Bei der Schenkung einer Immobilie bemisst sich die Steuer nach dem Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach §§ 176 ff. BewG feststellt, abzüglich des persönlichen Freibetrags: 400.000 Euro für Kinder, 500.000 Euro für Ehegatten (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB), und jeder Freibetrag steht alle zehn Jahre neu zur Verfügung (§ 14 ErbStG).
Der Unterschied zur Geldschenkung liegt in zwei Punkten. Die Übertragung braucht einen Notar und das Grundbuch, und der Wert steht nicht fest, sondern wird vom Finanzamt eigens ermittelt. Beides kostet Zeit, und beides lässt sich vorbereiten.
Dieser Beitrag behandelt die Übertragung zu Lebzeiten. Was im Erbfall gilt und wann das Familienheim steuerfrei auf die Kinder übergeht, ist eine eigene Rechnung.
Das Wichtigste in Kürze
- Freibeträge nach § 16 ErbStG gelten alle zehn Jahre neu: Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Ehegatte 500.000 Euro.
- Bemessungsgrundlage ist der Grundbesitzwert nach §§ 176 ff. BewG, nicht der Kaufpreis und nicht der Versicherungswert.
- Die Schenkung an den Ehegatten ist beim selbst bewohnten Familienheim ohne Wertgrenze steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG).
- Ein vorbehaltener Nießbrauch senkt die Bemessungsgrundlage um den Kapitalwert und lässt dir die Mieten.
- Rückforderungsrechte, Pflegefall und Sozialamt gehören in den Vertrag, sonst bleibt nur § 528 BGB mit seiner Zehnjahresfrist.
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1. Wie hoch ist die Schenkungsteuer bei einer Immobilie?
Sie ergibt sich aus drei Größen: dem vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert, dem persönlichen Freibetrag nach § 16 Abs. 1 ErbStG und dem Steuersatz nach § 19 Abs. 1 ErbStG. Der Satz gilt auf den gesamten steuerpflichtigen Erwerb, nicht gestuft wie bei der Einkommensteuer.
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| Beschenkter | Steuerklasse | Freibetrag (§ 16 Abs. 1 ErbStG) | Satz bis 300.000 € | Satz bis 600.000 € |
|---|---|---|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 € | 11 % | 15 % |
| Kind, Stiefkind | I | 400.000 € | 11 % | 15 % |
| Enkel (Kind eines lebenden Kindes) | I | 200.000 € | 11 % | 15 % |
| Geschwister, Nichte, Neffe, Schwiegerkind | II | 20.000 € | 20 % | 25 % |
| Lebensgefährte ohne Trauschein, Freund | III | 20.000 € | 30 % | 30 % |
Die Sätze beziehen sich auf den steuerpflichtigen Erwerb, also auf den Wert nach Abzug des Freibetrags. Die vollständige Staffel bis 50 Prozent, den Härteausgleich an den Wertgrenzen und die übrigen Steuerklassen-Konstellationen findest du im Überblicksbeitrag.
Beispiel 1: Einfamilienhaus an die Tochter
Der Vater überträgt seiner Tochter ein Einfamilienhaus. Das Finanzamt stellt einen Grundbesitzwert von 700.000 Euro fest. Abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro verbleiben 300.000 Euro steuerpflichtiger Erwerb. Das ist genau die Stufe bis 300.000 Euro, Steuerklasse I, also 11 Prozent. Die Steuer beträgt 33.000 Euro.
Dasselbe Haus, zu Wohnzwecken vermietet: Nach § 13d Abs. 1 ErbStG ist es nur mit 90 Prozent seines Werts anzusetzen, also mit 630.000 Euro. Abzüglich 400.000 Euro ergibt das 230.000 Euro, weiterhin 11 Prozent, also 25.300 Euro. Der Abschlag für vermieteten Wohnraum spart in diesem Fall 7.700 Euro.
Der Sonderfall, der oft übersehen wird
Verschafft ein Ehegatte dem anderen zu Lebzeiten Eigentum oder Miteigentum an einem bebauten Grundstück, in dem eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, ist die Zuwendung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerfrei. Das Gesetz nennt keine Wertgrenze, und der Freibetrag von 500.000 Euro bleibt unberührt. Das Haus im Alleineigentum lässt sich so hälftig übertragen, solange beide dort wohnen.
