Mieteinnahmen gehören für viele Unternehmer und vermögende Familien zu den planbarsten Ertragsquellen, und genau deshalb lohnt der Blick auf die Struktur dahinter. Vermietet eine Stiftung ihre Immobilien, werden die Mietüberschüsse als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfasst und pauschal mit 15 % Körperschaftsteuer besteuert, statt mit dem persönlichen Spitzensteuersatz von bis zu 45 %. Gewerbesteuer fällt bei reiner Vermietung nicht an, und die Zahl der vermieteten Objekte ist gesetzlich nicht begrenzt. In diesem Beitrag geht es darum, wie die Besteuerung im Detail funktioniert, wie der Ablauf von der Einbringung der Immobilie bis zum Mietvertrag aussieht und wo die Grenze zur gewerblichen Vermietung verläuft.
Das Wichtigste in Kürze
- 15 % statt bis zu 45 %: Nettomieteinnahmen werden in der Stiftung mit dem Körperschaftsteuersatz besteuert, deutlich unter dem persönlichen Spitzensteuersatz.
- Keine Gewerbesteuer: Reine Vermietung und Verpachtung ist Vermögensverwaltung, kein Gewerbebetrieb. Kritisch wird es erst bei Nebenleistungen oder Ferienvermietung (ab der siebten Einheit).
- Freibetrag 5.000 €: Auf die ersten 5.000 € Stiftungsertrag pro Jahr fällt keine Körperschaftsteuer an (§ 24 KStG). Mit AfA und Zinsen bleiben finanzierte Objekte oft lange darunter.
- Rechenbeispiel: Bei 50.000 € Jahresmiete zahlt die Stiftung ca. 7.500 € Steuern, privat wären es bei 42 % Steuersatz ca. 21.000 €. Über zehn Jahre sind das 135.000 € Differenz.
- Fremdfinanzierung möglich: Banken akzeptieren die Mieten als Nachweis für den Kapitaldienst; auch ein Verkäuferdarlehen des Stifters ist ein bewährter Weg.
- Fremdüblichkeit ist Pflicht: Echte Mietverträge mit marktüblichen Konditionen; bei Vermietung an Familienmitglieder mindestens 66 % der ortsüblichen Miete.
1. Wie werden Mieteinnahmen in der Stiftung besteuert?
Die Stiftung versteuert ihre Nettomieteinnahmen pauschal mit 15 % Körperschaftsteuer: Die Mieten werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfasst, und auf den Überschuss greift der Körperschaftsteuersatz statt des persönlichen Einkommensteuertarifs. Einen Gesamtüberblick über Immobilien als Stiftungsvermögen gibt der Beitrag Immobilien im Stiftungsvermögen.
15 % Körperschaftsteuer statt bis zu 45 % Einkommensteuer
Wer Immobilien privat vermietet, versteuert die Überschüsse mit dem persönlichen Steuersatz, im Spitzenbereich bis zu 45 %. In der Stiftung gilt stattdessen der Körperschaftsteuersatz von 15 %. Die Ersparnis entsteht also nicht durch einen Steuertrick, sondern durch den Wechsel des Steuersubjekts: Nicht du versteuerst die Mieten, sondern die Stiftung, und zwar nach Körperschaftsteuerrecht. Welche Steuern bei einer Stiftung insgesamt anfallen, zeigt der Überblick Stiftung und Steuern.
AfA, Zinsen und Werbungskosten mindern die Bemessungsgrundlage
Besteuert wird nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss: Mieteinnahmen abzüglich Abschreibung (AfA), Finanzierungszinsen und Werbungskosten. Gerade bei fremdfinanzierten Objekten drücken hohe AfA und Zinslast den steuerpflichtigen Überschuss deutlich, in vielen Fällen über Jahre hinweg.
Der Freibetrag: 5.000 € pro Jahr bleiben steuerfrei
Stiftungen haben nach § 24 KStG einen Körperschaftsteuer-Freibetrag von 5.000 € pro Jahr. Bleibt der steuerpflichtige Überschuss (Mieten minus AfA, Zinsen und Werbungskosten) unter dieser Grenze, fällt gar keine Körperschaftsteuer an. Praktisch bedeutet das: Finanzierte Immobilien mit hoher Abschreibung und Zinslast liegen oft lange unter dem Freibetrag, die Steuerbelastung ist dann gleich null.
