Ja, eine Stiftung darf Immobilien halten, als Teil des Grundstockvermögens oder als sonstiges Vermögen (§ 83b BGB). Bei der Familienstiftung kosten die Mieterträge 15 Prozent Körperschaftsteuer (bis 2027, ab 2032 10 Prozent) plus Solidaritätszuschlag, bei der gemeinnützigen Stiftung bleiben sie in der Vermögensverwaltung steuerfrei (§ 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG). Für die Familienstiftung ist ein Verkauf nach zehn Jahren Haltefrist nicht steuerbar (§ 23 EStG).
Der Unterschied liegt im Zweck: Die Familienstiftung hält Immobilien, um die Familie zu versorgen und das Vermögen zu mehren. Die gemeinnützige Stiftung darf sie nur als ertragsorientierte Anlageklasse halten; die Erträge finanzieren den Satzungszweck.
Nicht gemeint ist die Immobilien-GmbH unter einer Stiftung: Dort gelten Gewerbesteuer und erweiterte Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG), ein eigenes Thema. Hier geht es um Immobilien, die die Stiftung selbst hält, wie es viele bekannte Stiftungen in Deutschland tun.
Das Wichtigste in Kürze
- Immobilien gehören zum Grundstockvermögen oder zum sonstigen Vermögen; die Widmung im Stiftungsgeschäft entscheidet über Halten oder Verkaufen (§ 83b BGB).
- Die Familienstiftung zahlt auf Mieterträge 15 Prozent Körperschaftsteuer (bis 2027, danach jährlich ein Prozentpunkt weniger, ab 2032 10 Prozent) plus Solidaritätszuschlag, zusammen 15,825 Prozent, mit 5.000 Euro Freibetrag (§ 23 Abs. 1, § 24 KStG).
- Die gemeinnützige Stiftung bleibt mit Vermietung und Verpachtung in der Vermögensverwaltung steuerfrei (§ 14 AO, § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG).
- Gewerbesteuer fällt nicht an, solange die Stiftung nur vermietet und verwaltet (§ 2 Abs. 3 GewStG).
- Verkäufe der Familienstiftung sind nach zehn Jahren Haltefrist nicht steuerbar (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG über § 8 Abs. 1 KStG).
- Praxiswerte für die Kalkulation: 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts jährlich für Instandhaltung, 5 bis 8 Prozent Leerstandsabschlag; das Grundstockvermögen ist ungeschmälert zu erhalten (§ 83c BGB).
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1. Was gilt für Immobilien im Stiftungsvermögen?
Was bedeutet Stiftungsvermögen bei Immobilieninvestments?
Das Stiftungsvermögen ist die wirtschaftliche Grundlage jeder Stiftung. Seit der Reform des Stiftungsrechts zum 1. Juli 2023 unterscheidet das Gesetz zwei Vermögenskategorien:
- Grundstockvermögen (§ 83b Abs. 2, § 83c BGB):
Vermögen, das dauerhaft zu erhalten ist. Es darf nicht verbraucht werden; nur die Erträge dürfen zur Zweckerfüllung eingesetzt werden. Immobilien können je nach Widmung Teil dieses Kernvermögens sein. - Sonstiges Vermögen (§ 83b Abs. 1 BGB):
Vermögen, das zur Zweckerfüllung verbraucht oder eingesetzt werden darf. Hierzu zählen alle Vermögensgegenstände, die nicht ausdrücklich zum Grundstockvermögen gewidmet wurden, etwa liquide Mittel, Wertpapiere oder auch Immobilien, die strategisch veräußert werden können. Verkaufserlöse fließen diesem Vermögen zu.
Die Unterscheidung zwischen Grundstockvermögen und sonstigem Vermögen ist für die Immobilienstrategie einer Stiftung zentral. Bei der Übernahme von Immobilien muss festgelegt werden, ob das Objekt dem dauerhaft zu erhaltenden Grundstockvermögen zugeordnet oder als veräußerbares sonstiges Vermögen gewidmet wird. Diese Widmung bestimmt, ob die Immobilie langfristig gehalten oder strategisch verkauft werden darf.
