Eine Immobilien-Holding ist eine Muttergesellschaft über mehreren Objektgesellschaften. Ihr Steuervorteil kommt aus zwei Normen: Die erweiterte Kürzung streicht auf Objektebene den Gewerbeertrag aus der Grundstücksverwaltung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG), und Ausschüttungen nach oben bleiben zu 95 Prozent steuerfrei (§ 8b Abs. 1 und 5 KStG). Thesauriert kostet die Miete damit rund 17 Prozent statt bis zu 47,475 Prozent.
Die entscheidende Zahl steht damit fest, bevor die erste Gesellschaft gegründet ist. Alles Weitere dient einem Zweck: die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung ein Jahr nach dem anderen zu halten.
Dieser Beitrag erklärt Struktur und Steuerlogik. Die allgemeine Holdinglehre ohne Immobilienbezug steht im Beitrag Holdingstruktur aufbauen.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Immobilien-Holding ist kein eigener Rechtsbegriff, sondern eine Mutter-Tochter-Struktur mit Objektgesellschaften darunter.
- Der Steuervorteil kommt aus zwei Quellen: erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG auf Objektebene und 95 Prozent steuerfreie Ausschüttung nach § 8b Abs. 1 und 5 KStG in die Spitze.
- Thesauriert kosten Mieten 15,825 Prozent auf Objektebene und rund 17,15 Prozent nach dem Durchleiten in die Holding, statt 44,31 Prozent im Privatvermögen. Brauchst du das Geld privat, sind es 39,00 Prozent.
- Die Kürzung verlangt, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, und sie wird nur auf Antrag gewährt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG).
- Kosten pro Gesellschaft: Gründung ab rund 450 Euro für Notar und Handelsregister (GNotKG, HRegGebV), dazu laufende Buchhaltung und Jahresabschluss nach Aufwand und 25.000 Euro Stammkapital je GmbH (§ 5 Abs. 1 GmbHG). Die Struktur lohnt erst ab einem Bestand, der die Fixkosten trägt.
- Die Stiftung als Spitze löst ein anderes Problem als die Holding-GmbH: nicht Steuern auf den Ertrag, sondern Zerschlagung im Erbfall.
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1. Was ist eine Immobilien-Holding und wie ist sie aufgebaut?
Eine Immobilien-Holding ist eine Gesellschaft, die selbst keine Immobilien hält, sondern Anteile an Gesellschaften, die Immobilien halten. Der Begriff steht in keinem Gesetz; was ihn trägt, sind die Normen für Kapitalgesellschaften untereinander. Der übliche Aufbau hat drei Ebenen:
- Die Spitze. Eine Holding-GmbH, die die Anteile an den Objektgesellschaften hält, die Überschüsse einsammelt und die Liquidität verwaltet. Hier wird die Nachfolge geregelt.
- Die Objektebene. Je Objekt oder Objektgruppe eine eigene GmbH, die im Grundbuch steht, die Mietverträge schließt und die Finanzierung trägt. Hier entsteht der Mietüberschuss, und hier wird die erweiterte Kürzung beantragt.
- Die Grundstücke. Sie liegen im Vermögen der jeweiligen Objektgesellschaft, nicht in dem der Holding.
Warum diese Trennung? Weil eine Kapitalgesellschaft steuerlich in jedem Fall ein Gewerbebetrieb ist: Als Gewerbebetrieb gilt stets und in vollem Umfang die Tätigkeit der Kapitalgesellschaften (§ 2 Abs. 2 Satz 1 GewStG). Eine GmbH erzielt keine Vermietungseinkünfte, sondern Gewerbeertrag, und darauf liegt Gewerbesteuer. Die erweiterte Kürzung ist der Ausweg, und sie wird je Gesellschaft geprüft. Was eine Gesellschaft zu viel tut, kostet nur diese eine Gesellschaft ihre Kürzung. Dazu kommt die Haftung: Eine Altlast oder ein Bauprozess trifft nur die Gesellschaft, die das betroffene Objekt hält.
2. Ab wann lohnt sich eine Immobilien-Holding?
Ab dem Punkt, an dem der jährliche Steuervorteil die Fixkosten der zusätzlichen Gesellschaften dauerhaft übersteigt. Das ist eine Rechnung, keine Objektzahl, mit zwei Eingangsgrößen: dem Überschuss und der Frage, ob das Geld privat gebraucht wird.
