Der Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs ist der Jahreswert multipliziert mit einem Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG). Der Vervielfältiger richtet sich nach Alter und Geschlecht und steht in der jährlich neu veröffentlichten BMF-Tabelle. Der Jahreswert ist nach oben begrenzt: höchstens der Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG).
Zwei der drei Rechenschritte kannst du selbst erledigen, ohne eine einzige Tabelle aufzuschlagen. Nur der Vervielfältiger kommt von außen.
Dieser Beitrag rechnet den vollständigen Weg durch: Jahreswert bei Immobilie und Depot, den Deckel, den Vervielfältiger, den Kapitalwert und die vier Sonderfälle, an denen die meisten Rechnungen scheitern.
Stand: November 2026. Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026, Deckel nach § 16 BewG unverändert.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Formel ist kurz: Jahreswert mal Vervielfältiger gleich Kapitalwert (§ 14 Abs. 1 BewG).
- Der Jahreswert kommt aus der Nutzung: bei Immobilien die ortsübliche Jahresnettokaltmiete abzüglich der vom Nießbraucher getragenen Kosten, bei Depots der Betrag, der im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt wird (§ 15 Abs. 2 und Abs. 3 BewG).
- Der Vervielfältiger kommt vom Bund: Er wird nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes ermittelt, mit 5,5 Prozent gerechnet und vom Bundesministerium der Finanzen nach Lebensalter und Geschlecht im Bundessteuerblatt veröffentlicht (§ 14 Abs. 1 S. 2 bis 4 BewG).
- Nach oben ist gedeckelt: Der Jahreswert darf höchstens den Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG). Das entspricht einer Rendite von 5,3763 Prozent auf den Steuerwert.
- Befristete Rechte rechnen anders: Für eine feste Laufzeit gilt das Vielfache aus Anlage 9a zu § 13 BewG, bei zehn Jahren zum Beispiel 7,745.
- Früher Tod korrigiert die Bewertung: Stirbt der Berechtigte innerhalb der Mindestlaufzeit des § 14 Abs. 2 BewG, wird die Festsetzung nach der wirklichen Dauer berichtigt.
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1. Wie berechnest du den Wert eines Nießbrauchs?
In drei Schritten, und der mittlere ist der, den fast alle vergessen. § 14 Abs. 1 S. 1 BewG bestimmt: Der Kapitalwert von lebenslänglichen Nutzungen und Leistungen ist mit dem Vielfachen des Jahreswerts anzusetzen. Mehr steht dort nicht, und mehr brauchst du auch nicht.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Schritt | Was du ermittelst | Norm | Beispiel |
|---|---|---|---|
| 1 | Jahreswert der Nutzung, also Miete oder Ertrag abzüglich der Kosten, die der Nießbraucher trägt | § 15 BewG | 20.400 € |
| 2 | Deckel prüfen: Steuerwert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6; der niedrigere der beiden Werte gilt | § 16 BewG | 600.000 : 18,6 = 32.258,06 €, also kein Deckel |
| 3 | Vervielfältiger nach Lebensalter und Geschlecht aus der BMF-Tabelle | § 14 Abs. 1 BewG | 10,447 für eine 72-jährige Frau (Tabelle ab 1.1.2026) |
| Ergebnis | Kapitalwert gleich Jahreswert mal Vervielfältiger | § 14 Abs. 1 S. 1 BewG | 20.400 € mal 10,447 = 213.118,80 € |
Schritt 2 ist die häufigste Fehlerquelle. Wer ihn überspringt, rechnet bei gut vermieteten Objekten einen Kapitalwert aus, den das Finanzamt nie ansetzen wird. Was der Nießbrauch rechtlich ist und welche Rechte er begründet, steht im Grundlagenbeitrag; hier geht es nur um die Zahlen. Gerechnet wird ohnehin vor dem Notartermin, nicht nach dem Bescheid, weil die Zahl über die Gestaltung der vorweggenommenen Erbfolge mitentscheidet.
Ob sich eine Übertragung mit Nießbrauch lohnt, hängt an den Erträgen und genau dort entscheidet sich auch die Familienstiftung. Ab etwa 30.000 Euro Vermögenserträgen im Jahr übersteigt dort die Steuerersparnis die laufenden Kosten, tragfähig wird die Stiftung ab 150.000 bis 200.000 Euro Vermögen. Die Rechnung mit drei Profilen zeigt der Artikel Ab welchem Vermögen lohnt sich eine Familienstiftung?.
