Bei der Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt geht das Eigentum auf den Beschenkten über, während du Nutzung und Erträge behältst (§ 1030 Abs. 1 BGB). Steuerpflichtig ist nur die Bereicherung des Erwerbers (§ 10 Abs. 1 ErbStG), also der Grundbesitzwert abzüglich des Kapitalwerts des Nießbrauchs (§ 14 Abs. 1 BewG). Der Freibetrag von 400.000 Euro steht alle zehn Jahre neu zur Verfügung (§§ 16, 14 ErbStG).
Das ist der Kern der vorweggenommenen Erbfolge bei Immobilien. Du gibst die Substanz ab, aber nicht das Einkommen, und senkst gleichzeitig die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer.
Der Preis dafür steht selten im Prospekt: Der Beschenkte kann nicht frei verfügen, drei verschiedene Zehnjahresfristen laufen unterschiedlich, und beim Pflichtteil hilft der Vorbehalt nicht, sondern schadet.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigentum wandert, Ertrag bleibt: Beim Vorbehaltsnießbrauch geht das Eigentum auf das Kind über, Mieten und Nutzung bleiben bei dir (§ 1030 Abs. 1 BGB).
- Der Kapitalwert mindert die Steuer: Er wird von der Bereicherung abgezogen (§ 10 Abs. 1 ErbStG), und oft rutscht die Schenkung damit unter den Freibetrag von 400.000 Euro je Kind und Elternteil (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG).
- Die Steuerfrist läuft trotzdem: Die Zehnjahresfrist des § 14 Abs. 1 ErbStG rechnet ab Ausführung der Zuwendung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), unabhängig vom Nießbrauch.
- Beim Pflichtteil gilt das nicht: Für die Abschmelzung nach § 2325 Abs. 3 BGB beginnt die Frist bei umfassendem Nutzungsvorbehalt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig nicht zu laufen (BGH, Urteil vom 27. April 1994, IV ZR 132/93).
- Die Einkommensteuer bleibt bei dir: Du versteuerst weiterhin die Mieteinnahmen und führst die Abschreibung fort, der neue Eigentümer erklärt insoweit nichts.
Trägt das deine Nachfolge?
Der Stiftungs-Check beantwortet das in 2 Minuten. Anonym, ohne Vorbereitung, ohne Anmeldung.
In 2 Minuten prüfenLieber direkt sprechen? Kostenfreies Erstgespräch vereinbaren
1. Wie funktioniert die Schenkung mit Nießbrauch?
In einer einzigen Urkunde. Der Übertragungsvertrag und der Vorbehalt des Nießbrauchs werden zusammen beurkundet, weil ein Vertrag über die Übertragung eines Grundstücks notarieller Beurkundung bedarf (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB) und weil beide Rechtsänderungen Einigung und Eintragung im Grundbuch voraussetzen (§ 873 Abs. 1 BGB).
Der Unterschied zur einfachen Schenkung liegt nur in zwei Zeilen der Urkunde: Der Beschenkte bewilligt die Eintragung des Nießbrauchs in Abteilung II, und beide erklären, dass der Nießbrauch Zug um Zug mit dem Eigentumswechsel entsteht. Was der Nießbrauch inhaltlich ist und welche Rechte er begründet, steht im Grundlagenbeitrag.
Der Ablauf mit den Fristen, die wirklich laufen
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Schritt | Wer | Zeitrahmen | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Jahreswert und Kapitalwert vorab ermitteln, Vorschenkungen der letzten zehn Jahre auflisten | du mit dem Steuerberater | vor dem Notartermin, Praxiswert zwei bis vier Wochen | § 14 Abs. 1 BewG, § 14 Abs. 1 ErbStG |
| Entwurf der Urkunde, Abstimmung der Rückforderungs- und Lastenklauseln | Notar | Praxiswert zwei bis drei Wochen | § 311b Abs. 1 S. 1 BGB |
| Beurkundung von Übertragung, Auflassung und Nießbrauchsbewilligung | alle Beteiligten | ein Termin | § 311b Abs. 1 S. 1 BGB, § 873 Abs. 1 BGB |
| Anzeige der Schenkung an das Finanzamt | Notar | unverzüglich nach Beurkundung | § 34 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 ErbStG; deine eigene Anzeige nach § 30 Abs. 1 ErbStG entfällt dadurch (§ 30 Abs. 3 ErbStG) |
| Eintragung von Eigentumswechsel und Nießbrauch im Grundbuch | Grundbuchamt | Praxiswert zwei bis sechs Monate, je nach Amt | § 873 Abs. 1 BGB, Nachweis nach § 29 Abs. 1 GBO |
| Feststellung des Grundbesitzwerts und Steuerbescheid | Finanzamt | Praxiswert sechs bis achtzehn Monate | § 12 Abs. 3 ErbStG |
Ein Punkt wird dabei regelmäßig unterschätzt: Die steuerliche Zehnjahresfrist beginnt nicht am Tag der Unterschrift, sondern mit der Ausführung der Zuwendung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Wer eine Frist punktgenau nutzen will, plant den Vorlauf ein und behandelt die Übertragung als Teil der vorweggenommenen Erbfolge, nicht als spontane Geste.
