Der Nießbrauch nimmt dem Eigentümer die Nutzung und den Ertrag, lässt ihm aber die großen Instandsetzungen, für die er weder Werbungskosten noch den Handwerkerbonus von höchstens 1.200 Euro bekommt (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG, § 35a Abs. 3 und Abs. 4 S. 1 EStG). Der Berechtigte bindet sich an eine Sache, die er nicht übertragen kann (§ 1059 S. 1 BGB).
Das sind keine Randnotizen, sondern der Preis der Gestaltung. Er fällt erst Jahre nach dem Notartermin an, und dann trifft er andere Personen als die, die damals unterschrieben haben.
Dieser Beitrag sortiert die Nachteile danach, wen sie treffen, und beantwortet die Frage dahinter: Wann lohnt sich der Nießbrauch nicht?
Das Wichtigste in Kürze
- Das Recht ist an eine Person geknüpft: Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und nicht vererblich, er erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1059 S. 1, § 1061 S. 1 BGB).
- Belastet heißt schwer verkäuflich und schwer beleihbar: Der Erwerber bekommt das Eigentum ohne die Nutzung, und die Bank steht mit ihrer Grundschuld im Rang hinter dem eingetragenen Recht (§ 879 Abs. 1 BGB).
- Beim Pflichtteil hilft der Vorbehalt nicht: Die Abschmelzung nach § 2325 Abs. 3 S. 1 und 2 BGB beginnt beim vollen Nießbrauchsvorbehalt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu laufen (BGH, Urteil vom 27. April 1994, IV ZR 132/93).
- Der Eigentümer zahlt die Substanz ohne Einnahmen: Er hat keine Mieterträge und deshalb auch keine Werbungskosten aus dem Objekt (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG).
- Wird der Schenker bedürftig, greift das Sozialamt zurück: Die Rückforderung nach § 528 Abs. 1 S. 1 BGB ist erst ausgeschlossen, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre seit der Leistung verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB); der Träger leitet den Anspruch auf sich über (§ 93 Abs. 1 S. 1 SGB XII).
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1. Welche Nachteile hat der Nießbrauch für den Eigentümer?
Er bekommt das Eigentum ohne alles, was Eigentum wert macht. Der Nießbraucher ist zum Besitz der Sache berechtigt (§ 1036 Abs. 1 BGB) und zieht die Nutzungen (§ 1030 Abs. 1 BGB). Der Eigentümer steht im Grundbuch, trägt das Wertrisiko und bekommt weder Wohnung noch Miete. Die Tabelle sortiert neun Nachteile danach, wen sie treffen. Sechs gehören dem Eigentümer, und das ist kein Zufall.
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| Nr. | Wen es trifft | Der Nachteil | Norm-Anker |
|---|---|---|---|
| 1 | Eigentümer | Kein Besitz, keine Nutzung | § 1036 Abs. 1 BGB |
| 2 | Eigentümer | Keine Mieten und keine sonstigen Erträge | § 1030 Abs. 1 BGB |
| 3 | Eigentümer | Außergewöhnliche Instandsetzung bleibt bei ihm: Dach, Heizung, Fenster | Umkehrschluss aus § 1041 S. 2 BGB |
| 4 | Eigentümer | Dafür weder Werbungskosten noch Handwerkerbonus | § 9 Abs. 1 S. 1, § 35a Abs. 4 S. 1 EStG |
| 5 | Eigentümer | Verkauf nur belastet, Löschung nur mit Aufgabeerklärung | § 875 Abs. 1 BGB |
| 6 | Eigentümer | Beleihung scheitert am Rang | § 879 Abs. 1 BGB, § 52 Abs. 1 S. 1 ZVG |
| 7 | Nießbraucher | Bindung an diese Sache, kein Übertrag, keine Vererbung | § 1059 S. 1, § 1061 S. 1 BGB |
| 8 | Nießbraucher | Erhaltung, Versicherung und öffentliche Lasten trägt er | §§ 1041, 1045, 1047 BGB |
| 9 | Familie | Pflichtteilsfrist läuft nicht an, Erbengemeinschaft am belasteten Objekt | § 2325 Abs. 3 S. 2, § 2038 Abs. 1 BGB |
Der teuerste Punkt: zahlen müssen, ohne absetzen zu dürfen
Nummer 3 und Nummer 4 gehören zusammen und werden trotzdem fast nie zusammen gelesen. Kommt eine große Sanierung, landet die Rechnung beim Eigentümer, weil § 1041 S. 2 BGB dem Nießbraucher Ausbesserungen und Erneuerungen nur insoweit auferlegt, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Absetzen kann er davon nichts: Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG), und Einnahmen hat er keine. Auch der Handwerkerbonus hilft nicht. § 35a Abs. 3 EStG ermäßigt die Steuer um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens um 1.200 Euro, verlangt nach Absatz 4 S. 1 aber einen Haushalt des Steuerpflichtigen. In dem Haus wohnt er nicht.
