Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Sie knüpft an das Grundstück an, nicht an die Rechtsform des Eigentümers. Schuldner ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG). Seit dem Kalenderjahr 2025 gilt die reformierte Fassung des Gesetzes (§ 37 Abs. 1 GrStG). Befreiungen setzen eine begünstigte Nutzung voraus, keinen Status.
Bei kaum einer Steuer wird so oft das Gegenteil vermutet wie hier. Die Erwartung lautet: Wenn die Immobilie erst einmal in der Stiftung liegt, wird sie steuerlich anders behandelt. Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer, bei der Körperschaftsteuer und bei der Spekulationsfrist stimmt das auch in Teilen.
Bei der Grundsteuer stimmt es nicht. Sie interessiert sich nicht dafür, wer im Grundbuch steht, sondern dafür, was mit dem Grundstück geschieht. Dieser Beitrag zeigt, wer sie schuldet, wie sie berechnet wird, wann eine Befreiung tatsächlich greift und warum ausgerechnet die gemeinnützige Stiftung mit Vermietung regelmäßig nicht befreit ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Objektsteuer statt Personensteuer: Schuldner der Grundsteuer ist, wem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG). Ob dahinter eine Privatperson, eine GmbH oder eine Stiftung steht, spielt für das Entstehen der Steuer keine Rolle.
- Drei Schritte in der Berechnung: Auf den Grundsteuerwert wird eine Steuermesszahl als Promillesatz angewendet, das ergibt den Steuermessbetrag (§ 13 GrStG). Darauf wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an (§ 25 Abs. 1 GrStG). Die reformierte Fassung gilt erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2025 (§ 37 Abs. 1 GrStG).
- Befreiung hängt an der Nutzung, nicht am Eigentümer: § 3 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b GrStG verlangt zusätzlich zum begünstigten Rechtsträger, dass der Grundbesitz "für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzt wird", und zwar unmittelbar (§ 7 GrStG).
- Vermietete Wohnungen bleiben steuerpflichtig: "Wohnungen sind stets steuerpflichtig, auch wenn die Voraussetzungen des Absatzes 1 vorliegen" (§ 5 Abs. 2 GrStG). Eine gemeinnützige Stiftung, die Wohnraum vermietet, zahlt deshalb in aller Regel Grundsteuer.
- Nicht mit der Grunderwerbsteuer verwechseln: Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb an, die Grundsteuer jährlich für den Besitz. Zwei verschiedene Steuern, zwei verschiedene Gesetze, zwei verschiedene Anlässe.
- Umlage ist möglich, aber nicht automatisch: Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV) und kann bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf Wohnraummieter umgelegt werden. Ohne diese Vereinbarung bleibt sie bei der Stiftung.
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1. Warum fällt die Grundsteuer unabhängig von der Rechtsform des Eigentümers an?
Weil sie eine Objektsteuer ist. Besteuert wird der Grundbesitz als solcher, nicht die Leistungsfähigkeit oder der Status desjenigen, dem er gehört. Das ist der zentrale Unterschied zur Einkommen- oder Körperschaftsteuer, die immer an eine Person und deren Verhältnisse anknüpfen.
Man sieht es dem Gesetz direkt an. § 10 Abs. 1 GrStG bestimmt: Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist. Das Gesetz fragt nicht, ob dieser Jemand eine natürliche Person, eine Kapitalgesellschaft, ein Verein oder eine Stiftung ist. Es fragt nur nach der Zurechnung. Wer im Zurechnungsbescheid steht, schuldet die Steuer. Sind mehrere Personen zugerechnet, sind sie Gesamtschuldner (§ 10 Abs. 2 GrStG).
Was das für die Stiftung praktisch bedeutet
Sobald eine Immobilie auf die Stiftung übergeht, tritt sie in die Schuldnerposition ein. Die Stiftung erhält den Grundsteuerbescheid der Gemeinde, sie zahlt, sie verbucht den Aufwand. Für die Höhe der Steuer ändert der Wechsel in die Stiftung nichts: Derselbe Grundsteuerwert, dieselbe Steuermesszahl, derselbe kommunale Hebesatz. Wer eine Immobilie in eine Stiftung gibt, sollte deshalb die Grundsteuer unverändert in der laufenden Kalkulation stehen lassen, statt eine Ersparnis einzuplanen, die es nicht gibt.