Bei Thesaurierung beträgt der Vorteil nach der Rechnung aus Kapitel 3 rund 27 Prozentpunkte, nämlich 44,31 Prozent im Privatvermögen gegen 17,15 Prozent in der Kette. Bei 50.000 Euro Überschuss sind das rund 13.600 Euro im Jahr, bei 100.000 Euro rund 27.200 Euro. Wer die Mieten sofort privat verbraucht, behält 5,31 Prozentpunkte, und die tragen die Struktur selten.
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| Größe | spricht gegen die Struktur | spricht dafür |
|---|---|---|
| Mietüberschuss im Jahr | unter 50.000 Euro | ab etwa 100.000 Euro |
| Objektzahl | ein bis zwei Objekte | ab drei bis fünf |
| Geplante Haltedauer | Verkauf binnen zehn Jahren geplant | Bestand über Generationen |
| Verwendung der Überschüsse | Lebensunterhalt | Reinvestition, Eigenkapital für den nächsten Kauf |
| Ausbaupläne | Bestand ist abgeschlossen | weitere Käufe aus Mitteln der Kette |
| Bestehende Immobilien | alle im Privatvermögen, Spekulationsfrist läuft noch | Neuerwerbe, die direkt in der Gesellschaft landen |
Die letzte Zeile wird am häufigsten übersehen: Die Struktur ist billig, solange du künftig kaufst, und teuer, sobald du Bestehendes umhängst. Warum, steht in Kapitel 5. Wann sich eine Holding unabhängig von Immobilien rechnet, behandelt der Beitrag ab wann lohnt sich eine Holding.
3. Wie wird eine Immobilien-Holding besteuert?
In drei Stufen mit je eigenem Satz: Objektebene, Ausschüttung an die Holding, Entnahme ins Privatvermögen. Rechne bis zur letzten Stufe durch, denn dort verschwindet der größte Teil des Vorteils.
Ausgangslage: zehn Einheiten, 400.000 Euro Jahreskaltmiete, 160.000 Euro Aufwand aus Abschreibung, Zinsen, Instandhaltung und Verwaltung, also 240.000 Euro Überschuss. Hebesatz 450 Prozent (Praxiswert), Steuermesszahl 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 2 GewStG). Hinzurechnungen nach § 8 GewStG sind nicht berücksichtigt; bei hoher Fremdfinanzierung erhöhen sie die Gewerbesteuer in Variante B.
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| Variante | Steuer auf 240.000 Euro | bleibt | Belastung |
|---|---|---|---|
| A: Immobilien im Privatvermögen, Grenzsteuersatz 42 Prozent plus Soli | 106.344 € | 133.656 € | 44,31 % |
| B: Objekt-GmbH ohne erweiterte Kürzung (Gewerbesteuer 37.800 €, Körperschaftsteuer mit Soli 37.980 €) | 75.780 € | 164.220 € | 31,575 % |
| C: Objekt-GmbH mit erweiterter Kürzung (keine Gewerbesteuer) | 37.980 € | 202.020 € | 15,825 % |
| D: wie C, danach Ausschüttung an die Holding-GmbH | 41.169 € | 198.831 € | 17,15 % |
| E: wie D, danach Vollausschüttung ins Privatvermögen | 93.611 € | 146.389 € | 39,00 % |
In Variante B ergibt der Gewerbeertrag von 240.000 Euro einen Messbetrag von 8.400 Euro, mal Hebesatz 450 Prozent sind das 37.800 Euro Gewerbesteuer. Dazu 15 Prozent Körperschaftsteuer (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 KStG) plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag, zusammen 37.980 Euro. Den Gewerbesteuerfreibetrag von 24.500 Euro gibt es hier nicht, er gilt nur für natürliche Personen und Personengesellschaften (§ 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG). In Variante C entfällt die Gewerbesteuer ganz, weil der gesamte Gewerbeertrag auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Das ist der Sprung, um den es geht: 37.800 Euro im Jahr, allein aus einem Antrag und der Disziplin, nichts anderes zu tun.
In Variante D schüttet die Objektgesellschaft ihre 202.020 Euro an die Holding aus. Diese Bezüge bleiben bei der Ermittlung des Einkommens außer Ansatz (§ 8b Abs. 1 Satz 1 KStG), aber 5 Prozent davon gelten als nicht abziehbare Betriebsausgaben (§ 8b Abs. 5 Satz 1 KStG). Das sind 10.101 Euro, belastet mit Körperschaftsteuer, Soli und Gewerbesteuer, zusammen 3.189 Euro. Der Weg nach oben kostet also 1,58 Prozent der Ausschüttung. In Variante E gehen die 198.831 Euro weiter ins Privatvermögen und kosten dort 26,375 Prozent Kapitalertragsteuer mit Soli, also 52.442 Euro. Übrig bleiben 146.389 Euro gegenüber 133.656 Euro im Privatvermögen: ein Vorteil von 12.733 Euro, von dem die Kosten der Struktur noch abgehen.