2. Wie läuft die Schenkung einer Immobilie ab?
Über den Notar und das Grundbuchamt, nie privatschriftlich. Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Einigung über den Eigentumsübergang selbst, die Auflassung, muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden (§ 925 Abs. 1 BGB) und darf weder bedingt noch befristet sein (§ 925 Abs. 2 BGB).
In der Praxis stehen Schenkungsversprechen und Auflassung in derselben Urkunde. Danach sind es noch vier Schritte:
- Eintragungsbewilligung und Grundbuchantrag: Der Notar reicht sie beim Grundbuchamt ein; die Bewilligung ist durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen (§ 29 Abs. 1 GBO).
- Eintragung im Grundbuch: Erst mit Einigung und Eintragung geht das Eigentum über (§ 873 Abs. 1 BGB).
- Anzeige an das Finanzamt: Notare zeigen beurkundete Schenkungen dem zuständigen Finanzamt an (§ 34 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 ErbStG). Deine eigene Anzeigepflicht nach § 30 Abs. 1 ErbStG entfällt dadurch (§ 30 Abs. 3 ErbStG).
- Feststellung und Bescheid: Das Finanzamt fordert eine Erklärung an, stellt den Grundbesitzwert gesondert fest und setzt die Steuer fest.
Der Stichtag, an dem die Zehnjahresfrist zu laufen beginnt
Nicht der Tag der Unterschrift. Die Steuer entsteht mit der Ausführung der Zuwendung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), und von diesem Tag an rechnet auch die Zusammenrechnung nach § 14 Abs. 1 Satz 1 ErbStG rückwärts. Bei Grundstücken ist die Zuwendung ausgeführt, sobald die Auflassung nach § 925 BGB erklärt und die Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO erteilt ist, der Beschenkte die Eintragung also allein herbeiführen kann (R E 9.1 Abs. 1 ErbStR); spätestens mit der Eintragung im Grundbuch ist sie es in jedem Fall.
Zwischen Notartermin und Grundbucheintragung liegen je nach Amt Monate. Wer eine Zehnjahresfrist punktgenau nutzen will, plant diesen Vorlauf ein. Die Übertragung ist damit ein Baustein der vorweggenommenen Erbfolge und kein spontaner Akt.
3. Wie ermittelt das Finanzamt den Wert der Immobilie?
Mit einem eigenen, gesondert festgestellten Grundbesitzwert (§ 12 Abs. 3 ErbStG in Verbindung mit § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG). Maßstab ist der gemeine Wert (§ 177 Abs. 1 BewG), also der Verkehrswert, ermittelt nach einem typisierenden Verfahren. Der historische Kaufpreis, der Einheitswert und der Versicherungswert spielen keine Rolle.
Welches Verfahren greift, hängt allein von der Grundstücksart ab (§ 182 BewG):
- Vergleichswertverfahren für Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Herangezogen werden Kaufpreise hinreichend übereinstimmender Grundstücke oder Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse (§ 183 BewG).
- Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke sowie für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich eine übliche Miete ermitteln lässt. Der Gebäudeertragswert wird getrennt vom Bodenwert ermittelt (§ 184 BewG).
- Sachwertverfahren als Auffangverfahren ohne Vergleichswert und ohne ermittelbare Miete. Gebäudesachwert und Bodenwert ergeben den vorläufigen Sachwert, der über eine Wertzahl angepasst wird (§ 189 BewG).
Warum der Nießbrauch den Grundbesitzwert nicht senkt
Das ist der häufigste Denkfehler bei der Wertermittlung. Bei der Bewertung des Grundstücks bleiben Besonderheiten unberücksichtigt, insbesondere wertbeeinflussende Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art (§ 177 Abs. 3 BewG). Ein vorbehaltener Nießbrauch, ein Wohnungsrecht oder eine eingetragene Grundschuld ändern den Grundbesitzwert also nicht. Sie wirken erst eine Stufe später, bei der Ermittlung der Bereicherung nach § 10 Abs. 1 ErbStG.
Wenn der festgestellte Wert zu hoch ist
Dann gilt der niedrigere gemeine Wert, wenn du ihn nachweist (§ 198 Abs. 1 BewG). Als Nachweis dient ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen Person (§ 198 Abs. 2 BewG). Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis über dasselbe Grundstück innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag reicht, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sind (§ 198 Abs. 3 BewG).
