Immobilien-GmbH oder Immobilien-Stiftung? Auf den Punkt gebracht:
Die GmbH ist ein Steuer-Wrapper, die Stiftung ein Schutz-Wrapper. Laufend können beide Strukturen steuerlich effizient sein; die entscheidenden Unterschiede liegen beim Verkauf (nach 10 Jahren in der Stiftung steuerfrei möglich, in der GmbH nie) und beim Schutz (GmbH-Anteile sind vererbbar, pfändbar und zugewinnrelevant; Stiftungsvermögen gehört niemandem, im Zugewinnausgleich zählt die Ausstattung aber bis zu zehn Jahre lang mit).
In diesem Beitrag geht es darum, wie beide Strukturen Mieterträge und Verkäufe versteuern, wo die verbreitete 30-Prozent-Rechnung herkommt und wann die Kombination aus beiden die beste Lösung ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Mieterträge: Die Familienstiftung zahlt auf Mieten 15 % Körperschaftsteuer (bis 2027, ab 2032 10 %) plus Solidaritätszuschlag (effektiv 15,825 %), Gewerbesteuer fällt bei reiner Vermögensverwaltung nicht an.
- GmbH differenziert betrachten: Eine gewerblich geprägte oder gemischt tätige GmbH liegt bei rund 30 %; eine rein vermögensverwaltende Immobilien-GmbH kann über die erweiterte Grundstückskürzung ebenfalls auf ~15,8 % kommen.
- Der Verkaufs-Unterschied: Die Stiftung kann Immobilien nach 10 Jahren Haltefrist steuerfrei veräußern. Bei der GmbH sind Veräußerungsgewinne immer steuerpflichtig.
- Der Schutz-Unterschied: GmbH-Anteile sind pfändbar, vererbbar und fallen in den Zugewinn. Stiftungsvermögen gehört der Stiftung; im Zugewinnausgleich wird die Ausstattung aber dem Endvermögen hinzugerechnet, solange sie keine zehn Jahre zurückliegt und dein Ehepartner nicht zugestimmt hat (§ 1375 BGB).
- Best of both: Stiftungsholding über einer Immobilien-GmbH kombiniert Flexibilität unten mit Schutz oben.
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1. Wie wird die Immobilien-Stiftung besteuert?
Hält eine Familienstiftung vermietete Immobilien, werden die Mieteinnahmen mit 15 % Körperschaftsteuer (bis 2027, danach jährlich ein Prozentpunkt weniger, ab 2032 10 %) plus Solidaritätszuschlag belastet, effektiv 15,825 %. Gewerbesteuer fällt nicht an, weil reine Vermögensverwaltung nicht gewerbesteuerpflichtig ist. Erst bei Ausschüttungen an Begünstigte kommen 25 % Abgeltungsteuer hinzu, und zwar nur auf den ausgeschütteten Teil, nicht auf den gesamten Gewinn. Thesaurierte Erträge arbeiten also zu ~15,8 % weiter.
2. Wie wird die Immobilien-GmbH wirklich besteuert?
Die oft zitierte Rechnung „GmbH = rund 30 %“ gilt für Gesellschaften, die der Gewerbesteuer unterliegen, etwa weil sie neben der Vermietung gewerblich tätig sind oder die Voraussetzungen der Kürzung nicht erfüllen. Eine rein vermögensverwaltende Immobilien-GmbH kann über die erweiterte Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) die Gewerbesteuer auf Mieterträge vermeiden und landet dann ebenfalls bei ~15,8 %. Fairerweise gilt also: Beim laufenden Steuersatz können beide Strukturen gleichauf liegen; die GmbH reagiert allerdings empfindlich auf „schädliche“ Nebentätigkeiten, die die Kürzung kosten.
Zur Einordnung der Größenordnung, wenn die Kürzung nicht greift: Bei 200.000 € jährlichen Mieteinnahmen bedeuten 30 % rund 60.000 € Steuern, 15,825 % (bis 2027, ab 2032 10,55 %) dagegen rund 31.650 €. Der Unterschied von gut 28.000 € pro Jahr summiert sich über 20 Jahre auf mehr als eine halbe Million Euro.
3. Warum ist der Verkauf der entscheidende Steuer-Unterschied?
Beim Exit trennen sich die Wege endgültig. Veräußert eine GmbH eine Immobilie, ist der Gewinn immer steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Die vermögensverwaltende Familienstiftung kann Immobilien dagegen wie eine Privatperson nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG analog). Bei Immobilien mit hohem Wertsteigerungspotenzial ist das häufig der größte Einzelvorteil der Stiftungslösung, und er lässt sich in keiner GmbH-Konstruktion nachbauen.
