Der Nießbrauch erlaubt jede Nutzung der Immobilie einschließlich der Vermietung (§ 1030 Abs. 1 BGB), das Wohnungsrecht nur das eigene Bewohnen unter Ausschluss des Eigentümers (§ 1093 Abs. 1 BGB). Im Pflegefall entscheidet dieser Unterschied: Die Ausübung des Nießbrauchs darf einem anderen überlassen werden (§ 1059 S. 2 BGB), die einer Dienstbarkeit nur, wenn es ausdrücklich gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 S. 2 BGB).
Beide Rechte lösen dieselbe Aufgabe: Das Haus geht an die Kinder, die Eltern bleiben abgesichert. Sie lösen sie aber unterschiedlich stark, und der Unterschied wird meist erst sichtbar, wenn der Berechtigte auszieht.
Solange jemand selbst im Haus wohnt, leisten beide dasselbe. Der Vergleich lohnt sich deshalb entlang der Frage, was im Pflegefall passiert.
Das Wichtigste in Kürze
- Nutzen gegen wohnen: Der Nießbrauch erlaubt Nutzen und Vermieten, das Wohnungsrecht nur das eigene Bewohnen (§ 1030 Abs. 1 gegen § 1093 Abs. 1 BGB).
- Deshalb im Pflegefall flexibler: Der Nießbraucher kann die Wohnung vermieten und mit der Miete den Heimplatz mitfinanzieren, der Wohnungsberechtigte nur, wenn die Überlassung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 S. 2 BGB).
- Höherer Kapitalwert: Der Nießbrauch hat den größeren Jahreswert und mindert die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer stärker (§ 14 Abs. 1 BewG).
- Beide ins Grundbuch: Beide Rechte entstehen an der Immobilie erst mit Einigung und Eintragung (§ 873 Abs. 1 BGB) und erlöschen mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 S. 1 BGB, für das Wohnungsrecht über § 1090 Abs. 2 BGB).
- Der Preis der Absicherung: Für den Beschenkten ist der Nießbrauch die größere Einschränkung, weil er die gesamte Nutzung und den gesamten Ertrag abgibt, nicht nur die bewohnten Räume.
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1. Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Der Umfang der erlaubten Nutzung. Der Nießbrauch berechtigt dazu, die Nutzungen der Sache zu ziehen (§ 1030 Abs. 1 BGB), also selbst zu bewohnen, zu vermieten, zu verpachten und die Erträge zu behalten. Das Wohnungsrecht nach § 1093 Abs. 1 BGB berechtigt allein dazu, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.
Der Merksatz aus der Beratungspraxis: Wohnrecht heißt wohnen dürfen, Nießbrauch heißt verwerten dürfen. Dahinter steht die Systematik des Gesetzes. Der Nießbrauch ist ein eigenes Rechtsinstitut mit eigenem Abschnitt im BGB, das Wohnungsrecht dagegen ein Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit.
Drei Begriffe, die regelmäßig vermischt werden
Umgangssprachlich heißt alles Wohnrecht, juristisch sind es drei verschiedene Dinge. Davon hängt ab, ob der Eigentümer mitbenutzen darf und ob das Recht gegen jedermann wirkt.
- Wohnungsrecht nach § 1093 BGB: die Vollform. Der Berechtigte benutzt das Gebäude oder den Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung. Das ist der Standard bei der Übertragung an die Kinder.
- Einfaches Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 Abs. 1 BGB): ein Recht, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder eine sonstige Befugnis, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (§ 1018 BGB). Hier bleibt der Eigentümer mitnutzungsberechtigt, wenn nichts anderes vereinbart ist.
- Schuldrechtliches Wohnrecht: nur ein Vertrag, kein Recht an der Sache. Es steht nicht im Grundbuch und geht beim Verkauf der Immobilie ins Leere. Für eine Absicherung im Alter ist es untauglich.