Der Nießbrauch schafft damit eine Person mit Geld und ohne Pflicht und eine Person mit Pflicht und ohne Geld. Wer diese Lücke nicht im Vertrag schließt, hat sie für Jahrzehnte. Die vollständige Kostenverteilung steht im Beitrag zur laufenden Praxis, die Grundlagen im Pillar.
Warum die Bank nein sagt
Wegen der Rangstelle. Das Rangverhältnis mehrerer Rechte an einem Grundstück bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragungen (§ 879 Abs. 1 BGB). Wird der Nießbrauch mit dem Übertragungsvertrag eingetragen und die Grundschuld später, geht das Nutzungsrecht vor. Nach § 52 Abs. 1 S. 1 ZVG bleibt ein Recht insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist; ins geringste Gebot fallen die Rechte, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen (§ 44 Abs. 1 ZVG). Eine Sicherheit, aus der im Verwertungsfall nur belastetes Eigentum wird, ist für eine Bank wenig wert. Das Kind steht also im Grundbuch und kann die Immobilie trotzdem nicht beleihen, solange der Berechtigte keinen Rangrücktritt erklärt.
Viele Nachteile des Nießbrauchs entstehen, weil Eigentum und Ertrag auf zwei Personen verteilt sind; eine Familienstiftung hält beides in einer Hand. Sie zahlt auf die Erträge 15 Prozent Körperschaftsteuer (Satz bis 2027), dafür ist die Übertragung endgültig und alle 30 Jahre fällt Erbersatzsteuer an. Beide Seiten wägt der Artikel Vorteile und Nachteile einer Stiftung ab.
2. Welche Nachteile hat der Nießbrauch für den Nießbraucher selbst?
Er tauscht Vermögen gegen ein Recht, das er nicht bewegen kann. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar (§ 1059 S. 1 BGB) und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 S. 1 BGB). Er fällt nicht in den Nachlass, lässt sich nicht verkaufen und nicht auf ein anderes Objekt umziehen.
Das wird zum Problem, sobald sich das Leben ändert. Wer mit 68 überträgt und mit 78 in eine kleinere Wohnung nahe bei den Kindern will, hat ein Recht an einem Haus, in dem er nicht mehr leben möchte, und kein Vermögen für die neue Wohnung.
Die laufende Pflicht bleibt bei ihm
Solange das Recht besteht, trägt der Berechtigte die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand (§ 1041 S. 1 BGB), die Versicherung auf seine Kosten (§ 1045 Abs. 1 BGB) und die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten (§ 1047 BGB). Diese Pflichten enden nicht mit der Nutzung, sondern erst mit seinem Tod. Dazu kommt eine kurze Frist: Ersatz- und Verwendungsersatzansprüche verjähren in sechs Monaten (§ 1057 BGB). Wer danach noch abrechnen will, kommt zu spät.
Die Kehrseite im Pflegefall
Genau die Stärke des Nießbrauchs wird hier zur Schwäche. Das Recht ist zwar nicht übertragbar, seine Ausübung kann aber einem anderen überlassen werden (§ 1059 S. 2 BGB). Der Berechtigte kann die frei gewordene Wohnung also vermieten und den Heimplatz mitfinanzieren. Reicht das nicht, wirkt dieselbe Überlassbarkeit gegen ihn: Einzusetzen ist das gesamte verwertbare Vermögen (§ 90 Abs. 1 SGB XII), und ein Recht, dessen Ausübung sich zu Geld machen lässt, ist eher verwertbar als ein Wohnungsrecht, bei dem die Überlassung an Dritte nur bei Gestattung zulässig ist (§ 1092 Abs. 1 S. 2 BGB). Ob der Schutz des selbst bewohnten Hausgrundstücks nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII auch einen Nießbrauch erfasst, ergibt der Wortlaut nicht: Die Vorschrift nennt ein angemessenes Hausgrundstück, das bewohnt wird, und kein Recht daran.
