Die Mieten gehören dem Nießbraucher, und er versteuert sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 1030 Abs. 1 BGB, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Gewöhnliche Erhaltung, Versicherung und öffentliche Lasten trägt ebenfalls er (§§ 1041, 1045, 1047 BGB). Größere Instandsetzungen bleiben beim Eigentümer, der dafür keinen Cent Miete sieht.
Diese Asymmetrie ist der Kern des Themas. Wer im Grundbuch steht, zahlt das Dach. Wer das Recht hat, kassiert die Miete. Das fällt meist erst auf, wenn die erste große Rechnung kommt.
Hier geht es um die laufende Praxis: Mieteinnahmen, Kosten, Einkommensteuer, Abschreibung, Vertrag und Verkauf. Bewertung und Wohnrechtsvergleich sind eigene Themen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Nutzungen zieht der Berechtigte: Miete und Pacht gehören dem Nießbraucher, der Eigentümer bleibt im Grundbuch stehen (§ 1030 Abs. 1 BGB).
- Die laufenden Kosten folgen dem Ertrag: Gewöhnliche Erhaltungskosten, Versicherung und die auf der Sache ruhenden Lasten trägt der Nießbraucher (§§ 1041, 1045, 1047 BGB), größere Instandsetzungen der Eigentümer, solange nichts anderes vereinbart ist.
- Versteuert wird beim Nießbraucher: Wer die Einkunftsquelle beherrscht, erzielt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; beim Vorbehaltsnießbrauch ist das der Nießbraucher (§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG).
- Die Abschreibung ist der Knackpunkt: Beim Vorbehaltsnießbrauch führt sie der Nießbraucher fort (BMF-Schreiben vom 30. September 2013, BStBl I 2013, 1184, Rz. 42), beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch zieht sie keiner von beiden, weil der eine keine Anschaffungskosten und der andere keine Einkünfte hat (§ 7 Abs. 1 S. 1 EStG, § 11d Abs. 1 EStDV).
- Der Verkauf beseitigt das Recht nicht: Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten (§ 1059 S. 1, § 1061 S. 1 BGB); ein Käufer erwirbt belastetes Eigentum.
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1. Was bedeutet Nießbrauch bei einer Immobilie konkret?
Dass eine Person die Immobilie vollständig nutzt, die andere sie besitzt. § 1030 Abs. 1 BGB erlaubt, eine Sache so zu belasten, dass der Begünstigte berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Bei einem Mietshaus heißt das: Der Nießbraucher ist zum Besitz berechtigt (§ 1036 Abs. 1 BGB), er vermietet, er kassiert, er rechnet ab.
Der Eigentümer behält die Substanz. Er trägt das Wertrisiko, er kann verkaufen, er kann belasten. Nutzen kann er nichts, solange der Nießbrauch reicht. Was der Nießbrauch rechtlich ist, welche Arten es gibt und wie er bestellt wird, steht im Grundlagenbeitrag; hier geht es um das, was danach jeden Monat passiert.
Die zwei Grenzen des Nutzungsrechts
Sie stehen dicht beieinander im Gesetz und werden trotzdem selten zusammen gelesen. Nach § 1036 Abs. 2 BGB hat der Nießbraucher bei der Ausübung die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechtzuerhalten und nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft zu verfahren. Und § 1037 Abs. 1 BGB stellt klar: Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, die Sache umzugestalten oder wesentlich zu verändern.
Renovieren, modernisieren und neu vermieten darf er also, aus dem Mietshaus Ferienwohnungen machen nicht. Wer das Recht gegen ein bloßes Wohnrecht abwägt, findet die Gegenüberstellung an anderer Stelle.
2. Wem gehören die Mieteinnahmen?
Dem Nießbraucher, und zwar vollständig. Er zieht die Nutzungen der Sache (§ 1030 Abs. 1 BGB), und die Miete ist die wichtigste davon. Der Eigentümer hat darauf keinen Anspruch, auch nicht anteilig, solange im Bestellungsvertrag nichts anderes steht.
Daraus folgt die praktische Rollenverteilung. Der Nießbraucher ist Vermieter: Er schließt die Mietverträge, er kündigt, er erklärt Mieterhöhungen, er erstellt die Betriebskostenabrechnung und er trägt das Mietausfallrisiko. Der Eigentümer ist an keinem dieser Vorgänge beteiligt: Er kann einen Mieter weder aussuchen noch loswerden.
