Ja. Eine rechtsfähige Stiftung darf ihre Immobilien verkaufen, wenn Satzung und Stiftungszweck das decken. Der Erlös bleibt aber gebunden: Er tritt nach dem Kapitalerhaltungsgebot des § 83c BGB an die Stelle der Immobilie im Grundstockvermögen. Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn zudem körperschaftsteuerfrei (§ 23 EStG).
Die Frage taucht meist dann auf, wenn eine Stiftung schon steht und sich die Lage ändert: Ein Objekt passt nicht mehr ins Portfolio, eine Sanierung wäre fällig, oder ein Käufer bietet einen Preis, den man privat sofort annehmen würde. In der Stiftung ist die Antwort zweistufig. Zivilrechtlich ist die Stiftung Eigentümerin und kann verkaufen wie jeder andere Eigentümer auch.
Stiftungsrechtlich ist der Verkauf jedoch kein Griff in die Kasse, sondern eine Umschichtung, die dokumentiert und satzungskonform ablaufen muss. In diesem Beitrag geht es um genau diese zweite Stufe: was mit dem Erlös passiert, wann die Aufsicht mitredet und welche steuerlichen Grenzen zu beachten sind. Wie der umgekehrte Weg funktioniert, also der Immobilienkauf durch die Stiftung, ist getrennt beschrieben.
Das Wichtigste in Kürze
- Verkaufen ist erlaubt: Die Stiftung ist Eigentümerin und voll geschäftsfähig. Ein gesetzliches Veräußerungsverbot für Stiftungsimmobilien gibt es nicht.
- Der Erlös bleibt im Grundstock: Nach § 83c BGB ist das Grundstockvermögen zu erhalten. Der Kaufpreis ersetzt die Immobilie, er ist kein frei verwendbarer Ertrag.
- Umschichtung ja, Verbrauch nein: Verkaufen und neu anlegen ist zulässig, Verkaufen und an Destinatäre ausschütten in der Regel nicht.
- Aufsicht und Dokumentation: Größere Vermögenstransaktionen sind je nach Bundesland anzeigepflichtig; jeder Verkauf gehört als Vorstandsbeschluss in die Akte.
- Steuerlich: nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei, innerhalb der Frist ca. 15 % Körperschaftsteuer. Mehr als drei Objekte in fünf Jahren führen in den gewerblichen Grundstückshandel.
- Verkauf an Nahestehende: nur zum Verkehrswert und dokumentiert, sonst droht der Vorwurf der verdeckten Vermögenszuwendung.
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1. Darf eine Stiftung ihre Immobilien überhaupt verkaufen?
Ja. Mit der Anerkennung ist die rechtsfähige Stiftung eine eigenständige juristische Person und damit voll geschäftsfähig: Sie kann Immobilien erwerben, halten, vermieten und eben auch veräußern. Ein gesetzliches Verbot, Stiftungsimmobilien zu verkaufen, existiert nicht. Die verbreitete Vorstellung, in der Stiftung sei alles „für immer eingefroren“, verwechselt zwei Dinge: Gebunden ist der Wert des Grundstockvermögens, nicht der einzelne Vermögensgegenstand.
Was die Satzung erlauben muss
Der Rahmen kommt aus der Satzung. Sie legt den Stiftungszweck fest und bestimmt, wie das Vermögen anzulegen ist. Drei Konstellationen sind zu unterscheiden:
- Standardfall: Die Satzung enthält keine besondere Bindung an ein Objekt. Dann entscheidet der Vorstand über den Verkauf nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten, innerhalb der Anlagegrundsätze der Satzung.
- Gewidmetes Einzelobjekt: Ist eine bestimmte Immobilie im Stiftungsgeschäft ausdrücklich als zu erhaltender Vermögensgegenstand gewidmet, ist der Verkauf deutlich schwieriger und in der Regel nur im Zusammenspiel mit der Aufsicht darstellbar.
- Zweckgebundene Nutzung: Dient die Immobilie unmittelbar dem Stiftungszweck, etwa als Wohnraum für Destinatäre, fällt mit dem Verkauf auch ein Stück Zweckerfüllung weg. Der Vorstand muss darlegen, wie der Zweck künftig erfüllt wird.