Der Unterschied liegt woanders. Für eine vermögensverwaltende Stiftung ist die Grundsteuer laufender Aufwand, der bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen ist. Welche Kosten in der Stiftung wie ankommen, ordnet der Beitrag abzugsfähige Kosten der Stiftung ein. Die Steuer verschwindet also nicht, sie wirkt sich auf der Ertragsseite aus.
Ein verbreiteter Denkfehler
Weil die Familienstiftung bei den Erträgen mit 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag arbeitet und weil vermögensverwaltende Stiftungen keine Gewerbesteuer zahlen, entsteht schnell der Eindruck, die Stiftung sei generell steuerlich privilegiert. Für die Ertragsteuern lässt sich darüber diskutieren, für die Grundsteuer nicht. Sie ist der Teil der Immobilienbesteuerung, der von der Struktur am wenigsten berührt wird. Der Merksatz dazu: Ertragsteuern folgen dem Eigentümer, die Grundsteuer folgt dem Grundstück.
2. Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb eines Grundstücks an, die Grundsteuer jährlich für dessen Besitz. Es sind zwei verschiedene Steuern in zwei verschiedenen Gesetzen mit zwei verschiedenen Auslösern, und sie werden im Gespräch trotzdem ständig vermischt.
| Merkmal | Grunderwerbsteuer | Grundsteuer |
|---|---|---|
| Anlass | Erwerbsvorgang (Übergang des Grundstücks) | Besitz des Grundbesitzes |
| Häufigkeit | einmalig je Erwerb | jährlich, dauerhaft |
| Gesetz | Grunderwerbsteuergesetz | Grundsteuergesetz |
| Empfänger | Bundesland | Gemeinde über den Hebesatz (§ 25 Abs. 1 GrStG) |
| Bedeutung für die Stiftung | Frage der Übertragung: fällt sie an, greift eine Ausnahme? | Frage des laufenden Betriebs: dauerhafte Position in der Bewirtschaftung |
Für die Planung heißt das: Die Grunderwerbsteuer ist ein Thema der Struktur und des Übertragungswegs, sie wird einmal beantwortet und ist dann erledigt. Die Grundsteuer ist ein Thema der Bewirtschaftung, sie kommt jedes Jahr wieder. Wer sie beim Kauf einer Immobilie durch die Stiftung nicht in die Renditerechnung aufnimmt, rechnet die laufenden Kosten dauerhaft zu niedrig. Die Erwerbsseite behandelt ausführlich der Beitrag Grunderwerbsteuer sparen; hier geht es ausschließlich um die jährliche Belastung.
3. Wie berechnet sich die Grundsteuer seit der Reform?
In drei Schritten: Grundsteuerwert, Steuermesszahl, Hebesatz. Die reformierte Fassung des Grundsteuergesetzes gilt erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2025 (§ 37 Abs. 1 GrStG); für die Jahre bis 2024 blieb die alte Fassung anwendbar.
Schritt 1 und 2: Grundsteuerwert und Steuermessbetrag
§ 13 GrStG beschreibt den Rechenweg wörtlich: Bei der Berechnung der Grundsteuer ist von einem Steuermessbetrag auszugehen. Dieser ist durch Anwendung eines Promillesatzes (Steuermesszahl) auf den Grundsteuerwert oder seinen steuerpflichtigen Teil zu ermitteln, der nach dem Bewertungsgesetz im Veranlagungszeitpunkt für den Steuergegenstand maßgebend ist.