Was am Ende des Nießbrauchs mit den Mietverträgen passiert
Sie laufen weiter, und zwar beim Eigentümer. § 1056 Abs. 1 BGB ordnet an, dass nach Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung vermieteten Wohnraums geltenden Vorschriften entsprechend gelten, also die §§ 566 ff. BGB. Der Eigentümer tritt in das laufende Mietverhältnis ein, ohne es geschlossen zu haben.
Dagegen gibt es ein Gegenmittel und eine Sperre. Nach § 1056 Abs. 2 S. 1 BGB darf der Eigentümer unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Verzichtet der Nießbraucher aber auf sein Recht, ist die Kündigung erst von dem Zeitpunkt an zulässig, zu dem der Nießbrauch ohne den Verzicht erloschen wäre (§ 1056 Abs. 2 S. 2 BGB). Ein vorzeitiger Verzicht verschafft dem Eigentümer also kein früheres Kündigungsrecht. Der Mieter kann ihn außerdem unter Fristsetzung auffordern zu erklären, ob er kündigt (§ 1056 Abs. 3 BGB).
Für die Familie heißt das: Ein Zehnjahresmietvertrag, den der 80-jährige Nießbraucher heute unterschreibt, bindet später die Kinder. Wer das nicht will, begrenzt die Laufzeit im Bestellungsvertrag.
3. Wer zahlt welche Kosten?
Der Nießbraucher trägt alles Laufende, der Eigentümer alles, was an die Substanz geht. Das Gesetz zieht diese Linie an drei Stellen: § 1041 BGB für die Erhaltung, § 1045 BGB für die Versicherung, § 1047 BGB für die Lasten. Die Linie ist unschärfer, als die Systematik vermuten lässt, und genau dort entsteht der Streit.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Position | Nach dem Gesetz zahlt | Norm | Woran es in der Praxis hängt |
|---|---|---|---|
| Erhaltung des wirtschaftlichen Bestands, Wartung, Kleinreparaturen | Nießbraucher | § 1041 S. 1 BGB | unstreitig, solange die Beträge klein bleiben |
| Ausbesserungen und Erneuerungen im Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung | Nießbraucher | § 1041 S. 2 BGB | der Begriff gewöhnliche Unterhaltung ist im Gesetz nicht beziffert |
| Außergewöhnliche Instandsetzung, Dach, Heizung, Fenster, energetische Sanierung | Eigentümer | Umkehrschluss aus § 1041 S. 2 BGB | er hat keine Mieteinnahmen, aus denen er das bezahlen könnte |
| Gebäudeversicherung gegen Brandschaden und sonstige Unfälle | Nießbraucher auf seine Kosten | § 1045 Abs. 1 BGB | gilt nur, soweit die Versicherung ordnungsmäßiger Wirtschaft entspricht |
| Prämien einer bereits bestehenden Versicherung | Nießbraucher | § 1045 Abs. 2 BGB | nur soweit er selbst zur Versicherung verpflichtet wäre |
| Öffentliche Lasten, insbesondere die Grundsteuer | Nießbraucher | § 1047 BGB | außerordentliche Lasten, die auf den Stammwert gelegt sind, bleiben beim Eigentümer |
| Zinsen auf Hypotheken und Grundschulden, die bei Bestellung schon ruhten | Nießbraucher | § 1047 BGB | die Tilgung nennt die Norm nicht, sie bleibt beim Eigentümer |
| Lasten, die erst nach der Bestellung begründet werden | Eigentümer | § 1047 BGB erfasst sie nicht | eine spätere Finanzierung des Eigentümers belastet den Nießbraucher nicht |
| Wertverlust durch normale Nutzung | niemand | § 1050 BGB | Veränderungen durch ordnungsmäßige Ausübung hat der Nießbraucher nicht zu vertreten |
| Umlagefähige Betriebskosten | der Mieter | Mietvertrag | durchlaufender Posten, der Nießbraucher rechnet als Vermieter ab |
Was bei einer Dachsanierung oder einem Heizungstausch passiert
Die Rechnung landet beim Eigentümer, und er kann sie steuerlich nicht einmal nutzen. Ein Beispiel: Das Dach kostet 60.000 Euro. Die Tochter steht im Grundbuch, der Vater hat den Nießbrauch und nimmt 24.000 Euro Jahresmiete ein.