Das lohnt sich vor allem bei sanierungsbedürftigen Objekten und bei Lagen, die der Vergleichswert nicht abbildet. Die Gutachtenkosten trägst du selbst, sie rechnen sich aber schnell.
4. Wie funktioniert die 10-Jahres-Frist bei Immobilienschenkungen?
§ 14 Abs. 1 Satz 1 ErbStG rechnet mehrere innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallende Vermögensvorteile zusammen. Der Freibetrag wird also nicht pro Schenkung gewährt, sondern einmal je Schenker und Zehnjahreszeitraum. Ist der Zeitraum abgelaufen, steht er vollständig neu zur Verfügung.
Bei Immobilien lässt sich das auf zwei Wegen nutzen, weil sich ein Grundstück in Miteigentumsanteile zerlegen lässt.
Beispiel 2: Haus mit 800.000 Euro Grundbesitzwert an die Tochter
- In einem Zug vom Vater: 800.000 Euro abzüglich 400.000 Euro Freibetrag ergibt 400.000 Euro steuerpflichtigen Erwerb, Stufe bis 600.000 Euro, Klasse I, 15 Prozent. Steuer: 60.000 Euro.
- Zwei hälftige Miteigentumsanteile vom Vater, mehr als zehn Jahre auseinander: je 400.000 Euro abzüglich 400.000 Euro Freibetrag ergibt je 0 Euro. Steuer: 0 Euro. Ersparnis 60.000 Euro, bezahlt mit einem Planungshorizont von über zehn Jahren.
- Je ein hälftiger Anteil von Vater und Mutter, am selben Tag: Jeder Elternteil hat einen eigenen Freibetrag von 400.000 Euro, weil § 14 Abs. 1 Satz 1 ErbStG nur Erwerbe von derselben Person zusammenrechnet. Steuer: 0 Euro, ohne zehn Jahre Wartezeit. Voraussetzung ist, dass das Haus beiden gehört.
Die dritte Variante wird übersehen, wenn die Immobilie im Alleineigentum eines Ehegatten steht. Dann lässt sich zuerst die hälftige Übertragung auf den anderen Ehegatten prüfen, die beim selbst bewohnten Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerfrei ist.
Die Falle bei der Staffelung
Der zweite Anteil wird auf seinen eigenen Stichtag bewertet. Steigt der Grundbesitzwert in zehn Jahren, fällt die zweite Runde teurer aus als die erste. Das Modell schützt also vor der Progression, nicht vor der Wertentwicklung.
Gleichzeitig laufen drei verschiedene Zehnjahresfristen, die nichts miteinander zu tun haben: die Zusammenrechnung nach § 14 ErbStG, der Ausschluss der Rückforderung wegen Verarmung nach § 529 Abs. 1 BGB und die Abschmelzung beim Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 Abs. 3 BGB. Wie sie sich unterscheiden, sortiert der Beitrag zur 10-Jahres-Frist bei Schenkungen.
5. Wie senkst du die Steuer mit Nießbrauch oder Wohnrecht?
Indem du dir die Nutzung vorbehältst. Steuerpflichtig ist nur die Bereicherung des Erwerbers (§ 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG). Behältst du dir Nießbrauch oder Wohnungsrecht vor, erhält der Beschenkte ein belastetes Grundstück, und der Kapitalwert der Belastung mindert seine Bereicherung; das frühere Abzugsverbot des § 25 ErbStG gilt nur noch für Erwerbe vor dem 1. Januar 2009 (§ 37 Abs. 2 Satz 2 ErbStG).
Der Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen ist das Vielfache des Jahreswerts (§ 14 Abs. 1 BewG). Der Vervielfältiger beruht auf der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes und wird vom Bundesministerium der Finanzen nach Lebensalter und Geschlecht im Bundessteuerblatt veröffentlicht. Nach oben ist der Jahreswert gedeckelt: höchstens der Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG).
Beispiel 3: Vorbehaltsnießbrauch am selbstgenutzten Haus
Der 68-jährige Vater überträgt seiner Tochter das Einfamilienhaus mit einem Grundbesitzwert von 750.000 Euro und behält sich den Nießbrauch vor. Die ortsübliche Nettokaltmiete beträgt 1.800 Euro im Monat.
- Jahreswert: 21.600 Euro (12 mal 1.800 Euro).