Ein Datum bleibt in jedem Fall: Der Auszug ins Heim beendet das Recht nicht. Es erlischt erst mit dem Tod (§ 1061 S. 1 BGB) und steht bis dahin im Grundbuch, auch wenn niemand mehr dort wohnt.
3. Welche Nachteile hat der Nießbrauch für die Erben?
Sie erben ein Objekt, über das sie nur gemeinsam entscheiden können, und eine Pflicht ohne Ertrag. Stirbt der Eigentümer vor dem Berechtigten, bleibt der Nießbrauch bestehen. Die Erben rücken in die Eigentümerstellung ein, und die Verwaltung des Nachlasses steht ihnen gemeinschaftlich zu (§ 2038 Abs. 1 S. 1 BGB).
Damit verschiebt sich der Konflikt aus Kapitel 1 von einer Person auf mehrere. Jeder Miterbe ist verpflichtet, an Maßregeln ordnungsmäßiger Verwaltung mitzuwirken; nur die zur Erhaltung notwendigen kann er allein treffen (§ 2038 Abs. 1 S. 2 BGB). Ob eine Dachsanierung notwendig oder nur wünschenswert ist, lässt sich jahrelang bestreiten.
Drei Konflikte, die typischerweise entstehen
- Der Geldkonflikt. Die Substanzmaßnahme ist fällig, der Nachlass besteht aber aus einer Immobilie ohne Erträge. Wer zahlt, streckt vor.
- Der Zeitkonflikt. Ein Miterbe braucht Liquidität, ein anderer will das Haus behalten. Verkaufen lässt sich nur das belastete Objekt.
- Der Wertkonflikt. Der Abschlag für das Recht hängt vom Alter des Berechtigten ab. Jede Seite bringt dazu eine eigene Zahl mit.
Das ist der unterschätzte Punkt: Der Nießbrauch löst ein Problem der ersten Generation und erzeugt eines in der zweiten. Wer übergibt, um Streit in der Nachfolge zu vermeiden, sollte prüfen, ob er ihn nicht nur um zwanzig Jahre verschiebt.
4. Warum schützt der Nießbrauch nicht vor dem Pflichtteil?
Weil die Frist, die die Schenkung entwerten würde, beim umfassenden Vorbehalt regelmäßig gar nicht erst anläuft. Das ist die unangenehmste Nachricht dieses Beitrags.
Der Ausgangspunkt ist § 2325 Abs. 1 BGB: Der Pflichtteilsberechtigte kann als Ergänzung den Betrag verlangen, um den sich der Pflichtteil erhöht, wenn der verschenkte Gegenstand dem Nachlass hinzugerechnet wird. Absatz 3 S. 1 mildert das über die Zeit ab, und nach zehn Jahren seit der Leistung bleibt die Schenkung unberücksichtigt (S. 2).
Das Wort Leistung trägt die ganze Last. Wer überträgt, aber den vollen Nießbrauch behält, nutzt weiter, zieht die Mieten weiter ein und gibt den Genuss nicht auf. Ob dann überhaupt geleistet wurde, hat der Bundesgerichtshof verneint: Solange der Schenker den Genuss nicht tatsächlich entbehrt, beginnt die Frist nicht (BGH, Urteil vom 27. April 1994, IV ZR 132/93). Läuft die Frist nicht, zählt die Schenkung auch nach zwanzig Jahren noch mit 100 Prozent. Welche Fristen daneben laufen, trennt der Beitrag zu den Zehnjahresfristen.