Anforderungen an die Integration von Immobilien in das Stiftungsvermögen
Die Aufnahme von Immobilien in das Vermögen einer Stiftung unterliegt hohen wirtschaftlichen und rechtlichen Anforderungen. Unabhängig von der konkreten Stiftungsform steht dabei stets die langfristige Stabilität und Risikosteuerung des Gesamtvermögens im Vordergrund.
1. Allgemeine Anforderungen für alle Stiftungsarten
Bei jeder Stiftung, ob privatnützig oder gemeinnützig, gelten für Immobilieninvestitionen identische Grundprinzipien der ordnungsgemäßen Vermögensverwaltung:
- Nachhaltige Ertragskraft: Immobilien müssen über den gesamten Lebenszyklus hinweg eine wirtschaftlich tragfähige Rendite erwarten lassen.
- Werthaltigkeit: Lagequalität, Bausubstanz und langfristige Marktstabilität sind zentrale Auswahlkriterien.
- Risikodiversifikation: Streuung über verschiedene Objektarten, Regionen und Mieterstrukturen vermindert Klumpenrisiken.
- Liquiditätssicherung: Die Stiftung muss ausreichende Rücklagen für Instandhaltung, Modernisierung und temporäre Leerstände vorhalten.
- ESG-Aspekte: Umwelt- und Sozialfaktoren sowie gute Corporate Governance gewinnen als Bestandteil professioneller Vermögensverwaltung zunehmend an Bedeutung.
2. Besondere Anforderungen für gemeinnützige Stiftungen
Gemeinnützige Stiftungen unterliegen den Vorgaben der Abgabenordnung (§§ 51 bis 68 AO). Das beeinflusst die Art und Weise, wie Immobilien gehalten und genutzt werden dürfen:
- Vermögensverwaltung als Regelfall: Immobilien dienen überwiegend der Erzielung von Einnahmen, die anschließend zur gemeinnützigen Zweckverwirklichung eingesetzt werden.
- Operative Nutzung nur in engen Ausnahmefällen: Eine Nutzung im Rahmen des Stiftungszwecks ist nur zulässig, wenn ein Zweckbetrieb (§ 65 AO) vorliegt oder die Immobilie unmittelbar erforderlich ist (z. B. Museumsgebäude, Bildungsstätten).
- Einhaltung des Selbstlosigkeitsgebots: Marktgerechte Vertragsgestaltung ist zwingend; unzulässige Vorteilsgewährungen gefährden die Gemeinnützigkeit.
- Mittelverwendungspflichten: Erträge aus Immobilien müssen zeitnah und satzungsgemäß eingesetzt werden, spätestens bis zum Ende des zweiten Jahres nach dem Zufluss (§ 55 Abs. 1 Nr. 5 AO).
Gewerbliche Aktivitäten vermeiden: Überschreitet die Nutzung den Rahmen der Vermögensverwaltung, drohen steuerliche Risiken; wirtschaftliche Tätigkeiten sind gegebenenfalls in eine Tochtergesellschaft auszugliedern.
Unser Tipp:
Mehr Informationen dazu, wie du speziell mit einer Familienstiftung dein Immobilienvermögen sichern kannst, findest du in unserem Artikel „Familienstiftung Immobilien: Vermögen sichern, steuerlich optimieren, Generationen absichern„
Immobilien als Teil der langfristigen Anlagestrategie für Stiftungen
Moderne Stiftungen verfolgen bei Immobilien im Stiftungsvermögen eine mehrdimensionale Strategie:
- Direkte Immobilieninvestments: Eigene Wohn-, Gewerbe- oder Sozialimmobilien
- Indirekte Beteiligungen: Immobilienfonds, REITs oder Beteiligungsgesellschaften
- Entwicklungsprojekte: Neubau oder Sanierung mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial
- Spezialimmobilien: Pflegeheime, Studentenwohnungen oder denkmalgeschützte Objekte
Als Beispiel: Große Stiftungen kombinieren in der Regel direkten Immobilienbesitz mit indirekten Anlagen; die Mischung streut das Risiko und hält die Erträge stabil.
