Immobilien sind für eine Stiftung das naheliegende Grundstockvermögen: Sie werfen laufende Mieten ab, ohne dass die Substanz verbraucht wird, und genau das verlangt § 83c BGB. In der vermögensverwaltenden Stiftung bleiben von diesen Mieten 15 % Körperschaftsteuer statt bis zu 45 % Einkommensteuer privat. Die Grenzen liegen bei Bindung, Liquidität und gewerblichem Grundstückshandel.
Wer Vermögenswerte durch Immobilien aufbauen will, entscheidet früher oder später eine zweite Frage mit: in welcher Hülle das Vermögen wachsen soll. Privat, in einer Gesellschaft oder in einer Stiftung. Dieser Beitrag beantwortet die Frage aus Stiftungssicht: warum Immobilien und Stiftung strukturell zusammenpassen, wo der Aufbau steuerlich schneller läuft, wann der Übertrag zeitlich sinnvoll ist und wo die Struktur an ihre Grenzen stößt. Es geht dabei nicht um Objektauswahl, Lagen oder Renditen, sondern um die Hülle.
Das Wichtigste in Kürze
- Passung: § 83c BGB verlangt, das Grundstockvermögen ungeschmälert zu erhalten und den Zweck aus den Nutzungen zu erfüllen. Eine vermietete Immobilie leistet genau das: Ertrag ohne Substanzverzehr.
- Aufbau-Effekt: Mietüberschüsse tragen in der vermögensverwaltenden Stiftung 15 % Körperschaftsteuer plus Soli und keine Gewerbesteuer, privat bis zu 45 % Einkommensteuer. Was nicht an Steuern abfließt, steht für Tilgung und Zukauf zur Verfügung.
- Timing: Eine Schenkung an die Stiftung ist keine Veräußerung im Sinne von § 23 EStG. Die Stiftung tritt bei unentgeltlichem Erwerb in die Haltezeit des Stifters ein (§ 11d EStDV); beim Verkauf an die Stiftung beginnt die Zehnjahresfrist neu.
- Architektur: Bis etwa drei Objekte ist der Direktbestand in der Stiftung üblich, ab drei bis fünf Objekten wird eine Immobilien-GmbH unter der Stiftung meist effizienter.
- Grenzen: Klumpenrisiko und Liquidität stehen unter der Erhaltungspflicht, mehr als drei Objektverkäufe in fünf Jahren führen zum gewerblichen Grundstückshandel, und die Erbersatzsteuer alle 30 Jahre bemisst sich am Verkehrswert, nicht am Buchwert.
- Kosten: Gründung 15.000 bis 50.000 € netto, laufend ab ca. 1.500 €/Jahr, dazu bei einem Verkauf an die Stiftung 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer.
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1. Warum passen Immobilien und Stiftung strukturell zusammen?
Immobilien passen zur Stiftung, weil beide auf denselben Mechanismus ausgelegt sind: Substanz behalten, aus den Erträgen leben. Das ist keine Marketingaussage, sondern das gesetzliche Programm der Stiftung. § 83c BGB verpflichtet die Stiftung, ihr Grundstockvermögen ungeschmälert zu erhalten und den Stiftungszweck aus den Nutzungen dieses Vermögens zu erfüllen. Eine vermietete Immobilie erfüllt diesen Auftrag von selbst: Sie bleibt im Bestand und liefert gleichzeitig laufende Erträge.
Was das Erhaltungsgebot in der Praxis bedeutet
Das Grundstockvermögen ist der dauerhaft gewidmete Kern des Stiftungsvermögens. Er darf nicht angetastet werden, seine Nutzungen dagegen sind genau das, wovon die Stiftung arbeitet. Für den Vorstand folgt daraus eine doppelte Pflicht: Er muss die Substanz sichern und zugleich dafür sorgen, dass sie etwas abwirft. Handelt er dabei nicht mit der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsführers (§ 84a Abs. 2 S. 1 BGB), haftet er persönlich; riskante Investitionen, die das Grundstockvermögen gefährden, sind deshalb der klassische Haftungsfall.