Der Maßstab für den Vorstand
Der Vorstand handelt nach § 84a Abs. 2 S. 1 BGB mit der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsführers. Übersetzt auf den Verkauf heißt das: Die Entscheidung muss auf einer angemessenen Informationsgrundlage stehen, sie muss dem Stiftungsinteresse dienen und sie muss nachvollziehbar sein. Wer ein Objekt ohne Wertermittlung, ohne Marktvergleich und ohne Beschluss verkauft, riskiert die persönliche Haftung nach § 84a BGB, unabhängig davon, ob der Preis am Ende gut war. Der Merksatz für die Praxis: Nicht der Verkauf ist begründungsbedürftig, sondern der Weg zum Preis.
2. Was passiert mit dem Verkaufserlös?
Der Verkaufserlös tritt an die Stelle der Immobilie und bleibt damit im Grundstockvermögen gebunden. Genau das ist der Kern des Kapitalerhaltungsgrundsatzes aus § 83c BGB: Die Stiftung hat ihr Grundstockvermögen zu erhalten, weil nur so die dauernde und nachhaltige Erfüllung des Stiftungszwecks gesichert bleibt, die § 80 BGB verlangt. Der Verkauf ist deshalb ein Aktivtausch, kein Mittelzufluss.
Umschichtung statt Verbrauch
Die entscheidende Unterscheidung lautet Umschichtung gegen Verbrauch. Umschichtung bedeutet: Die Stiftung verkauft ein Objekt und legt den Erlös neu an, etwa in einer anderen Immobilie, in einem Wertpapierdepot oder in einer Beteiligung. Der Vermögensbestand bleibt dabei wertmäßig erhalten, nur seine Zusammensetzung ändert sich. Verbrauch bedeutet: Der Erlös fließt in Ausschüttungen, in laufende Verwaltungskosten oder in Projekte. Das ist beim Grundstockvermögen der rechtsfähigen Stiftung grundsätzlich nicht zulässig, weil es die Substanz mindert. Ausgeschüttet wird aus den Erträgen, nicht aus dem Stock.
Der Umschichtungsgewinn: der Streitpunkt in der Praxis
Liegt der Verkaufspreis über dem Wert, mit dem die Immobilie in den Büchern steht, entsteht ein Umschichtungsgewinn. Ein Beispiel: Eine Immobilie steht mit 800.000 € im Grundstock und wird für 1,2 Mio. € verkauft. Die 800.000 € müssen zweifelsfrei im Grundstock bleiben. Über die verbleibenden 400.000 € wird in der Praxis am häufigsten falsch entschieden. Wirtschaftlich sind sie ein Zuwachs über die gewidmete Substanz hinaus und damit ein Kandidat für das freie Vermögen. Rechtlich ist die Zuordnung aber nicht automatisch: Sie hängt an der Satzung, am jeweiligen Landesstiftungsgesetz und an der Haltung der zuständigen Aufsicht. Deshalb gilt die Reihenfolge: erst klären, dann verwenden. Wer Umschichtungsgewinne ohne satzungsmäßige Grundlage ausschüttet, produziert genau den Substanzverzehr auf Raten, den die Erhaltungspflicht verhindern soll. Wie die beiden Vermögensmassen zusammenspielen, ordnet der Beitrag Grundstockvermögen und freies Vermögen im Detail ein.
| Vorgang | Zuordnung | Verwendbar für Ausschüttungen? |
|---|---|---|
| Verkaufserlös in Höhe des bisherigen Grundstockansatzes | Grundstockvermögen | Nein, muss wieder angelegt werden |
| Umschichtungsgewinn über den Ansatz hinaus | je nach Satzung, Landesrecht und Aufsicht | Nur bei satzungsmäßiger Grundlage |
| Mieten bis zum Verkaufsstichtag | freies Vermögen | Ja |
| Zinsen aus der Zwischenanlage des Erlöses | freies Vermögen | Ja |
3. Muss die Stiftungsaufsicht dem Verkauf zustimmen?
Eine bundeseinheitliche Genehmigungspflicht für den Verkauf einer Stiftungsimmobilie gibt es nicht. Größere Vermögenstransaktionen sind je nach Bundesland aber anzeigepflichtig, und weil sich die 16 Landesstiftungsgesetze deutlich unterscheiden, ist der Blick ins jeweilige Landesrecht vor dem Notartermin Pflicht. Die Bandbreite reicht von faktischer Zurückhaltung bis zu ausdrücklichen Vorlagepflichten.