Daraus folgt der Satz, auf den es ankommt: Die Immobilien-Holding ist ein Thesaurierungsvehikel. Wer die 198.831 Euro in der Kette lässt statt 133.656 Euro privat zu vereinnahmen, hat jedes Jahr 65.175 Euro mehr Eigenkapital für den nächsten Kauf. Wer alles ausschüttet, zahlt Abschlusskosten für rund fünf Prozentpunkte.
4. Was bringt die erweiterte Kürzung und wann verlierst du sie?
Sie bringt die komplette Gewerbesteuer auf den Mietertrag, und du verlierst sie für ein ganzes Jahr, sobald die Gesellschaft etwas tut, das nicht Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes ist. Deshalb hier der Wortlaut.
An Stelle der einfachen Kürzung tritt auf Antrag bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, die Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Zwei Wörter tragen die gesamte Gestaltung: "auf Antrag" und "ausschließlich".
Nebenbei: Die einfache Kürzung des Satzes 1 beträgt nicht mehr 1,2 Prozent des Einheitswerts, sondern erfasst die als Betriebsausgabe gebuchte Grundsteuer. Viele Ratgeber rechnen hier noch mit einer Norm, die es nicht mehr gibt.
Die eng gefassten Ausnahmen
Das Gesetz kennt Nebentätigkeiten, die die Kürzung nicht kippen, und alle sind gedeckelt (§ 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG). Für einen Bestandshalter sind zwei davon relevant:
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| Erlaubte Nebentätigkeit | Grenze | Norm |
|---|---|---|
| Strom aus erneuerbaren Energien oder aus Ladestationen | höchstens 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung; nicht an Letztverbraucher, es sei denn, diese sind Mieter des Anlagenbetreibers | § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG |
| Sonstige Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern | höchstens 5 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung | § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG |
Photovoltaik ist damit nicht mehr der sichere Tod der Kürzung, als der sie in älteren Beiträgen beschrieben wird. Nur wird die Bedingung mit den Letztverbrauchern gern überlesen: Wer den Strom an seine Mieter liefert, bleibt im Rahmen. Wer ihn an das Nachbargewerbe verkauft, das nicht sein Mieter ist, verliert die Kürzung für das ganze Jahr. Und wer eine Nebentätigkeit ausübt, muss den Gewinn aus der Grundstücksverwaltung gesondert ermitteln (§ 9 Nr. 1 Satz 4 GewStG).
Betriebsvorrichtungen: der eigentliche Klassiker
Der häufigste Fehler steckt nicht in der Photovoltaik, sondern im Gewerbemietvertrag. Betriebsvorrichtungen gehören nicht zum Grundvermögen, auch dann nicht, wenn sie wesentliche Bestandteile sind (§ 243 Abs. 2 Nr. 2 BewG). Lastenaufzüge, Kühlzellen, Tankanlagen, Krananlagen, fest eingebaute Küchentechnik: Wer so etwas mitvermietet, vermietet nicht nur eigenen Grundbesitz.
Entscheidend ist nicht der Ertrag aus der Betriebsvorrichtung, sondern die Ausschließlichkeit. Eine einzige mitvermietete Kühlzelle in einem von zwölf Objekten kann die Kürzung dieser Gesellschaft für das ganze Jahr kosten, so klein der Anteil am Umsatz auch ist. Ob die Mitvermietung unter die 5-Prozent-Grenze des Satzes 3 Buchstabe c fällt, ist umstritten: Der Wortlaut erfasst Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern aus anderen als den dort genannten Tätigkeiten, bis 5 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG). Verlass dich nicht darauf, sondern nimm Betriebsvorrichtungen aus dem Mietvertrag heraus und vermiete sie über eine separate Gesellschaft.
Wenn der Mieter zugleich Gesellschafter ist
Die zweite harte Grenze steht in § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG: Die Kürzung gilt nicht, wenn der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen dient. Das trifft die Konstellation, die viele Unternehmer für elegant halten, nämlich die Objektgesellschaft, die ihre Betriebshalle an die eigene operative GmbH vermietet. Das ist zugleich die Zone der Betriebsaufspaltung, in der die Vermietung selbst gewerblich wird. Beide Themen hängen zusammen, haben aber verschiedene Rechtsfolgen: Der Ausschluss der Kürzung folgt schon aus § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG, unabhängig davon, ob eine Betriebsaufspaltung vorliegt. Prüfe beides getrennt. Die Auswege beschreibt der Beitrag Betriebsaufspaltung vermeiden, die Mietkonstellation der Beitrag zur Vermietung an die eigene GmbH.