2. Wie viel Schenkungsteuer sparst du?
So viel, wie der Kapitalwert des Nießbrauchs an Bemessungsgrundlage wegnimmt. Steuerpflichtig ist die Bereicherung des Erwerbers (§ 10 Abs. 1 ErbStG). Behältst du dir die Nutzung vor, erhält dein Kind ein belastetes Grundstück, und der Kapitalwert der Belastung mindert seine Bereicherung. Der Grundbesitzwert selbst ändert sich dadurch nicht, die Belastung wirkt eine Stufe später.
Der Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen ist das Vielfache des Jahreswerts (§ 14 Abs. 1 BewG). Nach oben ist der Jahreswert gedeckelt: höchstens der Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Wichtig gegenüber älteren Ratgebern: § 25 ErbStG mit seinem früheren Abzugsverbot für Nutzungs- und Rentenlasten ist weggefallen und darf nicht mehr zitiert werden.
Beispiel 1: Mehrfamilienhaus an die Tochter
Der Vater überträgt ein vermietetes Haus mit einem Grundbesitzwert von 900.000 Euro. Die jährliche Nettokaltmiete beträgt 36.000 Euro, also 3.000 Euro im Monat.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Schritt | Ohne Nießbrauch | Mit Vorbehaltsnießbrauch |
|---|---|---|
| Grundbesitzwert | 900.000 € | 900.000 € |
| Jahreswert, Deckel nach § 16 BewG | entfällt | 36.000 €; Deckel 900.000 : 18,6 = 48.387,10 €, also voll ansetzbar |
| Abzug Kapitalwert (§ 14 Abs. 1 BewG) | 0 € | 36.000 € mal dem Vervielfältiger der BMF-Tabelle zu § 14 Abs. 1 BewG |
| Bereicherung (§ 10 Abs. 1 ErbStG) | 900.000 € | 900.000 € abzüglich Kapitalwert |
| Freibetrag Kind (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) | 400.000 € | 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 500.000 € | 0 €, sobald der Kapitalwert 500.000 € erreicht |
| Steuersatz (§ 19 Abs. 1 ErbStG) | 15 %, Stufe bis 600.000 €, Steuerklasse I | entfällt in diesem Fall |
| Schenkungsteuer | 75.000 € | 0 € |
Die entscheidende Zahl lässt sich ohne Raten bestimmen. Damit der Abzug die 500.000 Euro erreicht, muss der Vervielfältiger mindestens 500.000 geteilt durch 36.000 betragen, also 13,89. Ob der für dein Alter und Geschlecht geltende Wert darüber liegt, steht in der BMF-Tabelle: Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 erreichen Männer den Wert 13,89 bis zum vollendeten 55. Lebensjahr (13,983) und Frauen bis zum vollendeten 59. Lebensjahr (14,058). Die Richtung ist dagegen eindeutig: Der Vervielfältiger sinkt mit steigendem Alter. Jedes Jahr, das du wartest, kostet Abzugsvolumen.
Den vollständigen Rechenweg und den Fall mehrerer Berechtigter nach § 14 Abs. 3 BewG behandeln wir gesondert, ebenso die Schenkungsteuerwirkung im Detail.
Wo der Effekt kleiner ausfällt als erhofft
Bei hochwertigen Objekten mit hoher Mietrendite greift der Deckel des § 16 BewG. Läge die Jahresmiete in Beispiel 1 bei 60.000 Euro, würden trotzdem nur 48.387,10 Euro als Jahreswert angesetzt. Bei Selbstnutzung ist der Jahreswert die ersparte ortsübliche Miete.
3. Wer versteuert danach die Mieten und wer schreibt ab?
Beides bleibt beim Nießbraucher, nicht beim neuen Eigentümer. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, wer den Tatbestand verwirklicht, und das ist beim Vorbehaltsnießbrauch weiterhin der Berechtigte: Er vermietet, trägt die Kosten und erklärt die Einkünfte. Dein Kind steht im Grundbuch und erklärt insoweit nichts.
