Wer eine Immobilie mit hohen stillen Reserven hält, kennt das Dilemma: Ein Verkauf vor Ablauf der 10-Jahres-Frist des § 23 EStG kostet bis zu 42–45 % Einkommensteuer auf den Gewinn, das Warten kostet Zeit und Gestaltungsspielraum. Die Schenkung der Immobilie an eine Stiftung gilt nicht als Veräußerung im Sinne des § 23 EStG und löst deshalb auch vor Ablauf der Spekulationsfrist keine Einkommensteuer auf die stillen Reserven aus; verkauft die Stiftung später, fallen innerhalb der Frist nur 15 % Körperschaftsteuer an statt bis zu 45 % Einkommensteuer beim Stifter. In diesem Beitrag geht es darum, wann die Schenkung und wann der Verkauf an die Stiftung die richtige Variante ist und welche Nebenkosten (Schenkungssteuer, Grunderwerbsteuer) in die Rechnung gehören.
Das Wichtigste in Kürze
- Grundregel § 23 EStG: Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie innerhalb von 10 Jahren ist voll einkommensteuerpflichtig (bis 42–45 % plus Soli), nach 10 Jahren steuerfrei.
- Schenkung an die Stiftung ist keine Veräußerung: keine Einkommensteuer auf stille Reserven, auch bei laufender Frist; dafür Schenkungssteuer auf den Verkehrswert.
- Haltezeit wandert mit: Bei der Schenkung übernimmt die Stiftung die Haltezeit des Stifters (§ 11d EStDV); beim Verkauf an die Stiftung beginnt die Frist neu.
- Steuervorteil beim späteren Verkauf: Die vermögensverwaltende Stiftung verkauft innerhalb der Frist mit 15 % Körperschaftsteuer statt 42–45 % Einkommensteuer, nach Fristablauf steuerfrei.
- Verkauf an die Stiftung vor Fristablauf ist meist die schlechteste Variante: volle Einkommensteuer beim Stifter.
- Faustregel: Bei laufender Frist Schenkung; nach Fristablauf kann der Verkauf gegen Verkäuferdarlehen die Schenkungssteuer vermeiden.
1. Was regelt die Spekulationsfrist nach § 23 EStG?
§ 23 EStG stellt den Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mindestens 10 Jahre liegen. Diese Grundregel muss präzise sitzen, bevor über das Timing der Übertragung entschieden wird.
Die 10-Jahres-Frist und ihre Folgen
Hält eine Privatperson eine Immobilie weniger als 10 Jahre und verkauft sie mit Gewinn, ist dieser Gewinn voll einkommensteuerpflichtig, bis zum persönlichen Spitzensteuersatz von 42–45 % zuzüglich Soli. Nach Ablauf der 10 Jahre ist der Verkauf steuerfrei, unabhängig von der Höhe: Auch große Veräußerungsgewinne fallen dann unter den Schutz des § 23 EStG.
Ausnahme Eigennutzung
Wer die Immobilie in den zwei Jahren vor dem Verkauf und im Jahr des Verkaufs selbst genutzt hat, kann auch ohne abgelaufene 10-Jahres-Frist steuerfrei verkaufen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Für vermietete Objekte, um die es bei der Stiftungsübertragung typischerweise geht, hilft diese Ausnahme nicht.
Auf welchen Stichtag kommt es an?
Maßgeblich ist das Datum des Notarvertrags, jeweils bei Anschaffung und bei Verkauf; zwischen beiden Terminen müssen exakt 10 Jahre liegen. Wer nahe an der Grenze plant, prüft die Frist deshalb taggenau anhand der Notarverträge.
2. Warum löst die Schenkung an die Stiftung keine Einkommensteuer aus?
Eine Schenkung ist keine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG. Wer eine Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist an eine Stiftung verschenkt, realisiert deshalb keine steuerpflichtigen stillen Reserven; es fällt keine Einkommensteuer beim Stifter an. Das macht die Schenkung zum Standardweg, wenn die Frist noch läuft. Was Immobilien im Stiftungsvermögen grundsätzlich leisten, zeigt der Überblicksbeitrag Immobilien im Stiftungsvermögen.
