Wer eine Immobilie auf eine Stiftung überträgt, rechnet oft automatisch mit Grunderwerbsteuer. Dabei fällt sie in vielen Konstellationen gar nicht an. Grunderwerbsteuer sparst du bei der Stiftung vor allem über die gesetzlichen Befreiungen: Eine reine Schenkung ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG grunderwerbsteuerfrei, Übertragungen an eine gemeinnützige Stiftung sind nach § 4 Nr. 9a GrEStG generell befreit, und bei Schenkungen in gerader Linie kann § 3 Nr. 6 GrEStG greifen. Grunderwerbsteuer wird erst dann zum Thema, wenn ein Entgelt im Spiel ist: ein Kaufpreis oder übernommene Schulden. In diesem Beitrag geht es darum, wann die Steuer überhaupt entsteht, welche Befreiungen das Gesetz vorsieht und welche Gestaltungen mit welchen Bedingungen funktionieren.
Das Wichtigste in Kürze
- Grundsatz: Entweder Grunderwerbsteuer oder Schenkungssteuer, nie beides. Eine reine Schenkung an die Stiftung ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG).
- Steuersätze: 3,5 %–6,5 % je nach Bundesland (Bayern und Sachsen 3,5 %, NRW 6,5 %).
- Achtung Teilerwerb: Übernimmt die Stiftung Hypotheken oder andere Schulden, gilt dieser Anteil als Entgelt und ist grunderwerbsteuerpflichtig.
- Gestaltungswege: Schenkung im Freibetrag, Verkauf mit Verkäuferdarlehen oder die vermögensverwaltende GmbH als Zwischenschritt, jeweils mit klaren Bedingungen.
- Grenze der Gestaltung: Aggressive Unterbewertung wertet das Finanzamt als verdeckte Schenkung, mit bis zu 30 % Schenkungssteuer auf die Differenz.
1. Wann fällt bei der Übertragung auf eine Stiftung überhaupt Grunderwerbsteuer an?
Grunderwerbsteuer fällt nur an, wenn die Immobilie entgeltlich übergeht, also gegen Kaufpreis oder gegen Übernahme von Verbindlichkeiten. Der Merksatz dazu: Entweder Grunderwerbsteuer oder Schenkungssteuer, nie beides. Wie die Einbringung einer Immobilie in die Stiftung insgesamt abläuft, zeigt der Beitrag Immobilien in eine Stiftung einbringen.
Der Grundsatz: Schenkung schließt Grunderwerbsteuer aus
Wird die Übertragung als Schenkung qualifiziert, unterliegt sie der Schenkungssteuer und ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Umgekehrt gilt: Bei entgeltlicher Übertragung greift die Grunderwerbsteuer, dafür keine Schenkungssteuer. Bei Mischformen, wenn also ein Teil geschenkt und ein Teil über Schuldenübernahme oder Kaufpreis abgewickelt wird, entsteht ein Teilerwerb: Nur der entgeltliche Anteil ist grunderwerbsteuerpflichtig.
Steuersätze: 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %: Bayern und Sachsen verlangen 3,5 %, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland und Schleswig-Holstein 6,5 %, die übrigen Länder liegen dazwischen. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis beziehungsweise der Wert der übernommenen Verbindlichkeiten.
Teilerwerb: Warum Schuldenübernahme Grunderwerbsteuer auslöst
Der in der Praxis am häufigsten übersehene Punkt: Übernimmt die Stiftung im Zuge der Übertragung Bankdarlehen oder andere Verbindlichkeiten, gilt das als Entgelt. Ein Rechenbeispiel: Eine Immobilie im Wert von 1.000.000 € ist mit 950.000 € Verbindlichkeiten belastet. Geschenkt werden wirtschaftlich nur 50.000 €, die innerhalb des Freibetrags steuerfrei bleiben. Auf die übernommenen 950.000 € fällt jedoch Grunderwerbsteuer an, in NRW bei 6,5 % also 61.750 €.