2. Wie ermittelst du den Kapitalwert Schritt für Schritt?
Indem du die drei Schritte an einem konkreten Objekt durchspielst. Der Rechenweg ist immer derselbe, unabhängig davon, ob es um eine Wohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Depot geht.
Beispiel 1: vermietete Eigentumswohnung
Eine Mutter überträgt ihrer Tochter eine vermietete Eigentumswohnung und behält sich den Nießbrauch vor. Der festgestellte Grundbesitzwert beträgt 600.000 Euro, die Nettokaltmiete 2.000 Euro im Monat.
- Schritt 1, Jahreswert: 24.000 Euro Jahresnettokaltmiete abzüglich 3.600 Euro für Verwaltung und laufende Instandhaltung, die sie als Nießbraucherin trägt (§ 1041, § 1047 BGB). Jahreswert: 20.400 Euro (§ 15 Abs. 3 BewG).
- Schritt 2, Deckel: 600.000 Euro geteilt durch 18,6 ergibt 32.258,06 Euro. Der Jahreswert liegt darunter und wird voll angesetzt (§ 16 BewG).
- Schritt 3, Vervielfältiger: Die Mutter ist bei der Übertragung 72 Jahre alt. Für eine 72-jährige Frau weist die BMF-Tabelle für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 den Wert 10,447 aus.
- Ergebnis: Kapitalwert gleich 20.400 Euro mal 10,447, also 213.118,80 Euro.
Eine Zahl lässt sich auch ohne die Tabelle bestimmen, und sie ist oft die wichtigere. Damit die Tochter unter ihrem Freibetrag von 400.000 Euro bleibt (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), muss der Kapitalwert mindestens 200.000 Euro erreichen. Dafür braucht es einen Vervielfältiger von mindestens 200.000 geteilt durch 20.400, also 9,8039. Der für die 72-jährige Mutter geltende Wert liegt mit 10,447 darüber. Die Richtung sagt das Gesetz: Der Vervielfältiger folgt der Sterbetafel und sinkt mit steigendem Alter.
Die Reihenfolge ist nicht beliebig
Der Deckel greift am Jahreswert, nicht am Ergebnis. Er wird also vor der Multiplikation angewendet, nicht danach. Wer erst multipliziert und dann kappt, bekommt bei hohen Mieten einen zu hohen Kapitalwert heraus, und die Differenz fällt erst im Steuerbescheid auf.
3. Wie bestimmst du den Jahreswert richtig?
Je nach Vermögensart nach einer anderen Vorschrift, und § 15 BewG hält für jede eine bereit. Das ist der Schritt, in dem du am meisten falsch machen kannst, weil das Gesetz hier mit Begriffen arbeitet, die sich nicht von selbst erklären.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Vermögensart | Jahreswert | Norm | Beispiel |
|---|---|---|---|
| Vermietete Immobilie | Jahresnettokaltmiete abzüglich der Kosten, die der Nießbraucher trägt | § 15 Abs. 3 BewG bei schwankenden Mieten | 24.000 € minus 3.600 € gleich 20.400 € |
| Selbst bewohntes Haus | ortsüblicher Mietwert, angesetzt mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts | § 15 Abs. 2 BewG | 1.500 €/Monat mal 12 gleich 18.000 € |
| Depot oder Wertpapiervermögen | der Betrag, der in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt wird | § 15 Abs. 3 BewG | 500.000 € Depot, 15.000 € Durchschnittsertrag |
| Geldsumme ohne feststehenden Ertrag | 5,5 Prozent der Summe, wenn kein anderer Wert feststeht | § 15 Abs. 1 BewG | 500.000 € mal 5,5 Prozent gleich 27.500 € |
Bei Selbstnutzung zahlt niemand Miete, gerechnet wird trotzdem mit einer. § 15 Abs. 2 BewG ordnet an, dass Nutzungen, die nicht in Geld bestehen, mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts anzusetzen sind. Die Wohnung ist dort ausdrücklich genannt. Belastbar wird die Zahl über den Mietspiegel oder vergleichbare Objekte in derselben Lage, nicht über eine Schätzung am Küchentisch.
Der Fall, in dem der Deckel immer greift
Bei einer reinen Geldsumme kollidieren zwei Vorschriften, und das lässt sich nachrechnen. § 15 Abs. 1 BewG setzt 5,5 Prozent an, § 16 BewG lässt höchstens ein Achtzehnkommasechstel zu, und das sind 5,3763 Prozent. Bei 500.000 Euro stehen also 27.500 Euro gegen 26.881,72 Euro. Der Deckel gewinnt. Wer einen Nießbrauch an Geld oder an einem Stiftungsdepot bewertet und auf 5,5 Prozent rechnet, liegt systematisch zu hoch.