2. Welche Rendite bringen Immobilien einer Stiftung?
Mieteinnahmen als Einkommensquelle für Stiftungen
Mieteinnahmen sind das Herzstück jeder Immobilienstrategie im Stiftungsvermögen. Praxiswerte aus Marktberichten, Stand 2025:
- Spitzenmietrenditen: 3,4 % für erstklassige Gewerbeimmobilien
- Wohnimmobilien: 2,5-4,0 % je nach Lage und Objektqualität
- Sozialimmobilien: 4,0-5,5 % durch staatliche Förderung und stabile Nachfrage
Für Stiftungen sind langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern viel wert: Sie sichern planbare Cashflows, minimieren Leerstandsrisiken und ermöglichen verlässliche Ausschüttungen oder Mittelverwendung.
Instandhaltungskosten und Leerstände im Cashflow-Management
Realistische Planung bedeutet: Nicht jeder Euro Mieteinnahme ist verfügbar. Stiftungen müssen kalkulieren:
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| Kostenposition | Durchschnittlicher Anteil | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Instandhaltungsrücklage | 1,0–1,5 % des Gebäudewerts p.a. | Höher bei Altbauten |
| Verwaltungskosten | 3–5 % der Jahresnettokaltmiete | Inkl. Hausverwaltung, Buchhaltung |
| Leerstandsrisiko | 5–8 % Sicherheitsabschlag | Regional sehr unterschiedlich |
| Modernisierungen | 10–15 % über 10 Jahre | Energetische Sanierung, Digitalisierung |
Ein professionelles Cashflow-Management stellt sicher, dass die Stiftung jederzeit handlungsfähig bleibt, auch bei unerwarteten Reparaturen oder Mietausfällen.
Wer die laufende Bewirtschaftung ganz vermeiden will, kann das Grundstück stattdessen im Erbbaurecht vergeben: Die Stiftung bleibt Eigentümerin und bezieht einen jährlichen Erbbauzins, ohne Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand zu tragen.
Steuerliche Aspekte der Mieteinnahmen
Die Steuer auf das Stiftungsvermögen bei Mieteinnahmen unterscheidet sich fundamental:
Immobilien Familienstiftungen:
- Körperschaftsteuer: 15 % (bis 2027, ab 2032 10 %) auf die Überschüsse (§ 23 Abs. 1 KStG), Freibetrag 5.000 € (§ 24 KStG)
- Solidaritätszuschlag: 5,5 % auf die Körperschaftsteuer
- Effektive Belastung: 15,825 % (bis 2027, ab 2032 10,55 %)
- Keine Gewerbesteuer bei reiner Vermögensverwaltung (§ 2 Abs. 3 GewStG)
- Werbungskosten (Zinsen, Instandhaltung, Verwaltung) voll abzugsfähig
Immobilien Gemeinnütziger Stiftungen:
- Körperschaftsteuer- und Gewerbesteuerbefreiung (§ 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG, § 3 Nr. 6 GewStG)
- Voraussetzung: Vermietung und Verpachtung bleiben Vermögensverwaltung (§ 14 AO); die Immobilie muss nicht selbst dem Zweck dienen
- Bei wirtschaftlichem Geschäftsbetrieb: steuerpflichtig, sobald die Einnahmen 50.000 € im Jahr übersteigen (§ 64 Abs. 3 AO)
Verkaufsgewinne: Die 10-Jahres-Regel als Steuervorteil
Ein strategischer Vorteil für Familienstiftungen: Nach zehn Jahren Haltedauer sind Immobilienverkäufe nicht steuerbar (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG über § 8 Abs. 1 KStG). Gemeinnützige Stiftungen profitieren ohnehin von weitgehender Steuerbefreiung, müssen Verkaufserlöse aus dem Grundstockvermögen aber dort wieder anlegen; nur Umschichtungsgewinne dürfen in den Zweck fließen (§ 83c Abs. 1 BGB).