Rechenbeispiel: 87.000 € Jahresmiete
Ein Zahlenbeispiel aus der Beratungspraxis: Eine Stiftung vermietet zwei Objekte mit zusammen 87.000 € Jahresmiete (64.000 € und 23.000 €). Die Stiftung zahlt darauf ca. 13.500 € Steuern. Privat wären je nach Spitzensteuersatz 30.000 bis 40.000 € fällig. Der Unterschied entsteht Jahr für Jahr aufs Neue und bleibt als Liquidität in der Stiftung.
2. Warum fällt bei reiner Vermietung keine Gewerbesteuer an?
Reine Vermietung und Verpachtung gilt steuerlich als Vermögensverwaltung, nicht als gewerbliche Tätigkeit. Die Stiftung bleibt damit gewerbesteuerfrei, solange sie ihre Objekte lediglich gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und keine Zusatzleistungen erbringt.
Vermögensverwaltung statt Gewerbebetrieb
Die Faustregel lautet: Solange die Stiftung nur Räume oder Objekte gegen Entgelt zur Nutzung überlässt, also passiv bereitstellt, bleibt sie vermögensverwaltend. Ein Merksatz, der die Abgrenzung trägt: Vermögensverwaltung ist keine Frage der Objektzahl, sondern der Art der Leistung.
Spielt die Anzahl der Objekte eine Rolle?
Nein, für die Vermietung gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Ob die Stiftung ein Objekt vermietet oder hundert: Solange jede einzelne Vermietung vermögensverwaltend bleibt, entsteht kein Gewerbebetrieb. Eine separate Regelung betrifft nur den Verkauf: Veräußert die Stiftung innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, kann gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden (Drei-Objekt-Grenze). Die laufende Vermietung selbst berührt das nicht.
Wo die Grenze verläuft: Nebenleistungen und Kurzzeitvermietung
Gewerblich wird die Vermietung, sobald Dienstleistungen dazukommen: Reinigungsdienste, Frühstück, Wäscheservice oder umfassende Concierge-Leistungen kippen die Vermögensverwaltung in den Gewerbebetrieb. Bei Apartments mit Hotel-Charakter ist die Lage sofort kritisch. Auch die Ferienvermietung hat eine harte Schwelle: Ab der siebten Einheit tritt Gewerblichkeit ein, dann fallen Gewerbesteuer und gegebenenfalls Umsatzsteuer an. Kurzfristige Touristen-Vermietung (etwa Airbnb-Modelle mit aktiver Vermarktung, häufigem Gästewechsel und eigenem Service) ist steuerlich in der Regel gewerblich; bei Auslandsimmobilien droht zusätzlich eine Betriebsstätte mit lokalen Steuerpflichten.
Die Schutz-Strategie für solche Fälle: Kurzzeitvermietung über eine separate operative GmbH unterhalb der Stiftung. Die Stiftung hält die GmbH-Anteile und bleibt vermögensverwaltend, die GmbH übernimmt das gewerbliche Geschäft samt Risiko. Wie diese Struktur aufgebaut wird, erklärt der Beitrag Immobilien in der Stiftungs-GmbH.
3. Wie läuft die Vermietung über eine Stiftung praktisch ab?
Der Ablauf besteht aus drei Schritten: Die Immobilie kommt in die Stiftung, die Finanzierung wird aufgesetzt, und die Stiftung schließt fremdübliche Mietverträge mit ihren Mietern ab.
Schritt 1: Die Immobilie in die Stiftung bringen
Wird eine vermietete Immobilie einfach verschenkt, fällt Schenkungssteuer auf den Verkehrswert an, denn reine Mietobjekte sind kein begünstigtes Betriebsvermögen: Der Verschonungsantrag nach § 13b ErbStG steht nur für Betriebsvermögen offen. Die Standardlösung ist deshalb der Verkauf an die Stiftung mit Verkäuferdarlehen, der die Schenkungssteuer vermeidet. Wichtig ist der Zeitpunkt: Bei der Errichtung wird die Stiftung in Steuerklasse I behandelt (bei entsprechender Ewigkeits-Satzung mit 100.000 € Freibetrag), nach der Gründung dagegen wie ein fremder Dritter in Steuerklasse III mit nur 20.000 € Freibetrag. Größere Immobilien gehören deshalb möglichst schon bei der Errichtung in die Stiftung. Bestehende Kredite bleiben dabei typischerweise beim bisherigen Eigentümer; die Stiftung nimmt eigene, neue Finanzierungen auf, übernimmt aber nicht automatisch die Altschuld. Die Details zum Erwerb behandelt der Beitrag Kann eine Stiftung eine Immobilie kaufen?.