Der Preis: Schenkungssteuer auf den Verkehrswert
Steuerfrei ist die Schenkung deshalb nicht. Auf den Verkehrswert der Immobilie fällt Schenkungssteuer an, abhängig von Freibetrag und Steuerklasse. Der Einkommensteuer-Vorteil der Schenkung wird also mit einer Schenkungssteuer-Belastung erkauft, und erst der Saldo zeigt, ob sich die Übertragung rechnet. Wie eine Familienstiftung grundsätzlich aufgebaut ist, ist dort im Detail beschrieben.
Die Haltezeit wandert mit (§ 11d EStDV)
Ein oft übersehener Punkt: Bei unentgeltlichem Erwerb, also der Schenkung, tritt die Stiftung in die Fußstapfen des Stifters und übernimmt dessen Haltezeit (§ 11d EStDV). Die bereits abgelaufenen Jahre der Spekulationsfrist laufen in der Stiftung weiter. Verkauft der Stifter die Immobilie dagegen an die Stiftung, beginnt die 10-Jahres-Frist dort komplett neu. Merksatz: Die Schenkung konserviert die Haltezeit, der Verkauf setzt sie auf null.
3. Gilt die Spekulationsfrist auch für die Stiftung selbst?
Ja. Die rechtsfähige Familienstiftung ist, anders als eine vermögensverwaltende GmbH, nicht von § 8 Abs. 2 KStG erfasst (diese Vorschrift betrifft nur Kapitalgesellschaften, § 1 Abs. 1 Nr. 1–3 KStG) und erzielt Überschusseinkünfte. § 23 EStG greift deshalb auch auf Stiftungsebene.
Innerhalb der Frist: 15 % Körperschaftsteuer statt bis 45 % Einkommensteuer
Verkauft die Stiftung die Immobilie innerhalb der (übernommenen oder neu laufenden) 10-Jahres-Frist, fallen 15 % Körperschaftsteuer auf den Veräußerungsgewinn an, statt der 42–45 % Einkommensteuer, die der Stifter bei einem Privatverkauf innerhalb der Frist zahlen würde. Genau hier liegt der Timing-Vorteil der vorzeitigen Übertragung: Wer einen Verkauf nicht ausschließen kann, tauscht den Spitzensteuersatz gegen den Körperschaftsteuersatz. Wie die laufende Besteuerung der Stiftung insgesamt aussieht, erklärt der Beitrag Stiftung und Steuern.
Nach Ablauf der Frist: steuerfrei auch für die Stiftung
Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft auch die vermögensverwaltende Stiftung steuerfrei. Dank § 11d EStDV zählt bei geschenkten Immobilien die Haltezeit des Stifters mit: Wurde etwa nach 8 Jahren verschenkt, muss die Stiftung nur noch 2 Jahre warten.
Voraussetzung: Vermögensverwaltung, keine gewerbliche Tätigkeit
Der Zugang zu § 23 EStG setzt voraus, dass die Stiftung vermögensverwaltend bleibt und nicht gewerblich tätig wird; Stichwort Drei-Objekt-Grenze. Worin sich Stiftung und vermögensverwaltende GmbH bei Immobilien sonst unterscheiden, zeigt der Vergleich Immobilien-GmbH oder Stiftung.
4. Verkauf an die Stiftung: Wann ist das die bessere Variante?
Statt zu schenken, kann der Stifter die Immobilie auch an die eigene Stiftung verkaufen. Vor Ablauf der Spekulationsfrist ist der Verkauf an die Stiftung meist die schlechteste Variante, nach Ablauf kann er die beste sein.
Die Mechanik: Verkauf gegen Verkäuferdarlehen
Der Stifter verkauft die Immobilie zum Verkehrswert an die Stiftung und gewährt ihr über den Kaufpreis ein Verkäuferdarlehen. Die Stiftung wird Eigentümerin, erzielt die Mieten und tilgt das Darlehen über Jahre an den Stifter. Wie Stiftungen Immobilienkäufe strukturieren und finanzieren, vertieft der Beitrag Stiftung und Immobilienfinanzierung.