Bei der Abschreibung ist die Lage subtiler, und genau hier liegt der teuerste Denkfehler. § 11d Abs. 1 S. 1 EStDV bestimmt für unentgeltlich erworbene Wirtschaftsgüter des Privatvermögens, dass sich die Absetzungen für Abnutzung nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers bemessen. Die Norm regelt also den Rechtsnachfolger. Beim Vorbehaltsnießbrauch erzielt der Eigentümer aber gar keine Einkünfte und kann deshalb nichts absetzen, während der Nießbraucher weiterhin abschreibt.
Der Gegenfall zeigt, warum die Unterscheidung Geld wert ist: Beim Zuwendungsnießbrauch, bei dem du das Eigentum behältst und nur die Nutzung verschenkst, hat der Berechtigte keine eigenen Anschaffungskosten und damit regelmäßig keine Abschreibung. Der Vorbehaltsnießbrauch ist auch deshalb der Regelfall der Beratung.
Wer welche Kosten trägt und was in den Vertrag muss
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Position | Gesetzliche Grundlinie | Was in den Vertrag gehört |
|---|---|---|
| Laufende Instandhaltung, Kleinreparaturen | Nießbraucher (§ 1041 BGB) | Abgrenzung zur Substanzmaßnahme in Euro beziffern, sonst streitet die Familie über jedes Dach |
| Große Substanzmaßnahmen, Dach, Heizung, Fenster | Eigentümer, weil § 1041 BGB nur die gewöhnliche Unterhaltung erfasst | Instandhaltungsrücklage aus den Mieterträgen, gespeist vom Nießbraucher |
| Gebäudeversicherung | Nießbraucher auf seine Kosten (§ 1045 Abs. 1 BGB) | Klarstellen, wer Versicherungsnehmer ist und wem die Entschädigung zusteht |
| Grundsteuer und übrige öffentliche Lasten | Nießbraucher, außerordentliche Lasten ausgenommen (§ 1047 BGB) | Ausdrücklich bestätigen, damit die Zuordnung gegenüber der Gemeinde eindeutig ist |
| Zinsen auf bei Bestellung ruhende Grundschulden | Nießbraucher (§ 1047 BGB) | Tilgung getrennt regeln, sie fällt nicht unter § 1047 BGB |
| Mieteinnahmen und Einkommensteuer darauf | Nießbraucher (§ 1030 Abs. 1 BGB) | Regeln, wer die Nebenkostenabrechnung erstellt und wer die Mietverträge führt |
| Abschreibung | beim Vorbehaltsnießbraucher | Vor der Beurkundung mit dem Steuerberater festhalten, keine Vertragsfrage, sondern eine Rechenfrage |
Die Lastentragung im Innenverhältnis lässt sich abweichend gestalten, das dingliche Recht bleibt davon unberührt. Wer die Kosten beim Eigentümer belassen will, spricht vom Bruttonießbrauch; das ist ein Begriff der Gestaltungspraxis, nicht des Gesetzes.
Eine Randnotiz mit Folgen: Der bloße Nießbrauchsvorbehalt macht die Übertragung nicht zu einem entgeltlichen Geschäft. Die Spekulationsfrist läuft aber weiter, denn bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG). Dein Kind erbt also deine Restlaufzeit, nicht eine neue Frist.
4. Wie wirkt die 10-Jahres-Frist bei der Schenkungsteuer?
Sie läuft ganz normal, der Nießbrauch ändert daran nichts. § 14 Abs. 1 S. 1 ErbStG rechnet mehrere innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallende Vermögensvorteile zusammen, indem dem letzten Erwerb die früheren nach ihrem früheren Wert zugerechnet werden. Gezählt wird ab Ausführung der Zuwendung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG).
Der Vorbehalt hat aber eine eigene Falle, und sie kostet regelmäßig fünfstellig: Verzichtest du später auf den Nießbrauch, ist der Verzicht selbst eine freigebige Zuwendung, durch die dein Kind auf deine Kosten bereichert wird (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Dieser neue Erwerb wird mit der ersten Schenkung zusammengerechnet, solange die zehn Jahre nicht abgelaufen sind.
