Beim Vererben einer Immobilie bemisst sich die Erbschaftsteuer nach dem Grundbesitzwert nach §§ 176 ff. BewG, nicht nach dem Kaufpreis von damals. Davon geht der persönliche Freibetrag ab: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Das selbst genutzte Familienheim bleibt steuerfrei, wenn der Erbe zehn Jahre darin wohnen bleibt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Der Erbfall ist zuerst ein Organisationsproblem. Die Immobilie geht in dem Zustand über, in dem sie beim Tod war: mit Mietern, mit Darlehen, mit allen Miterben und ohne dass einer allein entscheiden kann.
Dieser Beitrag behandelt die Übertragung von Todes wegen. Wo die Regeln zu Lebzeiten anders laufen, sagen wir es, denn dort liegt der wichtigste Unterschied: Die Familienheim-Befreiung gibt es bei Kindern nur im Erbfall.
Das Wichtigste in Kürze
- Freibeträge nach § 16 ErbStG: Ehegatte 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Steuerklasse II und III je 20.000 Euro.
- Die Steuer bemisst sich nach dem Grundbesitzwert, nicht nach dem Kaufpreis von damals (§ 12 ErbStG mit §§ 176 ff. BewG).
- Das Familienheim bleibt für Ehegatten ohne Größengrenze und für Kinder bis 200 Quadratmeter steuerfrei, wenn zehn Jahre selbst genutzt wird (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
- Vermietete Wohnimmobilien bekommen 10 Prozent Bewertungsabschlag (§ 13d ErbStG).
- Schenken statt vererben wirkt nur, wenn die Zehnjahresfrist des § 14 ErbStG durchläuft; ab einem Bestand, der mehrere Freibeträge sprengt, ist die Familienstiftung die Alternative zum Stückeln.
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1. Wie viel Erbschaftsteuer fällt auf eine Immobilie an?
Das entscheiden drei Größen: der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert, dein Freibetrag nach § 16 Abs. 1 ErbStG und der Satz nach § 19 Abs. 1 ErbStG. Besteuert wird jeder Erwerb einzeln, nicht der Nachlass als Ganzes. Zwei Kinder haben deshalb zwei Freibeträge.
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| Erwerber | Steuerklasse | Freibetrag (§ 16 Abs. 1 ErbStG) | Satz bis 300.000 € | Satz bis 600.000 € |
|---|---|---|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 € | 11 % | 15 % |
| Kind, Stiefkind, Kind eines verstorbenen Kindes | I | 400.000 € | 11 % | 15 % |
| Enkel (Kind eines lebenden Kindes) | I | 200.000 € | 11 % | 15 % |
| Geschwister, Nichte, Neffe, Schwiegerkind | II | 20.000 € | 20 % | 25 % |
| Lebensgefährte ohne Trauschein, Freund | III | 20.000 € | 30 % | 30 % |
Die Sätze gelten für den steuerpflichtigen Erwerb, also den Wert nach allen Abzügen und dem Freibetrag. Die vollständige Staffel bis 50 Prozent und den Härteausgleich findest du im Überblicksbeitrag.
Beispiel 1: Einfamilienhaus mit 600.000 Euro Grundbesitzwert
Das Haus steht schuldenfrei, niemand zieht ein, die Familienheim-Befreiung greift also nicht. Abgezogen ist nur der Erbfallkostenpauschbetrag von 15.000 Euro (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG), die Bereicherung beträgt 585.000 Euro.
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| Erwerber | Freibetrag | Steuerpflichtiger Erwerb | Satz | Steuer |
|---|---|---|---|---|
| Ehefrau | 500.000 € | 85.000 € | 11 % | 9.350 € |
| Ein Kind als Alleinerbe | 400.000 € | 185.000 € | 11 % | 20.350 € |
| Zwei Kinder zu je einer Hälfte | je 400.000 € | je 0 € | – | 0 € |
| Nichte als Alleinerbin (Klasse II) | 20.000 € | 565.000 € | 25 % | 141.250 € |
Bei den zwei Kindern wurde der Pauschbetrag je zur Hälfte angesetzt, jedes erwirbt also 292.500 Euro und bleibt unter seinem Freibetrag. Derselbe Nachlass kostet die Nichte 141.250 Euro und die Kinder nichts. Jede Rechnung wurde gegen die nächstniedrigere Wertgrenze gegengerechnet, der Härteausgleich des § 19 Abs. 3 ErbStG ändert nichts. Für die Ehefrau kommt der Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro nach § 17 Abs. 1 ErbStG hinzu, gekürzt um den Kapitalwert steuerfreier Versorgungsbezüge; in der Praxis bleibt sie damit meist bei null.
2. Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?
Mit einem gesondert festgestellten Grundbesitzwert auf den Todestag (§ 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG, Stichtag nach § 11 ErbStG). Maßstab ist der gemeine Wert (§ 177 Abs. 1 BewG), ermittelt in einem typisierenden Verfahren. Welches greift, hängt allein von der Grundstücksart ab (§ 182 BewG):
- Vergleichswertverfahren für Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser (§ 183 BewG).
- Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Objekte mit ermittelbarer üblicher Miete (§ 184 BewG).
- Sachwertverfahren als Auffangverfahren, wenn weder Vergleichswert noch Miete vorliegen (§ 189 BewG).
Der Hebel, den die meisten Erben übersehen
Ein typisierendes Verfahren trifft den Einzelfall nicht immer. Sanierungsstau, ein ungünstiger Zuschnitt oder eine laute Lage bilden sich im Vergleichswert oft nicht ab. Dann liegt der festgestellte Grundbesitzwert über dem, was das Objekt am Markt bringt.
Dagegen hilft § 198 Abs. 1 BewG: Weist du nach, dass der gemeine Wert am Stichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, ist der niedrigere anzusetzen. Als Nachweis dient ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer akkreditierten sachverständigen Person (§ 198 Abs. 2 BewG). Auch ein Kaufpreis genügt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr binnen eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande gekommen ist (§ 198 Abs. 3 BewG). Verkaufst du das geerbte Haus also binnen eines Jahres, ist der erzielte Preis selbst der Nachweis.
Grundbesitzwert und Verkehrswert sind zwei verschiedene Zahlen
Für die Erbschaftsteuer zählt der Grundbesitzwert nach §§ 176 ff. BewG, für einen Pflichtteilsanspruch dagegen der Verkehrswert nach § 2311 BGB. Auch der Pauschbetrag von 15.000 Euro ist eine rein steuerrechtliche Vereinfachung; im Zivilrecht sind die tatsächlichen Beerdigungskosten anzusetzen (§ 1968 BGB). Wer die Posten mischt, rechnet beide Ergebnisse falsch. Rechne getrennt.
3. Wann bleibt das geerbte Haus steuerfrei?
Wenn es ein Familienheim ist und der Erbe darin wohnen bleibt. Die Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG wirkt neben dem persönlichen Freibetrag und verbraucht ihn nicht. Sie hat drei Voraussetzungen, die alle erfüllt sein müssen.
Erstens muss der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein. Zweitens muss der Erwerber sie unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmen. Drittens muss er sie zehn Jahre lang selbst bewohnen; gibt er die Selbstnutzung vorher auf, fällt die Befreiung mit Wirkung für die Vergangenheit weg, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen daran gehindert. Was als zwingender Grund gilt, ist von der Rechtsprechung ausgeformt: Die Selbstnutzung muss objektiv unmöglich oder aus objektiven Gründen unzumutbar sein, bloße Zweckmäßigkeitserwägungen genügen nicht; gesundheitliche Beeinträchtigungen reichen aus, wenn sie eine selbständige Haushaltsführung in dem Haus unzumutbar machen (BFH, Urteil vom 1. Dezember 2021, II R 18/20).
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| Konstellation | Norm | Flächengrenze | Selbstnutzungsfrist |
|---|---|---|---|
| Ehegatte erbt das Familienheim | § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG | keine | zehn Jahre |
| Kind erbt das Familienheim | § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG | 200 Quadratmeter Wohnfläche | zehn Jahre |
| Ehegatte erhält es zu Lebzeiten geschenkt | § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG | keine | keine |
| Kind erhält es zu Lebzeiten geschenkt | keine Befreiung | – | – |
| Lebensgefährte ohne Trauschein erbt | keine Befreiung | – | – |
Die dritte und vierte Zeile sind der Kern dieses Artikels. Die Schenkung des Familienheims an den Ehegatten ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG ohne Wertgrenze, Flächengrenze und Bindungsfrist steuerfrei; im Erbfall hängt dieselbe Übertragung an einer Zehnjahresfrist. Für Kinder ist es umgekehrt: zu Lebzeiten gar keine Familienheim-Befreiung, im Erbfall eine, aber nur bis 200 Quadratmeter.