Alle Vermögensarten sind zulässig, aber nicht alle sind gleich geeignet
Im Stiftungsvermögen ist jede Vermögensart zulässig: Geld, Wertpapiere, Gold, Krypto, GmbH-Anteile, Immobilien. Der Unterschied liegt im Ertragsprofil. Ein Vermögenswert, der nur auf Wertsteigerung setzt, liefert der Stiftung nichts, womit sie ihren Zweck erfüllen könnte, solange er nicht verkauft wird – und verkaufen soll sie den Grundstock gerade nicht. Die vermietete Immobilie löst diesen Zielkonflikt, weil Ertrag und Substanzerhalt bei ihr nicht gegeneinander stehen. Genau deshalb ist sie in der Praxis so häufig Gründungsvermögen.
Sonderfall gemeinnützige Stiftung
Bei einer gemeinnützigen Stiftung kommt ein steuerlicher Zusatzeffekt hinzu: Mieteinkünfte im Bereich der Vermögensverwaltung sind körperschaft- und gewerbesteuerfrei, und die Immobilienquote darf bis zu 80 % des Vermögens betragen. Der Preis dafür ist die zeitnahe Mittelverwendung: Die Erträge müssen tatsächlich und ausreichend für die satzungsgemäßen Zwecke eingesetzt werden. Für einen dauerhaften Vermögensaufbau durch Thesaurierung ist die gemeinnützige Stiftung deshalb nur eingeschränkt das passende Gefäß.
2. Wo läuft der Aufbau schneller: privat oder in der Stiftung?
Rechnerisch läuft der Aufbau dort schneller, wo weniger vom Mietüberschuss an das Finanzamt geht – und das ist bei laufenden Erträgen die vermögensverwaltende Stiftung: 15 % Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag und keine Gewerbesteuer gegenüber bis zu 45 % Einkommensteuer im Privatvermögen. Der entscheidende Punkt ist nicht die Steuerersparnis als solche, sondern was mit dem Differenzbetrag passiert: Er bleibt im Bestand und steht für Tilgung, Instandhaltung oder den nächsten Ankauf zur Verfügung.
Rechenbeispiel: 60.000 € Mietüberschuss pro Jahr
Angenommen, ein Bestand wirft nach Abschreibung und Zinsen 60.000 € Überschuss pro Jahr ab. Die Abschreibung wirkt dabei in beiden Hüllen gleich (lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: 2 % bei Wohngebäuden, 3 % bei Neubauten ab 2023), der Unterschied entsteht erst beim Steuersatz auf den verbleibenden Überschuss:
| Position | Privatvermögen | Vermögensverwaltende Stiftung |
|---|---|---|
| Mietüberschuss nach AfA und Zinsen | 60.000 € | 60.000 € |
| Steuersatz | bis 42 % Einkommensteuer | 15 % KSt + Soli (15,825 %) |
| Freibetrag | – | 5.000 € (§ 24 KStG) |
| Steuer | rund 25.200 € | rund 8.700 € |
| Verbleibt für Tilgung und Zukauf | rund 34.800 € | rund 51.300 € |
Die Differenz von rund 16.500 € pro Jahr ist der eigentliche Aufbau-Effekt der Stiftung. Wie sich die Mietbesteuerung im Detail weiter senken lässt, behandelt der Beitrag Mieteinnahmen in der Stiftung optimieren.
Die Bedingung: Der Vorteil entsteht beim Drinlassen
Der Effekt trägt nur, solange die Mittel in der Stiftung bleiben. Werden sie an Destinatäre ausgeschüttet, also an die begünstigten Familienmitglieder, kommt auf die Ausschüttung eine zusätzliche Besteuerung. Wer den Mietüberschuss ohnehin jedes Jahr vollständig für den privaten Lebensunterhalt braucht, verliert den Aufbau-Vorteil weitgehend. Die Stiftung ist ein Instrument für Vermögen, das arbeiten soll, nicht für Vermögen, das verbraucht wird. Und gegen den Steuervorteil steht immer die Bindung: Übertragenes Vermögen gehört der Stiftung, ein günstiger Rückweg existiert nicht. Der Tausch lautet dauerhaft niedrigere laufende Besteuerung gegen dauerhaft eingeschränkte Verfügung.
3. Wann ist der richtige Zeitpunkt, Immobilien in die Stiftung zu geben?
Der Zeitpunkt hängt an zwei Uhren: der Spekulationsfrist nach § 23 EStG und dem Verkehrswert, auf den die Schenkungsteuer bemessen wird. Beide laufen in unterschiedliche Richtungen, und genau daraus entsteht die Timing-Frage.