Wonach die Aufsicht schaut
Die Stiftungsaufsicht führt eine Rechtsaufsicht, keine Fachaufsicht. Sie ersetzt also nicht die unternehmerische Entscheidung des Vorstands, sondern prüft, ob die Regeln eingehalten wurden. Beim Immobilienverkauf sind das im Kern drei Punkte: Ist der Verkauf von der Satzung gedeckt, bleibt das Grundstockvermögen erhalten, und wurde ein angemessener Preis erzielt. Bei Familienstiftungen liegt der Schwerpunkt ohnehin auf Satzungstreue und Vermögenserhalt, nicht auf der Detailkontrolle einzelner Geschäfte. Aufgaben, Prüftiefe und Eskalationsstufen der Behörde beschreibt der Beitrag zur Stiftungsaufsicht.
Der praktische Weg
Bewährt hat sich ein einfaches Vorgehen: bei einem substanziellen Objekt vorab formlos bei der zuständigen Aufsicht anfragen, ob eine Anzeige erwartet wird, und die Antwort zur Akte nehmen. Das kostet wenig Zeit und nimmt dem Vorgang die Angreifbarkeit. Wird die Reinvestition des Erlöses gleich mitgeteilt, ist der Substanzerhalt für die Behörde ohne Rückfragen erkennbar. Eine unterbliebene Anzeige macht den notariellen Kaufvertrag im Außenverhältnis im Regelfall nicht unwirksam, sie bleibt aber ein Pflichtverstoß im Innenverhältnis mit Haftungsrisiko für den Vorstand.
4. Wie dokumentiert der Vorstand die Verkaufsentscheidung?
Jeder Verkauf gehört als schriftlicher Vorstandsbeschluss in die Akte, unabhängig von der Objektgröße. Die Dokumentation ist kein Formalismus, sondern der Nachweis, dass die Sorgfaltspflicht aus § 84a Abs. 2 S. 1 BGB eingehalten wurde. Sie entscheidet im Zweifel darüber, ob eine wirtschaftlich unglückliche Entscheidung als vertretbare unternehmerische Einschätzung oder als Pflichtverletzung bewertet wird.
Was in die Verkaufsakte gehört
- Anlass und Begründung: Warum wird verkauft? Sanierungsstau, Klumpenrisiko, schwache Rendite, Portfoliostrategie.
- Wertermittlung: Verkehrswertgutachten oder mindestens eine belastbare Marktwertermittlung mit Vergleichsobjekten.
- Preisfindung: Angebote, Verhandlungsverlauf, gegebenenfalls Maklerexposé und Interessentenliste.
- Beschluss: Datum, anwesende Organmitglieder, Abstimmungsergebnis, klarer Beschlusstext samt Preisuntergrenze.
- Mittelverwendung: Wohin fließt der Erlös? Zwischenanlage und geplante Reinvestition benennen.
- Aufsicht: Anzeige oder Vorab-Klärung mit der Behörde, samt Antwort.
Sinnvoll ist, die Schwellenwerte für beschlusspflichtige Vorgänge einmal in der Geschäftsordnung festzulegen, statt sie im Einzelfall zu diskutieren. Wie Zuständigkeiten, Beschlüsse und Berichte im laufenden Betrieb ineinandergreifen, zeigt der Beitrag zur Immobilienverwaltung in der Stiftung.
