Das Ferienhaus auf Mallorca, das Apartment in Florida: Viele Stifter möchten auch ihr Auslandsvermögen in die Stiftungsstruktur holen. Eine deutsche Stiftung kann Immobilien in praktisch jedem Land halten, sofern das lokale Recht den Erwerb durch eine juristische Person erlaubt. Besteuert wird nach dem Belegenheitsprinzip: Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne unterliegen primär dem Steuerrecht des Landes, in dem die Immobilie liegt; das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) regelt, ob Deutschland die ausländische Steuer anrechnet oder die Einkünfte freistellt. In diesem Beitrag geht es darum, welche Erwerbsstrukturen sich bewährt haben, wo bei Ferienimmobilien die Fallen liegen und ab wann sich der Aufwand rechnet.
Das Wichtigste in Kürze
- Grundsatz: Eine deutsche Stiftung kann in praktisch jedem Land Immobilien erwerben, wenn das lokale Recht juristische Personen als Eigentümer zulässt.
- Belegenheitsprinzip: Besteuert wird primär im Land der Immobilie; das DBA regelt Anrechnung oder Freistellung. In Deutschland: 15 % Körperschaftsteuer mit Anrechnung der ausländischen Steuer.
- Drei Strukturen: direkter Erwerb, lokale Gesellschaft (LLC in den USA, S.L. in Spanien, S.r.l. in Italien) oder, bei Eigennutzung, oft besser der Privat-Erwerb.
- Ferienvermietung gilt im Ausland meist als gewerblich: Betriebsstätte, lokale Körperschaft- und Umsatzsteuerpflicht, in Deutschland Infizierungs-Risiko.
- Faustregel: wirtschaftlich vertretbar erst ab etwa 300.000 € Verkehrswert; darunter frisst der Compliance-Aufwand die Erträge.
- Kostenfaktor: Ein lokaler Steuerberater ist meist Pflicht; Compliance-Kosten 1.500–5.000 € pro Jahr und Land.
1. Kann eine deutsche Stiftung überhaupt Immobilien im Ausland halten?
Ja, und zwar in fast allen Ländern: Entscheidend ist allein, ob das Recht des Ziellandes einer ausländischen juristischen Person den Immobilienerwerb erlaubt. Innerhalb der EU ist das durch das EU-Recht erleichtert; in Österreich wird die deutsche Stiftung als juristische Person voll anerkannt. Außerhalb gibt es teils Beschränkungen, in der Schweiz begrenzt etwa die Lex Koller den Erwerb durch Ausländer. Die Stiftung wird Eigentümerin im lokalen Grundbuch beziehungsweise Liegenschaftskataster und bleibt zugleich vollständig unter deutschem Stiftungsrecht. Die Grundlagen dazu findest du im Beitrag Immobilien im Stiftungsvermögen. Der Merksatz: Ob die Stiftung kaufen darf, ist selten das Problem; die eigentliche Gestaltungsfrage ist die steuerliche Struktur.
2. Wie werden Auslandsimmobilien der Stiftung besteuert?
Die Besteuerung folgt dem Belegenheitsprinzip, einer Grundregel des internationalen Steuerrechts: Die Immobilie wird dort besteuert, wo sie liegt.
Das Belegenheitsprinzip
Mieteinkünfte, Veräußerungsgewinne und Vermögenssteuern auf eine Immobilie unterliegen primär dem Steuerrecht des Belegenheitsstaats. Die Stiftung wird dort beschränkt steuerpflichtig und muss eine eigene Steuererklärung abgeben.
Die Rolle des Doppelbesteuerungsabkommens
Das DBA zwischen Deutschland und dem Belegenheitsstaat vermeidet die Doppelbesteuerung: Entweder wird die ausländische Steuer in Deutschland angerechnet (Anrechnungsmethode) oder die Einkünfte werden freigestellt (Freistellungsmethode, etwa im DBA mit Frankreich für Immobilien-Einkünfte). Welche Methode gilt, steht im jeweiligen Abkommen und gehört vor dem Kauf geprüft.