Drei Fehler, die in der Praxis am häufigsten vorkommen:
- Warmmiete statt Nettokaltmiete. Umlagen sind durchlaufende Posten und gehören nicht in den Jahreswert.
- Die Spitzenmiete statt des Durchschnitts. § 15 Abs. 3 BewG verlangt bei schwankenden Beträgen den Wert, der künftig im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt wird, nicht das beste Jahr.
- Kosten doppelt abgezogen. Was schon in der Nettokaltmiete nicht enthalten ist, darf nicht noch einmal abgezogen werden.
4. Woher kommt der Vervielfältiger?
Vom Bundesministerium der Finanzen, jedes Jahr neu. § 14 Abs. 1 S. 2 BewG bestimmt, dass die Vervielfältiger nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes zu ermitteln und ab dem 1. Januar des auf deren Veröffentlichung folgenden Kalenderjahres anzuwenden sind. Nach Satz 4 stellt das Ministerium die Werte nach Lebensalter und Geschlecht der Berechtigten in einer Tabelle zusammen und veröffentlicht sie im Bundessteuerblatt.
Drei Dinge folgen daraus für deine Rechnung. Der Vervielfältiger ist kein Erfahrungswert, sondern ein amtlicher. Er ändert sich, sobald eine neue Sterbetafel erscheint, und zwar zum Jahreswechsel. Und er gilt für einen Jahresbetrag von einem Euro, ist also eine reine Verhältniszahl, die du mit deinem Jahreswert multiplizierst.
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| Lebensalter des Berechtigten (Stichtage ab 1.1.2026) | Vervielfältiger Mann | Vervielfältiger Frau | Kapitalwert bei 20.400 € Jahreswert |
|---|---|---|---|
| 55 Jahre | 13,983 | 14,873 | Mann 285.253,20 €, Frau 303.409,20 € |
| 65 Jahre | 11,444 | 12,583 | Mann 233.457,60 €, Frau 256.693,20 € |
| 75 Jahre | 8,282 | 9,393 | Mann 168.952,80 €, Frau 191.617,20 € |
| 85 Jahre | 4,743 | 5,512 | Mann 96.757,20 €, Frau 112.444,80 € |
Die vollständige Tabelle mit allen Jahrgängen führen wir gesondert. Wichtig ist hier nur, dass du den Wert für das richtige Jahr nimmst: Maßgeblich ist die Fassung, die im Zeitpunkt der Steuerentstehung gilt, nicht die, die in einem drei Jahre alten Ratgeber abgedruckt ist.
Mehrere Berechtigte
Sind beide Elternteile berechtigt, entscheidet die Abrede über das Ende des Rechts. § 14 Abs. 3 BewG regelt beide Varianten ausdrücklich: Erlischt das Recht mit dem Tod des zuletzt Sterbenden, ist die Person maßgebend, für die sich der höchste Vervielfältiger ergibt. Erlischt es mit dem Tod des zuerst Sterbenden, gilt der niedrigste. Der Regelfall in Übertragungsverträgen ist die erste Variante, und sie ist die wertvollere.
5. Was begrenzt den Wert nach oben?
Der Deckel des § 16 BewG, und er greift häufiger, als die meisten erwarten. Im Wortlaut: Bei der Ermittlung des Kapitalwerts der Nutzungen eines Wirtschaftsguts kann der Jahreswert dieser Nutzungen höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der für das genutzte Wirtschaftsgut anzusetzende Wert durch 18,6 geteilt wird.
Daraus folgt eine Faustzahl, die du dir merken kannst, weil sie nachrechenbar ist: Eins geteilt durch 18,6 sind 5,3763 Prozent. Liegt dein Jahreswert über 5,3763 Prozent des Steuerwerts, greift der Deckel. Liegt er darunter, nicht. Mehr musst du nicht prüfen.
Beispiel 2: eine Wohnung mit hoher Rendite
Ein Vater überträgt eine Wohnung mit einem Grundbesitzwert von 450.000 Euro. Der Jahreswert der Nutzung beträgt 30.000 Euro, also 6,667 Prozent des Steuerwerts.