- Zahlen muss die Tochter. § 1041 S. 2 BGB legt dem Nießbraucher Ausbesserungen und Erneuerungen nur insoweit auf, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Ein komplettes Dach gehört nicht dazu.
- Absetzen kann sie nichts. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG). Sie hat keine Einnahmen aus dem Objekt, also auch keine Werbungskosten.
- Der Handwerkerbonus hilft ihr nicht. § 35a Abs. 3 EStG ermäßigt die Steuer um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens um 1.200 Euro, verlangt aber nach § 35a Abs. 4 S. 1 EStG, dass die Leistung in einem Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht wird. In dem Haus wohnt sie nicht.
- Der Vater bekommt den Abzug nur, wenn er zahlt. Übernimmt er die Sanierung freiwillig, sind es seine Aufwendungen im Rahmen der Vermietung. Ersatz kann er nach § 1049 BGB über die Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen, muss ihn aber durchsetzen.
Das ist die teuerste Stelle des ganzen Themas. Die Familie hat eine Person mit Geld und ohne Pflicht und eine Person mit Pflicht und ohne Geld. Kapitel 7 zeigt, wie sich das im Vertrag auflösen lässt: Die Lastenverteilung der §§ 1041, 1045 und 1047 BGB gilt nur, soweit nichts anderes vereinbart ist. Auch die Finanzverwaltung stellt beim Werbungskostenabzug zuerst auf die vertragliche Übernahme ab und erst ersatzweise auf die gesetzliche Lastenverteilung (BMF-Schreiben vom 30. September 2013, Rz. 21).
4. Wie werden die Mieteinnahmen versteuert?
Beim Nießbraucher, als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG erfasst Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken und Gebäuden. Erzielt werden sie von dem, der den Tatbestand verwirklicht, also vermietet, die Lasten trägt und das Risiko hat. Beim Vorbehaltsnießbrauch ist das der Berechtigte. Der Eigentümer erklärt insoweit nichts.
Auf der Ausgabenseite spiegelt das Steuerrecht die Lastenverteilung des BGB fast eins zu eins. § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG nennt Schuldzinsen, Nr. 2 Steuern vom Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge, Nr. 7 die Absetzungen für Abnutzung. Wer die Position nach den §§ 1041, 1045 und 1047 BGB trägt, zieht sie also regelmäßig auch ab.
Beispielrechnung: der Mietüberschuss des Nießbrauchers
Der Vater aus Kapitel 3 hat ein vermietetes Mehrfamilienhaus auf seine Tochter übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten. Der Gebäudeanteil war ihn seinerzeit 300.000 Euro wert, Baujahr 1998, die Jahresnettokaltmiete beträgt 24.000 Euro.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Position | Betrag | Norm |
|---|---|---|
| Einnahmen: Jahresnettokaltmiete | 24.000 € | § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG |
| Grundsteuer | 900 € | § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 EStG, getragen nach § 1047 BGB |
| Gebäudeversicherung | 600 € | § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 EStG, getragen nach § 1045 Abs. 1 BGB |
| Hausverwaltung | 1.200 € | § 9 Abs. 1 S. 1 EStG |
| Laufende Instandhaltung | 2.900 € | § 9 Abs. 1 S. 1 EStG, getragen nach § 1041 BGB |
| Schuldzinsen auf die bei Bestellung ruhende Grundschuld | 2.400 € | § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG, getragen nach § 1047 BGB |
| Abschreibung, 2 Prozent aus 300.000 € | 6.000 € | § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG |
| Überschuss, den der Nießbraucher versteuert | 10.000 € | § 21 Abs. 1 EStG |
Zwei Zahlen fallen auf. Die 6.000 Euro Abschreibung sind der größte Abzugsposten, und ob sie überhaupt jemandem zustehen, klärt Kapitel 5. Die 60.000 Euro für das Dach tauchen hier gar nicht auf, weil sie eine andere Person zahlt.