Was in Deutschland passiert
Die ausländischen Einkünfte gehören trotzdem in die deutsche Steuererklärung der Stiftung: deklariert über die Anlage AUS zur Körperschaftsteuererklärung, auch wenn sie hier nicht voll besteuert werden. Auf Stiftungsebene fallen grundsätzlich 15 % Körperschaftsteuer an, unter Anrechnung der im Ausland gezahlten Steuer. Wie die laufende Besteuerung insgesamt funktioniert, erklärt der Beitrag Stiftung und Steuern.
3. Direkter Erwerb oder lokale Gesellschaft: Welche Struktur passt?
Welcher der zwei etablierten Erwerbswege passt, hängt von Größe und Zweck des Auslandsvermögens ab.
Direkter Erwerb durch die Stiftung
Die Stiftung kauft selbst und wird Eigentümerin vor Ort: in den meisten Ländern möglich, mit klarer Eigentums- und Vermögensstruktur. Der Preis: beschränkte Steuerpflicht im Belegenheitsstaat mit eigener Steuererklärung, meist ein lokaler Steuerberater, gegebenenfalls Hausverwaltung im Ausland und laufende DBA-Korrespondenz; der Verwaltungsaufwand liegt spürbar über dem rein deutscher Immobilien. Was beim Immobilienkauf durch die Stiftung generell gilt, zeigt der Beitrag Stiftung kauft Immobilie.
Erwerb über eine lokale Gesellschaft
Bei größeren Auslandsvermögen sehr verbreitet: Die Stiftung hält Anteile an einer Gesellschaft im Zielland, diese hält die Immobilien.
- USA: Standard ist die LLC (Limited Liability Company). Sie kann steuerlich als „disregarded entity“ oder „partnership“ eingeordnet werden, was die US-Besteuerung beeinflusst; die Stiftung ist wirtschaftlich Berechtigte, das DBA Deutschland-USA regelt die Anrechnung.
- Spanien: die S.L. (Sociedad Limitada), das Pendant zur deutschen GmbH.
- Italien: die S.r.l., gleiche Logik.
- Ungarn: über das dortige GmbH-Pendant; hier kann das Schachtelprivileg des § 8b KStG anwendbar sein.
- Liechtenstein, Schweiz, Luxemburg: spezielle Holding-Strukturen, meist erst bei sehr großen Vermögen mit internationalem Familienbezug sinnvoll.
Die Vorteile: Haftungstrennung der Objekte, einfacherer Einzelverkauf, klarere lokale Compliance, professionelle Verwaltung über die lokale Gesellschaft.
4. Ferienhaus zur Eigennutzung: Wann gehört die Immobilie nicht in die Stiftung?
Wenn die Auslandsimmobilie vor allem der eigenen Nutzung dient (Ferienhaus, Zweitwohnsitz), ist der Erwerb über die Stiftung steuerlich oft die schlechtere Wahl.
Warum der Privat-Erwerb meist günstiger ist
Nutzt der Stifter die Immobilie selbst, gilt das als Zweckverwirklichung: Der Werbungskosten-Abzug entfällt, und die Stiftung trägt Aufwand für ein Objekt ohne Erträge. Viele EU-Staaten gewähren zudem Steuer-Privilegien für selbstgenutzte Wohnimmobilien (Befreiungen, Erleichterungen), die eine Stiftung nicht nutzen kann. Selbstgenutzte Auslandsimmobilien bleiben deshalb in der Regel besser im Privatvermögen; der Vermögensschutz lässt sich über andere Instrumente sichern.
Nutzung durch Stifter oder Destinatäre: der geldwerte Vorteil
Hält die Stiftung die Immobilie dennoch und nutzt die Familie sie mietfrei, entsteht ein geldwerter Vorteil, analog zum mietfreien Wohnen in einer inländischen Stiftungsimmobilie. Bewertet wird nach dem ortsüblichen Mietwert (lokale Mietspiegel-Daten beschaffen); die Steuer fällt beim deutschen Destinatär nach deutschem Einkommensteuerrecht an, parallel gegebenenfalls im Belegenheitsstaat. Möglich ist auch die Vermietung an den Stifter zu marktüblicher, tatsächlich gezahlter Miete, die die Stiftung im Ausland versteuert: eine komplexe Konstruktion ohne klaren wirtschaftlichen Vorteil, sauber nur mit Mietvertrag zu Marktpreisen und dokumentierten Zahlungen. Mehr zur Versorgung der Familie über die Struktur: Familienstiftung.