5. Welche Steuern fallen beim Verkauf durch die Stiftung an?
Entscheidend ist die Haltedauer: Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG ist der Veräußerungsgewinn bei der vermögensverwaltenden Stiftung steuerfrei, innerhalb der Frist unterliegt er der Körperschaftsteuer von 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag. Die Stiftung wird insoweit wie eine Privatperson behandelt, und darin liegt ihr struktureller Vorteil gegenüber der Kapitalgesellschaft: Die vermögensverwaltende GmbH kennt keine Zehn-Jahres-Frist, dort bleibt der Veräußerungsgewinn dauerhaft steuerpflichtig.
Wann die Frist zu laufen beginnt
Der Fristbeginn hängt am Erwerbsweg. Hat die Stiftung die Immobilie entgeltlich erworben, also gekauft, beginnt die Zehn-Jahres-Frist mit ihrem Erwerb neu. Bei unentgeltlichem Erwerb, also bei Schenkung oder Zustiftung, tritt die Stiftung nach dem Fußstapfenprinzip (§ 11d EStDV) in die Haltezeit des Stifters ein und übernimmt dessen bereits gelaufene Frist. Für die Verkaufsplanung ist das die erste Frage überhaupt, denn sie entscheidet oft über einen sechsstelligen Betrag. Die vollständige Systematik samt Rechenbeispielen steht im Beitrag Immobilie steuerfrei über die Stiftung verkaufen; das Timing der Übertragung rund um die Frist behandelt der Beitrag zur Spekulationsfrist bei Stiftungsimmobilien.
Was „steuerfrei" nicht heißt
Die Steuerfreiheit betrifft ausschließlich den Veräußerungsgewinn der Stiftung. Sie sagt nichts darüber aus, ob der Erlös frei verwendbar ist: Stiftungsrechtlich bleibt er nach § 83c BGB gebunden, auch wenn steuerlich kein Cent anfällt. Und sie setzt voraus, dass die Stiftung vermögensverwaltend bleibt. Wird sie durch die Art der Bewirtschaftung gewerblich, entfällt das Privileg.
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Stiftungs-Check starten6. Wann wird aus dem Verkauf gewerblicher Grundstückshandel?
Der kritische Punkt liegt bei mehr als drei verkauften Objekten innerhalb von fünf Jahren: Dann greift die von der Rechtsprechung entwickelte Drei-Objekt-Grenze, und aus privater Vermögensverwaltung (§ 21 EStG) werden gewerbliche Einkünfte (§ 15 EStG). Die Grenze gilt für Privatpersonen und juristische Personen gleichermaßen, also auch für Stiftungen.
Die Folgen für die Stiftung
Die Umqualifizierung wirkt nicht nur auf den letzten Verkauf. Sie kann die steuerliche Vergangenheit der Immobilien neu aufrollen: Vermietungseinkünfte werden rückwirkend gewerblich, die Zehn-Jahres-Befreiung für ältere Objekte entfällt, stille Reserven noch nicht verkaufter Immobilien können aufzudecken sein, und Gewerbesteuer kommt hinzu. Für eine Stiftung heißt das im Ergebnis: Sie verliert genau die Privilegien, wegen derer die Immobilien in die Struktur gebracht wurden. Welche Objekte als Zählobjekte gelten und welche nicht, etwa mindestens zehn Jahre vermietete Objekte, ist im Beitrag zur Drei-Objekt-Grenze bei Stiftungsimmobilien aufgeschlüsselt.
Der Praxisschluss für Portfolio-Verkäufe
Wer mehrere Objekte veräußern will, plant die Reihenfolge über die Zeitachse statt in einem Zug. Eine Streckung über mehr als fünf Jahre, der Vorrang von Objekten mit langer Vermietungshistorie und ein vorheriger Abgleich mit dem Prüfschema der Finanzverwaltung sind die drei Hebel. Vor jeder größeren Veräußerungs-Operation gehört dieser Punkt zum Steuerberater, und zwar bevor der erste Notartermin steht.
7. Darf die Stiftung an den Stifter oder an Angehörige verkaufen?
Ja, aber nur zum Verkehrswert und mit lückenloser Dokumentation. Verkäufe an den Stifter, an Destinatäre, an Familienangehörige oder an eine Gesellschaft des Stifters müssen dem Fremdvergleich standhalten, also so ausgestaltet sein, wie sie unter fremden Dritten zustande gekommen wären. Das betrifft nicht nur den Preis, sondern auch Zahlungsmodalitäten, Sicherheiten und die tatsächliche Durchführung.