Diese Spekulationsfrist ermöglicht langfristige Portfoliooptimierung ohne steuerliche Belastung: ein klarer Vorteil gegenüber Privatpersonen oder gewerblichen Immobiliengesellschaften.
3. Welche Risiken haben Immobilien im Stiftungsvermögen?
Leerstandsrisiko aktiv managen
Leerstand ist der größte Feind stabiler Cashflows. Die Leerstandsquote liegt je nach Segment weit auseinander: bei Wohnungen bundesweit unter 3 Prozent, bei Büros in den Großstädten 2025 um 6 bis 7 Prozent (Praxiswerte aus Marktberichten), regional mit enormen Unterschieden:
Risikominimierungsstrategien:
- Langfristige Mietverträge mit Kündigungsausschluss
- Fokus auf nachgefragte Lagen und Objekttypen
- Investition in Sozialimmobilien mit öffentlich geförderten Mietern
- Diversifikation über verschiedene Regionen und Nutzungsarten
Stiftungen mit breiterem Portfolio fahren deutlich stabiler durch Marktzyklen als monoinvestierte Anleger.
Zinsentwicklung und Finanzierungskosten
Die Zinswende seit 2022 hat die Rahmenbedingungen fundamental verändert:
- Aktuelle Bauzinsen: 3,4 bis 4,0 % für zehnjährige Zinsbindung (Praxiswert, Stand 2025)
- Vor 2022: teilweise unter 1 %
- Auswirkung: Deutlich höhere Finanzierungskosten bei Neuinvestments
Strategien für Stiftungen:
- Langfristige Zinsbindungen bei aktuell moderaten Zinsen sichern
- Eigenkapitalquote erhöhen, um Zinsrisiken zu reduzieren
- Flexible Tilgungsoptionen nutzen
Marktzyklen verstehen und antizipieren
Immobilienmärkte folgen zyklischen Mustern. Stiftungen als langfristige Investoren können diese Zyklen zu ihrem Vorteil nutzen:
Vier Phasen des Immobilienzyklus:
- Aufschwung: Steigende Preise und Mieten, hohe Nachfrage
- Boom: Spekulative Übertreibungen, Preisspitzen
- Abschwung: Rückläufige Preise, steigende Leerstände
- Depression: Niedrigpreisphase, Kaufgelegenheiten
Professionelle Stiftungen kaufen antizyklisch in Phasen 3-4 und halten langfristig. Stress-Tests und Szenarioanalysen helfen, Portfolioresilienz zu prüfen.
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Stiftungs-Check starten4. Wie werden Immobilien in der Stiftung besteuert?
Die fundamentalen Unterschiede
Die Steuer auf das Stiftungsvermögen bei Immobilien hängt von der Stiftungsart ab:
Gemeinnützige Stiftung Immobilien: Steuervorteile
- Vollständige Befreiung von Körperschaft-, Gewerbe- und Erbschaftsteuer (§ 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG, § 3 Nr. 6 GewStG, § 13 Abs. 1 Nr. 16 Buchst. b ErbStG)
- Spendenbescheinigungen für Zustifter möglich
- Spender können Zuwendungen bis zu 20 % des Gesamtbetrags ihrer Einkünfte abziehen, Zuwendungen in den Vermögensstock bis 1 Mio. € auf zehn Jahre verteilt (§ 10b Abs. 1 und 1a EStG)
- Investitionszulagen und Fördermittel oft leichter zugänglich
Familienstiftung Immobilien: steuerliche Realität
- 15 % Körperschaftsteuer (bis 2027, ab 2032 10 %) auf Überschüsse
- Erbersatzsteuer alle 30 Jahre, Freibetrag 800.000 € (§ 1 Abs. 1 Nr. 4, § 15 Abs. 2 Satz 3 ErbStG)
- Grunderwerbsteuerbefreiung bei Schenkung in die Stiftung (§ 3 Nr. 2 GrEStG)
- Abschreibungen (AfA) voll nutzbar: 2 % für Wohngebäude ab Baujahr 1925, 3 % ab Baujahr 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG)
Gestaltungsspielräume clever nutzen
Beide Stiftungsformen bieten steuerliche Optimierungsmöglichkeiten:
Nießbrauchsvorbehalt: Der Stifter überträgt die Immobilie, behält aber das Nutzungsrecht. Der Kapitalwert des Nießbrauchs (§ 14 BewG) wird vom Immobilienwert abgezogen; das senkt die Schenkungsteuer.