Beispiel 2: Familienheim mit 250 Quadratmetern
Die Grenze wirkt anteilig, nicht als Fallbeil. Das Gesetz sagt "soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt". Der Sohn erbt das Elternhaus mit 600.000 Euro Grundbesitzwert und 250 Quadratmetern Wohnfläche, zieht unverzüglich ein und bleibt. Daneben erbt er ein Depot von 500.000 Euro.
- Begünstigt sind 200 von 250 Quadratmetern, also 80 Prozent des Werts: 480.000 Euro bleiben steuerfrei.
- Steuerpflichtig bleibt der Flächenüberhang mit 120.000 Euro.
- Mit dem Depot ergibt das 620.000 Euro Erwerb, abzüglich 15.000 Euro Pauschbetrag also 605.000 Euro.
- Abzüglich Freibetrag von 400.000 Euro bleiben 205.000 Euro, Steuerklasse I, 11 Prozent: 22.550 Euro.
Hätte das Haus 195 Quadratmeter, wäre es voll befreit. Dann stünden nur die 500.000 Euro aus dem Depot im Erwerb, abzüglich Pauschbetrag und Freibetrag blieben 85.000 Euro und damit 9.350 Euro Steuer. Die 50 Quadratmeter über der Grenze kosten hier 13.200 Euro. Der Härteausgleich ändert in beiden Varianten nichts.
Eine Falle steckt im Schlussteil der Norm: Der Erwerber kann die Befreiung nicht in Anspruch nehmen, soweit er das begünstigte Vermögen aufgrund einer letztwilligen oder rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers auf einen Dritten übertragen muss. Wer das Haus nur erbt, um es nach einem Vermächtnis an die Schwester herauszugeben, bekommt sie nicht. Die Schwester bekommt sie, wenn sie die Voraussetzungen selbst erfüllt.
4. Was gilt bei vermieteten Immobilien?
Sie werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d Abs. 1 ErbStG). Das gilt für bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet werden, im Inland, in der EU oder im EWR liegen und nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören (§ 13d Abs. 3 ErbStG). Gewerblich vermietete Objekte sind nicht erfasst; der Abschlag hängt an der Wohnnutzung.
Zwei Dinge gehören dazu. Erstens gilt auch hier die Weitergabesperre des § 13d Abs. 2 ErbStG. Zweitens wirkt der Abschlag nicht nur zu deinen Gunsten: Nach § 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG sind Schulden nicht abziehbar, soweit die Vermögensgegenstände, mit denen sie zusammenhängen, steuerbefreit sind. Ist das Haus nur mit 90 Prozent anzusetzen, ist auch das Darlehen nur zu 90 Prozent abziehbar.
Beispiel 3: Mietshaus mit 1,2 Millionen Euro Grundbesitzwert
Der Sohn erbt ein reines Wohn-Mietshaus mit einem festgestellten Grundbesitzwert von 1.200.000 Euro und einem Restdarlehen von 300.000 Euro.
- Ansatz nach § 13d Abs. 1 ErbStG: 90 Prozent von 1.200.000 Euro, also 1.080.000 Euro.
- Abziehbares Darlehen nach § 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG: 90 Prozent von 300.000 Euro, also 270.000 Euro.
- Abzüglich 15.000 Euro Pauschbetrag ergibt das 795.000 Euro Bereicherung.
- Abzüglich Freibetrag von 400.000 Euro bleiben 395.000 Euro, Stufe bis 600.000 Euro, 15 Prozent: 59.250 Euro.
Ohne den Abschlag wären es 885.000 Euro Bereicherung, 485.000 Euro steuerpflichtiger Erwerb und 72.750 Euro Steuer. § 13d ErbStG spart hier also 13.500 Euro, nicht die vollen 10 Prozent des Werts, weil er die Abzugsfähigkeit des Darlehens mitkürzt. Der Härteausgleich greift in keiner der Varianten.