- Deckel nach § 16 BewG: 750.000 Euro geteilt durch 18,6 ergibt 40.322,58 Euro. Der Jahreswert liegt darunter und wird voll angesetzt.
- Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG für einen 68-jährigen Mann: 10,561 (BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025, Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026).
- Kapitalwert des Nießbrauchs: 21.600 Euro mal 10,561, also 228.117,60 Euro.
- Bereicherung der Tochter: 750.000 Euro abzüglich Kapitalwert, also 521.882,40 Euro. Davon geht der Freibetrag von 400.000 Euro ab (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG).
Läge die ortsübliche Miete bei 3.500 Euro im Monat, also 42.000 Euro im Jahr, griffe der Deckel: Angesetzt würden dann nur 40.322,58 Euro Jahreswert. Genau das begrenzt den Effekt bei hochwertigen Objekten mit hoher Mietrendite.
Drei Grenzen, die du kennen solltest
- Das Alter arbeitet gegen dich. Je älter der Vorbehaltende, desto kleiner der Vervielfältiger und damit der Abzug.
- Die Erträge bleiben steuerpflichtig. Der Nießbraucher erklärt weiterhin die Mieteinkünfte. Verschoben wird die Substanz, nicht die laufende Einkommensteuer.
- Der Vorbehalt bindet dich. Verzichtest du später auf das Recht, ist der Verzicht selbst eine freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG und setzt eine neue Zehnjahresfrist in Gang.
Was beim Vorbehalt zugunsten der eigenen Stiftung gilt, ordnet der Beitrag Nießbrauch und Stiftung ein. Die Gestaltungsdetails der Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt und unter Wohnrechtsvorbehalt behandeln wir getrennt.
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Stiftungs-Check starten6. Welche Nachteile und Kosten hat es, ein Haus zu verschenken?
Die Kosten sind überschaubar und planbar, die Nachteile sind es nicht. Teuer wird die Schenkung selten durch die Gebühren, sondern durch das, was danach nicht mehr rückgängig zu machen ist.
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| Position | Empfänger | Bemessungsgrundlage | Betrag |
|---|---|---|---|
| Beurkundung von Schenkungsvertrag und Auflassung | Notar | Geschäftswert des Grundstücks (§ 46 Abs. 1, § 97 Abs. 1 GNotKG) | 2,0-Gebühr (KV 21100 GNotKG), mindestens 120 € |
| Vollzug, Betreuung, Auslagen, Umsatzsteuer | Notar | Zuschläge auf die Beurkundungsgebühr | Vollzugsgebühr 0,5 (KV 22110 GNotKG), dazu Betreuungsgebühr, Auslagen und Umsatzsteuer (KV 32014 GNotKG) |
| Eintragung des Eigentumswechsels | Grundbuchamt | Geschäftswert des Grundstücks | 1,0-Gebühr (KV 14110 GNotKG) |
| Eintragung von Nießbrauch oder Wohnungsrecht | Grundbuchamt | Wert des Rechts für den Berechtigten (§ 52 GNotKG) | 1,0-Gebühr (KV 14121 GNotKG) |
| Grunderwerbsteuer bei Schenkung an Kind, Enkel oder Ehegatten | Finanzamt | entfällt | 0 € (§ 3 Nr. 2, Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG) |
| Schenkungsteuer | Finanzamt | Grundbesitzwert abzüglich Freibetrag | nach der Tabelle in Kapitel 1 |
| Wertgutachten, falls der Ansatz zu hoch ist | Gutachter | freie Vereinbarung (§ 198 Abs. 2 BewG) | nach Vereinbarung mit dem Gutachter, keine Gebühr nach dem GNotKG |
Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem GNotKG, also nach einem Geschäftswert, nicht nach Stunden. Die konkreten Gebührensätze behandelt ein eigener Beitrag.
Die drei teuren Nachteile
Erstens: Du verlierst die Kontrolle. Nach der Eintragung gehört die Immobilie dem Beschenkten, mit dessen Ehe, dessen Gläubigern und dessen Entscheidungen. Ein Rückforderungsrecht hast du nur, wenn es im Vertrag steht, oder in den engen Grenzen des § 528 BGB.