Beispielrechnung: was das beschenkte Kind am Ende zahlt
Ein Vater mit drei Kindern überträgt das Mietshaus mit einem Verkehrswert von 600.000 Euro auf den ältesten Sohn und behält sich den vollen Nießbrauch vor. Im zehnten Jahr nach der Übertragung stirbt er, der Sohn ist Alleinerbe, der Restnachlass beträgt 30.000 Euro. Der Pflichtteil besteht in der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 Abs. 1 S. 2 BGB), bei drei Kindern also in einem Sechstel.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Rechenschritt | Ohne Nießbrauchsvorbehalt | Mit vollem Vorbehalt |
|---|---|---|
| Ordentlicher Pflichtteil aus 30.000 € je Kind (§ 2303 Abs. 1 BGB) | 5.000 € | 5.000 € |
| Anzusetzender Schenkungswert (§ 2325 Abs. 3 BGB) | 60.000 €, zehntes Jahr, also 10 Prozent | 600.000 €, Frist nicht angelaufen (BGH, IV ZR 132/93) |
| Ergänzung je übergangenem Kind (1/6) | 10.000 € | 100.000 € |
| Forderung je übergangenem Kind | 15.000 € | 105.000 € |
| Last des Sohnes für beide Geschwister | 30.000 € | 210.000 € |
Dieselbe Familie, dasselbe Haus, derselbe Zeitraum, das Siebenfache an Forderung. Und sie trifft denjenigen, der zehn Jahre lang keine Miete bekommen hat: Soweit der Erbe zur Ergänzung nicht verpflichtet ist, kann der Pflichtteilsberechtigte vom Beschenkten die Herausgabe des Geschenks verlangen, und dieser kann sie durch Zahlung des fehlenden Betrags abwenden (§ 2329 Abs. 1 und Abs. 2 BGB).
Hier schließt sich der Kreis zu Kapitel 1. Der Sohn hat zehn Jahre lang die Substanzlast getragen, keine Erträge gehabt und keine Rücklage bilden können. Jetzt soll er 210.000 Euro in bar aufbringen. In der Praxis verkauft er das Haus, und das Ziel der Gestaltung ist verfehlt. Welche Wege es gibt, den Pflichtteil zu umgehen, ist eine eigene Rechnung.
5. Welche steuerlichen Nachteile bringt die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt?
Drei, und alle drei zeigen sich erst nach dem Bescheid. Der Abzug fällt kleiner aus als erwartet, die Abschreibung kann verloren gehen, und bei frühem Tod des Berechtigten steht die Bewertung noch einmal zur Debatte.
Der Deckel kappt den Abzug bei guten Renditen
Der Kapitalwert mindert die Bereicherung, aber der Jahreswert ist nach oben begrenzt: Er darf höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der für das Wirtschaftsgut anzusetzende Wert durch 18,6 geteilt wird (§ 16 BewG). Daraus folgt eine Kontrollzahl, für die du keine Tabelle brauchst: 1 geteilt durch 18,6 ergibt 5,3763 Prozent. Liegt der angesetzte Jahreswert darüber, greift der Deckel.
Der Nachteil trifft also ausgerechnet die guten Objekte. Wer aus einer hohen Miete einen hohen Abzug ableitet, rechnet zu optimistisch. Den Rechenweg führt der Bewertungsbeitrag, die Wirkung auf die Schenkungsteuer der Beitrag zur Steuerwirkung.
Die Bewertung ist nicht endgültig
Das ist der am häufigsten übersehene steuerliche Nachteil. Der Kapitalwert unterstellt eine statistische Lebenserwartung. Stirbt der Berechtigte früher, war der Abzug im Rückblick zu hoch, und § 14 Abs. 2 BewG lässt eine Berichtigung nach der wirklichen Dauer zu. Die Norm staffelt nach dem Alter bei Beginn: bei mehr als 65 bis 70 Jahren erfasst sie Nutzungen von nicht mehr als sechs Jahren, bei mehr als 80 bis 85 Jahren von nicht mehr als drei Jahren, bei mehr als 90 Jahren von nicht mehr als einem Jahr.
Wer mit 82 überträgt und drei Jahre später stirbt, muss also damit rechnen, dass die Rechnung noch einmal aufgemacht wird. Auf einen Antrag des Beschenkten kommt es dabei nicht an: Ist eine Last weggefallen, bedarf die Berichtigung keines Antrags (§ 14 Abs. 2 Satz 3 BewG), und die Nießbrauchslast des Beschenkten ist genau eine solche Last. Die Gestaltung wirkt umso sicherer, je früher sie stattfindet, und genau da warten viele zu lange.
Die Abschreibung folgt der Einkunftsquelle
Der dritte Punkt ist eine Weichenstellung, die sich später nicht korrigieren lässt. Weil der neue Eigentümer keine Einkünfte aus dem Objekt erzielt, kann er keine Absetzung für Abnutzung geltend machen; wer sie in welcher Variante zieht, ist nicht durchgängig im Gesetz geregelt, sondern im Nießbrauchserlass der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 30. September 2013, BStBl I 2013, 1184, Rz. 19, 24, 42 und 45). Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch geht das Abzugsvolumen im Regelfall für beide Seiten verloren. Die Frage gehört vor den Notartermin, nicht in die erste Steuererklärung danach.