2. Welche Befreiungen von der Grunderwerbsteuer sieht das Gesetz vor?
Die wirksamste Ersparnis kommt nicht aus Konstruktionen, sondern aus den Befreiungstatbeständen des Grunderwerbsteuergesetzes selbst. Jede Befreiung hat allerdings Voraussetzungen, die zuerst geprüft gehören.
§ 3 Nr. 6 GrEStG: das Familien-Privileg
Schenkungen innerhalb gerader Linie (Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel) und unter Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Bei einer Familienstiftung kann diese Befreiung indirekt anwendbar sein, wenn die Schenkung in die Stiftung erfolgt und die Destinatäre (die Begünstigten der Stiftung) direkte Verwandte des Stifters sind. Die Anwendung auf Stiftungs-Übertragungen ist jedoch nicht trivial, viele Finanzämter prüfen hier sehr genau. Klar ist die Grenze: Bei Schwiegerkindern oder Geschwistern greift keine Befreiung, dann fällt die volle Grunderwerbsteuer an.
§ 4 Nr. 9a GrEStG: gemeinnützige Stiftungen
Bei der Schenkung an eine gemeinnützige Stiftung gilt eine generelle Befreiung von der Grunderwerbsteuer. Für Stifter mit gemeinnützigen Zielen ist das der klarste Befreiungstatbestand.
§ 6a GrEStG: Konzernumstrukturierungen
Bei bestimmten konzerninternen Umstrukturierungen ist ebenfalls eine Befreiung möglich. Sie hat allerdings strenge Voraussetzungen, insbesondere Vor- und Nachhaltefristen.
3. Weg 1: Die reine Schenkung im Rahmen der Freibeträge
Der einfachste Weg zu null Grunderwerbsteuer ist die reine Schenkung: Sie schließt die Grunderwerbsteuer aus, und innerhalb der Schenkungssteuer-Freibeträge fällt auch keine Schenkungssteuer an. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € pro Kind alle zehn Jahre, Ehegatten 500.000 €; bei der Ewigkeitsstiftung liegt der Freibetrag bei 100.000 €. Bei kleineren Werten oder durch Aufteilung über mehrere Personen lässt sich so komplett steuerfrei übertragen.
Die Grenze dieses Wegs: Er funktioniert nur für überschaubare Werte; bei mehreren hunderttausend Euro stößt der Freibetrag schnell an seine Grenzen. Hilfreich ist dabei die Bewertungslogik: Bei einer reinen Schenkung wird der Grundbesitzwert nach §§ 138 ff. BewG ermittelt, meist nicht der volle Verkehrswert, sondern Sach- oder Ertragswert (typisch das 18- bis 26-fache der Jahresmiete). Ein Sachverständigengutachten lohnt sich oft, denn eine niedrigere Bewertung reduziert sowohl Grunderwerb- als auch Schenkungssteuer. Ob Schenkung oder Stiftungslösung insgesamt besser passt, behandelt der Beitrag Schenkung oder Stiftung.
4. Weg 2: Verkauf an die Stiftung mit Verkäuferdarlehen
Beim Verkauf gilt zuerst die ehrliche Ansage: Die Grunderwerbsteuer fällt beim Verkauf an, und sie ist auch mit Verkäuferdarlehen nicht reduzierbar. Dafür entsteht keine Schenkungssteuer. Die Mechanik: Die Stiftung erwirbt die Immobilie zum marktüblichen Kaufpreis und zahlt darauf Grunderwerbsteuer. Der Kaufpreis wird über ein endfälliges Verkäuferdarlehen gestreckt, die Stiftung tilgt über mehrere Jahre aus den Mieten. Wirtschaftlich trägt damit der Stifter die Grunderwerbsteuer-Last, weil sie die Tilgungsrate entsprechend reduziert. Details zu dieser Variante: Wenn die Stiftung eine Immobilie kauft.
Rechnet sich das trotz Grunderwerbsteuer?