Dazu kommt eine Sperrfrist, die genau die Strukturen trifft, die kurz vor einem Verkauf noch schnell umgebaut werden: Stille Reserven aus Grundbesitz, der innerhalb von drei Jahren vor der Aufdeckung unter dem Teilwert in den Betrieb überführt wurde, sind von der Kürzung ausgenommen (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 2 GewStG).
5. Wie bringst du bestehende Immobilien in die Holding ein?
Gar nicht ohne Steuer, und das ist der Einstiegspreis, der die meisten Strukturüberlegungen kippt. Zwei Steuern stehen im Weg, und keine lässt sich durch die Gestaltung der Gesellschaftsverträge wegdefinieren.
Grunderwerbsteuer: der übersehene Eintrittspreis
Der Grunderwerbsteuer unterliegt jedes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Ob du verkaufst oder einbringst, ändert daran nichts, sondern nur die Bemessungsgrundlage: Bei Einbringungen und anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage wird nach den Grundbesitzwerten bemessen (§ 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG), nicht nach einer vereinbarten Gegenleistung. Wer ohne Gegenleistung einbringt, zahlt also nicht null. Der Steuersatz beträgt 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG), aber die Länder dürfen ihn selbst bestimmen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Nach der Übersicht des Bundesfinanzministeriums haben alle Länder außer Bayern ihn angehoben, auf bis zu 6,5 Prozent. Bei 6 Millionen Euro Grundbesitzwert ist das ein sechsstelliger Betrag, sofort fällig und ohne Gegenwert.
Die Konzernklausel des § 6a GrEStG hilft hier im Regelfall nicht. Sie greift bei Umwandlungen und Einbringungen, an denen ausschließlich ein herrschendes Unternehmen und von ihm abhängige Gesellschaften beteiligt sind, und verlangt mindestens 95 Prozent Beteiligung ununterbrochen fünf Jahre vor und fünf Jahre nach dem Vorgang. Für den Erstschritt aus dem Privatvermögen passt sie schon vom Tatbestand her nicht: Sie erfasst nur Vorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1, Abs. 2 bis 3 und Abs. 3a GrEStG, nicht die Einbringung durch Rechtsgeschäft nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, und verlangt ein herrschendes Unternehmen (§ 6a Satz 1 und 3 GrEStG). Innerhalb einer bestehenden Kette ist sie dagegen der zentrale Hebel. Welche Wege es sonst gibt, beschreibt der Beitrag Grunderwerbsteuer sparen.
Einkommensteuer: die Spekulationsfrist schlägt zu
Die zweite Falle betrifft Objekte, die noch keine zehn Jahre gehalten werden. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG), und als Veräußerung gilt ausdrücklich auch die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG), angesetzt mit dem gemeinen Wert (§ 23 Abs. 3 Satz 2 EStG). Wer eine 2020 gekaufte Immobilie 2026 in seine GmbH einlegt, versteuert den vollen Wertzuwachs zum persönlichen Steuersatz, ohne einen Euro erhalten zu haben.
Auch die Buchwertfortführung nach § 6 Abs. 5 EStG rettet das nicht. Sie gilt für die Überführung zwischen Betriebsvermögen desselben Steuerpflichtigen und für Übertragungen im Kreis von Mitunternehmerschaften, und ihre Sätze 5 und 6 setzen den Teilwert an, sobald der Anteil einer Körperschaft an dem Wirtschaftsgut begründet wird oder sich erhöht. Der Weg in eine GmbH zu Buchwerten führt also nicht über diese Vorschrift.
Daraus folgt die praktische Reihenfolge: Neuerwerbe kaufst du direkt in die Objektgesellschaft, bestehende Objekte lässt du liegen, bis die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Ist ein Umhängen unvermeidbar, ist der entgeltliche Verkauf an die eigene Gesellschaft die ehrlichere Variante: gleiche Grunderwerbsteuer, aber eine neue Abschreibungsgrundlage, finanzierbar über ein Verkäuferdarlehen. Ob sich das rechnet, hängt am Verhältnis von Restbuchwert zu Verkehrswert.
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Stiftungs-Check starten6. Was kostet der Aufbau und der laufende Betrieb?