Die Falle bei Vermietung an Angehörige
Wer verbilligt an die eigenen Kinder vermietet, verliert den vollen Abzug. Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 S. 1 EStG). Nur der entgeltliche Teil trägt Werbungskosten.
Die Gegengrenze steht im nächsten Satz: Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als entgeltlich (§ 21 Abs. 2 S. 2 EStG). Zwischen 50 und 66 Prozent verlangt das Gesetz die Totalüberschussprognose. Die sicherste Gestaltung ist deshalb, die Miete bei mindestens 66 Prozent zu halten und den Mietspiegel zur Akte zu nehmen.
5. Wer darf die Abschreibung geltend machen?
Das ist die umstrittenste Frage des Themas, und der Gesetzeswortlaut beantwortet sie nicht. Zwei Normen greifen ineinander. § 7 Abs. 1 S. 1 EStG erlaubt die Absetzung nur bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich auf mehr als ein Jahr erstreckt. Und § 11d Abs. 1 S. 1 EStDV bestimmt für unentgeltlich erworbene Wirtschaftsgüter des Privatvermögens, dass sich die Absetzungen des Rechtsnachfolgers nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers bemessen.
§ 11d EStDV adressiert damit den Eigentümer, nicht den Nießbraucher. Nach Satz 2 darf der Rechtsnachfolger außerdem nur absetzen, soweit die vom Rechtsvorgänger und von ihm zusammen vorgenommenen Absetzungen noch nicht zur vollen Absetzung geführt haben. Das Abschreibungsvolumen wandert also mit der Immobilie mit. Nur nutzen kann der neue Eigentümer es nicht, weil ihm die Einkünfte fehlen, an denen § 7 Abs. 1 S. 1 EStG anknüpft.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Variante | Wer erzielt die Mieteinkünfte | Wer setzt die AfA ab | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Vorbehaltsnießbrauch nach unentgeltlicher Übertragung | der Nießbraucher (§ 21 Abs. 1 EStG) | der Nießbraucher führt die bisherige AfA fort (BMF-Schreiben vom 30. September 2013, Rz. 42) | nicht im Wortlaut geregelt; § 11d Abs. 1 EStDV betrifft den Eigentümer, dem die Einkünfte fehlen |
| Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch | der Nießbraucher (§ 21 Abs. 1 EStG) | keiner von beiden (BMF-Schreiben vom 30. September 2013, Rz. 19 und 24) | der Nießbraucher hat keine Anschaffungskosten, der Eigentümer keine Einkünfte (§ 7 Abs. 1 S. 1 EStG) |
| Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch | der Nießbraucher aus der Weitervermietung, der Eigentümer aus dem Entgelt (BMF-Schreiben vom 30. September 2013, Rz. 26 bis 28) | der Eigentümer, weil er mit dem Entgelt Einkünfte erzielt (BMF-Schreiben vom 30. September 2013, Rz. 30) | § 21 Abs. 1 EStG, § 7 Abs. 1 S. 1 EStG |
| Vermächtnisnießbrauch | der Nießbraucher (§ 21 Abs. 1 EStG) | keiner von beiden: der Vermächtnisnehmer nicht, der Erbe mangels Einkünften nicht (BMF-Schreiben vom 30. September 2013, Rz. 32 mit Verweis auf Rz. 18 bis 25) | Erwerb von Todes wegen, gesonderte Beurteilung |
Der Unterschied zwischen Zeile eins und Zeile zwei ist bares Geld. Bei 300.000 Euro Gebäudewert und 2 Prozent nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG geht es um 6.000 Euro Abzugsvolumen pro Jahr, über zwanzig Jahre also um 120.000 Euro. Wer das Eigentum behält und nur die Nutzung verschenkt, verliert diesen Posten im Regelfall ersatzlos. Das ist der stärkste steuerliche Grund für den Vorbehaltsnießbrauch. Die Varianten des Zuwendungsnießbrauchs im Einzelnen behandeln wir gesondert, ebenso die Wirkung auf die Schenkungsteuer.
Was das für die Praxis heißt: Die AfA-Frage gehört vor den Notartermin und auf den Tisch des Steuerberaters, nicht in die erste Steuererklärung nach der Übertragung. Sie ist die einzige Position der ganzen Rechnung, bei der eine falsche Weichenstellung nicht nachträglich korrigierbar ist.