5. Ferienvermietung an Touristen: das Betriebsstätten-Risiko
Kurzfristige Vermietung an Touristen (Ferienhaus-Plattformen, Airbnb-Modell, regelmäßige Wochenend-Vermietungen) gilt in den meisten Ländern als gewerbliche Tätigkeit, mit weitreichenden Folgen.
Was die gewerbliche Einstufung auslöst
Mit der Touristen-Vermietung begründet die Stiftung eine Betriebsstätte im Belegenheitsstaat und wird dort körperschaft- und umsatzsteuerpflichtig wie ein lokales Unternehmen, samt Meldepflichten und Lizenzen. Beispiele: In Spanien fallen bei EU-Ansässigen 24 % Einkommensteuer auf Mieteinkünfte an, dazu 10 % Umsatzsteuer auf Kurzzeitvermietung; in Italien gilt die Cedolare Secca mit 21 % nur für langfristige Vermietung, Tourismus-Vermietung ist gewerblich. Aus deutscher Sicht kann die gewerbliche Prägung die Stiftung selbst gewerbesteuerpflichtig machen oder eine Zwischen-GmbH insgesamt „infizieren“. Aktive Leistungen (Reinigung, Schlüsselübergabe, Gäste-Kommunikation, Marketing) verstärken die Einstufung; eine rein passive Touristen-Vermietung ist kaum darstellbar.
Rechenbeispiel: Ferienwohnung auf Mallorca
Eine Familienstiftung kauft ein Apartment auf Mallorca für 500.000 € und vermietet kurzfristig an Touristen:
- Brutto-Mieteinnahmen: 25.000 € pro Jahr (50 Vermietungstage)
- Spanische Einkommensteuer 24 %: 6.000 €
- Spanische Umsatzsteuer 10 % auf Kurzzeitvermietung: 2.500 € (teilweise verrechenbar)
- Lokale Hausverwaltung 12 %: 3.000 €
- Plattform-Gebühren 15 %: 3.750 €
- Reinigung, Strom, Versicherung: 2.500 €
- Netto vor deutscher Steuer: rund 7.250 €; in Deutschland nach DBA-Anrechnung oft fast keine zusätzliche Körperschaftsteuer
- Compliance mit zwei Steuerberatern (Deutschland + Spanien): 4.000 €
Ergebnis: rund 3.000 € netto auf 500.000 € Investition, also etwa 0,6 % Rendite. Typisch bleiben nach lokaler Steuer (20–30 %), Hausverwaltung (8–15 %), Plattform-Gebühren (15–20 %) sowie Reinigung und Reparaturen nur 30–40 % der Brutto-Miete übrig. Vor jedem Tourismus-Konzept gehört deshalb ein ehrlicher Plan-Check.
Die sauberere Lösung bei Tourismus-Konzepten
Wer die Ferienvermietung dennoch professionell betreiben will, gründet dafür besser eine lokale GmbH-Tochter für das operative Geschäft; die Stiftung hält nur die Anteile und bleibt von der gewerblichen Tätigkeit getrennt.
6. Typische Länder im Überblick
Die wichtigsten Punkte für häufige Zielländer:
| Land | Besonderheiten für die Stiftung |
|---|---|
| Spanien | DBA mit Anrechnungsmethode; 24 % Einkommensteuer auf Mieteinkünfte bei EU-Ansässigen; Vermögensteuer in einigen Regionen (Cataluña, Baleares); Tourismus-Vermietung lokal genehmigungspflichtig; S.L. als Haltestruktur. |
| Italien | DBA besteht; Cedolare Secca 21 % auf langfristige Vermietung; Tourismus-Vermietung gewerblich; lokale IMU-Grundsteuer; S.r.l. als Haltestruktur. |
| Frankreich | DBA mit Freistellungsmethode für Immobilien-Einkünfte; SCI (Société Civile Immobilière) als übliche Haltestruktur; Vermögensteuer IFI auf Immobilienwert über 1,3 Mio. €. |
| USA | DBA besteht; LLC-Struktur ist Standard, oft günstig durch Pass-through-Besteuerung; Federal und State Income Tax variieren stark je Bundesstaat; Estate Tax im Todesfall. |
| Schweiz | Erwerb durch Ausländer durch die Lex Koller begrenzt; Stiftungssteuern und kantonale Unterschiede; eigenes DBA. |
| Österreich | EU-Recht erleichtert den Erwerb; deutsche Stiftung als juristische Person voll anerkannt; eigenes DBA. |