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Stiftungs-Check starten6. Was passiert, wenn der Schenker pflegebedürftig wird?
Dann wird aus der Schenkung wieder eine Forderung, und der Nießbrauch hält sie nicht auf. Soweit der Schenker nach der Vollziehung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten und seine gesetzlichen Unterhaltspflichten zu erfüllen, kann er vom Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach Bereicherungsrecht fordern (§ 528 Abs. 1 S. 1 BGB).
Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Schenker seine Bedürftigkeit vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat oder wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit seit der Leistung zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Der Sozialhilfeträger leitet ihn durch schriftliche Anzeige auf sich über (§ 93 Abs. 1 S. 1 SGB XII).
Entscheidend ist der Zeitpunkt der Bedürftigkeit, nicht der des Bescheids. Wer mit 79 überträgt und mit 86 ins Heim zieht, liegt in der Frist, auch wenn das Sozialamt erst Jahre später prüft. Der Nießbrauch verschiebt daran nichts, denn die Frist knüpft an die Leistung an, nicht an das Ende des Vorbehalts. Er wirkt in beide Richtungen: Die Erträge zögern Bedürftigkeit hinaus, das Recht selbst ist nach § 90 Abs. 1 SGB XII einzusetzen. Wie sich die Übertragung vertraglich absichern lässt, beschreibt der Gestaltungsbeitrag.
7. Wann ist die Familienstiftung die bessere Lösung als der Nießbrauch?
Wenn das Vermögen nicht auf Köpfe verteilt werden soll und die Versorgung trotzdem gesichert sein muss. Der Nießbrauch löst genau ein Problem, er trennt Eigentum und Ertrag. Dabei erzeugt er aber einen neuen Einzeleigentümer und mit ihm den nächsten Erbfall, den nächsten Pflichtteil und die nächste Zersplitterung.
Die Familienstiftung geht den umgekehrten Weg. Das Vermögen gehört der Struktur, die Satzung bestimmt, wer wann etwas bekommt, und im Grundbuch steht keine Belastung, die den Verkauf blockiert. Der Stifter regelt seine Versorgung über eine Stellung als Begünstigter statt über ein vorbehaltenes Recht. Wie viel Einfluss dabei bleibt, ordnet der Beitrag Kontrolle behalten trotz Familienstiftung ein, die Grenze eines zu weitgehenden Nutzungsvorbehalts der Beitrag Nießbrauch und Stiftung.
Was die Stiftung dafür kostet
Drei Dinge, und sie gehören in jede ehrliche Gegenüberstellung. Erstens die Steuer: Das Vermögen einer Familienstiftung unterliegt in Zeitabständen von je 30 Jahren der Erbersatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG), gegen die zwei Freibeträge von je 400.000 Euro stehen; Erträge tragen Körperschaftsteuer, für 2026 15 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag, mit einer in § 23 Abs. 1 KStG angelegten stufenweisen Absenkung. Was daraus folgt, rechnet der Beitrag zur Erbersatzsteuer durch. Zweitens die Unumkehrbarkeit: Eine Stiftung gehört niemandem und lässt sich weder zurücknehmen noch verkaufen. Drittens die laufenden Kosten, die in der Praxis bei etwa 1.500 Euro im Jahr beginnen.
Daraus ergibt sich eine nüchterne Schwelle. Unterhalb von etwa 150.000 bis 200.000 Euro Vermögen spricht die Bilanz gegen die Stiftung, komplexere Strukturen werden wirtschaftlich erst ab etwa 500.000 Euro sinnvoll. Wer ein Haus an ein Kind übertragen will, fährt mit der Schenkung besser. Wer mehrere Objekte oder ein Unternehmen zusammenhalten will, bekommt eine klare Zuständigkeit, die den nächsten Erbfall nicht mitproduziert. Beide Wege stellt der Beitrag Schenkung oder Stiftung gegeneinander.