4. Was schützt besser: GmbH-Anteile oder eigentümerloses Stiftungsvermögen?
- GmbH-Anteile sind Privatvermögen: Sie können gepfändet werden, sie werden vererbt (Erbschaftsteuer, Zersplitterungsrisiko) und ihr Wertzuwachs fällt grundsätzlich in den Zugewinnausgleich.
- Stiftungsvermögen gehört der Stiftung: Es gibt keine Anteile, die gepfändet, vererbt oder aufgeteilt werden könnten. Der Schutz greift nach Ablauf der Anfechtungsfristen und setzt saubere Übertragung voraus. Im Zugewinnausgleich zählt die Ausstattung als unentgeltliche Zuwendung mit, bis sie zehn Jahre zurückliegt oder dein Ehepartner zugestimmt hat (§ 1375 Abs. 2 und 3 BGB).
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Stiftungs-Check starten5. Wie kombiniert die Stiftungsholding über der Immobilien-GmbH beides?
Die Strukturen schließen sich nicht aus. In der Praxis bewährt sich häufig die Kombination: Eine Immobilien-GmbH hält und bewirtschaftet den Bestand (Flexibilität bei Finanzierung, Teilverkäufen und Bankgesprächen), während eine Familienstiftung als Holding die GmbH-Anteile hält. Ausschüttungen kommen über das Schachtelprivileg mit rund 0,8 % oben an, und die Anteile selbst sind dem privaten Zugriff entzogen. Wie diese Struktur aufgebaut wird, zeigt der Überblick zur Stiftungsholding.
6. Wann passt welche Lösung?
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Situation | Passende Struktur |
|---|---|
| Kleinerer Bestand, hoher Handlungs- und Liquiditätsbedarf, kurzfristige Strategie | Immobilien-GmbH (ggf. vermögensverwaltend mit erweiterter Kürzung) |
| Bestand ab ca. 1 Mio. €, Buy-and-Hold, Familien- und Nachfolgeperspektive | Immobilien-Stiftung |
| Größerer Bestand mit aktivem Management plus Schutzbedarf | Stiftungsholding über Immobilien-GmbH |
| Geplante Verkäufe nach langer Haltedauer | Stiftung (steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren) |
Unser Fazit
Der Vergleich „30 % gegen 15 %“ ist die halbe Wahrheit: Auch eine sauber geführte vermögensverwaltende GmbH kann laufend bei ~15,8 % liegen. Die ganze Wahrheit entscheidet sich an zwei anderen Stellen: beim steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren, den nur die Stiftung kann, und beim Schutz, denn GmbH-Anteile bleiben pfändbar, vererbbar und scheidungsrelevant. Für Bestände ab etwa 1 Mio. € mit langfristiger Perspektive ist die Stiftung deshalb meist die stärkere Wahl, und wer beides will, baut die Stiftungsholding über der Immobilien-GmbH.
Alle Grundlagen zu Immobilien bündelt der Leitartikel Immobilien im Stiftungsvermögen: Rendite, Risiko und steuerliche Aspekte für Stiftungen und Familienstiftungen, weitere Beiträge findest du im Bereich Immobilien.
Ob eine Immobilien-Holding oder die Stiftung besser passt, vergleicht der Beitrag Immobilien-Holding. Wer Immobilien statt in der Stiftung in einer Kapitalgesellschaft halten will, findet Ablauf, Kosten und Steuerfragen im Artikel Immobilien-GmbH gründen.
FAQ: Immobilien-GmbH oder Stiftung?
Zahlt die Immobilien-GmbH immer 30 % Steuern?
Nein. Rund 30 % gelten, wenn Gewerbesteuer anfällt. Eine rein vermögensverwaltende Immobilien-GmbH kann über die erweiterte Grundstückskürzung auf ~15,8 % (bis 2027, danach schrittweise weniger, ab 2032 10,55 %) kommen, verliert diesen Vorteil aber bei schädlichen Nebentätigkeiten.
Kann die Stiftung Immobilien wirklich steuerfrei verkaufen?
Ja, als vermögensverwaltende Stiftung nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist, analog zur Privatperson. Die GmbH kann das nie; dort sind Veräußerungsgewinne stets steuerpflichtig.