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| Rechenschritt | Ohne Deckel gerechnet | Mit Deckel nach § 16 BewG |
|---|---|---|
| Jahreswert | 30.000 € | 450.000 : 18,6 = 24.193,55 € |
| Anteil des Steuerwerts | 6,667 % | 5,3763 % |
| Kapitalwert | 30.000 € mal Vervielfältiger | 24.193,55 € mal Vervielfältiger |
| Wirkung auf den Abzug | 100 % | 80,65 %, also 19,35 % weniger |
Das Bemerkenswerte an dieser Rechnung: Die Minderung um 19,35 Prozent steht fest, bevor du den Vervielfältiger kennst. Er kürzt sich heraus, weil er in beiden Spalten derselbe ist. Du kannst die Wirkung des Deckels also vollständig beziffern, ohne eine Tabelle aufzuschlagen.
Praktisch trifft der Deckel zwei Konstellationen. Objekte in einfachen Lagen mit hoher Mietrendite, bei denen der Grundbesitzwert niedrig ausfällt. Und Geldvermögen, bei dem der gesetzliche Ansatz von 5,5 Prozent nach § 15 Abs. 1 BewG von vornherein über der Kappungsgrenze liegt.
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Stiftungs-Check starten6. Wie rechnest du bei befristetem Nießbrauch?
Mit einem anderen Faktor aus einer anderen Vorschrift. Der Kapitalwert von Nutzungen, die auf bestimmte Zeit beschränkt sind, ist mit dem aus Anlage 9a zu entnehmenden Vielfachen des Jahreswerts anzusetzen (§ 13 Abs. 1 S. 1 BewG). Diese Anlage ist Gesetzestext und steht damit anders als die Vervielfältiger nicht unter Jahresvorbehalt.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Laufzeit | Vielfaches | Kapitalwert bei 20.400 € Jahreswert | Norm |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 4,388 | 89.515,20 € | Anlage 9a zu § 13 BewG |
| 10 Jahre | 7,745 | 157.998,00 € | Anlage 9a zu § 13 BewG |
| 15 Jahre | 10,314 | 210.405,60 € | Anlage 9a zu § 13 BewG |
| 20 Jahre | 12,279 | 250.491,60 € | Anlage 9a zu § 13 BewG |
| 30 Jahre | 14,933 | 304.633,20 € | Anlage 9a zu § 13 BewG |
| unbestimmte Dauer | 9,3 | 189.720,00 € | § 13 Abs. 2 BewG |
| immerwährend | 18,6 | 379.440,00 € | § 13 Abs. 2 BewG |
| lebenslang, Frau 72 Jahre | 10,447 | 213.118,80 € | § 14 Abs. 1 BewG |
Die Werte der Anlage 9a sind keine Setzung, sondern Mathematik: Sie sind mit 5,5 Prozent unter Berücksichtigung von Zwischenzinsen und Zinseszinsen errechnet und bilden den Mittelwert zwischen jährlich vorschüssiger und nachschüssiger Zahlungsweise. Das steht in der Anlage selbst, und es lässt sich nachrechnen. Deshalb steigen die Vielfachen immer langsamer: Nach 30 Jahren sind 14,933 erreicht, nach 100 Jahren erst 18,593, und mehr als 18,600 wird es nie.
Zwei Grenzen, die du nicht übersehen darfst
Ist die Laufzeit zusätzlich durch das Leben einer oder mehrerer Personen bedingt, darf der nach § 14 BewG zu berechnende Kapitalwert nicht überschritten werden (§ 13 Abs. 1 S. 2 BewG). Ein auf 20 Jahre befristeter Nießbrauch zugunsten einer 80-jährigen Berechtigten wird also nicht mit 12,279 bewertet, sondern höchstens mit ihrem lebenslänglichen Vervielfältiger. Und der Deckel des § 16 BewG gilt hier genauso, denn er knüpft am Jahreswert an, nicht an der Laufzeit.
Ein Gegenbeweis ist möglich, aber eng: Nach § 13 Abs. 3 BewG ist ein nachweislich geringerer oder höherer gemeiner Wert zugrunde zu legen. Der Ansatz kann jedoch nicht darauf gestützt werden, dass mit einem anderen Zinssatz als 5,5 Prozent oder mit einer anderen als mittelschüssigen Zahlungsweise zu rechnen ist. Wer also mit dem aktuellen Kapitalmarktzins argumentieren will, hat die Norm gegen sich.