8. Welche Alternativen gibt es zum Nießbrauch?
Fünf, und jede löst einen anderen Teil des Problems. Die Wahl hängt davon ab, was du wirklich brauchst: die Wohnung, das Geld oder die Kontrolle. Wer alle drei will, landet beim Nießbrauch.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Weg | Was er löst | Was er kostet | Norm-Anker |
|---|---|---|---|
| Nießbrauch | Wohnen und Vermieten, voller Ertrag bleibt beim Übergeber | Verkauf und Beleihung blockiert, Pflichtteilsfrist läuft regelmäßig nicht | § 1030 Abs. 1, § 2325 Abs. 3 BGB |
| Wohnungsrecht | Wohnenbleiben, geringere Belastung des Objekts | keine Mieterträge, Überlassung an Dritte nur bei Gestattung | § 1093 Abs. 1, § 1092 Abs. 1 S. 2 BGB |
| Leibrente | Planbare Zahlung, das Objekt bleibt frei verwertbar | Gegenleistung, also entgeltliches Geschäft mit eigenen Steuerfolgen | Vertragsgestaltung, keine Belastungsnorm |
| Versorgungsleistungen | Laufende Zahlungen ohne Grundbuchlast | enge Voraussetzungen: als Sonderausgabe nur bei Übertragung eines Betriebs, eines Mitunternehmeranteils oder bestimmter GmbH-Anteile ab 50 Prozent, nicht bei einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen | § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG, § 22 Nr. 1a EStG |
| Familienpool | Vermögen bleibt beisammen, Anteile schrittweise übertragbar | Gesellschaftsvertrag und Verwaltung, Streit bleibt möglich | Gesellschaftsrecht |
| Familienstiftung | Dauerhafte Bündelung, klare Zuständigkeit, kein Grundbucheintrag | Erbersatzsteuer alle 30 Jahre, Unumkehrbarkeit, laufende Kosten | § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG |
Beim Wohnungsrecht stellen viele Ratgeber zwei Punkte falsch dar. Der Verweisungskatalog des § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB nennt § 1047 BGB nicht, die öffentlichen Lasten treffen den Wohnungsberechtigten also nicht kraft Gesetzes. Und der Umzug ins Heim beendet das Recht nicht: Über § 1090 Abs. 2 BGB gilt § 1061 BGB, es erlischt mit dem Tod. Der vollständige Vergleich beider Rechte steht im eigenen Beitrag, die Bündelung ohne Grundbuchlast im Beitrag Familienpool gründen.
Der Entscheidungspfad in vier Fragen
- Brauchst du die Erträge oder nur die Wohnung? Nur die Wohnung heißt Wohnungsrecht. Es belastet das Objekt weniger.
- Soll die Immobilie in den nächsten zehn Jahren verkauft oder beliehen werden? Wenn ja, ist der Nießbrauch der falsche Weg: Das eingetragene Recht geht im Rang vor (§ 879 Abs. 1 BGB) und weicht nur mit Zustimmung des Berechtigten (§ 875 Abs. 1 BGB).
- Gibt es übergangene Pflichtteilsberechtigte? Wenn ja, bringt der Vorbehalt keine Abschmelzung, sondern eine dauerhafte Ergänzungspflicht. Dann führen nur ein Pflichtteilsverzicht oder eine Struktur weiter.
- Geht es um ein Objekt oder um ein Vermögen? Bei einem Objekt und einem Kind reicht die Schenkung unter Vorbehalt meist. Bei mehreren Objekten, mehreren Kindern oder einem Unternehmen löst sie das falsche Problem.
Unser Fazit
Der Nießbrauch ist kein schlechtes Werkzeug, aber er wird für etwas verkauft, das er nicht leistet. Er sichert die Versorgung des Übergebers, und das zuverlässig. Er schützt nicht vor dem Pflichtteil, erleichtert keinen Verkauf, ermöglicht keine Finanzierung und nimmt dem neuen Eigentümer die Einnahmen, aus denen er die Lasten bezahlen müsste.
Die Nachteile verteilen sich ungleich. Der Berechtigte gibt Flexibilität auf, die Familie bekommt eine Ergänzungspflicht, die beim vollen Nießbrauchsvorbehalt nicht abschmilzt (BGH, Urteil vom 27. April 1994, IV ZR 132/93), und der Eigentümer trägt die Substanzlast ohne Ertrag und ohne Steuerabzug. Wer nur die erste Seite der Rechnung sieht, hält das für ein Steuersparmodell. Es ist ein Versorgungsmodell mit steuerlichem Nebeneffekt.