Die Gegenüberstellung im Überblick
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| Punkt | Nießbrauch | Wohnungsrecht |
|---|---|---|
| Norm | § 1030 BGB | § 1093 BGB (beschränkte persönliche Dienstbarkeit, § 1090 BGB) |
| Nutzungsumfang | alle Nutzungen der Sache | Bewohnen eines Gebäudes oder Gebäudeteils |
| Vermietung an Dritte | zulässig, die Miete bleibt beim Berechtigten | nur, wenn die Überlassung der Ausübung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 S. 2 BGB) |
| Eigentümer im Objekt | ausgeschlossen, soweit der Nießbrauch reicht | ausgeschlossen im überlassenen Gebäudeteil (§ 1093 Abs. 1 BGB) |
| Aufnahme weiterer Personen | folgt aus dem umfassenden Nutzungsrecht | Familie sowie zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderliche Personen (§ 1093 Abs. 2 BGB) |
| Übertragbarkeit | nicht übertragbar (§ 1059 S. 1 BGB) | nicht übertragbar (§ 1092 Abs. 1 S. 1 BGB) |
| Erlöschen | mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 S. 1 BGB) | mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 S. 1 BGB über § 1090 Abs. 2 BGB) |
| Grundbuch | Abteilung II, Einigung und Eintragung (§ 873 Abs. 1 BGB) | Abteilung II, Einigung und Eintragung (§ 873 Abs. 1 BGB) |
| Kapitalwert | hoch, weil der Jahreswert die gesamte Nutzung erfasst | niedriger, weil nur der bewohnte Teil zählt |
2. Welche Rechte und Pflichten hat jede Seite?
Beim Wohnungsrecht steht die Antwort in einer Verweisungsliste. § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB erklärt für das Wohnungsrecht nur einen Teil des Nießbrauchsrechts für entsprechend anwendbar, nämlich die §§ 1031, 1034, 1036, § 1037 Abs. 1 und die §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 BGB. Was dort nicht steht, gilt nicht.
Die wichtigste Lücke: § 1047 BGB fehlt
Der Nießbraucher trägt die auf der Sache ruhenden öffentlichen Lasten, ausgenommen die außerordentlichen, sowie die schon bei Bestellung ruhenden privatrechtlichen Lasten (§ 1047 BGB). Im Verweisungskatalog des § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB taucht diese Vorschrift nicht auf. Der Wohnungsberechtigte schuldet die Grundsteuer also nicht kraft Gesetzes, sie bleibt beim Eigentümer.
Gemeinsam ist beiden Rechten dagegen die Erhaltungspflicht: § 1041 BGB steht in der Verweisungsliste. Der Berechtigte sorgt für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand, Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm aber nur insoweit ob, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Das neue Dach zahlt in beiden Fällen der Eigentümer, der dafür keinen Ertrag sieht.
Ungeregelt bleibt im Gesetz, wer die verbrauchsabhängigen Betriebskosten der bewohnten Räume trägt. In der Praxis übernimmt sie der Wohnungsberechtigte, weil er sie verursacht. Eine ausdrückliche Klausel erspart den Streit über die erste hohe Heizkostenabrechnung.
Was der Wohnungsberechtigte darf, obwohl er nicht vermieten darf
Er ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB). Eine Pflegekraft, die mit im Haus lebt, ist damit vom Gesetz gedeckt und braucht keine Zustimmung des Eigentümers. Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, darf er außerdem die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen mitbenutzen (§ 1093 Abs. 3 BGB), also Treppenhaus, Keller und Garten.
Was er nicht darf, ist die Wohnung einem Dritten gegen Miete zu überlassen. Die Ausübung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kann einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 S. 2 BGB). Beim Nießbrauch ist es genau umgekehrt: Dort ist die Überlassung der Ausübung nach § 1059 S. 2 BGB ohne Weiteres zulässig. Wie sich daraus bei vermieteten Objekten Erträge und Kosten verteilen, ist ein Thema für sich.
3. Wie unterscheiden sich beide bei Steuer, Bewertung und Grundbuch?
Die Bewertungsregel ist für beide dieselbe, das Ergebnis fällt trotzdem auseinander. Der Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen ist das Vielfache des Jahreswerts (§ 14 Abs. 1 BewG); die Vervielfältiger beruhen auf der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes, werden mit 5,5 Prozent gerechnet und vom Bundesministerium der Finanzen nach Lebensalter und Geschlecht im Bundessteuerblatt veröffentlicht. Auseinander fallen die Werte über den Jahreswert.