7. Was kostet die Verwaltung einer Auslandsimmobilie?
Der Verwaltungs-Mehraufwand wird regelmäßig unterschätzt: Bei größeren Auslandsimmobilien ist neben dem deutschen Steuerberater ein lokaler Berater notwendig; die Compliance-Kosten liegen typischerweise bei 1.500–5.000 € pro Jahr und Land.
| Aktivität | Kosten pro Jahr |
|---|---|
| Lokaler Steuerberater (Pauschal-Mandat) | 1.500–3.000 € |
| Lokale Buchhaltung (bei Tochtergesellschaft) | 1.000–2.500 € |
| Lokale Hausverwaltung | 5–8 % der Mieteinnahmen |
| Übersetzungs- und Notarkosten | 500–2.000 € (anlassbezogen) |
| DBA-spezifische Beratung beim deutschen Steuerberater | +30 % zur Standard-Mandatsgebühr |
Faustregel: Auslandsimmobilien in der Stiftung sind erst ab einem Verkehrswert von etwa 300.000 € wirtschaftlich vertretbar. Darunter frisst der Compliance-Aufwand die Erträge. Vor dem Kauf gehört eine doppelte Beratung durch deutschen und lokalen Steuerberater, abgestimmt zu DBA-Mechanik, Anrechnungs-Praxis und lokalen Steuerformularen; die Initial-Beratung kostet typischerweise 3.000–8.000 €, spart aber Jahre an Compliance-Fehlern.
8. Verkauf: Gilt die deutsche Spekulationsfrist auch im Ausland?
Nein. Die deutsche 10-Jahres-Spekulationsfrist (§ 23 EStG) gilt nur für Inlandsimmobilien. Ob ein Verkauf steuerfrei möglich ist, richtet sich allein nach dem lokalen Steuerrecht: in Spanien 19 % Capital-Gains-Steuer für Non-Residents auch nach langer Haltedauer, in Italien üblicherweise 5 Jahre Haltefrist, in Frankreich 22 Jahre für die Einkommensteuer und 30 Jahre für die Sozialabgaben. Auch bei Kroatien oder Tschechien gilt: lokales Recht prüfen. Die im Belegenheitsstaat gezahlte Steuer kann unter Umständen auf die deutsche Körperschaftsteuer angerechnet werden; die Details stehen im jeweiligen DBA.
9. Der umgekehrte Fall: ausländische Stiftung mit deutschen Immobilien
Häufig wird auch die Gegenrichtung gefragt: eine Schweizer oder Liechtensteinische Stiftung, die deutsche Immobilien hält. Hier lauert eine steuerliche Falle: Die ausländische Stiftung wird in Deutschland auf die deutschen Einkünfte beschränkt steuerpflichtig, zahlt also Körperschaftsteuer und gegebenenfalls Gewerbesteuer wie eine deutsche Stiftung, aber ohne deren Privilegien: keine erweiterte Grundstücksunternehmenskürzung, kein Freibetrag von 5.000 € nach § 24 KStG. Zusätzlich löst die Übertragung deutsche Schenkungssteuer aus. Das Praxis-Fazit: Für deutsche Immobilien lohnt sich eine ausländische Stiftung fast nie. Wann ein Stiftungssitz im Ausland überhaupt sinnvoll sein kann, behandelt der Beitrag Stiftung in Liechtenstein, Österreich oder der Schweiz.
10. Welche Fehler kosten am meisten?
- Das eigene Ferienhaus in die Stiftung packen: Werbungskosten-Abzug entfällt, lokale Privilegien für Selbstnutzer gehen verloren, die Familiennutzung wird als geldwerter Vorteil steuerpflichtig.