7. Wie wirkt sich der Kapitalwert auf die Schenkungsteuer aus?
Er mindert die Bemessungsgrundlage, nicht die Steuer selbst. Steuerpflichtig ist die Bereicherung des Erwerbers, soweit sie nicht steuerfrei ist (§ 10 Abs. 1 ErbStG). Überträgst du unter Nießbrauchsvorbehalt, erhält dein Kind ein belastetes Objekt, und der Kapitalwert der Belastung mindert seine Bereicherung. Beim Vermächtnisnießbrauch steht der Abzug ausdrücklich im Gesetz (§ 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG). Gegenüber älteren Ratgebern wichtig: § 25 ErbStG mit seinem früheren Abzugsverbot für Nutzungs- und Rentenlasten ist weggefallen.
Beispiel 3: dieselbe Wohnung, zwei Varianten
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Rechenschritt | Ohne Nießbrauch | Mit Vorbehaltsnießbrauch |
|---|---|---|
| Grundbesitzwert | 600.000 € | 600.000 € |
| Abzug Kapitalwert (§ 14 Abs. 1 BewG) | 0 € | 20.400 € mal 10,447 = 213.118,80 € |
| Bereicherung (§ 10 Abs. 1 ErbStG) | 600.000 € | 386.881,20 € |
| Freibetrag Kind (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) | 400.000 € | 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 200.000 € | 0 €, weil die Bereicherung unter dem Freibetrag bleibt |
| Steuersatz Steuerklasse I (§ 19 Abs. 1 ErbStG) | 11 %, Stufe bis 300.000 € | entfällt in diesem Fall |
| Schenkungsteuer | 22.000 € | 0 € |
Die Schwelle aus Kapitel 2 entscheidet den Fall: Ab einem Vervielfältiger von 9,8039 ist die Steuer bei diesem Jahreswert auf null gedrückt. Diese Zahl kannst du vor jedem Beratungstermin selbst ausrechnen, und sie sagt dir, wie viel Spielraum du hast.
Zwei Punkte gehören ehrlich dazu und sind eigene Themen. Die Zusammenrechnung mehrerer Zuwendungen innerhalb von zehn Jahren läuft trotz Nießbrauch normal weiter, anders als die 10-Jahres-Frist bei Schenkungen es auf den ersten Blick vermuten lässt; welche Frist wie läuft, trennen wir gesondert. Und die Schenkungsteuerwirkung im Einzelnen, einschließlich des späteren Verzichts, behandelt ein eigener Beitrag.
8. Was passiert, wenn der Nießbraucher früh stirbt?
Dann wird die Bewertung korrigiert, aber nur innerhalb einer nach Alter gestaffelten Mindestlaufzeit. § 14 Abs. 2 BewG ordnet an: Hat eine bewertete Nutzung nicht länger als die dort genannte Dauer bestanden und beruht der Wegfall auf dem Tod des Berechtigten oder Verpflichteten, ist die Festsetzung der nicht laufend veranlagten Steuern auf Antrag nach der wirklichen Dauer zu berichtigen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Alter bei Bestellung | Korrektur, wenn das Recht nicht länger bestand als |
|---|---|
| bis 30 Jahre | 10 Jahre |
| über 30 bis 50 Jahre | 9 Jahre |
| über 50 bis 60 Jahre | 8 Jahre |
| über 60 bis 65 Jahre | 7 Jahre |
| über 65 bis 70 Jahre | 6 Jahre |
| über 70 bis 75 Jahre | 5 Jahre |
| über 75 bis 80 Jahre | 4 Jahre |
| über 80 bis 85 Jahre | 3 Jahre |
| über 85 bis 90 Jahre | 2 Jahre |
| über 90 Jahre | 1 Jahr |
Beispiel 4: Tod im dritten Jahr
Die Mutter aus Beispiel 1 war bei der Übertragung 72 Jahre alt und stirbt nach drei Jahren. Ihr Alter fällt unter die Stufe über 70 bis 75 Jahre, die Mindestlaufzeit beträgt fünf Jahre, die Korrektur ist also eröffnet. Angesetzt wird nun die wirkliche Dauer von drei Jahren, gerechnet mit dem Vielfachen 2,772 aus Anlage 9a zu § 13 BewG (§ 14 Abs. 2 Satz 1, § 13 Abs. 1 Satz 1 BewG).
- Kapitalwert nach Korrektur: 20.400 Euro mal 2,772 gleich 56.548,80 Euro.
- Bereicherung der Tochter: 600.000 Euro abzüglich 56.548,80 Euro gleich 543.451,20 Euro.
- Abzüglich Freibetrag 400.000 Euro bleiben 143.451,20 Euro steuerpflichtiger Erwerb.