Jede Gesellschaft ist ein eigener Rechnungskreis mit eigener Buchführung, eigenem Jahresabschluss und eigenen Steuererklärungen. Die Kosten steigen daher nicht mit dem Vermögen, sondern mit der Zahl der Gesellschaften. Deshalb trägt sich die Struktur bei kleinen Beständen nicht.
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| Posten | fällt an | Rhythmus | Betrag |
|---|---|---|---|
| Notarielle Beurkundung und Handelsregister | je Gesellschaft | einmalig | ab 187,50 € Notar zzgl. USt bei einer Gründerperson, ab 312,50 € bei mehreren (Geschäftswert mindestens 30.000 €, §§ 105, 107 GNotKG), dazu 225 € Registergebühr (GV 2100 HRegGebV) |
| Stammkapital | je GmbH | einmalig, bleibt Vermögen | mindestens 25.000 € (§ 5 Abs. 1 GmbHG) |
| Grunderwerbsteuer bei Einbringung | je Objekt | einmalig | 3,5 % des Grundbesitzwerts, Landessatz in allen Ländern außer Bayern höher, bis 6,5 % |
| Buchführung, Jahresabschluss und Offenlegung | je Gesellschaft | jährlich | nach Aufwand, Rahmen nach §§ 33, 35 StBVV |
| Körperschaftsteuer-, Gewerbesteuer- und Umsatzsteuererklärung | je Gesellschaft | jährlich | nach Aufwand, Rahmen nach § 24 Abs. 1 Nr. 3, 5 und 8 StBVV |
| Gesonderte Gewinnermittlung für den gekürzten Teil | Objektebene mit Nebentätigkeit | jährlich | Mehraufwand in der Buchführung (§ 9 Nr. 1 Satz 4 GewStG) |
Beim Stammkapital gibt es einen Ausweg, der selten ein guter ist. Eine Gesellschaft mit weniger Kapital muss als Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) firmieren, darf erst angemeldet werden, wenn das Stammkapital voll eingezahlt ist, kann keine Sacheinlagen leisten und muss ein Viertel ihres Jahresüberschusses in eine gesetzliche Rücklage einstellen (§ 5a Abs. 1 bis 3 GmbHG). Für eine Objektgesellschaft mit Bankfinanzierung ist das die falsche Rechtsform, für eine reine Zwischenholding kann sie passen.
Der Kostenblock ist zugleich das Argument gegen die Regel "jedes Objekt in eine eigene GmbH". Sinnvoll ist ein Zuschnitt nach Risiko und Finanzierung: eine Gesellschaft je Bank oder je Risikoklasse.
7. Welche Rechtsform gehört an die Spitze: GmbH, KG oder Stiftung?
Das hängt davon ab, welches Problem du lösen willst. Die Holding-GmbH optimiert die laufende Steuer, die Stiftung das, was nach dem Tod des Gesellschafters passiert. Beides zugleich leistet keine der beiden Formen.
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| Frage | Holding-GmbH | Familien-KG an der Spitze | Familienstiftung |
|---|---|---|---|
| Ausschüttungen der Objektgesellschaften | zu 95 Prozent steuerfrei (§ 8b Abs. 1 und 5 KStG) | § 8b KStG nur für Mitunternehmer, die Körperschaften sind (§ 8b Abs. 6 KStG) | zu 95 Prozent steuerfrei, die Stiftung ist Körperschaft (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 KStG) |
| Eigene Gewerbesteuer | ja, Kürzung ab 15 Prozent Beteiligung (§ 9 Nr. 2a GewStG) | nur bei Prägung oder Abfärbung (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 und 2 EStG) | nur bei wirtschaftlichem Geschäftsbetrieb (§ 2 Abs. 3 GewStG) |
| Wer ist Eigentümer | die Gesellschafter, Anteile vererblich und teilbar | die Kommanditisten, nach Gesellschaftsvertrag | niemand, die Stiftung ist mitgliederlos (§ 80 Abs. 1 Satz 1 BGB) |
| Was passiert im Erbfall | Anteile fallen in den Nachlass, Pflichtteil greift | Nachfolgeklausel entscheidet, Abfindung zieht Liquidität | nichts, das Vermögen wechselt nicht den Eigentümer |
| Wiederkehrende Belastung | keine, dafür Erbschaftsteuer je Generationswechsel | keine, dafür Erbschaftsteuer je Generationswechsel | Erbersatzsteuer alle 30 Jahre (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG), Freibetrag 800.000 Euro |
| Rückabwicklung | möglich, Anteile lassen sich verkaufen | möglich | praktisch nicht, die Bindung ist dauerhaft |
Die Holding-GmbH löst die Nachfolge nicht, sie verschiebt sie nur eine Ebene nach oben. Ihre Anteile sind vererblich, teilbar, pfändbar und im Pflichtteilsfall zu bewerten. Nach zwei Generationen sitzen an derselben Struktur vierzehn Cousins, von denen einer Liquidität braucht. Dafür gibt es die Stiftung: Sie hat keine Gesellschafter, also gibt es nichts zu erben und nichts zu teilen.