Schritt 2: Die Finanzierung aufsetzen
Eine Stiftung kann Immobilien auch weitgehend fremdfinanziert erwerben. Beispiel aus der Praxis: Eine Stiftung mit 150.000 € Stammkapital kauft eine Immobilie für 1.000.000 € mit einem Bankdarlehen über 1.000.000 €. Die Kaufnebenkosten (ca. 10 %, also 100.000 €) reduzieren zunächst das Stammkapital; für die Stiftungsaufsicht ist das unproblematisch, solange die Mieten den Wertaufbau wieder leisten. Banken akzeptieren regelmäßige Mieteinnahmen als Nachweis, dass Zins und Tilgung bedient werden können. Ergänzend kann der Stifter ein Verkäuferdarlehen über den Kaufpreis gewähren: Die Stiftung wird schrittweise wirtschaftliche Eigentümerin, aus dem getilgten Darlehen entsteht nach und nach Grundstockvermögen, und der Stifter behält wirtschaftlich Kontrolle, bis das Darlehen zurückgeführt ist.
Schritt 3: Echte Mietverträge abschließen
Der Mietvertrag mit der Stiftung muss „echt“ sein: mit klarem Mietzins, Nebenkosten, Kündigungsrechten, Kaution und Instandhaltungspflichten, dokumentiert wie bei jeder fremden Vermietung. Unechte Mietkaufverträge, also Konstruktionen, die wirtschaftlich auf einen Eigentumsübergang abzielen, werden vom Finanzamt umqualifiziert. Der Merksatz für die Praxis: Ein Mietvertrag mit der Stiftung muss so aussehen, als stünde ein fremder Dritter auf der anderen Seite.
Ein Punkt für die laufende Bewirtschaftung: Liegen die Mieteinnahmen dauerhaft unter den Betriebskosten, droht ein Eingriff der Stiftungsaufsicht. Sie kann Renditequellen ablehnen, wenn trotz Einnahmen ein erhebliches Minus in der Bilanz entsteht. Die Vermietung sollte also von Anfang an kostendeckend kalkuliert sein.
4. Was bringt die Stiftung im Vergleich zur privaten Vermietung?
Der Kernvorteil ist der Steuersatz: 15 % Körperschaftsteuer in der Stiftung statt bis zu 45 % Einkommensteuer privat, bei gleichzeitig abzugsfähiger AfA, Zinsen und Werbungskosten auf beiden Seiten.
Vergleich auf einen Blick
| Kriterium | Private Vermietung | Vermietung über die Stiftung |
|---|---|---|
| Steuersatz auf Mietüberschüsse | persönlicher Einkommensteuersatz, bis zu 45 % | pauschal 15 % Körperschaftsteuer |
| Gewerbesteuer bei reiner Vermietung | keine | keine |
| Freibetrag | abhängig von der persönlichen Situation | 5.000 € pro Jahr (§ 24 KStG) |
| Abzugsfähig | AfA, Zinsen, Werbungskosten | AfA, Zinsen, Werbungskosten |
| Beispiel: 50.000 € Jahresmiete (42 % Steuersatz) | ca. 21.000 € Steuern | ca. 7.500 € Steuern |
Rechenbeispiel: das 1-Mio-Objekt über zehn Jahre
Eine Immobilie im Wert von 1.000.000 € erzielt 50.000 € Jahresmiete, der persönliche Steuersatz liegt bei 42 %. Privat fallen darauf ca. 21.000 € Steuern jährlich an, in der Stiftung bei 15 % ca. 7.500 €. Die Differenz von ca. 13.500 € pro Jahr summiert sich über zehn Jahre auf 135.000 €, die für Tilgung, Instandhaltung oder weitere Objekte zur Verfügung stehen. Steuerliche Effekte ergeben sich dabei nicht automatisch, sondern aus der Ausgestaltung: Der Vorteil setzt fremdübliche Verträge und eine saubere Struktur voraus.