Warum ein zu niedriger Preis doppelt teuer wird
Ein Verkauf unter Wert an eine nahestehende Person ist gleich zweifach angreifbar. Stiftungsrechtlich mindert er die Substanz und verstößt gegen die Vermögenserhaltungspflicht; die Aufsicht kann ihn als verdeckte Vermögenszuwendung werten, bis hin zu Beanstandung und Haftungsfolgen für den Vorstand. Steuerlich kommt der Vorwurf einer verdeckten Zuwendung an den Begünstigten hinzu, mit entsprechender Belastung. Der Preisnachlass „unter Familie“ ist damit die teuerste Variante des gut gemeinten Geschäfts.
Die Doppelrolle des Vorstands
Ist der Vorstand zugleich Käufer oder auf der Käuferseite beteiligt, kommt das Verbot des Insichgeschäfts nach § 181 BGB ins Spiel. Ohne satzungsmäßige Befreiung ist ein solches Geschäft schwebend unwirksam. Aber auch mit Befreiung ist die Sache nicht erledigt: Sie befreit von der Form, nicht von der Pflicht zum Stiftungsinteresse. Sauber ist der Weg über ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, die Zustimmung eines zweiten Organs, etwa des Beirats oder Kuratoriums, und die Anzeige an die Aufsicht, wo das Landesrecht sie vorsieht.
8. Welche Fehler kosten beim Immobilienverkauf durch die Stiftung am meisten?
- Den Erlös wie Ertrag behandeln: Der Kaufpreis ist kein Ausschüttungsbudget. Wer ihn an Destinatäre auskehrt, greift das Grundstockvermögen an.
- Ohne Beschluss verkaufen: Fehlt die dokumentierte Entscheidung, steht der Vorstand im Streitfall ohne Nachweis seiner Sorgfalt da.
- Die Haltedauer nicht prüfen: Ein Verkauf wenige Monate vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist kostet 15 % auf den gesamten Wertzuwachs, ohne jeden Gegenwert.
- Objekte bündeln: Vier Verkäufe in fünf Jahren führen geradewegs in den gewerblichen Grundstückshandel, samt rückwirkender Umqualifizierung.
- Familienpreise machen: Der Verkauf unter Verkehrswert an Nahestehende ist der Klassiker unter den Beanstandungen der Aufsicht.
- Die Reinvestition offenlassen: Ein über Jahre unverzinst geparkter Erlös ist für die Aufsicht ein Substanzproblem, nicht nur eine verpasste Rendite.
Unser Fazit
Eine Stiftung kann Immobilien verkaufen, und in vielen Fällen soll sie es sogar: Ein Portfolio, das nicht mehr zur Ertragslage passt, dient dem Stiftungszweck schlechter als ein sauber umgeschichtetes. Der Unterschied zum privaten Verkauf liegt nicht im Dürfen, sondern im Danach. Der Erlös ersetzt die Immobilie im Grundstockvermögen, der Umschichtungsgewinn braucht eine satzungsmäßige Grundlage, bevor er verwendet wird, und die Entscheidung selbst gehört dokumentiert in die Akte. Wer diese drei Punkte beachtet, die Zehn-Jahres-Frist im Blick behält und mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren vermeidet, hat den Vorgang im Griff. Der Merksatz dazu: In der Stiftung wird Vermögen umgeschichtet, nicht entnommen.
FAQ zum Immobilienverkauf durch die Stiftung
Braucht der Verkauf einer Stiftungsimmobilie einen Notar?
Ja. Für Grundstückskaufverträge gilt die notarielle Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 BGB unverändert, auch wenn Verkäuferin eine Stiftung ist. Daran hat die Stiftungsrechtsreform 2023 nichts geändert; Erleichterungen betreffen andere Bereiche des Stiftungsrechts, nicht den Immobilienverkehr.
Muss die Stiftung den Erlös wieder in eine Immobilie investieren?
