Immobilien-GmbH oder Immobilien-Stiftung? Auf den Punkt gebracht:
Die GmbH ist ein Steuer-Wrapper, die Stiftung ein Schutz-Wrapper. Laufend können beide Strukturen steuerlich effizient sein; die entscheidenden Unterschiede liegen beim Verkauf (nach 10 Jahren in der Stiftung steuerfrei möglich, in der GmbH nie) und beim Schutz (GmbH-Anteile sind vererbbar, pfändbar und zugewinnrelevant, Stiftungsvermögen nicht).
In diesem Beitrag geht es darum, wie beide Strukturen Mieterträge und Verkäufe versteuern, wo die verbreitete 30-Prozent-Rechnung herkommt und wann die Kombination aus beiden die beste Lösung ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Mieterträge: Die Familienstiftung zahlt auf Mieten 15 % Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag (effektiv 15,825 %), Gewerbesteuer fällt bei reiner Vermögensverwaltung nicht an.
- GmbH differenziert betrachten: Eine gewerblich geprägte oder gemischt tätige GmbH liegt bei rund 30 %; eine rein vermögensverwaltende Immobilien-GmbH kann über die erweiterte Grundstückskürzung ebenfalls auf ~15,8 % kommen.
- Der Verkaufs-Unterschied: Die Stiftung kann Immobilien nach 10 Jahren Haltefrist steuerfrei veräußern. Bei der GmbH sind Veräußerungsgewinne immer steuerpflichtig.
- Der Schutz-Unterschied: GmbH-Anteile sind pfändbar, vererbbar und fallen in den Zugewinn. Stiftungsvermögen steht außerhalb.
- Best of both: Stiftungsholding über einer Immobilien-GmbH kombiniert Flexibilität unten mit Schutz oben.
1. Wie die Immobilien-Stiftung besteuert wird
Hält eine Familienstiftung vermietete Immobilien, werden die Mieteinnahmen mit 15 % Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag belastet, effektiv 15,825 %. Gewerbesteuer fällt nicht an, weil reine Vermögensverwaltung nicht gewerbesteuerpflichtig ist. Erst bei Ausschüttungen an Begünstigte kommen 25 % Abgeltungsteuer hinzu, und zwar nur auf den ausgeschütteten Teil, nicht auf den gesamten Gewinn. Thesaurierte Erträge arbeiten also zu ~15,8 % weiter.
2. Wie die Immobilien-GmbH besteuert wird: genauer hinsehen
Die oft zitierte Rechnung „GmbH = rund 30 %“ gilt für Gesellschaften, die der Gewerbesteuer unterliegen, etwa weil sie neben der Vermietung gewerblich tätig sind oder die Voraussetzungen der Kürzung nicht erfüllen. Eine rein vermögensverwaltende Immobilien-GmbH kann über die erweiterte Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) die Gewerbesteuer auf Mieterträge vermeiden und landet dann ebenfalls bei ~15,8 %. Fairerweise gilt also: Beim laufenden Steuersatz können beide Strukturen gleichauf liegen; die GmbH reagiert allerdings empfindlich auf „schädliche“ Nebentätigkeiten, die die Kürzung kosten.
Zur Einordnung der Größenordnung, wenn die Kürzung nicht greift: Bei 200.000 € jährlichen Mieteinnahmen bedeuten 30 % rund 60.000 € Steuern, 15,825 % dagegen rund 31.650 €. Der Unterschied von gut 28.000 € pro Jahr summiert sich über 20 Jahre auf mehr als eine halbe Million Euro.
3. Der entscheidende Steuer-Unterschied: der Verkauf
Beim Exit trennen sich die Wege endgültig. Veräußert eine GmbH eine Immobilie, ist der Gewinn immer steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Die vermögensverwaltende Familienstiftung kann Immobilien dagegen wie eine Privatperson nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG analog). Bei Immobilien mit hohem Wertsteigerungspotenzial ist das häufig der größte Einzelvorteil der Stiftungslösung, und er lässt sich in keiner GmbH-Konstruktion nachbauen.
4. Der Schutz-Unterschied: Anteile vs. eigentümerloses Vermögen
- GmbH-Anteile sind Privatvermögen: Sie können gepfändet werden, sie werden vererbt (Erbschaftsteuer, Zersplitterungsrisiko) und ihr Wertzuwachs fällt grundsätzlich in den Zugewinnausgleich.