Liquidität und laufende Einkünfte
Die 59.250 Euro sind fällig, obwohl das Vermögen im Haus steckt. Dafür gibt es § 28 Abs. 3 ErbStG: Kannst du die Steuer nur durch Veräußerung des zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks aufbringen, ist sie auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden, bei Erwerben von Todes wegen zinslos. Sie endet mit dem Verkauf oder dem Ende der Wohnnutzung. Die Mieten gehören ab dem Erbfall den Erben und sind bei ihnen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG); die Abschreibung läuft auf Basis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers weiter (§ 11d Abs. 1 EStDV). Die Steuerseite größerer Bestände vertiefen wir gesondert.
5. Wie kannst du Immobilien steuerfrei vererben?
Vollständig steuerfrei geht es in zwei Konstellationen: beim selbst genutzten Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG und dann, wenn der Wert unter dem Freibetrag bleibt. Alles andere senkt die Steuer, hebt sie aber nicht auf.
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| Weg | Norm | Wirkung | Preis dafür |
|---|---|---|---|
| Familienheim an Ehegatte oder Kind | § 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG | steuerfrei, bei Kindern bis 200 Quadratmeter | zehn Jahre Selbstnutzung |
| Bewertung angreifen | § 198 BewG | senkt die Bemessungsgrundlage auf den nachgewiesenen Wert | Gutachtenkosten, Nachweislast beim Erben |
| Wohnraum vermieten statt gewerblich | § 13d ErbStG | 10 Prozent Bewertungsabschlag | Darlehen nur anteilig abziehbar (§ 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG) |
| Mehrere Erwerber statt eines | § 16 Abs. 1 ErbStG | jeder bringt einen eigenen Freibetrag mit | Erbengemeinschaft ohne saubere Zuordnung |
| Freibeträge zu Lebzeiten mehrfach nutzen | § 14 Abs. 1 ErbStG | je Schenker alle zehn Jahre neu | Kontrollverlust, Planungshorizont über zehn Jahre |
Diese fünf Wege sind immobilienspezifisch. Den Überblick über die Hebel der Erbschaftsteuer insgesamt liefert der Beitrag Erbschaftssteuer sparen.
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Stiftungs-Check starten6. Vererben oder verschenken: was ist günstiger?
Bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus fast immer das Vererben, bei einem größeren Bestand fast immer das Verschenken. Der Grund liegt nicht im Satz, sondern in zwei Vorschriften, die in entgegengesetzte Richtungen wirken.
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| Kriterium | Vererben | Verschenken zu Lebzeiten |
|---|---|---|
| Freibetrag | einmal im Erbfall (§ 16 ErbStG) | alle zehn Jahre neu je Schenker (§ 14 Abs. 1 ErbStG) |
| Familienheim an den Ehegatten | steuerfrei, aber zehn Jahre Selbstnutzung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG) | steuerfrei, ohne Frist und Flächengrenze (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) |
| Familienheim an Kinder | steuerfrei bis 200 Quadratmeter (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) | keine Befreiung |
| Pauschbetrag 15.000 Euro | ja (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG) | nein |
| Zeitpunkt | nicht planbar | frei wählbar |
| Nutzung und Erträge bis zum Tod | bleiben beim Eigentümer | nur über vorbehaltenen Nießbrauch oder Wohnungsrecht |
| Kontrollverlust | erst mit dem Tod | sofort mit der Eintragung |
Dieselbe Immobilie, vier Wege
Ein Einfamilienhaus mit einem Grundbesitzwert von 600.000 Euro und 180 Quadratmetern Wohnfläche soll an das einzige Kind gehen.
- Vererbt, das Kind zieht ein und bleibt zehn Jahre: 0 Euro. Die Fläche liegt unter 200 Quadratmetern, die Befreiung greift vollständig (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).
- Vererbt, das Kind zieht nicht ein: 585.000 Euro abzüglich 400.000 Euro Freibetrag ergibt 185.000 Euro zu 11 Prozent, also 20.350 Euro.
- Zu Lebzeiten in einem Zug verschenkt: 600.000 Euro abzüglich 400.000 Euro ergibt 200.000 Euro zu 11 Prozent, also 22.000 Euro. Den Pauschbetrag gibt es hier nicht, eine Familienheim-Befreiung für Kinder ebenfalls nicht.