Beim Nießbrauch ist der Jahreswert der Reinertrag der gesamten Immobilie oder, bei Selbstnutzung, die ersparte Miete für das ganze Objekt. Beim Wohnungsrecht zählt nur die ortsübliche Miete der Räume, die der Berechtigte bewohnen darf. Nach oben greift dieselbe Grenze: höchstens der für das genutzte Wirtschaftsgut anzusetzende Wert geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG).
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| Punkt | Nießbrauch | Wohnungsrecht |
|---|---|---|
| Bewertungsnorm | § 14 Abs. 1 BewG | § 14 Abs. 1 BewG |
| Jahreswert | Reinertrag oder ersparte Miete des gesamten Objekts | ortsübliche Miete nur der bewohnten Räume |
| Deckel | Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG) | Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG) |
| Wirkung bei der Schenkung | mindert die Bereicherung des Erwerbers stark (§ 10 Abs. 1 ErbStG) | mindert sie schwächer, weil der Kapitalwert kleiner ist |
| Beim Vermächtnis | abzugsfähige Nachlassverbindlichkeit (§ 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG) | abzugsfähige Nachlassverbindlichkeit (§ 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG) |
| Einkommensteuer | der Berechtigte erklärt die Mieteinkünfte | keine Einkünfte, weil keine Vermietung erlaubt ist |
| Grundbuch | Abteilung II, Nießbrauch | Abteilung II, beschränkte persönliche Dienstbarkeit |
| Notar- und Grundbuchkosten | nach Geschäftswert, richtet sich nach Jahreswert und Alter; Beurkundung 2,0-Gebühr nach Nr. 21100 KV GNotKG, Eintragung 1,0-Gebühr nach Nr. 14121 KV GNotKG | dieselben Gebührensätze, wegen des kleineren Jahreswerts regelmäßig niedriger |
Für das Grundbuch gilt beides Mal derselbe Weg: Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung und Eintragung (§ 873 Abs. 1 BGB), Nachweis der Bewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 Abs. 1 GBO). Wichtiger als die Abteilung ist die Rangstelle: Steht das Recht vor einer späteren Grundschuld, übersteht es die Zwangsversteigerung, weshalb finanzierende Banken regelmäßig einen Rangrücktritt verlangen.
4. Was gilt im Pflegefall?
Hier trennen sich die beiden Rechte, und zwar genau an der Frage, ob der Berechtigte die leer stehende Wohnung zu Geld machen darf. Der Nießbraucher darf: Er zieht die Nutzungen der Sache (§ 1030 Abs. 1 BGB) und darf die Ausübung einem anderen überlassen (§ 1059 S. 2 BGB). Die Miete gehört ihm und finanziert den Heimplatz mit. Der Wohnungsberechtigte darf das nur, wenn die Überlassung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 S. 2 BGB).
Steht in der Bewilligung nichts dazu, bleibt die Wohnung leer, während der Berechtigte das Heim aus Rente und Vermögen zahlt. Das ist der häufigste teure Fehler bei Übertragungen mit Wohnrecht.
Der verbreitetste Irrtum: das Wohnrecht erlischt beim Auszug
Es erlischt nicht. Das Gesetz kennt als Erlöschensgründe den Tod des Berechtigten (§ 1061 S. 1 BGB, über § 1090 Abs. 2 BGB auch für die beschränkte persönliche Dienstbarkeit), die Aufgabe des Rechts durch Erklärung des Berechtigten samt Löschung im Grundbuch (§ 875 Abs. 1 BGB) sowie Zeitablauf oder eine vereinbarte auflösende Bedingung. Ein Umzug ins Pflegeheim steht nicht darunter.
Das Recht bleibt also im Grundbuch stehen, blockiert einen lastenfreien Verkauf und nützt dem Berechtigten trotzdem nichts. Ob ihm für diesen Fall ein Ausgleich in Geld gegen den Eigentümer zusteht, hängt von der konkreten Vereinbarung ab und ist ohne Klausel streitig. Deshalb gehört in jede Bewilligung eines Wohnungsrechts eine Regelung für den dauerhaften Auszug.
Die zwei Klauseln, die den Unterschied entschärfen
- Überlassungsbefugnis: ausdrückliche Gestattung der Überlassung der Ausübung an Dritte im Sinne des § 1092 Abs. 1 S. 2 BGB, gegebenenfalls beschränkt auf den Fall der dauerhaften Pflegebedürftigkeit.