Beispiel 2: Die Schenkung und der spätere Verzicht
Der Vater überträgt 2026 die Immobilie an die Tochter und behält sich den Nießbrauch vor. Nach der Bewertung verbleibt eine Bereicherung von 250.000 Euro; der Kapitalwert folgt aus dem Vervielfältiger der BMF-Tabelle, die Zahl ist hier unterstellt. 2031 verzichtet er auf den Nießbrauch, dessen Restkapitalwert zu diesem Zeitpunkt 300.000 Euro beträgt, ebenfalls unterstellt.
- 2026, erster Erwerb: 250.000 Euro Bereicherung abzüglich 400.000 Euro Freibetrag ergibt 0 Euro steuerpflichtigen Erwerb. Steuer: 0 Euro. Ungenutzt bleiben 150.000 Euro Freibetrag.
- 2031, Verzicht als zweiter Erwerb: 300.000 Euro freigebige Zuwendung (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).
- Zusammenrechnung (§ 14 Abs. 1 S. 1 ErbStG): 250.000 plus 300.000 ergibt 550.000 Euro. Abzüglich 400.000 Euro Freibetrag bleiben 150.000 Euro steuerpflichtiger Erwerb.
- Steuer: Steuerklasse I, Stufe bis 300.000 Euro, also 11 Prozent (§ 19 Abs. 1 ErbStG). Das sind 16.500 Euro.
- Ab 2037: Die Schenkung von 2026 fällt aus der Zusammenrechnung, der Freibetrag steht vollständig neu zur Verfügung.
Die Lehre daraus ist unbequem: Der Nießbrauch ist keine Zwischenlösung, die man nach ein paar Jahren geräuschlos beendet. Wer den Verzicht von vornherein plant, sollte ihn zeitlich hinter das Ende der Zehnjahresfrist legen oder gleich auf einen Quotennießbrauch ausweichen, der nur einen Teil der Nutzungen erfasst.
Wie die 10-Jahres-Frist bei Schenkungen im Steuerrecht im Einzelnen gerechnet wird, ordnet der Hub ein; die Besonderheiten beim Nießbrauch vertiefen wir gesondert. Wichtig ist nur eins: Drei Zehnjahresfristen laufen nebeneinander und haben nichts miteinander zu tun. Die Zusammenrechnung nach § 14 ErbStG, der Ausschluss der Rückforderung nach § 529 Abs. 1 BGB und die Abschmelzung beim Pflichtteil nach § 2325 Abs. 3 BGB.
5. Warum hilft der Nießbrauch beim Pflichtteil nicht?
Weil die Frist, die ihn entwerten würde, beim umfassenden Nutzungsvorbehalt nach verbreiteter Auffassung nicht zu laufen beginnt. Das ist die unangenehmste Nachricht dieses Beitrags, und sie steht in keinem Prospekt.
Der Ausgangspunkt ist § 2325 Abs. 1 BGB: Hat der Erblasser einem Dritten eine Schenkung gemacht, kann der Pflichtteilsberechtigte als Ergänzung des Pflichtteils den Betrag verlangen, um den sich der Pflichtteil erhöht, wenn der verschenkte Gegenstand dem Nachlass hinzugerechnet wird. § 2325 Abs. 3 S. 1 BGB mildert das über die Zeit ab: Die Schenkung wird innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfang berücksichtigt, innerhalb jedes weiteren Jahres um jeweils ein Zehntel weniger. Sind zehn Jahre seit der Leistung des verschenkten Gegenstandes verstrichen, bleibt sie unberücksichtigt (§ 2325 Abs. 3 S. 2 BGB).
Der Haken liegt im Wort Leistung. Nach verbreiteter Auffassung setzt die Frist voraus, dass der Schenker den Genuss des verschenkten Gegenstands tatsächlich aufgegeben hat. Wer sich den vollen Nießbrauch vorbehält, gibt genau diesen Genuss nicht auf, sodass die Abschmelzung regelmäßig gar nicht anläuft und die Immobilie auch nach zwanzig Jahren noch voll in die Pflichtteilsergänzung fällt (BGH, Urteil vom 27. April 1994, IV ZR 132/93). Für Schenkungen an den Ehegatten ordnet das Gesetz den Fristbeginn ohnehin erst mit Auflösung der Ehe an (§ 2325 Abs. 3 S. 3 BGB).
Was daraus für die Planung folgt
- Steuerfrist und Pflichtteilsfrist auseinanderhalten. Die Schenkung kann schenkungsteuerlich längst aus der Zusammenrechnung gefallen sein und pflichtteilsrechtlich trotzdem voll zählen.
- Quotennießbrauch prüfen. Wer sich nur einen Teil der Nutzungen vorbehält, verliert Abzugsvolumen bei der Steuer, verbessert aber die Ausgangslage bei der Frist. Die Grenze ist eine Bewertungsfrage für den Berater, keine Faustregel.