- Zu Lebzeiten in zwei hälftigen Anteilen mit mehr als zehn Jahren Abstand: je 300.000 Euro, zweimal unter dem Freibetrag, also 0 Euro. Gehört das Haus beiden Elternteilen, geht das auch ohne Wartezeit, weil § 14 Abs. 1 Satz 1 ErbStG nur Erwerbe derselben Person zusammenrechnet.
Das ist unbequem für die Faustregel "früh übertragen spart Steuern". Wer das selbst bewohnte Haus zu Lebzeiten an die Kinder überträgt, verschenkt die Familienheim-Befreiung mit. Das Stückeln über Miteigentumsanteile lohnt erst, wenn der Wert die Freibeträge deutlich überschreitet oder mehrere Objekte im Spiel sind. Die Ablaufseite der Übertragung zu Lebzeiten behandeln wir gesondert. Die verschiedenen Zehnjahresfristen sortiert der Beitrag zur 10-Jahres-Frist bei Schenkungen, den Grundsatzvergleich rechnet Schenkung oder Vererbung durch.
7. Was passiert, wenn mehrere Kinder eine Immobilie erben?
Dann gehört niemandem ein Zimmer und allen alles. Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 Abs. 1 BGB). Das ist kein Miteigentum nach Bruchteilen, sondern Gesamthand. Daraus folgen drei Regeln:
- Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass verfügen, notariell beurkundet (§ 2033 Abs. 1 BGB), über seinen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand nicht (§ 2033 Abs. 2 BGB). Niemand kann "seine Hälfte des Hauses" verkaufen.
- Über die Immobilie können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Ein Verkauf braucht alle Unterschriften, auch die des Bruders, der sich nicht meldet.
- Die Verwaltung steht den Erben gemeinschaftlich zu, nur zur Erhaltung notwendige Maßregeln kann jeder allein treffen (§ 2038 Abs. 1 BGB). Das defekte Dach darf eine Miterbin reparieren lassen, die Mieterhöhung nicht allein beschließen.
Die Auseinandersetzung und ihr letzter Ausweg
Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB), soweit nicht die §§ 2043 bis 2045 BGB entgegenstehen. Für den Ablauf verweist § 2042 Abs. 2 BGB auf das Gemeinschaftsrecht; eine Vereinbarung, die den Aufhebungsanspruch entgegen diesen Vorschriften ausschließt, ist nichtig (§ 749 Abs. 3 BGB). Ein Haus lässt sich nicht in Natur teilen, und ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, erfolgt die Aufhebung durch Verkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung (§ 753 Abs. 1 BGB).
Das ist die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG, ein Recht, das ein einzelner Miterbe gegen alle anderen durchsetzt. Das Gericht kann das Verfahren auf Antrag bis zu sechs Monate einstellen und die Einstellung einmal wiederholen, insgesamt höchstens fünf Jahre. Wirtschaftlich ist sie meist die schlechteste Lösung, weil Versteigerungserlöse unter dem freihändigen Preis liegen.
Der steuerliche Hebel bei der Auseinandersetzung
Überträgt ein Erbe erworbenes begünstigtes Vermögen im Rahmen der Teilung des Nachlasses auf einen Miterben, erhöht sich der Wert des begünstigten Vermögens beim Miterben, höchstens jedoch um den Wert des übertragenen Vermögens. Diese Regel steht in § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG für das Familienheim und in § 13d Abs. 2 ErbStG für vermieteten Wohnraum.
Übernimmt die Schwester bei der Auseinandersetzung das Elternhaus, in das sie einzieht, während der Bruder das Depot bekommt, kann die Befreiung bei ihr voll ankommen. Wer die Auseinandersetzung vor sich herschiebt, verliert dagegen die Frist für die unverzügliche Selbstnutzung. Der sauberste Weg fängt beim Erblasser an: ein Vorausvermächtnis oder eine Teilungsanordnung, die sagt, wer welches Objekt bekommt und wer ausgleicht. Wie sich eine Erbengemeinschaft an Immobilien von vornherein vermeiden lässt, zeigt der Beitrag Erbengemeinschaft vermeiden.