Häufig ja, weil die Steuerersparnis auf Ertragsebene die Einmalbelastung aufholt. Vergleichsrechnung aus der Praxis: Bei einer 100.000-€-Immobilie mit 5.000 € Mietertrag und rund 2.000 € jährlichem Steuervorteil (15 % Stiftungssteuer statt 42 % privat) amortisiert sich eine Grunderwerbsteuer von 6.500 € in drei bis vier Jahren. Wer den Liquiditätsdruck zum Übertragungszeitpunkt senken will, kann die Grunderwerbsteuer alternativ über einen Bankkredit finanzieren, der aus den Mieten getilgt wird.
5. Weg 3: Die vermögensverwaltende GmbH als Zwischenschritt
Der GmbH-Weg reduziert die Grunderwerbsteuer erheblich, verlangt aber Disziplin bei der Bewertung. Die Bedingungen zuerst: Notare melden alle Immobilienverträge an das Finanzamt, die Bewertungsanalyse erfolgt typischerweise 2–3 Jahre nach der Notarurkunde. Wer deutlich unter Marktpreis verkauft, riskiert, dass das Finanzamt die Wertdifferenz als verdeckte Schenkung wertet und mit 30 % Schenkungssteuer belegt. Als sichere Linie gilt eine moderate Reduktion von etwa 20–30 % unter Marktwert, abgesichert durch ein Wertgutachten und ein Verkäuferdarlehen über die Differenz. Zusätzlich können bei Nachversteuerung Zinsen nach § 233a AO von 1,8 % pro Jahr anfallen; einen „Strafzins“ kennt das deutsche Steuerrecht dagegen nicht.
So funktioniert die Einbringung über die GmbH
Die Struktur in vier Schritten:
- GmbH gründen: vermögensverwaltende GmbH mit 25.000 € Stammkapital, davon 12.500 € einzuzahlen.
- Immobilie zu reduziertem Wert einbringen: Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Einbringungswert an.
- Verkäuferdarlehen für die Differenz: Der Restbetrag steht als endfälliges Darlehen im Raum, der Stifter wird Gläubiger der GmbH.
- GmbH-Anteile später in die Stiftung schenken: Auf Anteile (anders als auf Immobilien) fällt keine Grunderwerbsteuer. Schenkungssteuer kann anfallen, ist aber nach Schuldenabzug auf den Anteilswert oft niedrig.
Ein Zahlenbeispiel aus der Beratungspraxis: Eine 600.000-€-Immobilie wird zu 60.000 € in die GmbH verkauft. In NRW fallen dann 3.900 € Grunderwerbsteuer an statt 39.000 €. Dasselbe Beispiel zeigt zugleich das Risiko: Bei so deutlicher Unterbewertung kann das Finanzamt auf die 540.000 € Differenz 30 % Schenkungssteuer festsetzen, also 162.000 €. Mehr zur Konstruktion mit Immobilien-GmbH und Stiftung: Immobilienanteile in der Stiftungs-GmbH.
6. Share-Deals: Was bedeutet die 90-%-Grenze des § 1 Abs. 2b GrEStG?
Wird eine vermögensverwaltende GmbH mit Immobilien auf die Stiftung übertragen, greift eine eigene Schwelle: Gehen innerhalb von zehn Jahren mehr als 90 % der GmbH-Anteile auf neue Gesellschafter über, nimmt das Gesetz eine fiktive Grundstücksübertragung an, und es fällt Grunderwerbsteuer auf den Immobilienwert in der GmbH an (§ 1 Abs. 2b GrEStG).