- Steuer bei 11 Prozent (§ 19 Abs. 1 ErbStG): 15.779,63 Euro.
Aus null werden also rund 15.800 Euro, ohne dass jemand etwas falsch gemacht hätte. Zwei Details entscheiden über den Ausgang. Die Berichtigung erfolgt auf Antrag, und der ist bis zum Ablauf des Jahres zu stellen, das auf den Eintritt des Ereignisses folgt (§ 14 Abs. 2 S. 2 BewG in Verbindung mit § 5 Abs. 2 S. 2 BewG). Ist dagegen eine Last weggefallen, bedarf die Berichtigung nach § 14 Abs. 2 S. 3 BewG keines Antrags. Das ist genau der Fall des Beschenkten: Seine Nießbrauchslast entfällt, und die Korrektur kommt von allein.
Wer das Risiko nicht tragen will, regelt es vertraglich oder wählt eine andere Gestaltung. Der Verzicht zu Lebzeiten samt Abfindung ist ein eigener Rechenfall.
9. Wie rechnet die Stiftung, wenn sie unter Nießbrauchsvorbehalt erwirbt?
Nach denselben drei Schritten, nur mit einem anderen Erwerber. Bringst du eine Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt in deine Familienstiftung ein, sinkt die Bemessungsgrundlage um denselben Kapitalwert wie bei der Übertragung an ein Kind, während die Stiftung bereits Eigentümerin wird und die Erträge weiter dir zufließen.
Der Unterschied liegt hinter der Rechnung. Ein Kind bringt einen Freibetrag mit, der alle zehn Jahre neu entsteht, und produziert im nächsten Erbfall die nächste Rechnung. Die Stiftung tut beides nicht: Sie stirbt nicht, sie teilt nicht, und sie rechnet stattdessen alle 30 Jahre die Erbersatzsteuer ab (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG). Welcher Weg günstiger ist, entscheidet sich nicht am Kapitalwert, sondern am Zeithorizont.
Wo die Grenze eines zu weitgehenden Vorbehalts liegt, ordnet der Beitrag Nießbrauch und Stiftung ein. Die praktische Umsetzung beschreibt der Beitrag Immobilien in Stiftung einbringen, die steuerliche Behandlung der Zuwendung selbst der Beitrag Schenkung an eine Stiftung. Ob die Struktur überhaupt der richtige Weg ist, klärt vorher der Vergleich Schenkung oder Stiftung.
Unser Fazit
Die Formel des § 14 Abs. 1 BewG ist die einfachste Rechnung im ganzen Nachfolgerecht, und trotzdem gehen die meisten Ergebnisse daneben. Nicht am Vervielfältiger, denn der steht in der Tabelle, sondern an den beiden Schritten davor: einem Jahreswert, der falsch abgegrenzt ist, und einem Deckel, den niemand geprüft hat.
Beide kannst du selbst rechnen. Die Kappungsgrenze liegt bei 5,3763 Prozent des Steuerwerts, die Schwelle für deinen Freibetrag ergibt sich aus einer einzigen Division, und die Vielfachen für befristete Rechte stehen im Gesetz selbst. Nur der lebenslängliche Vervielfältiger kommt von außen, und er gilt nur für das Jahr, für das er veröffentlicht wurde.
Deine Rechen-Checkliste vor dem Notartermin:
Jahreswert sauber abgrenzen: Nettokaltmiete oder ortsüblicher Mietwert, Umlagen raus, schwankende Erträge über den Durchschnitt der Jahre (§ 15 BewG).
Kosten einmal abziehen: nur die, die du als Nießbraucher tatsächlich trägst und die nicht ohnehin außerhalb der Nettokaltmiete stehen.
Deckel prüfen: Steuerwert geteilt durch 18,6. Liegt dein Jahreswert über 5,3763 Prozent des Steuerwerts, rechne mit dem gedeckelten Betrag weiter (§ 16 BewG).
Schwelle bestimmen: verbleibender Betrag über dem Freibetrag geteilt durch den Jahreswert. Das ist der Vervielfältiger, den du mindestens brauchst.
Vervielfältiger aus der Tabelle des richtigen Jahres holen: nach Lebensalter und Geschlecht, bei mehreren Berechtigten nach § 14 Abs. 3 BewG.
Befristung gegenrechnen: Vielfaches aus Anlage 9a gegen den lebenslänglichen Vervielfältiger stellen, der niedrigere Wert gilt (§ 13 Abs. 1 S. 2 BewG).