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Stiftungs-Check starten6. Darf der Eigentümer im Haus wohnen oder es verkaufen?
Wohnen nein, verkaufen ja. Solange der Nießbrauch reicht, ist der Nießbraucher zum Besitz berechtigt (§ 1036 Abs. 1 BGB), der Eigentümer also ausgeschlossen. Anders liegt es nur bei einem von vornherein beschränkten Recht: § 1030 Abs. 2 BGB lässt den Ausschluss einzelner Nutzungen zu, etwa beim Quotennießbrauch.
Verkaufen kann der Eigentümer dagegen jederzeit und ohne Zustimmung. Nur bringt ihm das weniger, als er hofft. Der Nießbrauch ist ein Recht an der Sache selbst und bleibt bei einem Eigentümerwechsel bestehen; der Käufer erwirbt belastetes Eigentum und muss das Recht hinnehmen. Löschen lässt es sich nur mit der Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, und der Löschung im Grundbuch (§ 875 Abs. 1 BGB).
Wie ein lastenfreier Verkauf trotzdem gelingt
Über eine Abfindung. Der Berechtigte verzichtet, der Erlös steigt um den Wert, den die Belastung gekostet hat, und aus der Differenz wird die Abfindung gezahlt. Als Orientierung dient der Kapitalwert des Rechts, also Jahreswert mal Vervielfältiger; der vollständige Rechenweg steht an anderer Stelle. Steuerlich ist der Verzicht gegen Abfindung ein eigener Vorgang mit eigenen Folgen.
Zwei Punkte gehören vor den Kaufvertrag. Die laufenden Mietverhältnisse, für die nach dem Ende des Nießbrauchs § 1056 BGB gilt. Und die Abrechnung zwischen Eigentümer und Nießbraucher: Ersatzansprüche des Eigentümers wegen Veränderungen oder Verschlechterungen und die Verwendungsersatzansprüche des Nießbrauchers verjähren in sechs Monaten (§ 1057 BGB). Wer diese Frist verstreichen lässt, verliert seinen Anspruch, obwohl er in der Sache recht hätte.
7. Was gehört in einen Nießbrauchvertrag?
Alles, was das Gesetz offen lässt, und das ist bei den Kosten fast alles. Die §§ 1041, 1045 und 1047 BGB liefern eine Grundlinie, keine Regelung für den Einzelfall; abweichende Vereinbarungen im Innenverhältnis sind in der Gestaltungspraxis üblich, das dingliche Recht bleibt davon unberührt. Wer nichts regelt, bekommt die gesetzliche Verteilung, und die passt selten zu der Familie, die sie trifft.
Checkliste für den Bestellungsvertrag:
- Die Schwelle beziffern: Ab welchem Betrag je Maßnahme endet die gewöhnliche Unterhaltung nach § 1041 S. 2 BGB und beginnt die Sache des Eigentümers? Eine Zahl im Vertrag ersetzt jahrelange Auslegung.
- Die Rücklage festlegen: Welcher Anteil der Jahresnettokaltmiete fließt in eine Instandhaltungsrücklage, wer verwaltet sie und wer darf sie freigeben? Das ist die einzige Klausel, die die Asymmetrie aus Kapitel 3 wirklich auflöst.
- Die Versicherung zuordnen: Wer ist Versicherungsnehmer und wem stehen die Entschädigungsforderungen zu? § 1045 Abs. 1 BGB verlangt die Versicherung auf Kosten des Nießbrauchers und so, dass die Forderungen dem Eigentümer zustehen.
- Die Lasten benennen: Grundsteuer und übrige öffentliche Abgaben ausdrücklich bestätigen, außerordentliche Lasten im Sinne des § 1047 BGB ausdrücklich beim Eigentümer belassen.
- Zinsen und Tilgung trennen: § 1047 BGB nennt nur die Zinsen. Wer die Tilgung tragen soll, muss das hinschreiben, sonst zahlt der Eigentümer sie aus Einkünften, die er nicht hat.
- Den Leerstand regeln: Wer trägt die laufenden Kosten, wenn über Monate keine Miete fließt, und ab wann darf der Eigentümer eingreifen?