- Ablöse- oder Rentenklausel: Verpflichtung des Eigentümers, bei dauerhaftem Auszug eine monatliche Zahlung in Höhe der erzielbaren Miete zu leisten oder das Recht gegen eine bezifferte Summe abzulösen.
Was der Sozialhilfeträger erreichen kann
Reicht das Einkommen für das Heim nicht, prüft das Sozialamt das Vermögen. Einzusetzen ist das gesamte verwertbare Vermögen (§ 90 Abs. 1 SGB XII). Für die beiden Rechte fällt diese Prüfung unterschiedlich aus, und zwar spiegelbildlich zur Absicherungsfrage: Weil die Ausübung des Nießbrauchs einem anderen überlassen werden darf, ist er wirtschaftlich verwertbar; das Wohnungsrecht ist es regelmäßig nicht. Das flexiblere Recht ist damit auch das angreifbarere.
Der zweite Zugriff läuft über Ansprüche gegen Dritte. Hat die leistungsberechtigte Person einen Anspruch gegen einen anderen, kann der Träger der Sozialhilfe durch schriftliche Anzeige bewirken, dass dieser Anspruch bis zur Höhe seiner Aufwendungen auf ihn übergeht (§ 93 Abs. 1 S. 1 SGB XII). Gemeint ist vor allem der Rückforderungsanspruch des verarmten Schenkers: Wer nach der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten, kann vom Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach Bereicherungsrecht fordern (§ 528 Abs. 1 S. 1 BGB), wobei der Beschenkte durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abwenden kann.
Dieser Anspruch ist ausgeschlossen, wenn zur Zeit des Eintritts der Bedürftigkeit seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind (§ 529 Abs. 1 BGB). Wer früh überträgt, gewinnt also nicht nur schenkungsteuerlich Zeit, sondern auch hier. Wie die 10-Jahres-Frist bei Schenkungen im Steuerrecht läuft, ist eine eigene Rechnung und darf mit der Frist des § 529 BGB nicht vermischt werden.
5. Wie hoch ist der Steuereffekt im Vergleich?
Der Abstand entsteht bei gleichem Alter und gleichem Objekt allein über den Jahreswert. Der Fall: Eine 70-jährige Mutter überträgt ihr Einfamilienhaus mit einem Steuerwert von 600.000 € auf ihre Tochter. Die ortsübliche Nettokaltmiete für das ganze Haus beträgt 1.500 € im Monat, für die Erdgeschosswohnung, die die Mutter allein nutzt, 900 € im Monat.
Variante A: Übertragung unter Vorbehalt des Nießbrauchs
- Jahreswert: 18.000 € (12 mal 1.500 €)
- Deckel nach § 16 BewG: 600.000 € geteilt durch 18,6 ergibt 32.258,06 €. Der Jahreswert liegt darunter und wird voll angesetzt.
- Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG für eine 70-jährige Frau: 11,107 (BMF-Tabelle für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026)
- Kapitalwert des Nießbrauchs: 18.000 € mal 11,107, also 199.926 €
- Verbleibende Bereicherung der Tochter: 600.000 € abzüglich 199.926 €, also 400.074 €. Davon geht der Freibetrag von 400.000 € für Kinder ab (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG).
Variante B: Übertragung unter Vorbehalt eines Wohnungsrechts
- Jahreswert: 10.800 € (12 mal 900 €), weil nur die selbst bewohnte Wohnung zählt
- Deckel nach § 16 BewG: unverändert 32.258,06 €, ohne Wirkung
- Vervielfältiger: derselbe wie in Variante A, weil Alter und Geschlecht gleich sind, also 11,107
- Kapitalwert des Wohnungsrechts: 10.800 € mal 11,107, also 119.955,60 €
- Verbleibende Bereicherung der Tochter: 600.000 € abzüglich 119.955,60 €, also 480.044,40 €
Das Verhältnis ist auch ohne den Vervielfältiger ablesbar, weil er in beiden Varianten identisch ist: Der Jahreswert des Wohnungsrechts beträgt 60 Prozent des Nießbrauchs, also beträgt auch sein Kapitalwert 60 Prozent. Der Abzug von der Bemessungsgrundlage fällt um 40 Prozent kleiner aus. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus wird der Abstand noch größer, weil das Wohnungsrecht die fremdvermieteten Wohnungen überhaupt nicht erfasst.