Unsere Empfehlung: Stelle vor dem Notartermin drei Fragen. Wer zahlt die erste große Sanierung, und wovon? Was passiert, wenn ein übergangenes Kind den Pflichtteil verlangt? Und wäre das Ziel besser erreicht, wenn das Vermögen zusammenbliebe, statt auf einen Kopf überzugehen? Fällt die dritte Antwort eindeutig aus, ist der Nießbrauch nicht die Lösung, sondern der Umweg. Geplant gehört die Übertragung als Schritt der vorweggenommenen Erbfolge in jedem Fall.
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Häufige Fragen
Welche Nachteile hat der Nießbrauch für den Eigentümer konkret?
Er hat das Eigentum, aber weder Besitz noch Ertrag: Der Nießbraucher ist zum Besitz berechtigt (§ 1036 Abs. 1 BGB) und zieht die Nutzungen (§ 1030 Abs. 1 BGB). Größere Instandsetzungen bleiben trotzdem bei ihm, weil § 1041 S. 2 BGB dem Nießbraucher nur die gewöhnliche Unterhaltung auferlegt. Absetzen kann er diese Ausgaben nicht: Ohne Einnahmen aus dem Objekt gibt es keine Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG), und der Handwerkerbonus von höchstens 1.200 Euro setzt einen Haushalt des Steuerpflichtigen voraus (§ 35a Abs. 3 und Abs. 4 S. 1 EStG).
Kann ich ein Haus mit Nießbrauch verkaufen?
Ja, aber nur belastet. Der Nießbrauch ist ein Recht an der Sache und bleibt beim Eigentümerwechsel bestehen; der Käufer erwirbt Eigentum ohne Nutzung und zahlt entsprechend weniger. Löschen lässt sich das Recht nur mit der Erklärung des Berechtigten, dass er es aufgebe, und der Löschung im Grundbuch (§ 875 Abs. 1 BGB). In der Praxis läuft das auf eine Abfindung hinaus, deren Höhe sich am Kapitalwert des Rechts orientiert (§ 14 Abs. 1 BewG).
Welche Nachteile hat die Schenkung mit Nießbrauch für die Erben?
Sie erben ein Objekt, das sie nur gemeinschaftlich verwalten können (§ 2038 Abs. 1 S. 1 BGB), und tragen die Substanzmaßnahmen, ohne Mieteinnahmen zu erhalten. Dazu kommt der Pflichtteil: Beim umfassenden Nutzungsvorbehalt beginnt die Abschmelzung nach § 2325 Abs. 3 S. 1 und 2 BGB nicht zu laufen (BGH, Urteil vom 27. April 1994, IV ZR 132/93), sodass die Schenkung auch nach vielen Jahren voll in die Ergänzung fällt. Zahlen muss dann regelmäßig der Beschenkte (§ 2329 Abs. 1 und Abs. 2 BGB).
Ist ein Wohnrecht besser als ein Nießbrauch?
Das hängt davon ab, ob du Mieteinnahmen brauchst. Das Wohnungsrecht nach § 1093 Abs. 1 BGB erlaubt nur, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen, und die Überlassung an Dritte ist nur zulässig, wenn sie gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 S. 2 BGB). Dafür belastet es das Objekt weniger, und die öffentlichen Lasten treffen den Berechtigten nicht kraft Gesetzes, weil der Verweisungskatalog des § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB den § 1047 BGB nicht nennt.
Kann der Nießbrauch gegen meinen Willen gelöscht werden?
In aller Regel nicht. Zur Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück sind die Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und die Löschung im Grundbuch erforderlich (§ 875 Abs. 1 BGB). Weder der Eigentümer noch dessen Gläubiger können das Recht einseitig beseitigen. In der Zwangsversteigerung bleibt ein Recht insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist (§ 52 Abs. 1 S. 1 ZVG). Ins geringste Gebot fallen die Rechte, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen (§ 44 Abs. 1 ZVG); die Einordnung im Einzelfall gehört zum Fachanwalt.
Was passiert mit dem Nießbrauch, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?