Nein. Erhalten werden muss der Wert des Grundstockvermögens, nicht die Anlageform. Die Stiftung kann den Erlös auch in ein Wertpapierdepot, eine Beteiligung oder eine andere ertragbringende Anlage umschichten, solange die Anlagegrundsätze der Satzung das decken und die Ertragskraft für den Stiftungszweck erhalten bleibt.
Darf eine gemeinnützige Stiftung Immobilien verkaufen?
Ja, mit derselben Kapitalerhaltungslogik und einer zusätzlichen Ebene: Neben der Stiftungsaufsicht ist das Finanzamt zuständig, das die Mittelverwendung prüft. Der Erlös darf nicht in Bereiche fließen, die der Selbstlosigkeit widersprechen. Bei Verkäufen an nahestehende Personen ist der Fremdvergleich hier noch strenger zu handhaben.
Was passiert, wenn die Stiftung unter Verkehrswert verkauft?
Bei einem Verkauf an einen fremden Dritten nach ordentlicher Vermarktung ist ein niedriger Preis das Marktergebnis und in der Regel unproblematisch, sofern der Weg dorthin dokumentiert ist. Kritisch wird es bei Verkäufen an Nahestehende: Dort wertet die Aufsicht die Differenz zum Verkehrswert als Vermögensminderung, mit Haftungsrisiko für den Vorstand.
Kann die Stiftung eine Immobilie verkaufen, die im Stiftungsgeschäft ausdrücklich gewidmet wurde?
Nur eingeschränkt. Ist ein bestimmtes Objekt ausdrücklich als dauerhaft zu erhaltender Vermögensgegenstand gewidmet, entfaltet der Stifterwille Bindungswirkung. Ein Verkauf ist dann typischerweise nur bei veränderten Umständen und im Zusammenspiel mit der Stiftungsaufsicht darstellbar; je nach Ausgestaltung ist eine Satzungsänderung erforderlich, die nach § 85a Abs. 1 S. 2 BGB genehmigungspflichtig ist.
Verliert die Stiftung durch einen Verkauf ihre Anerkennung?
Nein. Ein einzelner Verkauf berührt die Anerkennung nicht, solange das Grundstockvermögen erhalten bleibt. Kritisch wird es erst, wenn die Ertragskraft dauerhaft so weit sinkt, dass der Stiftungszweck nicht mehr nachhaltig erfüllt werden kann. Dann kann die Aufsicht eingreifen, bis hin zur Anordnung einer Umwandlung in eine Verbrauchsstiftung (§ 85 Abs. 1 S. 4 BGB).
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Quellen und Rechtsgrundlagen
- Erhaltung des Grundstockvermögens: § 83c BGB; dauernde und nachhaltige Zweckerfüllung: § 80 BGB
- Sorgfaltsmaßstab und Haftung der Organmitglieder: § 84a Abs. 2 S. 1 BGB („die Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsführers“), § 84a BGB
- Satzungsänderung und Genehmigung: § 85a Abs. 1 S. 2 BGB; Umwandlung in eine Verbrauchsstiftung: § 85 Abs. 1 S. 4 BGB
- Insichgeschäft: § 181 BGB; notarielle Beurkundung von Grundstücksverträgen: § 311b Abs. 1 BGB
- Spekulationsfrist von zehn Jahren: § 23 EStG; Fußstapfenprinzip bei unentgeltlichem Erwerb: § 11d EStDV
- Körperschaftsteuersatz 15 %: § 23 KStG; Freibetrag 5.000 €: § 24 KStG
- Abgrenzung Vermögensverwaltung und Gewerbebetrieb: § 21 EStG, § 15 EStG; Drei-Objekt-Grenze als Auslegungsregel der Rechtsprechung (Prüfschema der Finanzverwaltung, Einkommensteuer-Handbuch H 15.7)
- Rechtsrahmen der Stiftung seit der Reform zum 1.7.2023: §§ 80 ff. BGB, ergänzt um die jeweiligen Landesstiftungsgesetze
- Praxiswerte zu Aufsichtspraxis, Dokumentation und Umschichtung aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Stand: August 2026.