Die 89,9-%-Strategie und die Verteilung auf mehrere Empfänger
Zwei anerkannte Wege, unter der Schwelle zu bleiben: Erstens werden maximal 89,9 % der Anteile innerhalb der Zehnjahresfrist an die Stiftung übertragen, die restlichen 10,1 % erst nach Ablauf der zehn Jahre. Zweitens lassen sich die Anteile auf zwei oder mehr Empfänger verteilen, etwa 50 % an die Familienstiftung und 39,9 % an eine gemeinnützige Stiftung, sodass kein Erwerber die 90 % überschreitet. Bei großen Immobilien-Portfolios in der GmbH ist die 89,9-%-Strategie oft der einzige Weg, Grunderwerbsteuer in sechsstelliger Höhe zu vermeiden. Zu beachten bleibt die Schenkungssteuer-Seite: Die Verschonung nach § 13b ErbStG greift bei einer vermögensverwaltenden GmbH oft nicht, weil kein operatives Betriebsvermögen vorliegt; Schenkungssteuer fällt dann separat an. Wie die Anteilsübertragung im Detail funktioniert, zeigt der Beitrag GmbH-Anteile an die Stiftung verschenken.
7. Vergleichsrechnung: Drei Wege für eine 1.000.000-€-Immobilie
Die Wirkung der drei Wege zeigt sich am klarsten im direkten Vergleich (schuldenfreie Immobilie, NRW mit 6,5 % Grunderwerbsteuer):
| Weg | Grunderwerbsteuer | Schenkungssteuer | Bedingungen |
|---|---|---|---|
| Reine Schenkung | 0 € | ca. 100.000–300.000 € (je nach Steuerklasse) | Bewertung nach BewG, Freibeträge prüfen |
| Verkauf an die Stiftung | ca. 65.000 € | 0 € | marktüblicher Kaufpreis, Rest als Stifterdarlehen |
| Über vermögensverwaltende GmbH (Einbringung zu 100.000 €) | ca. 6.500 € | später auf den Anteilswert der GmbH | Gutachten, Verkäuferdarlehen, 89,9-%-Grenze beachten |
Welche Variante rechnerisch gewinnt, hängt von Immobilienwert, Verbindlichkeiten, Bundesland und Freibeträgen ab. Deshalb gehört der Grunderwerbsteuer-Check bei jeder Übertragung in die Erstprüfung: Immobilienwert, Höhe der Schulden, Steuersatz des Bundeslands. Daraus ergibt sich, ob direkte Schenkung, Teilschenkung oder Verkauf mit Darlehen günstiger ist.
8. Welche Fehler kosten bei der Grunderwerbsteuer am meisten?
- Auf den 10-Jahre-Mythos hereinfallen: Es gibt keine generelle Grunderwerbsteuerbefreiung für Immobilien, die älter als zehn Jahre sind. Gemeint ist meist die einkommensteuerliche Spekulationsfrist nach § 23 EStG für Veräußerungsgewinne, und das ist eine andere Steuer.
- Schuldenübernahme übersehen: Wer eine belastete Immobilie „verschenkt“, löst über die übernommenen Verbindlichkeiten einen grunderwerbsteuerpflichtigen Teilerwerb aus (siehe das 61.750-€-Beispiel oben).
- Aggressiv unterbewerten: Eine krasse Unterbewertung beim Einbringungsverkauf wertet das Finanzamt regelmäßig als verdeckte Schenkung, mit 30 % Schenkungssteuer auf die Differenz. Besser: realistisches Wertgutachten mit moderatem Spielraum.
- Den Bewertungshebel verschenken: Schon zwischen einer Feststellung von 380.000 € und 430.000 € entsteht zusätzliche Grunderwerbsteuer auf 50.000 € Differenz. Der Spielraum bei der Gutachtenauswahl gehört bewusst genutzt.
- Nebenkosten vergessen: Die Beurkundung des Stiftungsgeschäfts kostet pauschal etwa 300–600 €, eine separate Schenkungs-Beurkundung kommt hinzu; beide skalieren mit dem Immobilienwert. Kaufnebenkosten gelten als Anschaffungskosten.
- Exotische Konstruktionen ohne Folgenblick: Die Umwandlung einer Immobilien-GmbH in eine Genossenschaft kann Grunderwerbsteuer-Vorteile bieten, kostet aber das private Zehnjahres-Verkaufsprivileg (die Immobilie wird Betriebsvermögen), und anfallende Ertragssteuern zehren die Ersparnis teilweise auf.