Zwei Dinge stehen damit fest. Erstens wird der Wert des Grundstücks nicht im Grundsteuerbescheid selbst bestimmt, sondern in einem eigenen Schritt nach dem Bewertungsgesetz festgestellt. Zweitens ist die Steuermesszahl ein Promillesatz und keine frei verhandelbare Größe. Konkrete Messzahlen nennen wir hier bewusst nicht: Sie unterscheiden sich zwischen Grundstücksarten und, was noch wichtiger ist, zwischen den Ländermodellen.
Schritt 3: der Hebesatz der Gemeinde
Den letzten und für die tatsächliche Höhe entscheidenden Schritt setzt die Kommune. Die Gemeinde bestimmt, mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrags oder des Zerlegungsanteils die Grundsteuer zu erheben ist (§ 25 Abs. 1 GrStG). Der Hebesatz gilt für ein oder mehrere Kalenderjahre, höchstens jedoch für den Hauptveranlagungszeitraum der Steuermessbeträge (§ 25 Abs. 2 GrStG). Ein Beschluss über die Festsetzung oder Änderung muss bis zum 30. Juni eines Jahres mit Wirkung vom Jahresbeginn gefasst werden; später ist das nur möglich, wenn der neue Hebesatz die bisherige Festsetzung nicht übersteigt (§ 25 Abs. 3 GrStG).
Innerhalb einer Gemeinde muss der Hebesatz jeweils einheitlich sein (§ 25 Abs. 4 GrStG). Eine Ausnahme erlaubt § 25 Abs. 5 GrStG: Gemeinden können aus städtebaulichen Gründen baureife Grundstücke als besondere Gruppe bestimmen und dafür einen gesonderten, höheren Hebesatz festsetzen. Für eine Stiftung mit unbebauten Grundstücken im Bestand ist das der Punkt, an dem sich Halten und Nichtbebauen unmittelbar in der Steuerlast niederschlägt.
Konkrete Hebesätze nennen wir hier nicht, und zwar aus einem sachlichen Grund: Sie werden von jeder Gemeinde einzeln beschlossen und regelmäßig geändert. Zwei Objekte der Stiftung, die nur wenige Kilometer auseinanderliegen, können bei identischem Grundsteuerwert deutlich unterschiedlich belastet sein. Für die Kalkulation gilt deshalb: Hebesatz immer objektbezogen bei der jeweiligen Gemeinde abfragen, nicht aus einem Durchschnittswert ableiten.
Warum es nicht überall gleich läuft
Die Länder haben im Zuge der Reform teilweise eigene Grundsteuermodelle eingeführt, die von der bundesgesetzlichen Regelung abweichen. Auf einzelne Landesmodelle gehen wir hier nicht ein, weil sie sich in Bewertungsansatz und Messzahl unterscheiden und jeweils am Landesgesetz belegt werden müssten. Für eine Stiftung mit Objekten in mehreren Bundesländern ist das trotzdem eine praktische Konsequenz: Die Vorgehensweise für Objekt A in einem Bundesland lässt sich nicht ungeprüft auf Objekt B in einem anderen übertragen. Der Rechenweg des § 13 GrStG bleibt die Grundstruktur, die Parameter darin nicht zwingend.
Gegen welchen Bescheid man sich wehrt
Aus dem Aufbau des § 13 GrStG folgt eine praktische Regel für die Stiftungsverwaltung. Der Grundsteuerwert wird nach dem Bewertungsgesetz festgestellt und geht dann in den Messbetrag ein. Wer den angesetzten Wert für zu hoch hält, muss sich deshalb gegen den Bescheid wenden, der diesen Wert feststellt, und nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde am Ende der Kette. Wer die Frist beim ersten Bescheid verstreichen lässt, kann den Wert später in der Regel nicht mehr angreifen. Für Stiftungen mit größerem Bestand gehört diese Fristenkontrolle in die laufende Immobilienverwaltung der Stiftung.
4. Ist eine gemeinnützige Stiftung von der Grundsteuer befreit?
Nur, soweit sie den Grundbesitz tatsächlich und unmittelbar für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke nutzt. Die Anerkennung als gemeinnützig allein befreit nicht. Genau hier liegt der häufigste Irrtum zum Thema, und der Gesetzeswortlaut ist an dieser Stelle eindeutig.