Wie der Vervielfältiger im Einzelnen ermittelt wird, was bei zwei Berechtigten nach § 14 Abs. 3 BewG gilt und wie der Rechenweg im Ganzen aussieht, gehört in die Detailbetrachtung. Für die Entscheidung zwischen beiden Rechten genügt das Prinzip: gleicher Vervielfältiger, unterschiedlicher Jahreswert, proportional unterschiedlicher Abzug.
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Stiftungs-Check starten6. Welches Recht passt zu welcher Situation?
Drei Fragen entscheiden: Willst du selbst wohnen oder Erträge sichern, wie groß ist das Pflegerisiko, und wie sehr darf der Beschenkte gebunden werden.
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| Ausgangslage | Empfehlung | Begründung |
|---|---|---|
| Selbstgenutztes Einfamilienhaus, Wohnen bis zuletzt geplant, überschaubares Vermögen | Wohnungsrecht | deckt genau den Bedarf, belastet das Kind weniger und kostet weniger Gebühren |
| Vermietete Immobilie oder Mehrfamilienhaus | Nießbrauch | nur er sichert die Mieterträge, das Wohnungsrecht erfasst fremdvermietete Wohnungen nicht |
| Hohes Pflegerisiko, Heimkosten absehbar | Nießbrauch, sonst Wohnungsrecht mit Überlassungsbefugnis | die Wohnung muss im Ernstfall vermietbar sein (§ 1059 S. 2, § 1092 Abs. 1 S. 2 BGB) |
| Schenkungsteuer soll maximal gemindert werden | Nießbrauch | höherer Jahreswert, höherer Kapitalwert, größerer Abzug (§ 14 Abs. 1 BewG) |
| Das Kind braucht eine Bankfinanzierung für den Umbau | Wohnungsrecht, Rangfrage vorab klären | je kleiner die Belastung, desto eher trägt die Immobilie noch eine Grundschuld |
| Mehrere Kinder, nur eines bekommt die Immobilie | Nießbrauch | hält Ertrag und Steuerung bis zum Tod beim Übergeber und erleichtert den Ausgleich unter den Geschwistern |
| Übergeber lebt bereits im Heim | weder noch, stattdessen Verkauf oder Vermietung prüfen | ein Nutzungsrecht ohne Nutzungsmöglichkeit erzeugt nur Kosten und blockiert das Grundbuch |
Entscheidungs-Checkliste vor dem Notartermin
- Nutzungsziel bestimmen: Geht es um das Bewohnen oder um laufende Erträge? Nur die zweite Antwort führt zwingend zum Nießbrauch.
- Pflegeszenario durchspielen: Was passiert, wenn der Berechtigte in fünf Jahren dauerhaft auszieht? Die Antwort muss im Vertrag stehen, nicht in der Hoffnung.
- Überlassung ausdrücklich gestatten: Beim Wohnungsrecht ohne Gestattung ist die Vermietung ausgeschlossen (§ 1092 Abs. 1 S. 2 BGB).
- Lasten verteilen: § 1047 BGB gilt für das Wohnungsrecht nicht, Grundsteuer und Betriebskosten also ausdrücklich zuordnen.
- Jahreswert vorab ermitteln: ortsübliche Miete für den erfassten Teil, Deckel nach § 16 BewG gegenrechnen, erst dann über die Rechtsform entscheiden.
- Rang mit der Bank klären: vor der Beurkundung, nicht nach der ersten Finanzierungsabsage.
- Pflichtteil der übrigen Kinder mitdenken: Ein umfassender Nutzungsvorbehalt kann den Beginn der Zehnjahresfrist im Pflichtteilsrecht beeinflussen, siehe die Einordnung zum Pflichtteil.
Wer die Immobilie als Teil eines größeren Plans überträgt, klärt besser zuerst, wie Kindern Vermögen zukommen lassen insgesamt strukturiert wird. Das Nutzungsrecht ist dann ein Baustein der vorweggenommenen Erbfolge, nicht der Ausgangspunkt. Die Sonderfragen der Schenkung mit Wohnrecht behandeln wir getrennt.