Vor Fristablauf: volle Einkommensteuer beim Stifter
Der Haken: Der Verkauf an die Stiftung ist, anders als die Schenkung, eine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG. Vor Ablauf der 10-Jahres-Frist löst er beim Stifter volle Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn aus, bis 45 %. Bei einer Immobilie mit 500.000 € Buchgewinn entstehen so 225.000 € Steuer. In dieser Konstellation ist die Schenkung fast immer die bessere Wahl.
Nach Fristablauf: steuerfrei einbringen ohne Schenkungssteuer
Ist die Spekulationsfrist dagegen abgelaufen, ist der Verkauf an die Stiftung beim Stifter steuerfrei. Dann dreht sich das Bild: Der Verkauf gegen Verkäuferdarlehen vermeidet die Schenkungssteuer und ist ein idealer Weg der Stiftungs-Einbringung. Zu beachten bleibt die Grunderwerbsteuer (Abschnitt 7).
5. Welche Strategie passt zu welcher Situation?
Die Entscheidung hängt an zwei Fragen: Ist die Spekulationsfrist erfüllt, und soll die Stiftung die Immobilie behalten oder später verkaufen?
| Spekulationsfrist | Plan für die Immobilie | Empfohlene Strategie |
|---|---|---|
| Noch nicht erfüllt (unter 10 Jahre) | Stiftung soll behalten | Schenkung an die Stiftung: keine Einkommensteuer, Schenkungssteuer im Rahmen des Freibetrags |
| Noch nicht erfüllt | Stiftung soll später verkaufen | Schenkung an die Stiftung; die Stiftung verkauft mit 15 % Körperschaftsteuer statt 42–45 % Einkommensteuer beim Stifter |
| Erfüllt (10 Jahre oder mehr) | Stiftung soll behalten | Schenkung an die Stiftung (ohnehin keine Einkommensteuer) |
| Erfüllt | Stiftung soll später verkaufen | Schenkung oder Verkauf gegen Verkäuferdarlehen: beides beim Stifter steuerfrei, der Verkauf vermeidet zusätzlich die Schenkungssteuer |
Merksatz: Bei laufender Frist entscheidet die Einkommensteuer (Schenkung gewinnt), bei abgelaufener Frist entscheidet die Schenkungssteuer (Verkauf wird attraktiv).
6. Rechenbeispiel: Übertragung zwei Jahre vor Fristablauf
Ausgangslage: Eine Privatperson hat 2018 ein Mehrfamilienhaus für 600.000 € gekauft. 2026 liegt der Verkehrswert bei 1 Mio. € (400.000 € stille Reserven); die Spekulationsfrist endet 2028.
- Variante A, Verkauf an Dritte 2026: volle Einkommensteuer auf 400.000 €. Bei 42 % sind das 168.000 € Steuer.
- Variante B, warten bis 2028 und dann verkaufen: steuerfrei, weil die 10-Jahres-Frist des § 23 EStG erfüllt ist.
- Variante C, Schenkung an die Familienstiftung 2026: keine Einkommensteuer beim Stifter. Schenkungssteuer auf 1 Mio. €: Bei einem Freibetrag von 100.000 € (Ewigkeits-Satzung) werden 900.000 € mit dem Stufentarif von 19 % besteuert, rund 171.000 €. Die Stiftung kann anschließend, auch sofort, mit 15 % Körperschaftsteuer auf den Gewinn verkaufen; bei dauerhafter Vermögensbindung und weiterer Wertsteigerung ist das langfristig vorteilhaft.
Die Einordnung: Steht der Verkauf ohnehin in den nächsten zwei Jahren an, ist Warten (Variante B) die einfachste Lösung. Geht es um dauerhafte Vermögensbindung, ist die Schenkung (Variante C) der richtige Weg. Die Größenordnung des Hebels: Bei 1 Mio. € Wertsteigerung macht der Unterschied zwischen 15 % Körperschaftsteuer und 42–45 % Einkommensteuer 270.000–300.000 € Steuerersparnis aus. Der Vorteil greift vor allem bei großen stillen Reserven und vorhandenem Freibetrag, denn die Schenkungssteuer muss immer in die Rechnung.