- Pflichtteilsverzicht mitdenken. Ein notarieller Verzicht der übrigen Kinder löst das Problem sauber, verlangt aber deren Mitwirkung und in der Regel eine Abfindung.
- Gleichstellungsgeld in die Urkunde. Wer die Geschwister im Vertrag abfindet, nimmt dem Streit die Grundlage, bevor er entsteht.
Wie sich der Pflichtteil gegenüber einer Stiftungslösung verhält, ist eine eigene Rechnung; die Höhe des Anspruchs und die Ergänzung im Detail behandeln wir gesondert.
Lohnt sich eine Stiftung für dich?
Beantworte 9 kurze Fragen und du weißt in 2 Minuten, ob eine Stiftung zu deiner Situation passt – kostenlos und unverbindlich.
Stiftungs-Check starten6. Was gilt gegenüber dem Sozialamt?
Hier läuft die dritte Zehnjahresfrist, und sie ist die einzige, die der Nießbrauch nicht verschiebt. Ist der Schenker nach Vollziehung der Schenkung außerstande, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten, kann er vom Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach Bereicherungsrecht fordern (§ 528 Abs. 1 S. 1 BGB); der Beschenkte kann durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abwenden (§ 528 Abs. 1 S. 2 BGB).
Dieser Anspruch ist ausgeschlossen, wenn zur Zeit des Eintritts der Bedürftigkeit seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Der Sozialhilfeträger greift darauf zu, indem er den Anspruch durch schriftliche Anzeige auf sich überleitet (§ 93 Abs. 1 S. 1 SGB XII).
Der Nießbrauch wirkt dabei in zwei Richtungen. Er hilft, weil die Mieterträge weiter dir zufließen und den Heimplatz mitfinanzieren, sodass Bedürftigkeit später oder gar nicht eintritt. Er schadet, weil das Recht gerade wegen seiner Überlassbarkeit nach § 1059 S. 2 BGB eher verwertbares Vermögen ist als ein bloßes Wohnungsrecht. Den Vergleich beider Rechte im Pflegefall führen wir getrennt.
7. Was gehört in den Übertragungsvertrag?
Alles, was das Gesetz nicht regelt, und das ist mehr, als die meisten erwarten. Das BGB regelt den Nießbrauch, nicht die Familie. Rückabwicklung, Ausgleich unter Geschwistern und der Fall, dass dein Kind vor dir stirbt, stehen nirgends im Gesetz.
Checkliste für die Urkunde
- Rückforderungsrechte benennen: Vorversterben des Beschenkten, Insolvenz, Zwangsvollstreckung in das Grundstück, Verfügung ohne deine Zustimmung, Scheidung des Beschenkten.
- Rückauflassungsvormerkung eintragen lassen: Ohne sie ist jedes Rückforderungsrecht gegenüber einem Dritterwerber wertlos.
- Zustimmungsvorbehalt für Verkauf und Belastung: Der Nießbrauch hindert die Veräußerung nicht, er begleitet sie nur. Wer das verhindern will, braucht die Klausel.
- Lastentragung abweichend regeln: Grenze zwischen gewöhnlicher Unterhaltung (§ 1041 BGB) und Substanzmaßnahme beziffern, Instandhaltungsrücklage festlegen.
- Verzicht und Ablöse vorab regeln: Unter welchen Bedingungen gibst du den Nießbrauch auf, und was bekommst du dafür? Ohne Klausel ist der Verzicht später reine Verhandlungssache und steuerlich ein neuer Erwerb.
- Ersatznießbrauch für den Verkaufsfall: Vereinbaren, dass dir bei einem Verkauf ein Nutzungsrecht am Erlös oder am Ersatzobjekt zusteht, sonst verlierst du die Erträge.
- Rangverhältnis klären: Braucht dein Kind eine Finanzierung, verlangt die Bank einen Rangrücktritt. Das klärst du vor der Beurkundung, nicht nach der ersten Absage.
- Gleichstellungsgeld mit Wertsicherung: Erhält nur ein Kind die Immobilie, gehört der Ausgleich für die Geschwister in dieselbe Urkunde, betragsmäßig bestimmt und an einen Index gekoppelt, damit er in zehn Jahren noch trägt.
- Pflege- oder Versorgungsverpflichtung: Wenn gewollt, ausdrücklich formulieren und bewerten lassen, weil sie als Auflage die Bereicherung mindert (§ 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG).