Zweitens: Die Spekulationsfrist geht mit über. Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hast du die Immobilie vor sechs Jahren gekauft und verschenkst sie heute, muss dein Kind noch vier Jahre warten, bis es steuerfrei verkaufen kann. Die Zehnjahresfrist beginnt nicht neu (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Auch die Abschreibung läuft auf Basis der Werte des Rechtsvorgängers weiter (§ 11d Abs. 1 EStDV). Wie sich das im Stiftungsvermögen darstellt, rechnet der Beitrag zur Spekulationsfrist bei Immobilien durch.
Drittens: Übernommene Schulden machen aus der Schenkung einen Teilverkauf. Übernimmt der Beschenkte ein Darlehen, liegt eine gemischte Schenkung vor. Der entgeltliche Teil ist für dich ein Veräußerungsgeschäft.
Beispiel 4: Eigentumswohnung mit übernommenem Darlehen
Die Mutter überträgt ihrer Tochter eine vermietete Eigentumswohnung mit einem Grundbesitzwert von 500.000 Euro. Die Tochter übernimmt das eingetragene Restdarlehen von 200.000 Euro. Gekauft hatte die Mutter die Wohnung vor fünf Jahren für 300.000 Euro.
- Entgeltquote: 200.000 von 500.000 Euro, also 40 Prozent entgeltlich und 60 Prozent unentgeltlich.
- Schenkungsteuer: Bereicherung 500.000 Euro abzüglich 200.000 Euro Schuldübernahme ergibt 300.000 Euro. Das liegt unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. Steuer: 0 Euro.
- Grunderwerbsteuer: 0 Euro. Der Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, ist nach § 3 Nr. 6 GrEStG befreit. Bei Geschwistern gilt das nicht, dort wäre der entgeltliche Teil steuerbar.
- Einkommensteuer der Mutter: Veräußerungspreis 200.000 Euro, anteilige Anschaffungskosten 40 Prozent von 300.000 Euro, also 120.000 Euro. Gewinn 80.000 Euro, steuerpflichtig mit dem persönlichen Satz, weil zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bereits in Anspruch genommene Abschreibungen erhöhen den Gewinn zusätzlich.
Die Schenkung kostet hier keine Schenkungsteuer, aber Einkommensteuer auf einen Gewinn, den niemand erwartet hat. Prüfe deshalb zuerst, ob das Darlehen beim Schenker bleiben kann.
7. Was passiert bei Pflegefall, Insolvenz oder Scheidung des Beschenkten?
Ohne Vertragsklausel bleibt dir nur das Gesetz, und das hilft nur in einem der drei Fälle. Deshalb gehören Rückforderungsrechte in jede Übertragungsurkunde.
Pflegefall und Sozialamt. Ist der Schenker nach der Schenkung außerstande, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten, kann er vom Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach Bereicherungsrecht fordern (§ 528 Abs. 1 Satz 1 BGB); der Beschenkte kann durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abwenden. Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn zur Zeit des Eintritts der Bedürftigkeit seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Der Sozialhilfeträger kann diesen Anspruch durch schriftliche Anzeige auf sich überleiten (§ 93 Abs. 1 Satz 1 SGB XII).
Insolvenz des Beschenkten. Hier hilft § 528 BGB nicht, denn er schützt nur den verarmten Schenker. Die Immobilie fällt in die Insolvenzmasse des Kindes, wenn kein vertragliches Rückforderungsrecht besteht. Umgekehrt ist auch deine eigene Schenkung angreifbar: Anfechtbar ist eine unentgeltliche Leistung des Schuldners, es sei denn, sie ist früher als vier Jahre vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommen worden (§ 134 Abs. 1 InsO). Bei gemischten Schenkungen ist zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Teil zu trennen; anfechtbar ist nur der unentgeltliche Teil.
Scheidung des Beschenkten. Die geschenkte Immobilie fällt nicht in den Zugewinnausgleich des Kindes, wohl aber ihre Wertsteigerung während der Ehe. Ohne Klausel kann das einen Verkauf erzwingen.
Die Klauseln, die in den Vertrag gehören
- Rückforderung bei Vorversterben des Beschenkten vor dem Schenker.
- Rückforderung bei Insolvenz oder Zwangsvollstreckung in das übertragene Grundstück.
- Rückforderung bei Verfügung ohne Zustimmung, also bei Verkauf oder Belastung durch den Beschenkten.
- Rückforderung bei Scheidung des Beschenkten oder Ausschluss der Immobilie vom Zugewinn durch Ehevertrag.