7. Kann man beide Rechte kombinieren oder nachträglich ändern?
Kombinieren ja, umwandeln nein. Am selben Objekt lassen sich beide Rechte nebeneinander bestellen, wenn sie unterschiedliche Teile erfassen: ein Wohnungsrecht an der selbst bewohnten Wohnung und ein Nießbrauch an den vermieteten Einheiten, oder ein Quotennießbrauch, der nur einen Bruchteil der Nutzungen erfasst (§ 1030 Abs. 2 BGB). Die Bewilligung muss beide sauber abgrenzen, sonst trägt das Grundbuchamt nicht ein.
Ein gesetzliches Verfahren, aus einem Wohnungsrecht einen Nießbrauch zu machen, gibt es dagegen nicht. Der Weg führt über zwei Schritte: Aufhebung des bestehenden Rechts durch Erklärung des Berechtigten, dass er es aufgebe, und Löschung im Grundbuch (§ 875 Abs. 1 BGB), danach Neubestellung durch Einigung und Eintragung (§ 873 Abs. 1 BGB). Beides läuft über den Notar, weil das Grundbuchamt öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden verlangt (§ 29 Abs. 1 GBO), und löst erneut Gebühren aus: eine 1,0-Gebühr nach Nr. 21200 KV GNotKG für die Beurkundung sowie die Grundbuchgebühren nach Nr. 14143 und Nr. 14121 KV GNotKG.
Die steuerliche Seite des Wechsels
Jede Verschiebung zwischen den Beteiligten ist ein eigener Vorgang. Als Schenkung unter Lebenden gilt jede freigebige Zuwendung, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Wird aus dem Wohnungsrecht ein Nießbrauch, wächst das Recht des Berechtigten auf Kosten des Eigentümers. Wird umgekehrt auf ein Recht verzichtet, wächst das Eigentum des Kindes.
Beides kann Schenkungsteuer auslösen, bemessen nach der Differenz der Kapitalwerte, und beides setzt die Zehnjahresfrist für die Zusammenrechnung neu in Gang. Vor jedem nachträglichen Wechsel gehört deshalb eine Berechnung auf den Tisch.
8. Wie sichern sich Stifter ab, wenn die Immobilie in die Stiftung geht?
Mit denselben beiden Rechten, nur mit einer anderen Eigentümerin. Überträgt der Stifter die Immobilie auf seine Familienstiftung, behält er sich den Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht vor. Das Recht wird wie sonst in Abteilung II eingetragen und erlischt mit seinem Tod (§ 1061 S. 1 BGB).
Der Unterschied liegt in der Gegenseite. Eine Stiftung stirbt nicht und teilt nicht; sie wird durch keinen Erbfall zur Erbengemeinschaft. Das nimmt dem Konflikt zwischen Eigentümer und Berechtigtem die Grundlage, verlagert ihn aber in die Satzung: Dort muss stehen, wie die Stiftung mit der belasteten Immobilie umgeht und wer darüber entscheidet.
Der Vorbehalt selbst hat eine Grenze. Wer sich so weitgehende Nutzungen zurückbehält, dass die Stiftung wirtschaftlich nichts erhält, entwertet die Übertragung und provoziert Rückfragen der Finanzverwaltung. Wo diese Grenze verläuft, ordnet der Beitrag Nießbrauch und Stiftung ein. Willst du stattdessen selbst in der Immobilie wohnen bleiben, die der Stiftung gehört, gelten eigene Regeln für Entgelt und satzungsmäßige Grundlage: dazu der Beitrag in einer Stiftungsimmobilie wohnen. Die Bewirtschaftung mehrerer Objekte im Stiftungsvermögen behandelt der Beitrag Familienstiftung mit Immobilien.
Unser Fazit
Die Entscheidung zwischen Nießbrauch und Wohnrecht ist keine Geschmacksfrage, sondern eine Wette auf den eigenen Gesundheitsverlauf. Sobald der Berechtigte auszieht, leistet nur noch der Nießbrauch etwas.