5. Was gilt bei Vermietung an Familie oder die eigene GmbH?
Die Stiftung darf auch an Familienmitglieder oder an eine eigene GmbH vermieten, allerdings nur zu fremdüblichen Konditionen: Der Drittvergleich ist hier der entscheidende Maßstab.
Mindestmiete: die 66-%-Regel des § 21 Abs. 2 EStG
Bei verbilligter Vermietung an Angehörige gelten feste Stufen: Unter 50 % der ortsüblichen Miete wird der Werbungskostenabzug zwingend aufgeteilt. Zwischen 50 % und unter 66 % prüft das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht über eine Totalüberschuss-Prognose; fällt sie negativ aus, droht ebenfalls die Aufteilung. Ab 66 % (zwei Drittel) der ortsüblichen Miete ist der volle Kostenabzug ohne Prognoseprüfung gesichert. Als stiftungsaufsichts-sicheres Niveau gelten in der Praxis 70 % und mehr. Wer selbst in einer Stiftungsimmobilie wohnen möchte, findet die Besonderheiten der Eigennutzung im Schwesterbeitrag In der Stiftungsimmobilie wohnen.
Drittvergleich: der Mietspiegel als Maßstab
Die fremdübliche Miete orientiert sich am örtlichen Mietspiegel; die Marktmiete ist die untere Plausibilitätsgrenze für das, was die Stiftung als Vermieterin verlangen sollte. Nach oben besteht Spielraum: Bis etwa 15 % über dem Mietspiegel sind bei besonderer Ausstattung (Parkett, Kamin, Smart-Home, hochwertige Sanitärinstallationen) akzeptabel, mit dokumentierter Begründung. Bei wirklich aufwendigen Ausbauten kann ein Ausstattungs-Premium auch darüber liegen, dann aber nur mit professioneller Mietwert-Schätzung. Vorsicht in die andere Richtung: Liegt die Miete deutlich über dem fremdüblichen Niveau, kann das Finanzamt eine verdeckte Schenkung der Stiftung an den Mieter annehmen, mit Schenkungssteuer-Folge.
Vermietung an die eigene GmbH
Ein bewährter Hebel: Die Stiftung vermietet Gewerberäume an eine darunterliegende operative GmbH. Der Mietzins ist auf Mieterseite betrieblich abzugsfähig und wird bei der Stiftung mit 15 % besteuert; der typische Steuerspread liegt bei 27 Punkten. Auch hier gilt: marktüblicher Mietzins und fremdüblicher Vertrag, sonst kippt die Anerkennung.
6. Häufige Fehler bei der Vermietung über die Stiftung
- Nebenleistungen anbieten: Reinigung, Frühstück, Wäscheservice oder Concierge machen aus der Vermögensverwaltung einen Gewerbebetrieb, mit Gewerbesteuer als Folge.
- Zu billig starten: Wird ein Mietverhältnis erst mit 0 € oder weit unter Marktmiete eingerichtet und später angepasst, kann das Finanzamt rückwirkend eine kapitalisierte Schenkungssteuer berechnen (z. B. monatlicher Wert × 12 × Faktor 13,75). Mietverträge müssen von Anfang an fremdüblich sein.
- Unechte Mietkaufverträge: Konstruktionen mit verstecktem Eigentumsübergang werden vom Finanzamt umqualifiziert.
- Von Familienmitgliedern anmieten: Mietet die Stiftung eine Wohnimmobilie etwa von der Ehefrau des Stifters an (z. B. als Geschäftssitz), besteht ein hohes Risiko des Gestaltungsmissbrauchs nach § 42 AO; bei enger Verflechtung droht zudem eine Betriebsaufspaltung mit gewerblicher Infizierung. Standard-Fall: Die Stiftung mietet keine Wohnimmobilien von Familienmitgliedern; Ausnahmen nur mit steuerlicher Vorab-Prüfung.
- Maschinen und Anlagen mitvermieten: Lastenaufzüge, Hebebühnen oder Produktionsmaschinen gelten als gewerbliche Vermietung und können die ganze Stiftung gewerblich infizieren. Was bei beweglichen Sachen gilt, zeigt der Beitrag Sachwerte über die Stiftung vermieten.