- Pflegeverpflichtung oder Gleichstellungsgeld für die übrigen Kinder, wenn nur eines die Immobilie erhält.
- Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch, sonst ist das Rückforderungsrecht gegenüber Dritten wertlos.
Checkliste für den Notartermin: Grundbuchauszug und Teilungserklärung mitbringen, alle Vorschenkungen der letzten zehn Jahre mit Datum und Wert auflisten, den Grundbesitzwert vorab grob schätzen lassen, über Nießbrauch oder Wohnungsrecht entschieden haben, die Rückforderungsgründe benennen, den Verbleib der Darlehen klären und mit der Bank die Rangfolge abstimmen.
8. Wann ist die Familienstiftung besser als die Schenkung an die Kinder?
Wenn das Vermögen zusammenbleiben soll und die Zehnjahresrunden zu lange dauern. Die Schenkung zerlegt den Bestand auf Köpfe: Jedes Kind wird Eigentümer seines Anteils und entscheidet danach allein. Bei mehreren Objekten und mehreren Kindern entsteht so in zwei Generationen eine Struktur, die niemand mehr steuern kann.
Die Familienstiftung mit Immobilien löst dasselbe Problem anders. Der Übergang aufgrund eines Stiftungsgeschäfts unter Lebenden ist zwar selbst eine Schenkung (§ 7 Abs. 1 Nr. 8 ErbStG), die Steuerklasse richtet sich aber nach dem entferntest Berechtigten der Stiftungsurkunde (§ 15 Abs. 2 Satz 1 ErbStG). Sind das die Kinder des Stifters, greift Steuerklasse I; der zugehörige Freibetrag beträgt 400.000 Euro je Stifter (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Die grunderwerbsteuerliche Einordnung ist gesondert zu prüfen.
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| Kriterium | Schenkung an die Kinder | Vererbung | Familienstiftung |
|---|---|---|---|
| Zeitpunkt | frei wählbar, planbar | nicht planbar | frei wählbar, einmalig |
| Freibetrag | alle zehn Jahre neu je Schenker (§ 14 ErbStG) | einmal, im Erbfall | einmal bei Errichtung (§ 15 Abs. 2 S. 1 ErbStG) |
| Kontrolle danach | keine, das Kind verfügt frei | keine | über Satzung, Zweck und Organe steuerbar |
| Schutz vor Zersplitterung | gering | gering, Erbengemeinschaft möglich | hoch, das Vermögen bleibt in einer Hand |
| Zugriff von Gläubigern des Kindes | ja, ab Eintragung | ja, ab Erbfall | nein, das Kind ist nur Begünstigter |
| Wiederkehrende Belastung | keine | keine | Erbersatzsteuer alle 30 Jahre, doppelter Freibetrag 800.000 € (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG) |
| Laufende Kosten | keine | keine | ab ca. 1.500 € im Jahr (Praxiswert) |
Der Schwellenwert aus der Praxis: Unterhalb von rund 150.000 bis 200.000 Euro Vermögen spricht die Bilanz gegen eine eigene rechtsfähige Stiftung, weil Gründungs- und Verwaltungskosten den Vorteil aufzehren. Bei Immobilienvermögen ab etwa einer Million Euro, verteilt auf mehrere Objekte oder mehrere Kinder, lohnt der Vergleich regelmäßig. Die Gegenüberstellung liefert der Beitrag Schenkung oder Stiftung, die Einbringung selbst der Beitrag Immobilien in eine Stiftung einbringen.
Ehrlich dazu gehört: Die Stiftung tauscht den Zehnjahresrhythmus gegen einen Dreißigjahresrhythmus und kostet laufend Geld. Wer nur ein Haus an ein Kind übertragen will, fährt mit der Schenkung besser. Ob zu Lebzeiten übertragen werden soll, rechnet der Beitrag Schenkung oder Vererbung durch; den Erbfall bei Immobilien behandeln wir gesondert.
Unser Fazit
Die Schenkung einer Immobilie ist steuerlich meist der günstigere Weg, weil der Freibetrag alle zehn Jahre neu entsteht und weil sich ein Grundstück in Anteile zerlegen lässt. Zwei Stellschrauben entscheiden über das Ergebnis: der Grundbesitzwert, den du über ein Gutachten nach § 198 BewG angreifen kannst, und die Aufteilung auf beide Elternteile, die zwei Freibeträge statt einem bringt.