Die Schenkung ist keine Veräußerung
Wer eine Immobilie an die Stiftung verschenkt, löst damit keine Einkommensteuer auf die stillen Reserven aus: Die Schenkung gilt nicht als Veräußerung im Sinne von § 23 EStG. Die Zehnjahresfrist wird dadurch auch nicht zurückgesetzt, im Gegenteil – bei unentgeltlichem Erwerb tritt die Stiftung in die Haltezeit des Stifters ein (§ 11d EStDV). Verkauft der Stifter die Immobilie dagegen an die Stiftung, beginnt die Frist bei ihr neu, und der Verkauf innerhalb der laufenden Frist löst beim Stifter volle Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn aus.
Warum die Uhr auch gegen das Warten läuft
Die Schenkungsteuer bemisst sich am Verkehrswert im Zeitpunkt der Übertragung. Wer wartet, bis der Wert gestiegen ist, überträgt später also eine größere Bemessungsgrundlage. Das ist der Grund, warum die Frage nach dem Übertragungszeitpunkt selten allein steuerlich zu beantworten ist: Sie hängt an der Spekulationsfrist, am Freibetrag, an der Verkaufsabsicht und daran, ob die Immobilie überhaupt dauerhaft gebunden werden soll. Die vollständige Entscheidungsmatrix inklusive Rechenbeispiel liefert der Beitrag Immobilien vor Ablauf der Spekulationsfrist übertragen; den allgemeinen Ablauf für alle Vermögensarten beschreibt Vermögen in die Stiftung übertragen.
Die Spekulationsfrist gilt auch für die Stiftung
Ein Punkt, der beim Aufbau oft übersehen wird: Die rechtsfähige, vermögensverwaltende Stiftung erzielt Überschusseinkünfte und ist nicht von § 8 Abs. 2 KStG erfasst, der nur Kapitalgesellschaften betrifft. Für sie greift § 23 EStG also ebenfalls – nach zehn Jahren Haltedauer verkauft auch die Stiftung steuerfrei, innerhalb der Frist fallen 15 % Körperschaftsteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Voraussetzung ist, dass sie vermögensverwaltend bleibt. Eine Immobilien-GmbH hat dieses Privileg nicht.
4. Wie wächst der Bestand innerhalb der Stiftung weiter?
Der Bestand wächst über zwei Kanäle: über thesaurierte Mietüberschüsse, mit denen die Stiftung tilgt und zukauft, und über Zustiftungen weiterer Vermögenswerte. Eine gesetzliche Obergrenze für die Zahl der Immobilien gibt es nicht – die Stiftung kann beliebig viele Objekte halten, kaufen und verwalten, solange ihre Tätigkeit vermögensverwaltend bleibt. Die eigentliche Aufbaufrage lautet deshalb nicht „wie viele“, sondern „in welcher Hülle das nächste Objekt liegt“.
Direktbestand oder Immobilien-GmbH
Bis etwa drei Objekte ist der Direktbestand in der Stiftung meist die einfachere Lösung: übersichtlich, und der Bestand bleibt vollständig im Genuss der Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Ab drei bis fünf Objekten wird eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH unter der Stiftung in der Praxis effizienter, ebenso bei Vermietung an die operative GmbH des Stifters. Bei größeren Beständen lässt sich nach Objekttyp oder Risikoklasse auf mehrere Gesellschaften aufteilen, sodass ein Problem in einem Objekt nicht den gesamten Bestand erfasst.
| Merkmal | Immobilie direkt in der Stiftung | Immobilie in der GmbH unter der Stiftung |
|---|---|---|
| Typischer Zuschnitt | bis ca. 3 Objekte | ab ca. 3 bis 5 Objekten |
| Laufende Mieten | 15 % KSt, keine Gewerbesteuer | ca. 15 % bei erweiterter Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) |
| Verkauf eines Objekts | nach 10 Jahren steuerfrei, vorher ca. 15 % KSt | immer steuerpflichtig, kein Zehnjahres-Privileg |
| Weg des Cashflows zur Stiftung | direkt | Ausschüttung, 95 % steuerfrei nach § 8b KStG |
| Risikotrennung je Objekt | keine | möglich über mehrere Gesellschaften |
Der Cashflow-Weg aus der Gesellschaft
Liegen die Objekte in einer GmbH, werden die Mieten dort mit rund 15 % besteuert; der Restgewinn geht über das Schachtelprivileg an die Stiftung, von dem 95 % steuerfrei bleiben (§ 8b KStG). Die effektive Zusatzbelastung der Ausschüttung an die Stiftung liegt damit im Bereich von 0,75 bis 1,5 %. Der Preis dieser Struktur ist der Verlust des Zehnjahres-Privilegs beim Verkauf und die Empfindlichkeit der erweiterten Kürzung, dazu mehr im nächsten Kapitel.