- Stiftungsvermögen gehört der Stiftung: Es gibt keine Anteile, die gepfändet, vererbt oder aufgeteilt werden könnten. Der Schutz greift nach Ablauf der Anfechtungsfristen und setzt saubere Übertragung voraus.
5. Best of both: die Stiftungsholding über der Immobilien-GmbH
Die Strukturen schließen sich nicht aus. In der Praxis bewährt sich häufig die Kombination: Eine Immobilien-GmbH hält und bewirtschaftet den Bestand (Flexibilität bei Finanzierung, Teilverkäufen und Bankgesprächen), während eine Familienstiftung als Holding die GmbH-Anteile hält. Ausschüttungen kommen über das Schachtelprivileg mit rund 0,8 % oben an, und die Anteile selbst sind dem privaten Zugriff entzogen. Wie diese Struktur aufgebaut wird, zeigt der Überblick zur Stiftungsholding.
6. Wann welche Lösung passt
| Situation | Passende Struktur |
|---|---|
| Kleinerer Bestand, hoher Handlungs- und Liquiditätsbedarf, kurzfristige Strategie | Immobilien-GmbH (ggf. vermögensverwaltend mit erweiterter Kürzung) |
| Bestand ab ca. 1 Mio. €, Buy-and-Hold, Familien- und Nachfolgeperspektive | Immobilien-Stiftung |
| Größerer Bestand mit aktivem Management plus Schutzbedarf | Stiftungsholding über Immobilien-GmbH |
| Geplante Verkäufe nach langer Haltedauer | Stiftung (steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren) |
Unser Fazit
Der Vergleich „30 % gegen 15 %“ ist die halbe Wahrheit: Auch eine sauber geführte vermögensverwaltende GmbH kann laufend bei ~15,8 % liegen. Die ganze Wahrheit entscheidet sich an zwei anderen Stellen: beim steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren, den nur die Stiftung kann, und beim Schutz, denn GmbH-Anteile bleiben pfändbar, vererbbar und scheidungsrelevant. Für Bestände ab etwa 1 Mio. € mit langfristiger Perspektive ist die Stiftung deshalb meist die stärkere Wahl, und wer beides will, baut die Stiftungsholding über der Immobilien-GmbH.
FAQ: Immobilien-GmbH oder Stiftung?
Zahlt die Immobilien-GmbH immer 30 % Steuern?
Nein. Rund 30 % gelten, wenn Gewerbesteuer anfällt. Eine rein vermögensverwaltende Immobilien-GmbH kann über die erweiterte Grundstückskürzung auf ~15,8 % kommen, verliert diesen Vorteil aber bei schädlichen Nebentätigkeiten.
Kann die Stiftung Immobilien wirklich steuerfrei verkaufen?
Ja, als vermögensverwaltende Stiftung nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist, analog zur Privatperson. Die GmbH kann das nie; dort sind Veräußerungsgewinne stets steuerpflichtig.
Was passiert mit Mieterträgen in der Stiftung?
Sie werden mit 15 % Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag belastet (effektiv 15,825 %), ohne Gewerbesteuer. Abgeltungsteuer von 25 % fällt nur auf tatsächliche Ausschüttungen an Begünstigte an.
Kann ich meine bestehende Immobilien-GmbH in eine Stiftungsstruktur überführen?
Ja, üblicherweise übernimmt eine Familienstiftung die GmbH-Anteile (per Schenkung oder Anteilstausch). Anders als bei einer operativen Firma greift die Steuerverschonung für Betriebsvermögen bei einer reinen Immobilien-GmbH aber meist nicht, weil vermietete Immobilien als sogenanntes Verwaltungsvermögen gelten. Grunderwerbsteuer, Bewertung und Sperrfristen sind zusätzlich vorab zu klären.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Körperschaftsteuer 15 % + SolZ (effektiv 15,825 %): § 23 KStG
- Erweiterte Grundstückskürzung der VV-GmbH: § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG
- Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren (Stiftung): § 23 EStG analog
- Abgeltungsteuer auf Ausschüttungen: § 20 Abs. 1 Nr. 9 EStG
- Rechenbeispiel aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Stand: Juli 2026.