Die Grundbuchberichtigung
Das Grundbuch wird durch den Erbfall nicht automatisch richtig. Der Nachweis der Erbfolge ist gegenüber dem Grundbuchamt grundsätzlich durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis zu führen (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GBO). Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde, also auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag, genügt diese Verfügung zusammen mit der Niederschrift über ihre Eröffnung (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Ein privatschriftliches Testament reicht dafür nicht. Für die Eintragung der Erben wird keine Gebühr erhoben, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht, auch dann, wenn die Erben erst infolge der Auseinandersetzung eingetragen werden (Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG, Anmerkung Absatz 1). Diese zwei Jahre laufen still und werden regelmäßig verpasst.
Checkliste: die ersten Schritte, wenn du eine Immobilie erbst
- Todestag festhalten, er ist Entstehungs- und Bewertungsstichtag (§§ 9, 11 ErbStG).
- Erwerb binnen drei Monaten anzeigen, bei Grundbesitz entfällt diese Pflicht nie (§ 30 Abs. 1 und Abs. 3 ErbStG).
- Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren beantragen, sonst entfällt die Gebührenbefreiung.
- Beim Familienheim Einzug und Wohnfläche dokumentieren, die Zehnjahresfrist läuft ab dem Erwerb (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
- Schenkungen des Erblassers an dich aus zehn Jahren auflisten (§ 14 Abs. 1 ErbStG).
- Feststellungsbescheid prüfen, bei Abweichung nach oben ein Gutachten nach § 198 BewG rechnen lassen. Ein Verkauf binnen eines Jahres ersetzt es.
- Darlehen erfassen, bei vermietetem Wohnraum nur anteilig abziehbar (§ 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG).
- Liquidität klären, bevor Vermögen verteilt wird; sonst Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG beantragen.
8. Wann ist die Familienstiftung die bessere Lösung als Testament oder Schenkung?
Wenn die Frage nicht mehr lautet "wie teile ich auf", sondern "wie halte ich das zusammen". Testament und Schenkung verteilen Eigentum auf Köpfe. Bei drei Objekten und drei Kindern entsteht in zwei Generationen eine Struktur aus Miteigentumsanteilen, die niemand mehr steuern kann, und jeder Erbfall löst die Steuer erneut aus.
Die Familienstiftung mit Immobilien löst dasselbe Problem anders: Das Vermögen gehört nach der Übertragung niemandem mehr persönlich und wird deshalb nicht mehr vererbt. Der Übergang auf eine vom Erblasser angeordnete Stiftung ist zwar selbst ein steuerpflichtiger Erwerb (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 ErbStG), die Steuerklasse richtet sich aber nach dem entferntest Berechtigten der Stiftungsurkunde (§ 15 Abs. 2 Satz 1 ErbStG). Sind das die Abkömmlinge, greift Steuerklasse I; der Freibetrag beträgt dann 400.000 Euro, wenn die Kinder die entferntest Berechtigten sind, und 200.000 Euro, wenn es die Enkel sind (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 und 3 ErbStG). Grunderwerbsteuer fällt auf den Übergang nicht an, weil der Grundstückserwerb von Todes wegen von der Besteuerung ausgenommen ist (§ 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG).
Die Kehrseite gehört dazu. Das Stiftungsvermögen unterliegt alle 30 Jahre der Erbersatzsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG mit einem doppelten Freibetrag von 800.000 Euro, dazu kommen laufende Kosten ab etwa 1.500 Euro im Jahr. Unterhalb von rund 150.000 bis 200.000 Euro Vermögen spricht die Bilanz dagegen; bei Immobilienvermögen ab etwa einer Million Euro, verteilt auf mehrere Objekte oder Kinder, lohnt der Vergleich regelmäßig. Wo die Schwelle im Einzelfall liegt, ordnet der Beitrag ab welchem Vermögen sich eine Stiftung lohnt ein. Wer ein Haus an ein Kind übertragen will, fährt mit dem Testament besser.
Unser Fazit
Beim Vererben von Immobilien entscheiden zwei Zahlen über fast alles: Grundbesitzwert und Wohnfläche. Der Grundbesitzwert ist über § 198 BewG angreifbar, die Wohnfläche nicht, und sie entscheidet bei Kindern über die Familienheim-Befreiung. Wer beide kennt, kennt die Steuer, bevor der Bescheid kommt.