Deshalb raten wir in der Beratung zum Nießbrauch, wenn Erträge im Spiel sind oder das Pflegerisiko absehbar ist, und zum Wohnungsrecht, wenn es wirklich nur um das Bewohnen geht und die Bindung des Beschenkten gering bleiben soll. Wer sich für das Wohnungsrecht entscheidet, sollte die Überlassung der Ausübung ausdrücklich gestatten (§ 1092 Abs. 1 S. 2 BGB) und den Fall des dauerhaften Auszugs regeln. Diese zwei Sätze im Vertrag kosten nichts und retten im Ernstfall den Heimplatz.
Unsere Empfehlung: Rechne beide Varianten mit demselben Vervielfältiger durch und prüfe im selben Schritt, ob die Immobilie überhaupt auf eine einzelne Person übergehen soll. Wo mehrere Objekte, mehrere Kinder oder ein Unternehmen im Spiel sind, löst die Frage nach der Struktur mehr als die nach dem Nutzungsrecht.
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Wie du überträgst und die Erträge behältst, erklärt der Beitrag Schenkung mit Nießbrauch.
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Häufige Fragen
Was ist besser: Nießbrauch oder Wohnrecht?
Das hängt davon ab, ob du die Immobilie im Ernstfall verwerten können musst. Der Nießbrauch erlaubt jede Nutzung einschließlich der Vermietung (§ 1030 Abs. 1 BGB) und sichert dich auch dann ab, wenn du selbst nicht mehr dort wohnst. Das Wohnungsrecht nach § 1093 Abs. 1 BGB beschränkt dich auf das eigene Bewohnen und passt nur, wenn Selbstnutzung bis zuletzt das Ziel ist und der Beschenkte weniger stark gebunden werden soll.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim ziehe?
Es besteht weiter. Ein Wohnungsrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 S. 1 BGB über § 1090 Abs. 2 BGB) oder durch Aufgabeerklärung und Löschung im Grundbuch (§ 875 Abs. 1 BGB), nicht durch den Auszug. Wirtschaftlich läuft es aber leer, wenn die Überlassung der Ausübung an Dritte nicht gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 S. 2 BGB); ob dir dann ein Ausgleich gegen den Eigentümer zusteht, richtet sich nach der Vereinbarung und ist ohne Klausel streitig.
Kann das Sozialamt auf den Nießbrauch zugreifen?
Einzusetzen ist das gesamte verwertbare Vermögen (§ 90 Abs. 1 SGB XII), und der Träger der Sozialhilfe kann Ansprüche gegen Dritte durch schriftliche Anzeige auf sich überleiten (§ 93 Abs. 1 S. 1 SGB XII). Weil die Ausübung des Nießbrauchs einem anderen überlassen werden darf (§ 1059 S. 2 BGB), ist er eher verwertbar als ein Wohnungsrecht. Übergeleitet werden kann auch der Rückforderungsanspruch des verarmten Schenkers nach § 528 Abs. 1 BGB, der zehn Jahre nach der Leistung des geschenkten Gegenstandes ausgeschlossen ist (§ 529 Abs. 1 BGB).
Welches Recht ist für die Kinder günstiger?
Das Wohnungsrecht. Es belastet nur die bewohnten Räume, lässt dem Eigentümer die übrige Nutzung samt Ertrag und mindert den Wert der Immobilie weniger. Der Preis dafür fällt bei der Schenkungsteuer an: Die Bemessungsgrundlage sinkt schwächer, weil der Kapitalwert nach § 14 Abs. 1 BewG mit dem niedrigeren Jahreswert gerechnet wird.
Kann ein Wohnrecht in einen Nießbrauch umgewandelt werden?
Nicht durch Umwandlung, sondern nur durch Austausch. Das bestehende Recht wird aufgehoben, wofür die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung im Grundbuch nötig sind (§ 875 Abs. 1 BGB), und der Nießbrauch wird neu bestellt (§ 873 Abs. 1 BGB). Beides läuft über den Notar, weil das Grundbuchamt öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden verlangt (§ 29 Abs. 1 GBO), und löst Gebühren aus: eine 1,0-Gebühr nach Nr. 21200 KV GNotKG beim Notar und die Grundbuchgebühren nach Nr. 14143 und Nr. 14121 KV GNotKG. Steuerlich ist die Erweiterung eine freigebige Zuwendung des Eigentümers (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).
Wie wird ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen?
Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II. Erforderlich sind die Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB), und die Bewilligung ist durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen (§ 29 Abs. 1 GBO). Achte auf die Rangstelle: Steht das Recht vor einer späteren Grundschuld, bleibt es in der Zwangsversteigerung bestehen, weshalb Banken regelmäßig einen Rangrücktritt verlangen.
Erlischt das Wohnrecht bei dauerhaftem Auszug?
Nein, das ist der häufigste Irrtum. Das Gesetz kennt als Erlöschensgründe den Tod des Berechtigten (§ 1061 S. 1 BGB über § 1090 Abs. 2 BGB), die Aufgabe des Rechts nach § 875 Abs. 1 BGB sowie Zeitablauf oder eine auflösende Bedingung. Wer das anders will, muss im Bestellungsvertrag ausdrücklich regeln, was bei dauerhaftem Auszug gilt, etwa eine Überlassungsbefugnis oder eine Ablösesumme.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Inhalt des Nießbrauchs, Ziehen der Nutzungen (Abs. 1), Beschränkung durch Ausschluss einzelner Nutzungen (Abs. 2): § 1030 BGB
- Erhaltung der Sache, Ausbesserungen nur im Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung: § 1041 BGB
- Tragung der öffentlichen und der bei Bestellung ruhenden privatrechtlichen Lasten durch den Nießbraucher: § 1047 BGB
- Unübertragbarkeit des Nießbrauchs, zulässige Überlassung der Ausübung: § 1059 BGB
- Erlöschen mit dem Tode des Berechtigten, bei juristischen Personen mit deren Wegfall: § 1061 BGB
- Grunddienstbarkeit als Vorbild des Inhalts beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten: § 1018 BGB
- Beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Benutzung in einzelnen Beziehungen (Abs. 1), entsprechende Anwendung unter anderem des § 1061 BGB (Abs. 2): § 1090 BGB
- Unübertragbarkeit der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, Überlassung der Ausübung nur bei Gestattung (Abs. 1): § 1092 BGB
- Wohnungsrecht als Benutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils unter Ausschluss des Eigentümers, Verweisung auf einen Teil des Nießbrauchsrechts ohne § 1047 BGB (Abs. 1), Aufnahme von Familie und Pflegepersonen (Abs. 2), Mitbenutzung gemeinschaftlicher Anlagen (Abs. 3): § 1093 BGB
- Einigung und Eintragung als Voraussetzung der Belastung eines Grundstücks: § 873 BGB
- Aufhebung eines Grundstücksrechts durch Aufgabeerklärung und Löschung: § 875 BGB
- Herausgabe des Geschenkes bei Verarmung des Schenkers, Abwendung durch Zahlung des Unterhaltsbetrags: § 528 BGB
- Ausschluss des Rückforderungsanspruchs zehn Jahre nach Leistung des geschenkten Gegenstandes: § 529 Abs. 1 BGB
- Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen als Vielfaches des Jahreswerts, Vervielfältiger nach Sterbetafel, Zinssatz 5,5 Prozent, Veröffentlichung durch das BMF im Bundessteuerblatt, mehrere Personen (Abs. 3): § 14 BewG
- Begrenzung des Jahreswerts auf den Wert des Wirtschaftsguts geteilt durch 18,6: § 16 BewG
- Freigebige Zuwendung unter Lebenden als Schenkung: § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG
- Bereicherung des Erwerbers als steuerpflichtiger Erwerb (Abs. 1), Abzug von Verbindlichkeiten aus Vermächtnissen und Auflagen (Abs. 5 Nr. 2): § 10 ErbStG
- Persönlicher Freibetrag von 400.000 € für Kinder: § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG
- Einsatz des gesamten verwertbaren Vermögens, Ausnahmen unter anderem für ein angemessenes Hausgrundstück (Abs. 2 Nr. 8): § 90 SGB XII
- Überleitung von Ansprüchen gegen andere durch schriftliche Anzeige des Sozialhilfeträgers: § 93 SGB XII
- Nachweis der Eintragungsbewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden: § 29 GBO
- Praxishinweise zur Überlassungs- und Ablöseklausel, zur Rangfrage und zur Kostenverteilung aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Gesetzestexte abgerufen am 20. September 2026.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Rechtliche und steuerliche Aussagen beziehen sich auf typische Konstellationen; im Einzelfall sollten Rechtsanwalt bzw. Steuerberater einbezogen werden.