Frühen Tod durchspielen: Mindestlaufzeit nach § 14 Abs. 2 BewG notieren und ausrechnen, was eine Korrektur kosten würde.
Unsere Empfehlung: Rechne diese sieben Punkte vor der Beurkundung durch und lege das Ergebnis dem Steuerberater vor, statt ihn bei null anfangen zu lassen. Und entscheide erst danach, ob das Objekt auf einen einzelnen Kopf übergehen soll oder in eine Struktur, die den nächsten Erbfall nicht mitproduziert.
Alle Grundlagen zu Nachfolge & Erbschaft bündelt der Leitartikel Familienstiftung und Nachfolge: Vermögen weitergeben, ohne es zu verlieren, weitere Beiträge findest du im Bereich Nachfolge & Erbschaft.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist der Wert eines lebenslangen Nießbrauchs?
Er entspricht dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit dem Vervielfältiger für Lebensalter und Geschlecht des Berechtigten (§ 14 Abs. 1 BewG). Bei einem Jahreswert von 20.400 Euro und einer 72-jährigen Berechtigten ist der Kapitalwert also 20.400 Euro mal 10,447, das sind 213.118,80 Euro (BMF-Tabelle für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026). Nach oben begrenzt § 16 BewG den Jahreswert auf den Steuerwert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6, bei 600.000 Euro also auf 32.258,06 Euro.
Welcher Vervielfältiger gilt für mich?
Der Wert, der in der zum Zeitpunkt der Steuerentstehung geltenden BMF-Tabelle für dein Lebensalter und dein Geschlecht ausgewiesen ist. Für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 sind das zum Beispiel 11,444 für einen 65-jährigen Mann und 12,583 für eine 65-jährige Frau (BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025). Die Vervielfältiger werden nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes ermittelt, mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent gerechnet und ab dem 1. Januar des auf die Veröffentlichung der Sterbetafel folgenden Kalenderjahres angewendet (§ 14 Abs. 1 Satz 2 und 3 BewG). Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die Tabelle im Bundessteuerblatt, jährlich neu, weshalb Werte aus älteren Ratgebern nicht übernommen werden dürfen.
Wie berechne ich den Jahreswert bei einem selbst bewohnten Haus?
Mit dem ortsüblichen Mietwert, obwohl niemand Miete zahlt. Nutzungen, die nicht in Geld bestehen, insbesondere die Wohnung, sind mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts anzusetzen (§ 15 Abs. 2 BewG). Maßgeblich ist die Nettokaltmiete vergleichbarer Objekte in derselben Lage, belegt über den Mietspiegel, abzüglich der Kosten, die du als Nießbraucher selbst trägst (§§ 1041, 1047 BGB). Auch hier gilt der Deckel des § 16 BewG.
Gibt es einen offiziellen Nießbrauch-Rechner?
Nein, es gibt keine amtliche Rechenanwendung, sondern nur die amtliche Tabelle der Vervielfältiger im Bundessteuerblatt (§ 14 Abs. 1 Satz 4 BewG). Jeder Online-Rechner bildet lediglich die Formel Jahreswert mal Vervielfältiger nach und ist nur so gut wie die Tabellenfassung, die er hinterlegt hat. Prüfe deshalb immer zwei Dinge selbst: ob der Rechner den Deckel des § 16 BewG anwendet und aus welchem Jahr seine Vervielfältiger stammen.
Wird der Nießbrauch bei der Schenkungsteuer voll abgezogen?
Der Kapitalwert mindert die Bereicherung des Erwerbers, die nach § 10 Abs. 1 ErbStG die Bemessungsgrundlage bildet; beim Vermächtnisnießbrauch ist der Abzug als Nachlassverbindlichkeit ausdrücklich geregelt (§ 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG). Begrenzt wird der Abzug nicht durch eine eigene Kappung, sondern über den Jahreswert nach § 16 BewG. Das frühere Abzugsverbot für Nutzungs- und Rentenlasten in § 25 ErbStG ist weggefallen und darf nicht mehr zitiert werden.
Was ist die 18,6-Regel beim Nießbrauch?
Das ist der Deckel des § 16 BewG: Der Jahreswert der Nutzungen darf höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der für das genutzte Wirtschaftsgut anzusetzende Wert durch 18,6 geteilt wird. Umgerechnet sind das 5,3763 Prozent des Steuerwerts. Bei einem Grundbesitzwert von 450.000 Euro liegt die Grenze also bei 24.193,55 Euro: Beträgt die tatsächliche Jahresnutzung 30.000 Euro, sinkt der ansetzbare Jahreswert auf 80,65 Prozent, und der Kapitalwert fällt unabhängig vom Vervielfältiger um 19,35 Prozent niedriger aus.