Wer den Bestand operativ führt
Der Vorstand entscheidet, die Buchhaltung dokumentiert, das Tagesgeschäft kann an eine externe Hausverwaltung gehen. Deren Kosten liegen je nach Umfang und Bezugsgröße bei etwa 3 bis 8 % der Miete; bei größeren Portfolios kommt ein externer Vermögensverwalter mit 0,3 bis 0,8 % p. a. des verwalteten Volumens in Betracht. Wie der laufende Betrieb im Einzelnen organisiert wird, beschreibt der Beitrag Immobilienverwaltung in der Stiftung.
5. Welche Grenzen hat der Vermögensaufbau mit Immobilien in der Stiftung?
Die Grenzen sind vier: Klumpenrisiko, Liquidität, der Übergang zum gewerblichen Grundstückshandel und die Erbersatzsteuer auf den Verkehrswert. Keine davon macht die Struktur untauglich, aber jede kann sie teuer machen, wenn sie erst nachträglich auffällt.
Klumpenrisiko trifft auf Erhaltungspflicht
Ein Vermögen, das fast vollständig aus Immobilien besteht, konzentriert das Risiko auf eine Anlageklasse. In der Stiftung ist das nicht nur eine wirtschaftliche, sondern eine Pflichtenfrage: Der Vorstand schuldet die Erhaltung des Grundstockvermögens (§ 83c BGB) und dabei die Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsführers (§ 84a Abs. 2 S. 1 BGB). Investitionsentscheidungen, größere Modernisierungen und Finanzierungen gehören deshalb als schriftlicher Vorstandsbeschluss dokumentiert – die Dokumentation ist im Streitfall der Haftungsschutz.
Liquidität: Immobilien zahlen keine Rechnungen
Immobilienvermögen ist gebundenes Vermögen. Instandhaltung, Steuerberatung, Verwaltung und Berichtspflichten laufen aber in bar. Als Faustregel gilt, dass die Verwaltungskosten nicht überproportional zu den Erträgen stehen dürfen; in der Praxis wird höchstens rund ein Drittel der Erträge als vertretbar angesehen. Wer sein gesamtes liquides Vermögen in Objekte steckt und die Stiftung ohne Reserve ausstattet, bringt sie genau an dieser Stelle in Schwierigkeiten.
Gewerblicher Grundstückshandel und gewerbliche Infizierung
Verkauft die Stiftung innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel; die Vermietung selbst bleibt davon unberührt. Details dazu im Beitrag Drei-Objekt-Grenze bei Stiftungs-Immobilien. Ein zweites Risiko liegt im aktiven Management: Kurzzeitvermietung an Touristen, zusätzliche Serviceleistungen oder ein Auftritt als professioneller Immobilienanbieter können den Übergang zum wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb auslösen. Und in der Immobilien-GmbH gilt die erweiterte Kürzung nur, wenn ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet wird: Kommt gewerbliche Tätigkeit hinzu, etwa eine einspeisende Photovoltaikanlage, Makler- oder Bauträgertätigkeit, entfällt sie, und die Belastung steigt auf etwa 30 %. Denselben Effekt kann der Verkauf des kompletten Portfolios aus der GmbH heraus auslösen.
Erbersatzsteuer: Der Verkehrswert zählt, nicht der Buchwert
In der Bilanz stehen Immobilien mit den Anschaffungskosten abzüglich AfA; eine Aufstockung auf den Verkehrswert ist für Stiftungen nicht verpflichtend, Wertzuwächse bleiben also stille Reserven. Für die Schenkungsteuer und für die Erbersatzsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG, die bei der Familienstiftung alle 30 Jahre anfällt, wird jedoch der Verkehrswert zum Stichtag herangezogen. Ein über Jahrzehnte aufgebauter Immobilienbestand wächst damit in eine Steuer hinein, die der Bilanzansatz nicht zeigt. Der 30-Jahres-Stichtag läuft ab dem ersten Vermögensübergang auf die Stiftung und gehört von Anfang an in die Planung.
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Stiftungs-Check starten6. Ab welchem Immobilienvermögen trägt sich die Struktur?