7. Welche Rolle spielt die Grunderwerbsteuer?
Neben Einkommen- und Schenkungssteuer entscheidet eine dritte Steuerart mit: die Grunderwerbsteuer.
Schenkung an die Familienstiftung
Bei der Schenkung an eine Familienstiftung ist im Einzelfall eine Befreiung möglich, abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Stifter (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Ob die Befreiung greift, gehört vor der Übertragung geprüft.
Verkauf an die Familienstiftung
Beim Verkauf an die Familienstiftung fällt Grunderwerbsteuer an: je nach Bundesland 3,5–6,5 % auf den Kaufpreis. Bei einer Immobilie mit 1 Mio. € Kaufpreis sind das 35.000–65.000 €. Bei einer großen Immobilie und einer Familienstiftung ist die Schenkung mit potenzieller Befreiung deshalb steuerlich attraktiver als der Verkauf mit garantierter Grunderwerbsteuer.
Schenkung an die gemeinnützige Stiftung
Die Schenkung an eine gemeinnützige Stiftung ist grunderwerbsteuerfrei (§ 4 Nr. 9a GrEStG).
8. Wie läuft die Übertragung praktisch ab?
Der Ablauf folgt einem klaren Fahrplan, unabhängig davon, ob geschenkt oder verkauft wird:
- Spekulationsfrist prüfen: Datum des Notarvertrags bei Anschaffung ermitteln. Sind die 10 Jahre erfüllt?
- Verkehrswert ermitteln: ein unabhängiges Gutachten vermeidet Streit mit dem Finanzamt.
- Stiftung errichten (falls noch nicht vorhanden), inklusive Genehmigung der Stiftungsaufsicht und Eintragung im Transparenzregister.
- Notarielle Übertragung: Schenkung wie Verkauf erfordern die notarielle Beurkundung.
- Grunderwerbsteuer prüfen: Befreiung bei gemeinnütziger Stiftung; bei der Familienstiftung Befreiung im Einzelfall (§ 3 Nr. 6 GrEStG bei Verwandtschaft).
- Grundbuch-Umschreibung: die Stiftung wird neue Eigentümerin im Grundbuch.
- Transparenzregister aktualisieren, falls relevant.
9. Was passiert, wenn die Spekulationsfrist abgeschafft wird?
Eine Abschaffung der 10-Jahres-Frist wird politisch regelmäßig diskutiert. Käme sie, wäre jeder Immobilienverkauf unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Für die Stiftungs-Einbringung wichtig: Auch die vermögensverwaltende Stiftung nutzt § 23 EStG, eine generelle Abschaffung träfe sie also ebenso. Der Vorteil der Einbringung liegt nicht in einer Immunität gegen Änderungen des § 23 EStG, sondern in der dauerhaften Vermögensbindung und der laufenden Besteuerung der Mieten mit nur 15 % Körperschaftsteuer. Bei Unsicherheit über die Zukunft der Spekulationsfrist kann die Einbringung deshalb defensiv sinnvoll sein.
10. Welche Fehler kosten am meisten?
- Verkauf statt Schenkung bei laufender Frist: löst volle Einkommensteuer aus (bei 500.000 € Buchgewinn bis zu 225.000 €); die Schenkung hätte null Einkommensteuer gekostet.
- Schenkungssteuer nicht mitrechnen: Die Schenkung ist einkommensteuerfrei, aber nicht steuerfrei; ohne Blick auf Verkehrswert, Freibetrag und Steuerklasse stimmt die Vergleichsrechnung nicht.
- Fristen falsch berechnen: Maßgeblich sind die Notarvertragsdaten von Anschaffung und Verkauf, exakt 10 Jahre.
- Grunderwerbsteuer übersehen: Beim Verkauf an die Familienstiftung fallen je nach Bundesland 3,5–6,5 % an; bei der Schenkung ist eine Befreiung im Einzelfall möglich.
- Gewerblichkeit riskieren: Wer mit der Stiftung die Drei-Objekt-Grenze reißt, verliert den Zugang zur Steuerfreiheit des § 23 EStG.