Der Preis dafür gehört dazu. Die Stiftung zahlt alle 30 Jahre Erbersatzsteuer auf ihr Vermögen, auch wenn niemand gestorben ist, und die Bindung lässt sich nicht zurücknehmen. Die Holding-GmbH hat diese wiederkehrende Belastung nicht, dafür fällt bei jedem Generationswechsel Erbschaftsteuer an. Welches Modell günstiger ist, entscheidet sich daran, wie viele Erbgänge in 30 Jahren anstehen und wie hoch das Vermögen ist.
Ein Unterschied wird in der Tabelle nicht sichtbar und wiegt bei Immobilien schwer. Dass alle Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu behandeln sind, gilt nur für unbeschränkt Steuerpflichtige im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 KStG (§ 8 Abs. 2 KStG). Die rechtsfähige Stiftung fällt unter Nr. 4 und damit nicht darunter. Sie kann deshalb bei reiner Vermögensverwaltung Überschusseinkünfte erzielen, für die die Zehnjahresfrist des § 23 EStG gilt, während eine Immobilien-GmbH jeden Verkaufsgewinn versteuert. Dass für die Stiftung dabei das Einkommensteuergesetz gilt, folgt aus § 8 Abs. 1 Satz 1 KStG; wie weit das im Einzelfall trägt, etwa wenn die Verkäufe den Rahmen der Vermögensverwaltung verlassen, ist gesondert zu prüfen. Den Vergleich rechnen die Beiträge Immobilien-GmbH oder Stiftung und Stiftung oder GmbH-Holding durch. In der Praxis wird beides kombiniert: die Stiftung an der Spitze, darunter Holding-GmbH und Objektgesellschaften.
8. Welche Fehler kosten die Struktur ihren Vorteil?
Vier, und drei zeigen sich erst bei der Betriebsprüfung, wenn die Kürzung rückwirkend gestrichen wird.
- Gewerblicher Grundstückshandel. Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, wird nach der Drei-Objekt-Grenze in der Regel als Händler behandelt; die Grenze hat indizielle Bedeutung (BFH, Beschluss des Großen Senats vom 10.12.2001, GrS 1/98, BStBl II 2002, 291). Dann ist die Tätigkeit keine Vermögensverwaltung mehr, und die Kürzung ist weg. Details im Beitrag zur Drei-Objekt-Grenze.
- Die Beteiligung, die niemand geprüft hat. Hält eine Objektgesellschaft eine kleine Beteiligung an einer gewerblichen Personengesellschaft, etwa einer Projektentwicklung, verwaltet sie nicht mehr ausschließlich eigenen Grundbesitz. Bei Personengesellschaften kommt die Abfärbung hinzu: Sie gelten in vollem Umfang als Gewerbebetrieb, sobald sie auch eine gewerbliche Tätigkeit ausüben (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG).
- Die Beteiligungsquote unter der Schwelle. Zwei Grenzen liegen dicht beieinander. Körperschaftsteuerlich gilt die Befreiung nicht, wenn die Beteiligung zu Beginn des Kalenderjahres unmittelbar weniger als 10 Prozent beträgt (§ 8b Abs. 4 Satz 1 KStG); der Erwerb von mindestens 10 Prozent gilt dabei als zu Beginn des Kalenderjahres erfolgt (Satz 6). Gewerbesteuerlich verlangt die Kürzung mindestens 15 Prozent zu Beginn des Erhebungszeitraums (§ 9 Nr. 2a GewStG). Zwischen 10 und 15 Prozent ist die Ausschüttung körperschaftsteuerfrei, aber gewerbesteuerpflichtig. Das trifft Club-Deals und Beteiligungen an fremden Objektgesellschaften.
- Die Geschäftsführervergütung ohne Substanz. Ein Gehalt, das keine tatsächliche Tätigkeit abbildet, ist eine verdeckte Gewinnausschüttung und mindert das Einkommen nicht (§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG). Die Angemessenheit ist im Einzelfall am Fremdvergleich zu beurteilen, also daran, was ein fremder Geschäftsführer für dieselbe Tätigkeit bekäme.
Checkliste für den Aufbau:
- Überschuss der letzten drei Jahre beziffern und gegen die Fixkosten der zusätzlichen Ebenen stellen.