- Ferienvermietung ohne Struktur: Betriebsstätte im Ausland, Umsatzsteuerpflicht und Risiko der gewerblichen Infizierung treffen die Stiftung direkt.
- Zu kleine Objekte: Unter etwa 300.000 € Verkehrswert frisst der Compliance-Aufwand die Rendite.
- Nur den deutschen Steuerberater fragen: Ohne lokalen Berater bleiben DBA-Mechanik, Anrechnungs-Praxis und lokale Formulare ungeklärt.
- Deutsche Fristen im Ausland unterstellen: Die 10-Jahres-Spekulationsfrist gilt nur für Inlandsimmobilien; im Ausland zählt allein das lokale Recht.
Unser Fazit
Eine deutsche Stiftung kann Auslandsimmobilien in fast jedem Land halten; die Frage ist selten das Ob, sondern das Wie. Für vermietete Renditeobjekte ab etwa 300.000 € Verkehrswert funktioniert der direkte Erwerb oder die Struktur über eine lokale Gesellschaft (LLC, S.L., S.r.l.): Das Belegenheitsprinzip bestimmt die Besteuerung vor Ort, das DBA verhindert die Doppelbesteuerung, in Deutschland bleibt es bei 15 % Körperschaftsteuer mit Anrechnung. Das selbstgenutzte Ferienhaus gehört dagegen meist ins Privatvermögen, und Touristen-Vermietung, wenn überhaupt, in eine lokale Tochtergesellschaft. Wer die Struktur vor dem Kauf mit deutschem und lokalem Berater abstimmt, spart sich Jahre an Compliance-Fehlern.
FAQ: Auslandsimmobilien in der Stiftung
Kann eine deutsche Stiftung eine Immobilie in Spanien oder Italien kaufen?
Ja, direkt oder über eine lokale Gesellschaft (S.L. in Spanien, S.r.l. in Italien). Die Stiftung wird im Belegenheitsstaat auf die Immobilien-Einkünfte beschränkt steuerpflichtig und gibt dort eine Steuererklärung ab.
Was bedeutet das Belegenheitsprinzip?
Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne werden primär im Land der Immobilie besteuert. Das DBA regelt, ob Deutschland die ausländische Steuer anrechnet oder die Einkünfte freistellt; deklariert wird über die Anlage AUS zur Körperschaftsteuererklärung.
Kann die Familie das Ferienhaus der Stiftung selbst nutzen?
Möglich, aber steuerlich unattraktiv: Die Selbstnutzung gilt als geldwerter Vorteil nach ortsüblichem Mietwert und wird beim deutschen Destinatär einkommensteuerpflichtig. Selbstgenutzte Auslandsimmobilien bleiben meist besser im Privatvermögen.
Gilt die 10-Jahres-Spekulationsfrist auch für Auslandsimmobilien?
Nein. § 23 EStG gilt nur für Inlandsimmobilien. Im Ausland entscheidet das lokale Steuerrecht, etwa 19 % Capital-Gains-Steuer für Non-Residents in Spanien, 5 Jahre Haltefrist in Italien oder 22 beziehungsweise 30 Jahre in Frankreich.
Ab welchem Wert lohnt sich eine Auslandsimmobilie in der Stiftung?
Als Faustregel ab etwa 300.000 € Verkehrswert; darunter frisst der Compliance-Aufwand einen zu großen Teil der Erträge.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Belegenheitsprinzip und Doppelbesteuerung: jeweiliges DBA Deutschlands mit dem Belegenheitsstaat (u. a. Spanien, Italien, Frankreich, USA, Schweiz, Österreich, Liechtenstein)
- Körperschaftsteuer der Stiftung (15 %) und Freibetrag: KStG, § 24 KStG
- Schachtelprivileg bei Beteiligungsstrukturen: § 8b KStG
- Spekulationsfrist für Inlandsimmobilien: § 23 EStG
- Deklaration ausländischer Einkünfte: Anlage AUS zur Körperschaftsteuererklärung
- Praxis-Einordnungen aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Stand: Juli 2026.