Denkmalabschreibung: Bei denkmalgeschützten Immobilien sind erhöhte Abschreibungen auf die Sanierungskosten möglich: 9 % in den ersten acht Jahren, 7 % in den vier Jahren danach (§ 7i EStG).
Photovoltaik und Energieeffizienz: Investitionen in erneuerbare Energien bringen neben der ESG-Bilanz auch Steuervorteile und zusätzliche Erträge.
Unser Fazit
Unsere Einschätzung: Immobilien passen zum Stiftungsgedanken, weil beide auf Jahrzehnte angelegt sind. Der Preis dafür ist Arbeit: Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand kosten in der Praxis 10 bis 20 Prozent der Kaltmiete, und das Grundstockvermögen darf dabei nicht angegriffen werden (§ 83c BGB).
Die Steuerlogik ist einfach: Familienstiftung 15,825 Prozent auf die Überschüsse, gemeinnützige Stiftung null, beide ohne Gewerbesteuer bei reiner Vermietung.
Die wichtigsten Erkenntnisse nochmal im Überblick:
- Rechtliche Klarheit: Das Stiftungsrecht bietet klare Rahmenbedingungen für Grundstock- und sonstiges Vermögen
- Steuerliche Differenzierung: Gemeinnützige und Familienstiftungen folgen völlig unterschiedlichen steuerlichen Logiken
- Risikomanagement: Diversifikation, Stress-Tests und professionelles Cashflow-Management sind unverzichtbar
- ESG-Integration: Nachhaltigkeit senkt Energiekosten und Leerstandsrisiko
- Langfristigkeit: Stiftungen können Marktzyklen nutzen statt zu erleiden
Unsere Empfehlung: Lege vor dem Kauf oder der Einbringung fest, ob die Immobilie zum Grundstockvermögen gehören soll, rechne die Nettorendite nach Instandhaltung und Leerstand durch und prüfe bei der Familienstiftung die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG, bevor du an einen Verkauf denkst.
Das Team um Sascha Drache hat seit 2007 über 800 Stiftungen begleitet, viele davon mit Immobilien im Vermögen. Wenn du eine Stiftung gründen und Immobilien einbringen willst, kläre vorher die drei Punkte aus dem Fazit: Widmung, Nettorendite und Haltefrist.
FAQ: Immobilien im Stiftungsvermögen
Was ist eine Familienstiftung und wie funktioniert sie?
Eine Familienstiftung dient dem Vermögenserhalt über Generationen und verfolgt privatnützige Zwecke. Sie ermöglicht es, Immobilien und andere Vermögenswerte steueroptimiert zu verwalten und an nachfolgende Generationen weiterzugeben.
Welche Vorteile bietet eine Familienstiftung für Immobilien?
Familienstiftungen nutzen Immobilien als langfristige Vermögenswerte, die über Generationen hinweg gehalten werden. Sie bieten steuerliche Vorteile: Statt Erbschaftsteuer bei jedem Generationswechsel fällt nur alle 30 Jahre die Erbersatzsteuer mit 800.000 € Freibetrag an (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG). Dazu kommt eine planbare Weitergabe des Vermögens.
Wie unterscheidet sich eine gemeinnützige Stiftung von einer Familienstiftung im Immobilienbereich?