Die Falle für Unternehmer
Bei Betriebsvermögen ist der Nießbrauchsvorbehalt kein reines Steuerthema mehr. § 6 Abs. 3 S. 1 EStG erlaubt die Fortführung der Buchwerte, wenn ein Betrieb, ein Teilbetrieb oder der Anteil eines Mitunternehmers unentgeltlich übertragen wird und die Besteuerung der stillen Reserven sichergestellt ist. Ob ein vorbehaltener Nießbrauch diese Voraussetzungen unberührt lässt, hängt davon ab, wie weit er die Mitunternehmerstellung des Erwerbers aushöhlt, und ist eine Frage für den Berater, nicht für eine Faustregel. Wer hier falsch liegt, deckt stille Reserven auf, die niemand einkalkuliert hat.
8. Wann ist die Übertragung auf eine Familienstiftung die bessere Variante?
Wenn das Vermögen nicht auf Köpfe verteilt werden soll. Die Schenkung mit Nießbrauch löst dein Problem, erzeugt aber das deiner Kinder: Sie macht genau eine Person zur Eigentümerin, und damit ist der nächste Erbfall vorprogrammiert, mit neuen Freibeträgen, neuen Pflichtteilen und neuer Zersplitterung.
Die Familienstiftung nimmt dieselbe Bewertungswirkung mit, ohne einen neuen Eigentümer zu schaffen. Du kannst dir den Nießbrauch auch gegenüber deiner eigenen Stiftung vorbehalten, der Kapitalwert mindert die Bemessungsgrundlage nach derselben Regel, und die Immobilie bleibt danach dauerhaft in einer Hand. Die Grenze liegt dort, wo der Vorbehalt so weit reicht, dass die Stiftung wirtschaftlich nichts erhält; wo das ist, ordnet der Beitrag Nießbrauch und Stiftung ein.
Ehrlich dazu gehört die Kehrseite. Die Stiftung tauscht den Zehnjahresrhythmus der Freibeträge gegen die Erbersatzsteuer alle 30 Jahre (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG) und kostet laufend Geld, in der Praxis ab etwa 1.500 Euro im Jahr. Unterhalb von rund 150.000 bis 200.000 Euro Vermögen spricht die Bilanz dagegen. Wer nur ein Haus an ein Kind übertragen will, fährt mit der Schenkung besser.
Die Gegenüberstellung beider Wege liefert der Beitrag Schenkung oder Stiftung, die Bewirtschaftung mehrerer Objekte der Beitrag Familienstiftung mit Immobilien. Und weil auch die Stiftungslösung eine Zehnjahresfrist kennt, lohnt der Blick darauf, was passiert, wenn der Stifter vor Ablauf der 10-Jahres-Frist stirbt.
Unser Fazit
Die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt ist das wirksamste Werkzeug der vorweggenommenen Erbfolge, solange man weiß, was sie nicht leistet. Sie senkt die Schenkungsteuer über den Kapitalwertabzug, lässt dir die Mieten und die Abschreibung, und sie kostet dich dafür die Flexibilität.
Drei Dinge bleiben trotz des Vorbehalts unverändert. Die Zehnjahresfrist des § 14 ErbStG läuft ab Ausführung, ein späterer Verzicht ist ein neuer steuerpflichtiger Erwerb, und beim Pflichtteil beginnt die Abschmelzung nach verbreiteter Auffassung gar nicht erst. Wer den Nießbrauch als Schutz vor Pflichtteilsansprüchen verkauft bekommt, sollte nachfragen.
Unsere Handlungsempfehlung: Rechne vor dem Notartermin zwei Zahlen aus, den Jahreswert samt Deckel nach § 16 BewG und die Schwelle, ab der der Abzug deinen Freibetrag erreicht. Stelle daneben die Liste aller Vorschenkungen der letzten zehn Jahre, getrennt nach Schenker. Und entscheide erst danach, ob die Immobilie wirklich auf einen einzelnen Kopf übergehen soll oder ob dein Vermögen eine Struktur braucht, die den nächsten Erbfall nicht mitproduziert.
Alle Grundlagen zu Nachfolge & Erbschaft bündelt der Leitartikel Familienstiftung und Nachfolge: Vermögen weitergeben, ohne es zu verlieren, weitere Beiträge findest du im Bereich Nachfolge & Erbschaft.
Trägt das deine Nachfolge?
Ob eine Stiftung dein Vermögen über die nächste Generation hält, entscheidet sich an Familie, Struktur und Zeitpunkt. Wir schauen uns deinen Fall im Erstgespräch an.