Tragfähig wird eine Familienstiftung in der Praxis ab etwa 150.000 bis 200.000 € Vermögen mit laufenden Erträgen; bei reinem Immobilienvermögen setzt die Beratungspraxis die Schwelle wegen der höheren Nebenkosten eher bei rund 1 Mio. € mit laufenden Mietüberschüssen an. Entscheidend ist dabei nicht der Bestandswert, sondern der jährliche Überschuss – er muss die laufenden Kosten der Struktur mehrfach decken.
Die Kostenpositionen im Überblick
- Gründung: 15.000 bis 50.000 € netto, je nach Vermögensstruktur; Immobilienübertragungen liegen wegen Notar, Grundbuch und Bewertungsgutachten am oberen Ende.
- Laufender Betrieb: ab ca. 1.500 € pro Jahr für Buchführung, Jahresabschluss und Körperschaftsteuererklärung, die spätestens zum 31. Juli des Folgejahres fällig ist (bei steuerlicher Beratung später).
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland beim Verkauf an die Stiftung, bei einer Immobilie von 1 Mio. € also 35.000 bis 65.000 €. Bei der Schenkung an eine Familienstiftung kommt je nach Verwandtschaftsverhältnis eine Befreiung nach § 3 Nr. 6 GrEStG in Betracht, bei gemeinnützigen Stiftungen greift § 4 Nr. 9a GrEStG.
- Verwaltung: Hausverwaltung etwa 3 bis 8 %, bei größeren Portfolios Vermögensverwaltung 0,3 bis 0,8 % p. a.
Die vollständige Aufstellung aller Positionen liefert der Beitrag Was kostet eine Stiftung?.
Der Praxis-Test in einem Satz
Die Struktur trägt, wenn der jährliche Steuervorteil auf die Mietüberschüsse die laufenden Kosten deutlich übersteigt und der Bestand ohnehin dauerhaft gebunden bleiben soll. Fehlt eine dieser beiden Bedingungen, ist die Stiftung selten der richtige Weg.
7. Welche Fehler kosten beim Immobilien-Aufbau über die Stiftung am meisten?
- Die Reihenfolge umdrehen: Erst die Stiftung errichten und dann überlegen, welche Immobilie hineinsoll, führt zu Satzungen, die zum Bestand nicht passen. Die Satzung sollte den Umgang mit Immobilien von Anfang an regeln.
- Verkaufen statt schenken bei laufender Frist: Der Verkauf an die eigene Stiftung vor Ablauf der Zehnjahresfrist löst volle Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn aus. Das ist in dieser Konstellation meist die teuerste Variante.
- Die Stiftung ohne Liquiditätsreserve ausstatten: Wer den kompletten Bestand in den Grundstock gibt, hat für Instandhaltung und Verwaltung nichts übrig.
- Die erweiterte Kürzung nebenbei verlieren: Eine einspeisende Photovoltaikanlage oder eine Maklertätigkeit in der Immobilien-GmbH genügt, um die Belastung von rund 15 % auf etwa 30 % zu heben.
- Objektverkäufe nicht zählen: Mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren führen zum gewerblichen Grundstückshandel, auch wenn jeder einzelne Verkauf für sich sinnvoll war.
- Beschlüsse nicht dokumentieren: Ohne schriftliche Vorstandsbeschlüsse zu Ankauf, Finanzierung und Modernisierung fehlt im Haftungsfall der Nachweis, dass sorgfältig entschieden wurde.
Unser Fazit
Vermögenswerte durch Immobilien aufzubauen ist keine Frage der Rechtsform, sondern der Objekte – die Rechtsform entscheidet aber darüber, wie viel vom Ertrag übrig bleibt und wie fest der Bestand gebunden ist. Die Stiftung passt zu Immobilien, weil beide auf Erhalt und laufenden Ertrag angelegt sind: § 83c BGB verlangt genau das Profil, das eine vermietete Immobilie liefert. Der Aufbau läuft in der Stiftung schneller, solange die Überschüsse drin bleiben, und er läuft langsamer oder gar nicht, wenn sie jedes Jahr entnommen werden. Die Grenzen sind bekannt und planbar: Klumpenrisiko unter der Erhaltungspflicht, Liquidität, die Drei-Objekt-Grenze beim Verkauf und die Erbersatzsteuer auf den Verkehrswert. Wer diese vier Punkte vor der Gründung durchrechnet statt danach, trifft die Entscheidung auf einer belastbaren Grundlage.