Während Familienstiftungen Immobilien primär zur langfristigen Sicherung des Familienvermögens und zur Versorgung der Destinatäre einsetzen, verfolgen gemeinnützige Stiftungen ein anderes Ziel: Sie nutzen Immobilien überwiegend zur Vermögensverwaltung, also zur Erzielung von Einnahmen, die anschließend für die gemeinnützige Zweckverwirklichung eingesetzt werden.
Welche Risiken gibt es bei Immobilien im Stiftungsvermögen?
Wesentliche Risiken sind Leerstandsrisiken, die Auswirkungen von Marktschwankungen und die Zinsentwicklung. Ein gezieltes Cashflow-Management und eine langfristige Portfolioplanung helfen dabei, diese Risiken zu minimieren.
Kann eine Stiftung eine Immobilie kaufen und was ist dabei zu beachten?
Stiftungen können grundsätzlich Immobilien kaufen. Entscheidend ist jedoch, dass der Erwerb im Rahmen der ordnungsgemäßen Vermögensverwaltung erfolgt und mit der Satzung vereinbar ist (§ 83b Abs. 4, § 83c BGB).
Welche Immobilienarten eignen sich für das Stiftungsvermögen?
Für Stiftungen sind insbesondere langfristige, ertragreiche Immobilien wie Wohn-, Gewerbe- oder Sozialimmobilien geeignet. Auch indirekte Beteiligungen an Immobilienfonds oder REITs können eine Option sein.
Wo finde ich weitere Informationen zum Thema Immobilien im Stiftungsvermögen?
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Quellen und Rechtsgrundlagen
- § 83b BGB, Stiftungsvermögen, Grundstockvermögen und sonstiges Vermögen: gesetze-im-internet.de
- § 83c BGB, Verwaltung des Grundstockvermögens, Umschichtungsgewinne: gesetze-im-internet.de
- § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG, Befreiung gemeinnütziger Körperschaften: gesetze-im-internet.de
- § 8 Abs. 1 KStG, Einkommensermittlung nach dem EStG: gesetze-im-internet.de
- § 23 Abs. 1 KStG, Körperschaftsteuersatz 15 Prozent (bis 2027, ab 2032 10 Prozent): gesetze-im-internet.de
- § 24 KStG, Freibetrag 5.000 Euro: gesetze-im-internet.de
- § 2 Abs. 3 GewStG, Gewerbesteuerpflicht sonstiger juristischer Personen nur bei wirtschaftlichem Geschäftsbetrieb: gesetze-im-internet.de
- § 3 Nr. 6 GewStG, Gewerbesteuerbefreiung gemeinnütziger Körperschaften: gesetze-im-internet.de
- § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, erweiterte Kürzung für Grundstücksgesellschaften: gesetze-im-internet.de
- § 14 AO, Vermögensverwaltung: gesetze-im-internet.de
- § 55 Abs. 1 Nr. 5 AO, zeitnahe Mittelverwendung: gesetze-im-internet.de
- § 64 Abs. 3 AO, Freigrenze 50.000 Euro für wirtschaftliche Geschäftsbetriebe: gesetze-im-internet.de
- § 65 AO, Zweckbetrieb: gesetze-im-internet.de
- § 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeabschreibung: gesetze-im-internet.de
- § 7i EStG, erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen: gesetze-im-internet.de
- § 10b EStG, Spendenabzug und Vermögensstockspende: gesetze-im-internet.de
- § 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte, Zehnjahresfrist: gesetze-im-internet.de
- § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG, Erbersatzsteuer: gesetze-im-internet.de
- § 13 Abs. 1 Nr. 16 ErbStG, Befreiung gemeinnütziger Stiftungen: gesetze-im-internet.de
- § 15 Abs. 2 ErbStG, Steuerklasse und Freibetrag bei Familienstiftungen: gesetze-im-internet.de
- § 3 Nr. 2 GrEStG, Grunderwerbsteuerbefreiung bei Schenkung: gesetze-im-internet.de
- § 14 BewG, Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen (Nießbrauch): gesetze-im-internet.de