- Unterdeckung ignorieren: Decken die Mieten die Betriebskosten dauerhaft nicht, kann die Stiftungsaufsicht eingreifen und Renditequellen ablehnen.
Unser Fazit
Die Vermietung über eine Stiftung ist steuerlich klar geregelt und für Immobilienvermögen einer der stärksten Hebel: 15 % Körperschaftsteuer auf die Mietüberschüsse statt bis zu 45 % privat, keine Gewerbesteuer bei reiner Vermögensverwaltung, dazu der Freibetrag von 5.000 € und volle Abzugsfähigkeit von AfA, Zinsen und Werbungskosten. Der Vorteil ist kein Automatismus: Er steht und fällt mit fremdüblichen Mietverträgen, einer sauberen Einbringung (idealerweise per Verkauf mit Verkäuferdarlehen) und der klaren Trennung von gewerblichen Tätigkeiten wie Kurzzeit- oder Ferienvermietung, die in eine separate GmbH gehören. Wer diese Linien einhält, vermietet über die Stiftung beliebig viele Objekte, planbar und zu einem Steuersatz, der privat kaum erreichbar ist.
FAQ: Vermietung über eine Stiftung
Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen einer Stiftung?
Die Nettomieteinnahmen werden pauschal mit 15 % Körperschaftsteuer besteuert, deutlich unter dem persönlichen Spitzensteuersatz von bis zu 45 %. Zusätzlich bleibt ein Freibetrag von 5.000 € pro Jahr steuerfrei (§ 24 KStG).
Fällt bei der Vermietung über eine Stiftung Gewerbesteuer an?
Nein, reine Vermietung und Verpachtung ist Vermögensverwaltung und löst keine Gewerbesteuer aus. Gewerblich wird es erst bei Zusatzleistungen (Reinigung, Frühstück, Concierge), bei Ferienvermietung ab der siebten Einheit oder bei aktiver Kurzzeitvermietung im Airbnb-Stil.
Wie viele Immobilien darf eine Stiftung vermieten?
Es gibt keine gesetzliche Obergrenze: Ob ein Objekt oder hundert, die Vermietung bleibt vermögensverwaltend. Nur beim Verkauf gilt die Drei-Objekt-Grenze: Mehr als drei Verkäufe innerhalb von fünf Jahren können als gewerblicher Grundstückshandel gewertet werden.
Kann die Stiftung eine vermietete Immobilie mit Kredit kaufen?
Ja. Eine Stiftung mit 150.000 € Stammkapital kann beispielsweise eine 1.000.000-€-Immobilie vollständig über ein Bankdarlehen erwerben; die Mieteinnahmen dienen der Bank als Nachweis für Zins und Tilgung. Ergänzend kann der Stifter ein Verkäuferdarlehen gewähren.
Darf die Stiftung an Familienmitglieder vermieten?
Ja, aber zu fremdüblichen Konditionen: mindestens 66 % der ortsüblichen Miete für den vollen Werbungskostenabzug (§ 21 Abs. 2 EStG), in der Praxis besser 70 % und mehr, mit echtem Mietvertrag, Kaution und Nebenkostenabrechnung wie unter Fremden.
Wann wird die Vermietung über eine Stiftung gewerblich?
Sobald die Stiftung mehr tut, als Objekte passiv zur Nutzung zu überlassen: bei Dienstleistungen wie Reinigung oder Frühstück, bei Ferienvermietung ab der siebten Einheit, bei aktiver Touristen-Vermietung sowie bei der Vermietung von Maschinen. Dann drohen Gewerbesteuer und gegebenenfalls Umsatzsteuer; solche Tätigkeiten gehören in eine separate GmbH unterhalb der Stiftung.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Körperschaftsteuer-Freibetrag für Stiftungen: § 24 KStG (5.000 € pro Jahr)
- Verbilligte Vermietung an Angehörige (66-%-Grenze): § 21 Abs. 2 EStG
- Verschonung nur für Betriebsvermögen: § 13b ErbStG
- Gestaltungsmissbrauch bei Anmietung von Familienmitgliedern: § 42 AO
- Praxis-Einordnungen aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Stand: Juli 2026.