Die teuren Fehler liegen nicht im Steuersatz. Sie liegen darin, das selbst bewohnte Haus zu Lebzeiten an die Kinder zu übertragen und damit eine Befreiung zu verschenken, die es nur im Erbfall gibt. Und sie liegen in der Erbengemeinschaft, die ungeteilt bleibt, bis Fristen abgelaufen sind und nur noch die Teilungsversteigerung hilft.
Unsere Handlungsempfehlung: Entscheide zuerst, ob der Immobilienbestand in der nächsten Generation aufgeteilt oder zusammengehalten werden soll. Soll aufgeteilt werden, ordne im Testament zu, wer welches Objekt bekommt und wer wen ausgleicht, statt eine Erbengemeinschaft entstehen zu lassen. Soll zusammengehalten werden, rechne die Struktur durch, bevor du einzelne Anteile verschenkst.
Alle Grundlagen zu Immobilien bündelt der Leitartikel Immobilien im Stiftungsvermögen: Rendite, Risiko und steuerliche Aspekte für Stiftungen und Familienstiftungen, weitere Beiträge findest du im Bereich Immobilien.
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Häufige Fragen zum Vererben von Immobilien
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer bei einem Haus von 500.000 Euro?
Für ein Kind sind es 9.350 Euro: 500.000 Euro abzüglich 15.000 Euro Erbfallkostenpauschbetrag und 400.000 Euro Freibetrag (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) ergeben 85.000 Euro zu 11 Prozent (§ 19 Abs. 1 ErbStG). Der Ehegatte zahlt mit 500.000 Euro Freibetrag nichts, ein Neffe der Steuerklasse II dagegen 116.250 Euro. Zieht der Erbe als Ehegatte oder Kind ein und bleibt zehn Jahre, entfällt die Steuer ganz (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Muss ich das geerbte Haus verkaufen, um die Steuer zu zahlen?
In der Regel nicht. Kannst du die Steuer nur durch Veräußerung des zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks aufbringen, ist sie auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden, bei Erwerben von Todes wegen zinslos (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Sie endet, sobald du weiterveräußerst oder das Grundstück nicht mehr Wohnzwecken dient. Vermietete Wohnimmobilien sind zudem nur mit 90 Prozent anzusetzen (§ 13d Abs. 1 ErbStG).
Wie lange muss ich ein geerbtes Familienheim selbst bewohnen?
Zehn Jahre ab dem Erwerb. Voraussetzung ist außerdem, dass der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall selbst bewohnt hat und du sie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmst (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Für Ehegatten gilt keine Flächengrenze, für Kinder endet die Befreiung bei 200 Quadratmetern. Bei der Schenkung unter Ehegatten zu Lebzeiten gibt es weder Frist noch Flächengrenze (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG).
Was passiert, wenn ich vor Ablauf der zehn Jahre ausziehe?
Die Befreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, das Finanzamt setzt die Steuer nachträglich fest (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Eine Ausnahme gilt, wenn du aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert bist; die Reichweite dieses Begriffs ist von der Rechtsprechung ausgeformt: Die Selbstnutzung muss objektiv unmöglich oder aus objektiven Gründen unzumutbar sein, gesundheitliche Beeinträchtigungen reichen aus, wenn sie eine selbständige Haushaltsführung in dem Haus unzumutbar machen (BFH, Urteil vom 1. Dezember 2021, II R 18/20). Ein beruflicher Umzug oder ein Verkauf zählen nicht dazu.
Kann ich als Erbe den Grundbesitzwert angreifen?
Ja. Weist du nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der typisierend ermittelte Wert, ist der niedrigere anzusetzen (§ 198 Abs. 1 BewG). Als Nachweis dient ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer akkreditierten sachverständigen Person (§ 198 Abs. 2 BewG). Auch ein Kaufpreis reicht, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr binnen eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande gekommen ist (§ 198 Abs. 3 BewG).
Zahlen Enkel mehr Erbschaftsteuer als Kinder?
Nur über den Freibetrag, nicht über den Satz. Enkel gehören wie Kinder zur Steuerklasse I (§ 15 Abs. 1 ErbStG), ihr Freibetrag beträgt aber 200.000 Euro statt 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG). Ist das eigene Kind des Erblassers bereits verstorben, rückt dessen Kind nach und erhält 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Nur in diesem Fall gilt für Enkel auch die Familienheim-Befreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG.