Unser Fazit
Grunderwerbsteuer bei der Stiftung spart man nicht durch Tricks, sondern durch die richtige Einordnung des Erwerbsvorgangs. Die Systematik ist klar: Schenkung und Grunderwerbsteuer schließen sich aus, gesetzliche Befreiungen (§ 3 Nr. 2, § 3 Nr. 6, § 4 Nr. 9a GrEStG) gehen vor jeder Konstruktion, und wo ein Entgelt unvermeidbar ist, entscheiden Bewertung, Bundesland und Struktur über die Höhe. Der GmbH-Weg und die 89,9-%-Strategie können sechsstellige Beträge sparen, verlangen aber saubere Gutachten, Fristen-Disziplin und den Blick auf die Schenkungssteuer-Seite. Der teuerste Fehler ist die aggressive Abkürzung: Wer zu stark unterbewertet, tauscht eine gesparte Grunderwerbsteuer gegen ein Vielfaches an Schenkungssteuer.
FAQ zur Grunderwerbsteuer bei der Stiftung
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich eine Immobilie an eine Stiftung verschenke?
Nein, eine reine Schenkung ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG); es greift stattdessen die Schenkungssteuer. Übernimmt die Stiftung aber Hypotheken oder andere Schulden, ist dieser Anteil ein entgeltlicher Teilerwerb und grunderwerbsteuerpflichtig.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer bei der Übertragung?
Je nach Bundesland 3,5 %–6,5 %: Bayern und Sachsen 3,5 %, NRW, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein 6,5 %. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis beziehungsweise der Wert der übernommenen Verbindlichkeiten.
Gibt es eine Befreiung für Immobilien, die älter als zehn Jahre sind?
Nein, eine generelle Grunderwerbsteuerbefreiung wegen des Immobilienalters existiert nicht. Verwechselt wird das meist mit der einkommensteuerlichen Spekulationsfrist nach § 23 EStG, die Veräußerungsgewinne betrifft.
Was ist die 89,9-%-Regel bei Immobilien-GmbHs?
Gehen innerhalb von zehn Jahren mehr als 90 % der Anteile einer Immobilien-GmbH auf neue Gesellschafter über, fällt nach § 1 Abs. 2b GrEStG Grunderwerbsteuer auf den Immobilienwert an. Wer maximal 89,9 % überträgt oder die Anteile auf mehrere Empfänger verteilt, bleibt unter der Schwelle.
Ist die Übertragung an eine gemeinnützige Stiftung grunderwerbsteuerfrei?
Ja, bei der Schenkung an eine gemeinnützige Stiftung gilt nach § 4 Nr. 9a GrEStG eine generelle Befreiung von der Grunderwerbsteuer.
Gilt das Familien-Privileg des § 3 Nr. 6 GrEStG auch für die Familienstiftung?
Möglich ist das: Wenn die Destinatäre der Familienstiftung direkte Verwandte des Stifters sind, kann die Befreiung für Schenkungen in gerader Linie indirekt anwendbar sein. Die Finanzämter prüfen das jedoch genau, deshalb gehört diese Frage in die Einzelfallprüfung.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Befreiung bei Schenkung: § 3 Nr. 2 GrEStG; Familien-Privileg: § 3 Nr. 6 GrEStG
- Befreiung gemeinnütziger Stiftungen: § 4 Nr. 9a GrEStG; Konzernumstrukturierung: § 6a GrEStG
- Share-Deal-Schwelle (90 %): § 1 Abs. 2b GrEStG
- Bewertung des Grundbesitzwerts: §§ 138 ff. BewG; Verschonung von Betriebsvermögen: § 13b ErbStG
- Spekulationsfrist (Abgrenzung): § 23 EStG; Verzinsung: § 233a AO
- Praxis-Einordnungen aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung. Stand: Juli 2026.