Die teuren Fehler liegen nicht im Steuerrecht, sondern im Vertrag. Ein übernommenes Darlehen macht aus der Schenkung einen Teilverkauf mit Einkommensteuer, und ohne Rückforderungsklausel samt Rückauflassungsvormerkung steht dir bei Insolvenz oder Scheidung des Kindes nichts zu.
Unsere Handlungsempfehlung: Lass vor dem Notartermin den Grundbesitzwert grob ermitteln und stelle daneben eine Liste aller Vorschenkungen der letzten zehn Jahre, getrennt nach Schenker. Erst mit beiden Zahlen lässt sich entscheiden, ob eine Schenkung in Anteilen reicht oder ob das Vermögen eine Struktur braucht.
Alle Grundlagen zu Immobilien bündelt der Leitartikel Immobilien im Stiftungsvermögen: Rendite, Risiko und steuerliche Aspekte für Stiftungen und Familienstiftungen, weitere Beiträge findest du im Bereich Immobilien.
Wie du überträgst und die Erträge behältst, erklärt der Beitrag Schenkung mit Nießbrauch.
Und was heißt das für dich?
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Häufige Fragen zur Schenkung einer Immobilie
Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei Immobilien an Kinder?
Sie fällt erst an, wenn der Grundbesitzwert den Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil übersteigt (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Auf den übersteigenden Betrag gelten die Sätze der Steuerklasse I, also 11 Prozent bis 300.000 Euro und 15 Prozent bis 600.000 Euro steuerpflichtigem Erwerb (§ 19 Abs. 1 ErbStG). Beispiel: Bei einem Grundbesitzwert von 700.000 Euro bleiben nach Abzug 300.000 Euro, die Steuer beträgt 33.000 Euro.
Kann ich ein Haus schenken und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, über einen vorbehaltenen Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht, das zusammen mit der Übertragung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wird. Der Kapitalwert des Rechts mindert zugleich die Bereicherung des Beschenkten und damit die Schenkungsteuer; er ist das Vielfache des Jahreswerts nach § 14 Abs. 1 BewG, begrenzt auf den Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Je jünger der Vorbehaltende, desto größer der Abzug.
Was kostet die Schenkung einer Immobilie beim Notar?
Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem GNotKG auf Basis eines Geschäftswerts, der sich am Verkehrswert des Grundstücks orientiert (§ 46 Abs. 1 GNotKG), nicht nach Stundensätzen: für die Beurkundung fällt eine 2,0-Gebühr an (KV 21100 GNotKG), für die Eigentumsumschreibung eine 1,0-Gebühr (KV 14110 GNotKG). Hinzu kommen Gebühren für die Eintragung eines Nießbrauchs oder Wohnungsrechts, deren Geschäftswert sich nach dem Kapitalwert des Rechts richtet. Grunderwerbsteuer fällt bei Kindern, Enkeln und Ehegatten nicht an (§ 3 Nr. 2, Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG).
Fällt bei der Schenkung an Kinder Grunderwerbsteuer an?
Nein. Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes sind nach § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, und der Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, ist zusätzlich nach § 3 Nr. 6 GrEStG befreit. Bei Schenkungen unter einer Auflage unterliegt allerdings der Wert solcher Auflagen der Steuer, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind (§ 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG). Unter Geschwistern greift die Befreiung der geraden Linie nicht.
Kann ich eine notarielle Schenkung rückgängig machen?
Nur aus den Gründen, die im Vertrag stehen, oder nach § 528 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn du nach der Schenkung außerstande bist, deinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten. Dieser Anspruch ist ausgeschlossen, wenn seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Deshalb gehören Rückforderungsrechte für Insolvenz, Scheidung, Vorversterben und Verkauf in die Urkunde, abgesichert durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch.
Wie oft kann ich innerhalb von zehn Jahren schenken?
So oft du willst, der Freibetrag steht aber nur einmal je Schenker und Zehnjahreszeitraum zur Verfügung. § 14 Abs. 1 Satz 1 ErbStG rechnet alle innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallenden Vermögensvorteile zusammen und setzt die früheren Erwerbe mit ihrem früheren Wert an. Gerechnet wird ab der Ausführung der Zuwendung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), bei Grundstücken also nicht ab dem Tag der Unterschrift, sondern ab dem Tag, an dem Auflassung und Eintragungsbewilligung vorliegen (R E 9.1 Abs. 1 ErbStR).