Was § 3 GrStG wirklich verlangt
§ 3 Abs. 1 Nr. 3 GrStG befreit Grundbesitz, der von einer inländischen juristischen Person des öffentlichen Rechts (Buchst. a) oder von einer inländischen Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse, die nach der Satzung, dem Stiftungsgeschäft oder der sonstigen Verfassung und nach ihrer tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dient (Buchst. b), für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzt wird.
Der Satzbau ist entscheidend. Der Halbsatz "für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzt wird" steht hinter beiden Buchstaben und gilt für beide. Es müssen also zwei Voraussetzungen zusammenkommen:
- Träger-Voraussetzung: Der Eigentümer muss nach Satzung beziehungsweise Stiftungsgeschäft und nach seiner tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dienen. Eine anerkannt gemeinnützige Stiftung erfüllt das.
- Nutzungs-Voraussetzung: Der konkrete Grundbesitz muss für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzt werden. Diese Prüfung erfolgt objektbezogen, nicht trägerbezogen.
Hinzu kommt eine Zurechnungsregel: Der Grundbesitz muss ausschließlich demjenigen, der ihn für die begünstigten Zwecke benutzt, oder einem anderen nach den Nummern 1 bis 6 begünstigten Rechtsträger zuzurechnen sein (§ 3 Abs. 1 S. 2 GrStG). Und § 7 GrStG verschärft: Die Befreiung nach den §§ 3 und 4 tritt nur ein, wenn der Steuergegenstand für den steuerbegünstigten Zweck unmittelbar benutzt wird; unmittelbare Benutzung liegt vor, sobald der Steuergegenstand für den steuerbegünstigten Zweck hergerichtet wird.
Warum die vermietende gemeinnützige Stiftung regelmäßig nicht befreit ist
Der klassische Fall in der Beratung sieht so aus: Eine gemeinnützige Stiftung hält ein Mehrfamilienhaus, vermietet es zu marktüblichen Konditionen und finanziert aus den Mieterträgen ihre Projektarbeit. Die Erwartung lautet, dass diese Immobilie grundsteuerfrei ist, weil das Geld ja in den guten Zweck fließt. Das trifft nicht zu.
Die Immobilie wird in diesem Fall zur Ertragserzielung genutzt, also für die Vermögensverwaltung. Die gemeinnützige Verwendung setzt erst eine Stufe später ein, nämlich bei den Erträgen. § 3 Abs. 1 Nr. 3 GrStG verlangt aber die Benutzung des Grundbesitzes selbst für den begünstigten Zweck, und § 7 GrStG verlangt sie unmittelbar. Mittelbare Zweckförderung über den Ertrag genügt dem Wortlaut nicht.
Bei Wohnraum kommt eine zweite, noch klarere Hürde dazu. § 5 Abs. 1 GrStG lässt die Befreiung, wenn steuerbegünstigt genutzter Grundbesitz zugleich Wohnzwecken dient, nur in einem engen Katalog zu, etwa für Gemeinschaftsunterkünfte bestimmter Dienste, für Wohnräume in Schüler-, Ausbildungs- und Erziehungsheimen, wenn die Unterbringung für den Zweck erforderlich ist, und für Bereitschaftsräume. Und § 5 Abs. 2 GrStG stellt dann in einem Satz klar: "Wohnungen sind stets steuerpflichtig, auch wenn die Voraussetzungen des Absatzes 1 vorliegen."
Das Wort "stets" lässt keinen Auslegungsspielraum. Eine Wohnung im Bestand einer gemeinnützigen Stiftung ist grundsteuerpflichtig, unabhängig davon, wie gemeinnützig der Zweck der Stiftung ist und wofür die Mieten verwendet werden. Der Merksatz dazu: Die Grundsteuerbefreiung prüft, was in dem Gebäude passiert, nicht, was mit dem Geld daraus passiert. Wie die Ertragsseite einer solchen Vermietung steuerlich läuft, behandelt der Beitrag Vermietung über die Stiftung.