- Die Verwaltung erlauben: Die Überlassung der Ausübung an einen Dritten ist nach § 1059 S. 2 BGB zulässig. Eine ausdrückliche Klausel für die Hausverwaltung vermeidet Rückfragen, sobald der Berechtigte älter wird.
- Das Ende vorbereiten: Bedingungen für einen Verzicht, die Berechnung der Abfindung, die Löschungsbewilligung und eine Abrechnungsfrist, die kürzer ist als die sechs Monate des § 1057 BGB.
Auch die steuerliche Weichenstellung gehört in denselben Termin: Wer die AfA zieht und wer die Mietverträge führt, sollte in der Urkunde stehen. Den Ablauf der Übertragung selbst behandeln wir gesondert. Der Nießbrauchsvorbehalt ist dabei kein Sonderfall, sondern der Normalfall der vorweggenommenen Erbfolge.
8. Wie kombinieren Familien Nießbrauch und Stiftung?
Indem die Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt an die Familienstiftung geht. Das Eigentum wandert aus der privaten Sphäre in die Struktur, die Mieten fließen weiter dem Stifter zu, und der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert die Bemessungsgrundlage der Übertragung. Die Rollenverteilung dieses Beitrags bleibt unverändert: Die Stiftung ist Eigentümerin und zahlt das Dach, der Stifter ist Nießbraucher und versteuert die Mieten nach § 21 EStG.
Genau deshalb braucht die Stiftung eine Antwort auf die Kostenfrage. Sie erzielt während des Nießbrauchs keine Mieteinkünfte, muss aber die Substanzmaßnahmen finanzieren. Ohne freies Vermögen oder eine vertraglich vereinbarte Rücklage steht sie mit einem Objekt da, das nur Ausgaben produziert. Erst nach dem Ende des Nießbrauchs fließen ihr die Mieten zu und werden mit Körperschaftsteuer belastet, für 2026 mit 15 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag, mit einer in § 23 Abs. 1 KStG angelegten stufenweisen Absenkung in den Folgejahren.
Wo die Grenze eines zu weitgehenden Nutzungsvorbehalts verläuft, ordnet der Beitrag Nießbrauch und Stiftung ein. Den Weg in die Struktur beschreibt der Beitrag Immobilien in Stiftung einbringen, die Bewirtschaftung mehrerer Objekte der Beitrag Familienstiftung mit Immobilien. Zur laufenden Vermietung über eine Stiftung, zur Immobilienverwaltung in der Stiftung und dazu, wie sich Mieteinnahmen steuerlich optimieren lassen, gibt es eigene Beiträge.
Unser Fazit
Der Nießbrauch an einer Immobilie funktioniert im Alltag nur, wenn die Kostenfrage vor der Beurkundung geklärt ist. Das Gesetz verteilt Ertrag und Substanzlast auf zwei Personen, ohne einen Ausgleich vorzusehen. Wer diese Grundlinie ungeprüft übernimmt, baut eine Struktur, in der eine Seite jahrzehntelang kassiert und die andere jahrzehntelang zahlt.
Steuerlich ist der Vorbehaltsnießbrauch die saubere Variante: Die Mieten und die Werbungskosten liegen in einer Hand, und das Abschreibungsvolumen geht nicht verloren. Der unentgeltliche Zuwendungsnießbrauch kostet dagegen im Regelfall die AfA, und das ist bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro ein Verlust von 6.000 Euro Abzugsvolumen pro Jahr. Welche Schattenseiten sonst noch zu bedenken sind, sammeln wir gesondert.
Unsere Empfehlung: Regle drei Dinge schriftlich, bevor du zum Notar gehst. Eine Betragsschwelle, ab der eine Maßnahme nicht mehr zur gewöhnlichen Unterhaltung nach § 1041 BGB gehört. Eine Instandhaltungsrücklage, die aus den Mieterträgen gespeist wird und dem Eigentümer zur Verfügung steht. Und die AfA-Zuordnung, bestätigt durch deinen Steuerberater. Wer eine dieser drei Fragen offen lässt, verlagert sie in eine Auseinandersetzung, die Jahre später mit einer Handwerkerrechnung beginnt.
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Häufige Fragen
Kann der Nießbraucher die Immobilie vermieten, an wen er will?