- Entscheiden, ob thesauriert oder entnommen wird. Ohne Thesaurierung trägt die Struktur sich nicht.
- Für jedes bestehende Objekt das Anschaffungsdatum prüfen und die Zehnjahresfrist notieren.
- Grundbesitzwerte schätzen und die Grunderwerbsteuer des eigenen Bundeslandes durchrechnen, bevor gegründet wird.
- Den Zuschnitt der Objektgesellschaften nach Bank und Risiko festlegen, nicht nach Grundbuchblatt.
- Alle Mietverträge auf Betriebsvorrichtungen durchsehen und prüfen, ob ein Mieter zugleich Gesellschafter ist.
- Den Antrag auf erweiterte Kürzung für jede Objektgesellschaft und jedes Jahr einplanen.
- Nebentätigkeiten inventarisieren, von der Photovoltaik bis zur Möblierung, und gegen die 20- und 5-Prozent-Grenzen rechnen.
- Die Spitze erst festlegen, wenn die Nachfolgefrage beantwortet ist.
Unser Fazit
Die Immobilien-Holding ist eine der wenigen Strukturen, deren Vorteil auf einer einzigen Norm ruht. Ohne die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG bleibt eine Kapitalgesellschaft, die 31,575 Prozent zahlt statt 44,31 Prozent im Privatvermögen. Mit ihr sind es 15,825 Prozent. Der Rest der Konstruktion, von der Trennung der Objektgesellschaften bis zur Herausnahme der Betriebsvorrichtungen aus dem Mietvertrag, dient dem Erhalt dieser einen Vergünstigung.
Unsere Empfehlung ist deshalb eine Reihenfolge. Kläre zuerst, ob die Mieten wirklich in der Struktur bleiben, denn nur dann rechnet sie sich. Rechne zweitens den Eintrittspreis aus Grunderwerbsteuer und Spekulationsfrist durch, bevor du gründest. Und entscheide die Rechtsform an der Spitze zuletzt, denn sie beantwortet eine andere Frage als die laufende Steuer.
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Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Immobilien-Holding und Immobilien-GmbH?
Die Immobilien-GmbH ist eine einzelne Gesellschaft, die Grundstücke hält und vermietet. Von einer Holding spricht man erst, wenn eine Muttergesellschaft darüber steht, die selbst keine Immobilien hält, sondern Anteile an mehreren Objektgesellschaften. Erst diese zweite Ebene bringt die Beteiligungsertragsbefreiung nach § 8b Abs. 1 KStG ins Spiel, von der 5 Prozent als nicht abziehbare Betriebsausgaben gelten (§ 8b Abs. 5 KStG).
Braucht jede Immobilie eine eigene GmbH?
Nein, meistens ist das zu teuer. Jede Gesellschaft kostet eigene Buchführung, einen eigenen Jahresabschluss und eigene Steuererklärungen, dazu mindestens 25.000 Euro Stammkapital (§ 5 Abs. 1 GmbHG). Sinnvoll ist ein Zuschnitt nach Risiko und Finanzierung, also eine Gesellschaft je Bank oder Risikoklasse. Ein Grund für die Trennung bleibt: Eine schädliche Tätigkeit kostet nur die betroffene Gesellschaft ihre erweiterte Kürzung, nicht den ganzen Bestand.
Wie viele Objekte brauchst du für eine Holdingstruktur?
Die Objektzahl ist das falsche Kriterium, es kommt auf den Überschuss an. Bei Thesaurierung liegt der Vorteil bei rund 27 Prozentpunkten, also etwa 13.600 Euro im Jahr bei 50.000 Euro Überschuss und rund 27.200 Euro bei 100.000 Euro. Unterhalb von etwa 50.000 Euro zehren die laufenden Kosten der zusätzlichen Ebenen den Vorteil meist auf. In der Praxis wird die Struktur ab drei bis fünf Objekten interessant.
Bekommt eine Immobilien-Holding die erweiterte Kürzung automatisch?
Nein, in zweifacher Hinsicht. Erstens wird sie nur auf Antrag gewährt (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Zweitens setzt sie voraus, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz und daneben höchstens eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt. Eine einzige mitvermietete Betriebsvorrichtung, eine Beteiligung an einer gewerblichen Gesellschaft oder ein Mieter, der zugleich Gesellschafter ist (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG), kann die Kürzung für das ganze Jahr kosten.
Kann die Holding Immobilien steuerfrei verkaufen?