Wann eine Befreiung tatsächlich greifen kann
Es gibt sie, aber sie ist an die konkrete Nutzung gebunden. Denkbare Konstellationen sind etwa das selbst genutzte Gebäude, in dem die Stiftung ihre satzungsmäßige Tätigkeit ausübt, oder Grundbesitz, den sie einem anderen nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 GrStG begünstigten Rechtsträger für dessen begünstigte Zwecke überlässt, weil die Zurechnungsregel des § 3 Abs. 1 S. 2 GrStG diesen Fall ausdrücklich zulässt.
Daneben stehen die Tatbestände des § 4 GrStG, die unabhängig vom Rechtsträger an die Nutzung anknüpfen, soweit sich nicht bereits eine Befreiung nach § 3 GrStG ergibt. Dazu zählen unter anderem Grundbesitz für den Gottesdienst von Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts und jüdischen Kultusgemeinden (Nr. 1), Bestattungsplätze (Nr. 2), bestimmte Verkehrsanlagen und Gewässer (Nr. 3), Anlagen der Wasser- und Bodenverbände sowie Privatdeiche (Nr. 4), Grundbesitz für Zwecke der Wissenschaft, des Unterrichts oder der Erziehung unter behördlicher Anerkennung (Nr. 5) und Grundbesitz von Krankenhäusern unter den dort genannten Voraussetzungen (Nr. 6). Eine Stiftung, die eine Schule, eine Kindertagesstätte oder ein Krankenhaus trägt, sollte diese Vorschrift für jedes Objekt einzeln prüfen lassen.
Die Teilnutzung ist der Normalfall
In der Praxis ist ein Objekt selten vollständig auf der einen oder anderen Seite. Ein Gebäude, in dem im Erdgeschoss die Beratungsstelle der Stiftung arbeitet und in den oberen Etagen Wohnungen vermietet werden, ist ein Mischfall. Das Gesetz kennt diese Situation und arbeitet deshalb in § 13 GrStG mit dem Grundsteuerwert "oder seinem steuerpflichtigen Teil". Der Prüfauftrag lautet also nicht "befreit oder nicht", sondern "welcher Teil ist befreit". Dafür braucht es eine belastbare Flächen- und Nutzungsdokumentation, und die entsteht am besten beim Erwerb und nicht Jahre später auf Nachfrage des Finanzamts.
Für die gemeinnützige Stiftung gilt außerdem: Eine grundsteuerpflichtige Vermietung ist kein Gemeinnützigkeitsproblem, solange sie sich im Rahmen der Vermögensverwaltung bewegt. Die Grenze zum wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb ist eine andere Frage mit eigenen Regeln, dazu der Beitrag wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb. Den steuerlichen Gesamtrahmen der gemeinnützigen Stiftung ordnet der Beitrag Steuern der gemeinnützigen Stiftung ein.
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Stiftungs-Check starten5. Kann die Stiftung die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen?
Bei Wohnraum ja, aber nur wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart. Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten: § 2 Nr. 1 BetrKV nennt "die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer".
Drei Punkte sind für die Stiftung als Vermieterin wichtig:
- Ohne Vereinbarung keine Umlage: Enthält der Mietvertrag keine wirksame Regelung zur Übernahme der Betriebskosten, bleibt die Grundsteuer wirtschaftlich bei der Stiftung. Nachträglich lässt sich das gegen den Willen des Mieters nicht herstellen.
- Sie wandert in die Nebenkostenabrechnung: Umgelegt wird sie über die jährliche Betriebskostenabrechnung nach dem vereinbarten Umlageschlüssel. Steigt der kommunale Hebesatz, wirkt sich das dort mit dem üblichen zeitlichen Versatz aus.
- Bei Leerstand trägt sie die Stiftung: Auf leerstehende Einheiten entfallende Betriebskosten lassen sich nicht auf die übrigen Mieter verteilen. Die Grundsteuer läuft in dieser Zeit ungemindert gegen das Ergebnis der Stiftung.