Ja, die Vermietung gehört zu den Nutzungen, die er ziehen darf (§ 1030 Abs. 1 BGB), und er braucht dafür keine Zustimmung des Eigentümers. Grenzen setzen nur § 1036 Abs. 2 BGB, wonach er die bisherige wirtschaftliche Bestimmung aufrechtzuerhalten und nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft zu verfahren hat, und § 1037 Abs. 1 BGB, der die Umgestaltung der Sache verbietet. Vermietet er über das Ende des Nießbrauchs hinaus, tritt der Eigentümer nach § 1056 Abs. 1 BGB in den Vertrag ein.
Was passiert mit dem Nießbrauch, wenn der Eigentümer stirbt?
Nichts, das Recht besteht unverändert fort. Der Nießbrauch ist an das Leben des Berechtigten geknüpft, nicht an das des Eigentümers, und erlischt erst mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 S. 1 BGB). Die Erben des Eigentümers treten mit dem Erbfall in dessen Stellung ein (§ 1922 Abs. 1 BGB) und übernehmen damit auch die Pflicht zu den außergewöhnlichen Instandsetzungen, ohne Mieteinnahmen zu erhalten.
Muss der Nießbraucher die Grundsteuer zahlen?
Im Verhältnis zum Eigentümer ja. Der Nießbraucher ist verpflichtet, für die Dauer des Nießbrauchs die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten zu tragen, ausgenommen die außerordentlichen Lasten, die als auf den Stammwert der Sache gelegt anzusehen sind (§ 1047 BGB). Wer gegenüber der Gemeinde Steuerschuldner ist, richtet sich dagegen nach dem Grundsteuergesetz: Schuldner ist, wem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG). Bei vermieteten Objekten kann der Nießbraucher die Grundsteuer als Werbungskosten abziehen (§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 EStG).
Darf der Nießbraucher die Immobilie umbauen?
Nur im Rahmen der bisherigen Nutzung. § 1037 Abs. 1 BGB bestimmt ausdrücklich, dass der Nießbraucher nicht berechtigt ist, die Sache umzugestalten oder wesentlich zu verändern. Renovierung, Modernisierung und Instandsetzung sind zulässig, eine Umwidmung oder ein Anbau nicht. Für Veränderungen, die durch die ordnungsmäßige Ausübung des Nießbrauchs entstehen, haftet er dagegen nicht (§ 1050 BGB).
Was gilt, wenn der Nießbraucher ins Pflegeheim zieht?
Das Recht bleibt bestehen und wird wirtschaftlich nutzbar. Der Nießbrauch erlischt nicht durch den Auszug, sondern erst mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 S. 1 BGB), und die Ausübung darf einem anderen überlassen werden (§ 1059 S. 2 BGB). Der Berechtigte kann die frei gewordene Wohnung also vermieten und mit der Miete den Heimplatz mitfinanzieren. Die Kehrseite: Gerade weil der Nießbrauch überlassbar ist, gilt er eher als verwertbares Vermögen im Sinne des § 90 Abs. 1 SGB XII als ein Wohnungsrecht.
Kann ein Nießbrauch auf einen anderen übertragen werden?