Unser Fazit
Die Spekulationsfrist ist kein Hindernis für die Stiftungsübertragung, sondern eine Weiche: Läuft die Frist noch, ist die Schenkung der richtige Weg, weil sie keine Einkommensteuer auf die stillen Reserven auslöst und die Haltezeit des Stifters in der Stiftung weiterläuft. Ist die Frist abgelaufen, wird der Verkauf gegen Verkäuferdarlehen interessant, weil er die Schenkungssteuer vermeidet. Der eigentliche Timing-Vorteil zeigt sich, wenn ein späterer Verkauf im Raum steht: 15 % Körperschaftsteuer in der Stiftung statt bis zu 45 % Einkommensteuer beim Stifter, bei 1 Mio. € Wertsteigerung ein Unterschied von 270.000–300.000 €. Ob sich das im Einzelfall rechnet, hängt von stillen Reserven, Freibetrag, Schenkungssteuer und Grunderwerbsteuer ab und gehört durchgerechnet, bevor der Notartermin steht.
FAQ: Spekulationsfrist und Stiftung
Löst die Schenkung einer Immobilie an die Stiftung Einkommensteuer nach § 23 EStG aus?
Nein. Die Schenkung gilt nicht als Veräußerung im Sinne des § 23 EStG. Auch vor Ablauf der 10-Jahres-Frist fällt beim Stifter keine Einkommensteuer auf die stillen Reserven an; es entsteht aber Schenkungssteuer auf den Verkehrswert, abhängig von Freibetrag und Steuerklasse.
Übernimmt die Stiftung die bisherige Haltezeit des Stifters?
Bei der Schenkung ja: Die Stiftung tritt in die Fußstapfen des Stifters und übernimmt dessen Haltezeit (§ 11d EStDV). Beim Verkauf an die Stiftung beginnt die 10-Jahres-Frist dagegen komplett neu.
Kann die Stiftung eine Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen?
Ja. Die rechtsfähige Familienstiftung fällt nicht unter § 8 Abs. 2 KStG und erzielt Überschusseinkünfte, § 23 EStG gilt daher auch für sie: Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft die vermögensverwaltende Stiftung steuerfrei, innerhalb der Frist mit 15 % Körperschaftsteuer. Voraussetzung: keine gewerbliche Tätigkeit (Drei-Objekt-Grenze).
Wann ist der Verkauf an die Stiftung besser als die Schenkung?
Erst nach Ablauf der Spekulationsfrist: Dann ist der Verkauf beim Stifter steuerfrei und vermeidet die Schenkungssteuer. Vor Fristablauf löst er volle Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn aus (bis 45 %) und ist meist die schlechteste Variante.
Fällt bei der Übertragung Grunderwerbsteuer an?
Beim Verkauf an die Familienstiftung ja: 3,5–6,5 % je Bundesland, bei 1 Mio. € Kaufpreis also 35.000–65.000 €. Bei der Schenkung an die Familienstiftung ist im Einzelfall eine Befreiung möglich (§ 3 Nr. 6 GrEStG); die Schenkung an eine gemeinnützige Stiftung ist grunderwerbsteuerfrei (§ 4 Nr. 9a GrEStG).
Was passiert, wenn die Spekulationsfrist abgeschafft wird?
Dann wäre jeder Immobilienverkauf unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig, auch für die vermögensverwaltende Stiftung. Der Vorteil der Einbringung liegt deshalb nicht in einer Immunität gegen Gesetzesänderungen, sondern in der dauerhaften Vermögensbindung und der Besteuerung der Mieten mit nur 15 % Körperschaftsteuer.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Private Veräußerungsgeschäfte, 10-Jahres-Frist und Eigennutzungs-Ausnahme: § 23 EStG, insbesondere § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG
- Übernahme der Haltezeit bei unentgeltlichem Erwerb: § 11d EStDV
- Abgrenzung Kapitalgesellschaften / Stiftung: § 8 Abs. 2 KStG, § 1 Abs. 1 Nr. 1–3 KStG
- Grunderwerbsteuer-Befreiungen: § 3 Nr. 6 GrEStG (Verwandtschaft), § 4 Nr. 9a GrEStG (gemeinnützige Stiftung)
- Praxis-Einordnungen aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Stand: Juli 2026.