Bei Gewerbemietverträgen ist die Verteilung der Nebenkosten weitgehend Verhandlungssache und wird im Vertrag geregelt. Für die Renditerechnung der Stiftung folgt daraus eine einfache Konsequenz: Die Grundsteuer ist bei vermietetem Wohnraum mit funktionierender Umlage ein durchlaufender Posten, bei Leerstand, Eigennutzung durch die Stiftung oder fehlender Umlagevereinbarung dagegen echter Aufwand. Wie sich das in der Ertragsplanung abbilden lässt, zeigt der Beitrag Mieteinnahmen der Stiftung optimieren.
6. Was ist bei der Übertragung einer Immobilie auf die Stiftung zu beachten?
Für die Grundsteuer selbst ändert sich nichts an der Höhe, aber die Schuldnerposition wechselt, und dieser Wechsel muss sauber nachvollzogen werden. Wer den Übergang formal nicht abbildet, bekommt später Bescheide an die falsche Adresse und im ungünstigen Fall Streit über Zeiträume.
Was sich ändert und was nicht
Nicht ändern werden sich Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz allein deshalb, weil neuerdings eine Stiftung Eigentümerin ist. Ändern wird sich die Zurechnung im Sinne des § 10 Abs. 1 GrStG, und damit die Person des Schuldners. Ändern kann sich die Steuer nur dann, wenn sich mit der Übertragung auch die Nutzung ändert, etwa weil die Stiftung ein bisher vermietetes Gebäude künftig selbst für ihre satzungsmäßige Tätigkeit nutzt. Dann und nur dann kommt die Befreiungsprüfung nach §§ 3, 4, 5 und 7 GrStG überhaupt in Betracht.
Die Checkliste für den Übertragungsvorgang
- Grunderwerbsteuer separat klären: Sie ist die Steuer des Übertragungsvorgangs und hat mit der Grundsteuer nichts zu tun. Sie gehört vor die Beurkundung, nicht danach.
- Zurechnungswechsel dokumentieren: Nach der Eigentumsumschreibung sollte geprüft werden, dass die Stiftung als Zurechnungsempfängerin geführt wird und Bescheide dorthin gehen.
- Nutzungsänderung bewusst entscheiden: Wenn eine gemeinnützige Stiftung Teile des Objekts künftig selbst nutzt, entsteht ein Mischfall mit steuerpflichtigem und möglicherweise befreitem Teil. Das gehört vorab bewertet, nicht im Nachhinein.
- Umlageverträge mitnehmen: Bestehende Mietverträge laufen weiter; ob sie eine wirksame Betriebskostenumlage enthalten, sollte vor der Übertragung geprüft werden, weil das direkt auf die Nettorendite der Stiftung durchschlägt.
- Liquidität einplanen: Die Grundsteuer ist eine wiederkehrende Zahlungsverpflichtung. Bei einer Stiftung, deren Grundstockvermögen ungeschmälert zu erhalten ist (§ 83c Abs. 1 BGB), muss sie aus den laufenden Erträgen bedient werden können.
Die Übertragungswege selbst, von der Zustiftung bis zum Verkauf an die Stiftung, behandelt der Beitrag Immobilien in die Stiftung einbringen. Kauft die Stiftung dagegen am Markt zu, gehört die Grundsteuer der Belegenheitsgemeinde von Anfang an in die Ankaufsrechnung, weil sie die Nettorendite dauerhaft und nicht nur im Erwerbsjahr belastet.
7. Welche Fehler kosten bei der Grundsteuer in der Stiftung am meisten?
- Befreiung als Statusfrage behandeln: Der häufigste und teuerste Irrtum. § 3 Abs. 1 Nr. 3 GrStG knüpft an die Nutzung des Objekts an, nicht an die Anerkennung des Trägers. Wer die Grundsteuer bei einer vermietenden gemeinnützigen Stiftung nicht einplant, hat eine dauerhafte Lücke in der Kalkulation.