Nein. Die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG gilt für Kapitalgesellschaften nicht, weil bei ihnen alle Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu behandeln sind (§ 8 Abs. 2 KStG). Ein Verkaufsgewinn kostet daher immer mindestens Körperschaftsteuer plus Soli, 2026 also 15,825 Prozent. Begünstigt ist dagegen der Verkauf der Anteile an einer Objektgesellschaft durch die Holding (§ 8b Abs. 2 und 3 KStG), doch ab 90 Prozent Anteilsübergang löst das Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 2b, Abs. 3 GrEStG).
Was passiert mit der Holding, wenn der Gesellschafter stirbt?
Die Anteile fallen in den Nachlass und werden vererbt, geteilt und bewertet wie jedes andere Vermögen. Die Struktur überlebt den Erbfall, die Eigentümerseite nicht: Erbengemeinschaft, Pflichtteil und Erbschaftsteuer greifen unverändert. Hier unterscheidet sich die Familienstiftung, die als mitgliederlose juristische Person keine Gesellschafter hat (§ 80 Abs. 1 Satz 1 BGB) und dafür alle 30 Jahre Erbersatzsteuer trägt (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG).
Quellen und Rechtsgrundlagen
- GewStG: § 9 Nr. 1 Satz 1 (einfache Kürzung um die als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer), Satz 2 (erweiterte Kürzung auf Antrag bei ausschließlicher Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes), Satz 3 Buchst. a bis c (Teileigentum bei mehr als 66 2/3 Prozent Wohnzwecken; Strom und Ladestationen bis 20 Prozent; sonstige Einnahmen aus Vertragsbeziehungen mit Mietern bis 5 Prozent), Satz 4 (gesonderte Gewinnermittlung), Satz 5 Nr. 1, 1a und 2, Satz 6; § 9 Nr. 2a (Schachtelbeteiligungen ab 15 Prozent); § 2 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3; § 7 Satz 1; § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 (Freibetrag 24.500 Euro nur für natürliche Personen und Personengesellschaften) und Abs. 2 (Steuermesszahl 3,5 Prozent); § 16 Abs. 1 und Abs. 4 Satz 2
- KStG: § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis 4; § 8 Abs. 2 (alle Einkünfte gewerblich, nur für Nr. 1 bis 3) und Abs. 3 Satz 2; § 8b Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 und 3, Abs. 4 Satz 1 und 6 (10-Prozent-Grenze, Erwerbsfiktion), Abs. 5 Satz 1 (5 Prozent nicht abziehbare Betriebsausgaben), Abs. 6; § 23 Abs. 1 (15 Prozent bis 2027, danach jährlich sinkend auf 10 Prozent ab 2032)
- EStG: § 6 Abs. 5 Satz 1 bis 6 (Teilwertansatz bei Begründung oder Erhöhung eines Körperschaftsanteils); § 15 Abs. 3 Nr. 1 und 2; § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 (Zehnjahresfrist), Satz 3, Satz 5 Nr. 1 und 2 (verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft), Abs. 3 Satz 2 (gemeiner Wert)
- GrEStG und GG: § 1 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2a und 2b, Abs. 3 (90 Prozent); § 6a (Konzernklausel, 95 Prozent fünf Jahre vor und nach dem Vorgang); § 8 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 (Grundbesitzwerte bei Einbringungen); § 11 Abs. 1 (3,5 Prozent); Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG (Steuersatzbefugnis der Länder)
- Weitere Normen: § 243 Abs. 1 bis 3 BewG (Betriebsvorrichtungen nicht im Grundvermögen); § 5 Abs. 1 GmbHG (25.000 Euro), § 5a Abs. 1 bis 3 GmbHG (Unternehmergesellschaft); § 80 Abs. 1 Satz 1 BGB; § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG; §§ 3 und 4 SolzG 1995
- Rechtsprechung: BFH, Beschluss des Großen Senats vom 10.12.2001, GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291 (Drei-Objekt-Grenze); Grunderwerbsteuersätze der Länder: Bundesfinanzministerium, Steuern von A bis Z, Ausgabe 2025
- Alle Belastungsrechnungen sind aus den genannten Normen errechnet. Hebesatz und Aufwandsquote sind Praxiswerte; Notar- und Registerkosten sind nach GNotKG und HRegGebV gerechnet, laufende Beratungskosten nicht beziffert. Gesetzestexte abgerufen am 23. September 2026 über gesetze-im-internet.de. Stand: September 2026.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Steuerliche und rechtliche Aussagen beziehen sich auf typische Konstellationen; im Einzelfall sollten Steuerberater bzw. Rechtsanwalt einbezogen werden.