Nein. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar, überlassen werden kann nach § 1059 S. 2 BGB nur die Ausübung, etwa an eine Hausverwaltung oder an einen Mieter. Das Recht selbst bleibt an die Person des Berechtigten gebunden und erlischt mit seinem Tod (§ 1061 S. 1 BGB). Wer sich vorzeitig davon lösen will, braucht die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung im Grundbuch (§ 875 Abs. 1 BGB), in der Praxis gegen eine Abfindung.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Inhalt des Nießbrauchs, Ziehen der Nutzungen (Abs. 1), Beschränkung durch Ausschluss einzelner Nutzungen (Abs. 2): § 1030 BGB
- Besitzrecht des Nießbrauchers (Abs. 1), Aufrechterhaltung der bisherigen wirtschaftlichen Bestimmung und ordnungsmäßige Wirtschaft (Abs. 2): § 1036 BGB
- Verbot der Umgestaltung oder wesentlichen Veränderung der Sache: § 1037 Abs. 1 BGB
- Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand, Ausbesserungen und Erneuerungen nur im Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung: § 1041 BGB
- Versicherung gegen Brandschaden und sonstige Unfälle auf Kosten des Nießbrauchers, Entschädigungsforderungen zugunsten des Eigentümers (Abs. 1), Prämien einer bestehenden Versicherung (Abs. 2): § 1045 BGB
- Tragung der auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten mit Ausschluss der außerordentlichen Lasten sowie der bei Bestellung schon ruhenden privatrechtlichen Lasten, insbesondere der Zinsen von Hypotheken und Grundschulden: § 1047 BGB
- Ersatz freiwilliger Verwendungen nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag: § 1049 BGB
- Keine Haftung für Veränderungen oder Verschlechterungen durch ordnungsmäßige Ausübung: § 1050 BGB
- Fortgelten von Miet- und Pachtverhältnissen nach Beendigung des Nießbrauchs, entsprechende Anwendung der §§ 566 ff. BGB (Abs. 1), Kündigungsrecht des Eigentümers und Sperre bei Verzicht (Abs. 2), Aufforderung durch den Mieter (Abs. 3): § 1056 BGB
- Verjährung der Ersatz- und Verwendungsersatzansprüche in sechs Monaten: § 1057 BGB
- Unübertragbarkeit des Nießbrauchs, zulässige Überlassung der Ausübung: § 1059 BGB
- Erlöschen mit dem Tode des Nießbrauchers: § 1061 S. 1 BGB
- Aufhebung eines Grundstücksrechts durch Aufgabeerklärung des Berechtigten und Löschung im Grundbuch: § 875 Abs. 1 BGB
- Gesamtrechtsnachfolge der Erben in die Eigentümerstellung: § 1922 Abs. 1 BGB
- Einsatz des gesamten verwertbaren Vermögens im Sozialhilferecht: § 90 Abs. 1 SGB XII
- Absetzung für Abnutzung nur bei Wirtschaftsgütern, die der Steuerpflichtige zur Erzielung von Einkünften verwendet (Abs. 1 S. 1); Gebäude-AfA mit 3 Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924, 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 (Abs. 4 S. 1 Nr. 2): § 7 EStG
- Werbungskostenbegriff (Abs. 1 S. 1), Zuordnung zur Einkunftsart (Abs. 1 S. 2), Schuldzinsen (Abs. 1 S. 3 Nr. 1), Steuern vom Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge (Abs. 1 S. 3 Nr. 2), Absetzungen für Abnutzung (Abs. 1 S. 3 Nr. 7): § 9 EStG
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen (Abs. 1 S. 1 Nr. 1); Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil unterhalb von 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete und Vollentgeltlichkeit ab 66 Prozent (Abs. 2): § 21 EStG
- Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen in Höhe von 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 1.200 Euro (Abs. 3); Voraussetzung eines Haushalts des Steuerpflichtigen (Abs. 4 S. 1); Vorrang von Betriebsausgaben und Werbungskosten, Rechnung und unbare Zahlung (Abs. 5): § 35a EStG
- Bemessung der Absetzungen für Abnutzung nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers bei unentgeltlichem Erwerb von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens, Begrenzung auf das noch nicht verbrauchte Volumen: § 11d Abs. 1 EStDV
- Gestaffelter Körperschaftsteuersatz, 15 Prozent bis zum Veranlagungszeitraum 2027 mit anschließender jährlicher Absenkung: § 23 Abs. 1 KStG
- BMF-Schreiben zur einkommensteuerrechtlichen Behandlung des Nießbrauchs bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vom 30. September 2013, BStBl I 2013, 1184; weiter anzuwenden nach der Positivliste des Bundesministeriums der Finanzen (Stand 13. März 2025, lfd. Nr. 936)
- Praxishinweise zur Kostenabgrenzung, zur Instandhaltungsrücklage und zur Abrechnung beim Ende des Nießbrauchs aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Die Beispielrechnung in Kapitel 4 wurde aus den zitierten Normen selbst gerechnet; alle Beträge sind gesetzte Beispielwerte. Gesetzestexte abgerufen am 23. September 2026. Stand: September 2026.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Rechtliche und steuerliche Aussagen beziehen sich auf typische Konstellationen; im Einzelfall sollten Rechtsanwalt bzw. Steuerberater einbezogen werden.