- Wohnungen unter die Befreiung rechnen: § 5 Abs. 2 GrStG lässt das nicht zu. Wohnungen sind stets steuerpflichtig, auch wenn die Voraussetzungen des Absatzes 1 vorliegen.
- Mit Durchschnittshebesätzen rechnen: Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde einzeln festgesetzt (§ 25 Abs. 1 GrStG) und kann bis zum 30. Juni mit Wirkung für das laufende Jahr geändert werden (§ 25 Abs. 3 GrStG). Für die Objektkalkulation zählt nur der Wert der konkreten Gemeinde.
- Den Wertbescheid unangefochten lassen: Wer erst beim Grundsteuerbescheid der Gemeinde reagiert, greift das falsche Glied der Kette an. Der Wert wird eine Stufe früher festgestellt.
- Unbebaute Grundstücke unbeachtet halten: § 25 Abs. 5 GrStG erlaubt der Gemeinde einen gesonderten, höheren Hebesatz für baureife Grundstücke. Ein strategisch gehaltenes Grundstück kann dadurch spürbar teurer werden als angenommen.
- Landesmodelle gleichsetzen: Bei Objekten in mehreren Bundesländern lässt sich das Vorgehen nicht ungeprüft übertragen. Die Struktur des § 13 GrStG bleibt, die Parameter nicht zwingend.
- Teilnutzung nicht dokumentieren: Bei gemischt genutzten Objekten entscheidet die Nachweisbarkeit über den steuerpflichtigen Teil. Ohne Flächen- und Nutzungsnachweis wird im Zweifel das ganze Objekt besteuert.
Unser Fazit
Die Grundsteuer ist der Teil der Immobilienbesteuerung, den eine Stiftung nicht wegstrukturieren kann. Sie ist eine Objektsteuer: Schuldner ist, wem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG), und dabei ist es gleichgültig, ob dahinter eine Privatperson, eine GmbH oder eine Familienstiftung steht. Berechnet wird sie seit dem Kalenderjahr 2025 nach der reformierten Fassung (§ 37 Abs. 1 GrStG) über Grundsteuerwert und Steuermesszahl (§ 13 GrStG) und den Hebesatz der Gemeinde (§ 25 Abs. 1 GrStG).
Die Befreiungen der §§ 3 und 4 GrStG ändern daran weniger, als viele erwarten. Sie knüpfen an die unmittelbare Nutzung für den begünstigten Zweck an (§ 7 GrStG), nicht an den Status des Eigentümers, und für Wohnungen schließt § 5 Abs. 2 GrStG die Befreiung ausdrücklich aus. Eine gemeinnützige Stiftung, die Wohnraum vermietet und mit den Erträgen ihre Projekte finanziert, zahlt deshalb Grundsteuer wie jeder andere Vermieter auch.
Praktisch bedeutet das dreierlei. Erstens: Die Grundsteuer gehört als dauerhafte Position in die Bewirtschaftungsrechnung jedes Stiftungsobjekts, mit dem Hebesatz der konkreten Gemeinde. Zweitens: Sie ist strikt von der Grunderwerbsteuer zu trennen, die einmalig beim Erwerb anfällt und ein Thema des Übertragungswegs ist. Drittens: Wo eine Befreiung überhaupt in Betracht kommt, entscheidet die dokumentierte Nutzung des einzelnen Objekts, nicht die Satzung der Stiftung. Die Prüfung lohnt sich, sie muss nur an der richtigen Stelle ansetzen.
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Häufige Fragen
Muss eine Familienstiftung Grundsteuer auf ihre Immobilien zahlen?
Ja. Die Befreiungstatbestände des § 3 Abs. 1 Nr. 3 GrStG setzen einen Rechtsträger voraus, der ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dient, und zusätzlich eine entsprechende Nutzung des Grundbesitzes. Eine privatnützige Familienstiftung erfüllt schon die erste Voraussetzung nicht und schuldet die Grundsteuer nach § 10 Abs. 1 GrStG wie jeder andere Eigentümer.