Wie rechnet man einen Nießbrauch auf mehrere Personen?
Nach § 14 Abs. 3 BewG, und zwar abhängig davon, wann das Recht endet. Erlischt es erst mit dem Tod des zuletzt Sterbenden, sind Lebensalter und Geschlecht derjenigen Person maßgebend, für die sich der höchste Vervielfältiger ergibt. Erlischt es mit dem Tod des zuerst Sterbenden, gilt der niedrigste Vervielfältiger. Gerechnet wird also mit einem einzigen Vervielfältiger, nicht mit zwei addierten Kapitalwerten.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Berichtigung der Festsetzung nach dem tatsächlichen Wert auf Antrag, Antragsfrist bis zum Ablauf des Folgejahres: § 5 Abs. 2 BewG
- Kapitalwert zeitlich beschränkter Nutzungen nach Anlage 9a (Abs. 1 S. 1), Begrenzung durch den Wert nach § 14 BewG bei zusätzlich lebensabhängiger Dauer (Abs. 1 S. 2), 18,6faches bei immerwährender und 9,3faches bei unbestimmter Dauer (Abs. 2), Nachweis eines abweichenden gemeinen Werts, aber nicht gestützt auf einen anderen Zinssatz als 5,5 Prozent (Abs. 3): § 13 BewG
- Vielfache für Laufzeiten von einem bis über 101 Jahre, errechnet mit 5,5 Prozent als Mittelwert zwischen vorschüssiger und nachschüssiger Zahlungsweise: Anlage 9a zu § 13 BewG
- Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen als Vielfaches des Jahreswerts, Ermittlung nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes, Anwendung ab dem 1. Januar des Folgejahres, Zinssatz 5,5 Prozent, Zusammenstellung und Veröffentlichung der Tabelle durch das Bundesministerium der Finanzen im Bundessteuerblatt (Abs. 1): § 14 BewG
- Berichtigung nach der wirklichen Dauer bei Tod innerhalb der nach Alter gestaffelten Mindestlaufzeit, entsprechende Geltung des § 5 Abs. 2 S. 2 BewG, kein Antragserfordernis bei weggefallener Last (Abs. 2); maßgebender Vervielfältiger bei mehreren Berechtigten (Abs. 3); Nachweis eines abweichenden gemeinen Werts (Abs. 4): § 14 BewG
- Jahreswert der Nutzung einer Geldsumme mit 5,5 Prozent (Abs. 1), Ansatz von Sachbezügen einschließlich der Wohnung mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts (Abs. 2), Durchschnitt der Jahre bei ungewissen oder schwankenden Beträgen (Abs. 3): § 15 BewG
- Begrenzung des Jahreswerts auf den Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6: § 16 BewG
- BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 zu den Vervielfältigern nach § 14 Abs. 1 BewG für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026, ermittelt nach der Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes
- Bereicherung des Erwerbers als steuerpflichtiger Erwerb (Abs. 1), Abzug von Verbindlichkeiten aus Vermächtnissen, Auflagen und geltend gemachten Pflichtteilen (Abs. 5 Nr. 2): § 10 ErbStG
- Persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro für Kinder: § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG; Steuersätze nach Wertstufen, Steuerklasse I bis 300.000 Euro 11 Prozent: § 19 Abs. 1 ErbStG
- Erbersatzsteuer für Familienstiftungen in Zeitabständen von je 30 Jahren: § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG
- Hinweis: § 25 ErbStG ist weggefallen; das dort früher geregelte Abzugsverbot für Nutzungs- und Rentenlasten gilt nicht mehr.
- Inhalt des Nießbrauchs und Ziehen der Nutzungen: § 1030 Abs. 1 BGB; Erhaltung der Sache im Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung: § 1041 BGB; Tragung der auf der Sache ruhenden Lasten: § 1047 BGB; Erlöschen mit dem Tod des Berechtigten: § 1061 Satz 1 BGB
- Rechenwege, Schwellenwerte und Praxishinweise zur Vorbereitung des Notartermins aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Alle Beispielrechnungen wurden aus den zitierten Normen selbst gerechnet. Gesetzestexte abgerufen am 23. September 2026. Stand: September 2026.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Rechtliche und steuerliche Aussagen beziehen sich auf typische Konstellationen; im Einzelfall sollten Rechtsanwalt bzw. Steuerberater einbezogen werden.