Kostenfreies Erstgespräch vereinbaren10 Minuten Telefonat · kostenfrei & unverbindlich · keine Vorbereitung nötig
Häufige Fragen
Wie viel Schenkungsteuer spare ich mit Nießbrauch?
So viel, wie der Kapitalwert des Nießbrauchs an Bemessungsgrundlage wegnimmt. Steuerpflichtig ist nur die Bereicherung des Erwerbers (§ 10 Abs. 1 ErbStG), und der Kapitalwert ist das Vielfache des Jahreswerts nach § 14 Abs. 1 BewG, gedeckelt auf den Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Beispiel: Bei 900.000 Euro Grundbesitzwert und 400.000 Euro Freibetrag wären ohne Nießbrauch 500.000 Euro steuerpflichtig, also 75.000 Euro Steuer bei 15 Prozent (§ 19 Abs. 1 ErbStG). Erreicht der Kapitalwert 500.000 Euro, fällt keine Steuer an.
Wann beginnt die 10-Jahres-Frist bei Schenkung mit Nießbrauch?
Für die Schenkungsteuer mit der Ausführung der Zuwendung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), unabhängig vom Nießbrauch; ab diesem Tag rechnet die Zusammenrechnung nach § 14 Abs. 1 Satz 1 ErbStG. Für den Pflichtteil gilt das nicht: Die Abschmelzung nach § 2325 Abs. 3 BGB setzt die Leistung des verschenkten Gegenstands voraus, und bei umfassendem Nutzungsvorbehalt beginnt die Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig nicht (BGH, Urteil vom 27. April 1994, IV ZR 132/93). Die Frist des § 529 Abs. 1 BGB für die Rückforderung wegen Verarmung läuft wieder eigenständig.
Kann ich die Schenkung rückgängig machen?
Nur aus den Gründen, die in der Urkunde stehen, oder nach § 528 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn du nach Vollziehung der Schenkung außerstande bist, deinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten. Dieser gesetzliche Anspruch ist ausgeschlossen, wenn seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Deshalb gehören Rückforderungsrechte für Vorversterben, Insolvenz, Scheidung und Verfügung ohne Zustimmung in den Vertrag, abgesichert durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch.
Wer zahlt Reparaturen nach der Schenkung mit Nießbrauch?
Die gewöhnliche Unterhaltung trägt der Nießbraucher, größere Substanzmaßnahmen der Eigentümer. Nach § 1041 BGB hat der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen, Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm aber nur insoweit ob, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Hinzu kommen die Versicherung auf seine Kosten (§ 1045 Abs. 1 BGB) und die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten (§ 1047 BGB). Beziffere die Grenze im Vertrag und lege eine Instandhaltungsrücklage aus den Mieterträgen fest.
Muss ich als Nießbraucher die Mieten weiter versteuern?
Ja. Beim Vorbehaltsnießbrauch verwirklichst weiterhin du den Tatbestand der Vermietung und erklärst die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; der neue Eigentümer erklärt insoweit nichts. Verschoben wird die Substanz, nicht die laufende Einkommensteuer. Auch die Abschreibung bleibt bei dir; § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV regelt am Verordnungstext nur, dass sich die Absetzungen des unentgeltlichen Rechtsnachfolgers nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers bemessen.
Was passiert, wenn das beschenkte Kind vor mir stirbt?
Ohne Vertragsklausel fällt die Immobilie in den Nachlass deines Kindes, also an dessen Ehegatten und Kinder, während dein Nießbrauch bestehen bleibt und erst mit deinem Tod erlischt (§ 1061 Satz 1 BGB). Du sitzt dann mit angeheirateten Miterben in einer Eigentümergemeinschaft. Deshalb gehört ein Rückforderungsrecht für den Fall des Vorversterbens in jede Urkunde, abgesichert durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch.
Kann ich den Nießbrauch später löschen lassen?