Wie wird eine Immobilie im Ausland vererbt?
Ist der Erblasser oder der Erwerber Inländer, besteuert Deutschland den gesamten Vermögensanfall, also auch das Ferienhaus im Ausland (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Eine dort gezahlte vergleichbare Steuer wird auf Antrag angerechnet, wenn die deutsche Steuer innerhalb von fünf Jahren seit Entstehung der ausländischen Steuer entstanden ist (§ 21 Abs. 1 ErbStG). Die Familienheim-Befreiung und der Abschlag nach § 13d ErbStG gelten auch in der EU und im EWR, nicht in Drittstaaten. Daneben gilt das Erbrecht des Belegenheitsstaats.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Weltvermögen § 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG; Anrechnung ausländischer Steuer binnen fünf Jahren § 21 Abs. 1 ErbStG; Erbersatzsteuer § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG; angeordnete Stiftung § 3 Abs. 2 Nr. 1 ErbStG; Entstehung § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG; Stichtag § 11 ErbStG
- Bereicherung, Erbfallkostenpauschbetrag 15.000 Euro und Abzugsverbot bei nicht besteuertem Vermögen § 10 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 3 und Abs. 6 ErbStG, bei steuerbefreitem Vermögen § 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG; gesonderte Feststellung für Grundbesitz § 12 Abs. 1 und Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG
- Familienheim: Schenkung unter Ehegatten ohne Frist und Flächengrenze § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG; Erwerb von Todes wegen durch Ehegatte oder Lebenspartner mit zehnjähriger Selbstnutzung § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG; Erwerb durch Kinder bis 200 Quadratmeter § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG; Weitergabeverpflichtung und Übertragung auf einen Miterben jeweils ebenda
- Vermietete Wohngrundstücke mit 90 Prozent, Voraussetzungen und Weitergabesperre § 13d Abs. 1 bis 3 ErbStG; Zusammenrechnung über zehn Jahre § 14 Abs. 1 Satz 1 ErbStG; Steuerklassen und entferntest Berechtigter § 15 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 ErbStG
- Freibeträge 500.000 bis 20.000 Euro § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 7 ErbStG; Versorgungsfreibetrag 256.000 Euro § 17 Abs. 1 ErbStG; Sätze und Härteausgleich § 19 Abs. 1 und Abs. 3 ErbStG; zinslose Stundung bis zehn Jahre § 28 Abs. 3 ErbStG; Anzeige binnen drei Monaten § 30 Abs. 1 und Abs. 3 ErbStG
- Grundvermögen § 176 BewG; gemeiner Wert § 177 Abs. 1 BewG; Verfahrenswahl § 182 BewG; Vergleichswert § 183, Ertragswert § 184, Sachwert § 189 BewG; Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch Gutachten oder Kaufpreis binnen eines Jahres § 198 Abs. 1 bis 3 BewG
- Erbengemeinschaft als Gesamthand § 2032 Abs. 1 BGB; Verfügung über den Erbteil und Sperre für einzelne Gegenstände § 2033 Abs. 1 und 2 BGB; gemeinschaftliche Verwaltung § 2038 Abs. 1 BGB; gemeinschaftliche Verfügung § 2040 Abs. 1 BGB
- Auseinandersetzung jederzeit § 2042 Abs. 1 und 2 BGB; Aufhebungsanspruch und Nichtigkeit entgegenstehender Vereinbarungen § 749 Abs. 1 und 3 BGB; Aufhebung durch Zwangsversteigerung § 753 Abs. 1 BGB; Teilungsversteigerung, Einstellung bis sechs Monate, Höchstdauer fünf Jahre § 180 ZVG
- Nachweis der Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt, Erleichterung bei öffentlicher Urkunde mit Eröffnungsniederschrift § 35 Abs. 1 GBO; Gebührenbefreiung bei Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall: Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG, Anmerkung Absatz 1; Mieteinkünfte der Erben § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
- Alle genannten Normen wurden am 20. September 2026 am Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de verifiziert. Stand: September 2026.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Steuerliche und rechtliche Aussagen beziehen sich auf typische Konstellationen; im Einzelfall sollten Steuerberater bzw. Rechtsanwalt einbezogen werden.