FAQ zum Vermögensaufbau mit Immobilien in der Stiftung
Wie viele Immobilien darf eine Stiftung halten?
Eine zahlenmäßige Obergrenze gibt es nicht. Die Stiftung kann beliebig viele Objekte halten, kaufen und verwalten, solange ihre Tätigkeit vermögensverwaltend bleibt. Begrenzend wirken nicht Stückzahlen, sondern die Abgrenzung zum wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb und die Drei-Objekt-Grenze beim Verkauf.
Übernimmt die Stiftung die bisherige Haltezeit des Stifters?
Bei unentgeltlichem Erwerb ja: Die Stiftung tritt nach § 11d EStDV in die Haltezeit des Stifters ein, die Zehnjahresfrist läuft also weiter. Bei einem entgeltlichen Erwerb, also einem Verkauf an die Stiftung, beginnt die Frist neu.
Wie wird eine Immobilie in der Stiftungsbilanz bewertet?
Mit den Anschaffungskosten abzüglich der laufenden Abschreibungen (§ 7 Abs. 4 EStG: 2 % bei Wohngebäuden, 3 % bei Neubauten ab 2023). Eine Aufstockung auf den Verkehrswert ist nicht verpflichtend, Wertzuwächse bleiben stille Reserven. Für Schenkungsteuer und Erbersatzsteuer wird dagegen der Verkehrswert zum Stichtag angesetzt.
Sind Mieteinnahmen einer gemeinnützigen Stiftung steuerfrei?
Im Bereich der Vermögensverwaltung ja: Mieteinkünfte einer gemeinnützigen Stiftung sind dort körperschaft- und gewerbesteuerfrei, und bis zu 80 % des Vermögens dürfen in Immobilien liegen. Voraussetzung ist die tatsächliche und ausreichende Mittelverwendung für die satzungsgemäßen Zwecke.
Was passiert mit bestehenden Hypotheken bei der Übertragung?
Die Finanzierungsstruktur gehört in die Vorprüfung, bevor übertragen wird: bestehende Belastungen, Übernahmemöglichkeiten und die Haltung der finanzierenden Bank. Eine Übertragung mit laufender Finanzierung ist möglich, ändert aber die steuerliche Einordnung des Vorgangs und sollte vorab mit Steuerberater und Bank abgestimmt werden.
Braucht die Stiftung einen Steuerberater mit Stiftungserfahrung?
In der Praxis ja. Verwaltungsvermögensquote, Schachtelprivileg, die 66-Prozent-Grenze bei verbilligter Vermietung (§ 21 Abs. 2 EStG) und die Bewertung der Abschreibungen sind stiftungs- und immobilienspezifische Themen, die im allgemeinen Mandat selten sauber abgebildet werden.
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Quellen und Rechtsgrundlagen
- Erhaltung des Grundstockvermögens und Zweckerfüllung aus den Nutzungen: § 83c BGB
- Sorgfaltsmaßstab und Haftung der Organmitglieder: § 84a Abs. 2 S. 1 BGB („die Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsführers“), § 84a BGB
- Rechtsrahmen der Stiftung, Buchführungsvorgaben: §§ 80 ff. BGB in Verbindung mit den Landesstiftungsgesetzen; bundeseinheitlich seit dem 1. Juli 2023
- Spekulationsfrist von zehn Jahren, Eigennutzungs-Ausnahme: § 23 EStG; Eintritt in die Haltezeit bei unentgeltlichem Erwerb: § 11d EStDV
- Lineare Gebäude-AfA (2 % Wohngebäude, 3 % Neubau ab 2023): § 7 Abs. 4 EStG; verbilligte Vermietung: § 21 Abs. 2 EStG
- Körperschaftsteuersatz 15 %: § 23 KStG; Freibetrag 5.000 €: § 24 KStG; Schachtelprivileg (95 % Freistellung): § 8b KStG; Anwendungsbereich für Kapitalgesellschaften: § 8 Abs. 2 KStG
- Erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung bei ausschließlicher Verwaltung eigenen Grundbesitzes: § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG
- Erbersatzsteuer alle 30 Jahre: § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG
- Grunderwerbsteuer-Befreiungen: § 3 Nr. 6 GrEStG (Verwandtschaftsverhältnis), § 4 Nr. 9a GrEStG (gemeinnützige Stiftung)
- Praxiswerte (Kosten, Schwellen, Verwaltungshonorare, Strukturgrößen) aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Stand: August 2026.