Was passiert mit Mieterträgen in der Stiftung?
Sie werden mit 15 % Körperschaftsteuer (bis 2027, danach jährlich ein Prozentpunkt weniger, ab 2032 10 %) plus Solidaritätszuschlag belastet (effektiv 15,825 %), ohne Gewerbesteuer. Abgeltungsteuer von 25 % fällt nur auf tatsächliche Ausschüttungen an Begünstigte an.
Kann ich meine bestehende Immobilien-GmbH in eine Stiftungsstruktur überführen?
Ja, üblicherweise übernimmt eine Familienstiftung die GmbH-Anteile (per Schenkung oder Anteilstausch). Anders als bei einer operativen Firma greift die Steuerverschonung für Betriebsvermögen bei einer reinen Immobilien-GmbH aber meist nicht, weil vermietete Immobilien als sogenanntes Verwaltungsvermögen gelten. Grunderwerbsteuer, Bewertung und Sperrfristen sind zusätzlich vorab zu klären.
Ab welchem Bestand lohnt sich die Immobilien-Stiftung statt der Immobilien-GmbH?
Als Faustregel ab etwa 1 Mio. Euro Immobilienbestand mit Buy-and-Hold-Perspektive. Erst dann tragen die beiden Stiftungsvorteile: der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer (§ 23 EStG) und der Schutz vor Pfändung und Erbgang, beim Zugewinnausgleich erst nach zehn Jahren oder mit Zustimmung deines Ehepartners (§ 1375 Abs. 3 BGB). Bei kleinerem Bestand und hohem Liquiditätsbedarf passt meist die Immobilien-GmbH, bei großem Bestand mit aktivem Management die Stiftungsholding über der GmbH.
Welche Nachteile hat eine Immobilien-GmbH gegenüber der Stiftung?
Veräußerungsgewinne sind in der GmbH immer steuerpflichtig, auch nach zwanzig Jahren Haltedauer. Die günstige laufende Belastung von rund 15,8 Prozent hängt an der erweiterten Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG), und schon eine schädliche Nebentätigkeit kann sie kosten, dann liegst du bei rund 30 Prozent. Dazu kommt der fehlende Schutz: GmbH-Anteile sind pfändbar, vererbbar und fallen in den Zugewinnausgleich.
Was ist die beste Gesellschaftsform für Immobilien?
Es gibt keine beste Form für alle, sondern drei Lagen: Bei kleinerem Bestand mit Liquiditätsbedarf passt die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH, die mit erweiterter Kürzung nur rund 15,8 Prozent Körperschaftsteuer und Soli zahlt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG), ihre Verkaufsgewinne aber immer versteuert. Ab etwa 1 Million Euro Bestand mit Buy-and-Hold und Nachfolgeperspektive passt die Familienstiftung, die nach zehn Jahren Haltefrist steuerfrei verkaufen kann (§ 8 Abs. 1 KStG, § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Großen, aktiv bewirtschafteten Beständen mit Schutzbedarf dient die Stiftungsholding über einer Immobilien-GmbH.
Was darf eine vermögensverwaltende GmbH machen?
Eine vermögensverwaltende GmbH darf eigenen Grundbesitz halten, vermieten und verpachten, daneben eigenes Kapitalvermögen verwalten (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Nur dann bekommt sie die erweiterte Gewerbesteuerkürzung und zahlt auf Mieten rund 15,8 Prozent statt etwa 30 Prozent. Nicht erlaubt, ohne die Kürzung zu verlieren, sind gewerbliche Tätigkeiten: Handel mit Immobilien (Faustregel mehr als drei Objekte in fünf Jahren), Bauträgergeschäft, Vermietung von Betriebsvorrichtungen oder Dienstleistungen für Mieter; Stromlieferung aus eigener Photovoltaik ist bis 20 Prozent der Mieteinnahmen unschädlich (§ 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG).
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Quellen und Rechtsgrundlagen
- Körperschaftsteuer 15 % (bis 2027, ab 2032 10 %) + SolZ (effektiv 15,825 %): § 23 KStG
- Erweiterte Grundstückskürzung der VV-GmbH: § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG
- Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren (Stiftung): § 23 EStG analog
- Abgeltungsteuer auf Ausschüttungen: § 20 Abs. 1 Nr. 9 EStG
- Hinzurechnung unentgeltlicher Zuwendungen im Zugewinnausgleich: § 1375 Abs. 2 und 3 BGB
- Rechenbeispiel aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Stand: Juli 2026.