Er bleibt bestehen. Der Nießbrauch erlischt nicht durch den Auszug, sondern erst mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 S. 1 BGB), und die Ausübung darf einem anderen überlassen werden (§ 1059 S. 2 BGB). Die frei gewordene Wohnung lässt sich also vermieten und die Miete für den Heimplatz einsetzen. Die Kehrseite: Gerade wegen dieser Überlassbarkeit ist der Nießbrauch eher verwertbares Vermögen im Sinne des § 90 Abs. 1 SGB XII als ein Wohnungsrecht.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Inhalt des Nießbrauchs, Ziehen der Nutzungen: § 1030 Abs. 1 BGB
- Besitzrecht des Nießbrauchers: § 1036 Abs. 1 BGB
- Erhaltung der Sache, Ausbesserungen nur im Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung: § 1041 BGB
- Versicherung auf Kosten des Nießbrauchers: § 1045 Abs. 1 BGB
- Öffentliche Lasten ohne die außerordentlichen Lasten: § 1047 BGB
- Keine Haftung für Veränderungen durch ordnungsmäßige Ausübung: § 1050 BGB
- Verjährung der Ersatz- und Verwendungsersatzansprüche in sechs Monaten: § 1057 BGB
- Unübertragbarkeit (S. 1), zulässige Überlassung der Ausübung (S. 2): § 1059 BGB
- Erlöschen mit dem Tode des Nießbrauchers: § 1061 S. 1 BGB
- Entsprechende Anwendung der Nießbrauchsvorschriften auf beschränkte persönliche Dienstbarkeiten: § 1090 Abs. 2 BGB
- Unübertragbarkeit der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, Überlassung der Ausübung nur bei Gestattung: § 1092 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB
- Wohnungsrecht (Abs. 1 S. 1), Verweisungskatalog ohne § 1047 BGB (Abs. 1 S. 2): § 1093 BGB
- Aufhebung eines Grundstücksrechts durch Aufgabeerklärung und Löschung: § 875 Abs. 1 BGB
- Rangverhältnis nach der Reihenfolge beziehungsweise dem Tag der Eintragung: § 879 BGB
- Rückforderung wegen Verarmung, Abwendung durch Zahlung des Unterhaltsbetrags: § 528 Abs. 1 BGB
- Ausschluss bei selbst herbeigeführter Bedürftigkeit und nach zehn Jahren seit der Leistung: § 529 Abs. 1 BGB
- Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses, Mitwirkungspflicht und Notverwaltungsrecht: § 2038 Abs. 1 BGB
- Pflichtteil in Höhe der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils: § 2303 Abs. 1 BGB
- Pflichtteilsergänzung (Abs. 1), Abschmelzung um ein Zehntel je Jahr und Wegfall nach zehn Jahren seit der Leistung (Abs. 3 S. 1 und 2), Ehegattenregel (Abs. 3 S. 3): § 2325 BGB
- Anspruch gegen den Beschenkten (Abs. 1), Abwendung durch Zahlung des fehlenden Betrags (Abs. 2): § 2329 BGB
- Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen, Vervielfältiger nach Sterbetafel, Zinssatz 5,5 Prozent (Abs. 1); Berichtigung nach der wirklichen Dauer bei Wegfall durch Tod, Altersstaffel (Abs. 2): § 14 BewG
- Begrenzung des Jahreswerts auf den Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6: § 16 BewG
- Werbungskostenbegriff: § 9 Abs. 1 S. 1 EStG
- Handwerkerleistungen, 20 Prozent und höchstens 1.200 Euro (Abs. 3); Haushalt des Steuerpflichtigen in der EU oder im EWR (Abs. 4 S. 1); Vorrang von Werbungskosten, Rechnung und unbare Zahlung (Abs. 5): § 35a EStG
- Einsatz des gesamten verwertbaren Vermögens (Abs. 1), Schutz eines angemessenen selbst bewohnten Hausgrundstücks (Abs. 2 Nr. 8): § 90 SGB XII
- Überleitung von Ansprüchen durch schriftliche Anzeige: § 93 Abs. 1 S. 1 SGB XII
- Fortbestand eines Rechts, soweit es im geringsten Gebot berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist: § 52 Abs. 1 S. 1 ZVG
- Erbersatzsteuer der Familienstiftung in Zeitabständen von je 30 Jahren: § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG
- Gestaffelter Körperschaftsteuersatz, 15 Prozent bis 2027 mit anschließender Absenkung: § 23 Abs. 1 KStG
- Praxishinweise zum Rangrücktritt, zur Abfindung beim Verzicht und zur Tragfähigkeitsschwelle aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Die Beispielrechnung in Kapitel 4 wurde aus den zitierten Normen selbst gerechnet; alle Beträge sind gesetzte Beispielwerte. Gesetzestexte abgerufen am 23. September 2026. Stand: September 2026.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Rechtliche und steuerliche Aussagen beziehen sich auf typische Konstellationen; im Einzelfall sollten Rechtsanwalt bzw. Steuerberater einbezogen werden.