Ja, aber nicht kostenlos. Erforderlich sind deine Erklärung, dass du das Recht aufgibst, und die Löschung im Grundbuch (§ 875 Abs. 1 BGB). Steuerlich ist der Verzicht eine freigebige Zuwendung an den Eigentümer (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG), bemessen nach dem Restkapitalwert des Rechts, und wird mit der ursprünglichen Schenkung zusammengerechnet, wenn zwischen beiden keine zehn Jahre liegen (§ 14 Abs. 1 Satz 1 ErbStG). Plane den Verzicht deshalb hinter das Fristende oder regle ihn samt Ablöse gleich im Übertragungsvertrag.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Inhalt des Nießbrauchs, Ziehen der Nutzungen: § 1030 Abs. 1 BGB
- Erhaltung der Sache, Ausbesserungen nur im Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung: § 1041 BGB
- Versicherung auf Kosten des Nießbrauchers: § 1045 Abs. 1 BGB
- Tragung der öffentlichen und der bei Bestellung ruhenden privatrechtlichen Lasten: § 1047 BGB
- Unübertragbarkeit, zulässige Überlassung der Ausübung: § 1059 BGB
- Erlöschen mit dem Tode des Nießbrauchers: § 1061 Satz 1 BGB
- Einigung und Eintragung als Voraussetzung der Belastung eines Grundstücks: § 873 Abs. 1 BGB; Aufhebung durch Aufgabeerklärung und Löschung: § 875 Abs. 1 BGB
- Notarielle Beurkundung von Grundstücksübertragungsverträgen: § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB
- Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers, Abwendung durch Zahlung des Unterhaltsbetrags: § 528 Abs. 1 BGB; Ausschluss zehn Jahre nach Leistung des geschenkten Gegenstandes: § 529 Abs. 1 BGB
- Pflichtteilsergänzungsanspruch bei Schenkungen (Abs. 1), Abschmelzung um ein Zehntel je Jahr und Wegfall nach zehn Jahren (Abs. 3 Satz 1 und 2), Fristbeginn bei Schenkung an den Ehegatten erst mit Auflösung der Ehe (Abs. 3 Satz 3): § 2325 BGB
- Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen als Vielfaches des Jahreswerts, Vervielfältiger nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes, Zinssatz 5,5 Prozent, Veröffentlichung durch das BMF im Bundessteuerblatt, mehrere Personen (Abs. 3): § 14 BewG
- Begrenzung des Jahreswerts auf den Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6: § 16 BewG
- Freigebige Zuwendung unter Lebenden als Schenkung: § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG
- Entstehung der Steuer mit Ausführung der Zuwendung: § 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG
- Bereicherung des Erwerbers als steuerpflichtiger Erwerb (Abs. 1), Abzug von Verbindlichkeiten aus Vermächtnissen und Auflagen (Abs. 5 Nr. 2): § 10 ErbStG
- Gesondert festgestellter Grundbesitzwert: § 12 Abs. 3 ErbStG
- Zusammenrechnung mehrerer innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallender Vermögensvorteile, Ansatz der früheren Erwerbe mit ihrem früheren Wert: § 14 Abs. 1 Satz 1 ErbStG
- Persönliche Freibeträge, 400.000 Euro für Kinder: § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG; Steuersätze nach Wertstufen: § 19 Abs. 1 ErbStG
- Anzeigepflicht binnen drei Monaten (Abs. 1) und ihr Wegfall bei notarieller Beurkundung (Abs. 3): § 30 ErbStG; Anzeigepflicht der Notare: § 34 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 3 ErbStG
- Erbersatzsteuer für Familienstiftungen in Zeitabständen von je 30 Jahren: § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG
- Hinweis: § 25 ErbStG ist weggefallen; das dort früher geregelte Abzugsverbot für Nutzungs- und Rentenlasten gilt nicht mehr.
- Buchwertfortführung bei unentgeltlicher Übertragung eines Betriebs, Teilbetriebs oder Mitunternehmeranteils, sofern die Besteuerung der stillen Reserven sichergestellt ist: § 6 Abs. 3 Satz 1 EStG
- Privates Veräußerungsgeschäft bei Grundstücken binnen zehn Jahren (Abs. 1 Satz 1 Nr. 1), Zurechnung der Anschaffung des Rechtsvorgängers beim unentgeltlichen Erwerb (Abs. 1 Satz 3): § 23 EStG
- Bemessung der Absetzungen für Abnutzung beim unentgeltlichen Erwerb nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers: § 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV
- Überleitung von Ansprüchen gegen andere durch schriftliche Anzeige des Sozialhilfeträgers: § 93 Abs. 1 Satz 1 SGB XII
- Nachweis der Eintragungsbewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden: § 29 Abs. 1 GBO
- Praxiswerte zu Bearbeitungszeiten von Grundbuchamt und Finanzamt, zur Instandhaltungsrücklage und zu den laufenden Stiftungskosten aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Gesetzestexte abgerufen am 20. September 2026. Stand: September 2026.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Rechtliche und steuerliche Aussagen beziehen sich auf typische Konstellationen; im Einzelfall sollten Rechtsanwalt bzw. Steuerberater einbezogen werden.