Was gilt bei der Schenkung unter Ehegatten?
Verschafft ein Ehegatte dem anderen zu Lebzeiten Eigentum oder Miteigentum an einem bebauten Grundstück, in dem eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, ist die Zuwendung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG ohne Wertgrenze steuerfrei und verbraucht den Freibetrag von 500.000 Euro nicht. Grunderwerbsteuer fällt ebenfalls nicht an (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Beachte aber § 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB: Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist für die Abschmelzung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs nicht vor Auflösung der Ehe.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Freigebige Zuwendung: § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG; Stiftungsgeschäft unter Lebenden: § 7 Abs. 1 Nr. 8 ErbStG; Entstehung mit Ausführung der Zuwendung: § 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG; Erbersatzsteuer alle 30 Jahre: § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG
- Bereicherung als steuerpflichtiger Erwerb: § 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG; Abzug von Vermächtnissen und Auflagen: § 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG
- Gesondert festgestellter Grundbesitzwert: § 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG
- Familienheim unter Ehegatten ohne Wertgrenze steuerfrei: § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG; vermietete Wohngrundstücke mit 90 Prozent: § 13d Abs. 1 und Abs. 3 ErbStG
- Zusammenrechnung von Erwerben derselben Person binnen zehn Jahren: § 14 Abs. 1 Satz 1 ErbStG; entferntest Berechtigter bei Familienstiftungen: § 15 Abs. 2 Satz 1 ErbStG
- Persönliche Freibeträge: § 16 Abs. 1 ErbStG; Steuersätze nach Wertstufen: § 19 Abs. 1 ErbStG; Anzeige binnen drei Monaten und Wegfall bei notarieller Beurkundung: § 30 Abs. 1 und Abs. 3 ErbStG; Anzeigepflicht der Notare: § 34 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 ErbStG
- Grundvermögen: § 176 BewG; gemeiner Wert als Bewertungsgrundlage und Nichtberücksichtigung wertbeeinflussender Belastungen: § 177 Abs. 1 und Abs. 3 BewG
- Verfahrenszuordnung nach Grundstücksart: § 182 BewG; Vergleichswertverfahren: § 183 BewG; Ertragswertverfahren: § 184 BewG; Sachwertverfahren: § 189 BewG; Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch Gutachten oder zeitnahen Kaufpreis: § 198 Abs. 1 bis 3 BewG
- Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen als Vielfaches des Jahreswerts: § 14 Abs. 1 BewG; Deckel Wert geteilt durch 18,6: § 16 BewG
- Notarielle Beurkundung von Grundstücksverträgen: § 311b Abs. 1 BGB; Einigung und Eintragung: § 873 Abs. 1 BGB; Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit, keine Bedingung: § 925 BGB; Nachweis der Bewilligung durch öffentliche Urkunden: § 29 Abs. 1 GBO
- Herausgabe des Geschenkes bei Verarmung des Schenkers: § 528 Abs. 1 Satz 1 BGB; Ausschluss nach zehn Jahren: § 529 Abs. 1 BGB; Abschmelzung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs und Fristbeginn bei Ehegatten erst mit Auflösung der Ehe: § 2325 Abs. 3 BGB
- Grunderwerbsteuerbefreiungen für Grundstücksschenkungen samt Auflagenvorbehalt, für Ehegatten und für Verwandte in gerader Linie: § 3 Nr. 2, Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG
- Privates Veräußerungsgeschäft binnen zehn Jahren und Ausnahme für selbst bewohnte Objekte: § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG; Zurechnung der Anschaffung des Rechtsvorgängers: § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG
- Anfechtbarkeit unentgeltlicher Leistungen bis vier Jahre vor dem Insolvenzantrag: § 134 Abs. 1 InsO; Überleitung von Ansprüchen durch den Sozialhilfeträger: § 93 Abs. 1 Satz 1 SGB XII
- Alle genannten Normen wurden am 20. September 2026 am Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de verifiziert. Praxiswerte stammen aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Stand: September 2026.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Steuerliche und rechtliche Aussagen beziehen sich auf typische Konstellationen; im Einzelfall sollten Steuerberater bzw. Rechtsanwalt einbezogen werden.