Ist die Grundsteuer in der Stiftung steuerlich abziehbar?
Sie ist laufender Aufwand des Objekts und wird bei der Ermittlung der Einkünfte aus der Vermietung berücksichtigt. Damit mindert sie die Bemessungsgrundlage der Ertragsbesteuerung, sie entfällt aber nicht. Welche Kosten in welcher Sphäre der Stiftung ankommen, hängt davon ab, ob das Objekt der Vermögensverwaltung oder einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb zuzuordnen ist.
Gilt in allen Bundesländern dasselbe Grundsteuermodell?
Nein. Die Länder haben mit der Reform teilweise eigene Modelle eingeführt, die von der bundesgesetzlichen Regelung abweichen. Die Grundstruktur aus § 13 GrStG, also Steuermessbetrag aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl, und der kommunale Hebesatz nach § 25 GrStG bleiben der Rahmen; Bewertungsansatz und Messzahlen können sich unterscheiden. Bei Objekten in mehreren Ländern ist jedes einzeln zu prüfen.
Fällt für ein unbebautes Grundstück der Stiftung Grundsteuer an?
Ja, und unter Umständen sogar erhöht. § 25 Abs. 5 GrStG erlaubt der Gemeinde, aus städtebaulichen Gründen baureife Grundstücke als besondere Gruppe zu bestimmen und dafür einen gesonderten, höheren Hebesatz festzusetzen. Wer ein Grundstück in der Stiftung strategisch hält, sollte diese Regelung bei der jeweiligen Gemeinde abfragen.
Ab wann greift die reformierte Grundsteuer?
Die reformierte Fassung des Grundsteuergesetzes gilt erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2025 (§ 37 Abs. 1 GrStG). Für die Jahre bis einschließlich 2024 blieb die vorherige Fassung anwendbar. Grundlage der Berechnung ist seither der nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Grundsteuerwert (§ 13 GrStG).
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Steuerbefreiung für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger, insbesondere Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b (gemeinnützige oder mildtätige Zwecke) und die Zurechnungsregel in Abs. 1 S. 2: § 3 GrStG
- Sonstige Steuerbefreiungen (Gottesdienst, Bestattungsplätze, Verkehrsanlagen und Gewässer, Wasser- und Bodenverbände, Wissenschaft, Unterricht und Erziehung, Krankenhäuser): § 4 GrStG
- Zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz, insbesondere Abs. 2: "Wohnungen sind stets steuerpflichtig, auch wenn die Voraussetzungen des Absatzes 1 vorliegen": § 5 GrStG
- Unmittelbare Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck als Voraussetzung jeder Befreiung nach §§ 3 und 4: § 7 GrStG
- Steuerschuldner (Zurechnung bei Feststellung des Grundsteuerwerts, Gesamtschuld bei mehreren Zurechnungsempfängern): § 10 GrStG
- Steuermesszahl und Steuermessbetrag (Promillesatz auf den Grundsteuerwert oder seinen steuerpflichtigen Teil nach dem Bewertungsgesetz): § 13 GrStG
- Festsetzung des Hebesatzes durch die Gemeinde, Geltungsdauer, Beschlussfrist zum 30. Juni, Einheitlichkeit und gesonderter Hebesatz für baureife Grundstücke: § 25 GrStG
- Erstmalige Anwendung der reformierten Fassung für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2025: § 37 GrStG
- Grundsteuer als umlagefähige Betriebskosten ("die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer"): § 2 Nr. 1 BetrKV
- Erhaltung des Grundstockvermögens der Stiftung: § 83c Abs. 1 BGB
- Praxishinweise zur Kalkulation, Dokumentation von Teilnutzungen und zum Übertragungsvorgang aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Gesetzestexte abgerufen am 3. September 2026. Stand: September 2026.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Steuerliche und rechtliche Aussagen beziehen sich auf typische Konstellationen; im Einzelfall sollten Steuerberater bzw. Rechtsanwalt einbezogen werden.
