Auf eine geerbte Immobilie zahlst du Erbschaftsteuer, sobald der festgestellte Grundbesitzwert zusammen mit dem übrigen Erwerb deinen persönlichen Freibetrag übersteigt: 500.000 Euro beim Ehegatten, 400.000 Euro beim Kind (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Bewertet wird nach § 12 Abs. 3 ErbStG in einem von drei Verfahren (§ 182 BewG). Das selbst genutzte Familienheim bleibt steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Zwei Zahlen entscheiden über fast alles: der Wert, den das Finanzamt feststellt, und die Wohnfläche. Beide kommen nicht aus dem Kaufvertrag, sondern aus dem Bewertungsgesetz, und beide lassen sich prüfen.
Dieser Beitrag bleibt bei der Steuerseite. Wie der Erbfall organisatorisch abläuft, wer im Grundbuch steht und was in einer Erbengemeinschaft gilt, ist ein eigenes Thema.
Das Wichtigste in Kürze
- Geerbte Immobilien sind nicht steuerfrei, sie werden mit dem Grundbesitzwert angesetzt (§ 12 Abs. 3 ErbStG, §§ 176 ff. BewG).
- Der persönliche Freibetrag entscheidet: Ehegatte 500.000, Kinder 400.000, Enkel 200.000 Euro (§ 16 ErbStG).
- Das Familienheim bleibt bei Ehegatten und Kindern unter Bedingungen komplett steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG), bei Kindern nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche.
- Vermietete Wohnimmobilien bekommen einen Abschlag von 10 Prozent auf den Wert (§ 13d ErbStG).
- Wer den Wert des Finanzamts für zu hoch hält, kann mit einem Gutachten den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG).
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1. Wann fällt auf eine geerbte Immobilie überhaupt Erbschaftsteuer an?
Immer dann, wenn sie durch einen Erwerb von Todes wegen auf dich übergeht und dein Freibetrag nicht reicht. Der Erwerb durch Erbanfall, Vermächtnis und geltend gemachten Pflichtteil fällt unter § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG, die Steuer entsteht mit dem Tod des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Dieser Tag ist zugleich Bewertungsstichtag (§ 11 ErbStG) und lässt sich nicht verschieben.
Die Abgrenzung zur Schenkung entscheidet über drei Posten. Bei der freigebigen Zuwendung unter Lebenden (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG) gibt es keinen Pauschbetrag von 15.000 Euro und für Kinder keine Familienheim-Befreiung, dafür läuft die Zehnjahresfrist des § 14 Abs. 1 ErbStG. Welcher Weg günstiger ist, rechnet der Beitrag Schenkung oder Vererbung durch.
Die Anzeigepflicht entfällt bei Grundbesitz nie
Jeder Erwerb ist binnen drei Monaten ab Kenntnis schriftlich beim Finanzamt anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Die Ausnahme des § 30 Abs. 3 ErbStG für eine von deutscher Behörde eröffnete Verfügung von Todes wegen gilt ausdrücklich nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz, Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften oder Auslandsvermögen gehören. Wer ein Haus erbt, zeigt also immer an, auch wenn am Ende keine Steuer herauskommt.
Checkliste: die ersten drei Monate nach dem Erbfall
- Todestag festhalten, er ist Entstehungs- und Bewertungsstichtag zugleich (§§ 9, 11 ErbStG).
- Erwerb binnen drei Monaten anzeigen, bei Grundbesitz ohne Ausnahme (§ 30 Abs. 1 und Abs. 3 ErbStG).
- Grundstücksart bestimmen (§ 181 BewG), sie legt das Bewertungsverfahren fest.
- Wohnfläche durch Aufmaß belegen, wenn ein Kind das Elternhaus erbt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).
- Einzug und Zeitpunkt dokumentieren, die Befreiung verlangt eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung.
- Mietverträge, den auf Wohnzwecke entfallenden Flächenanteil und alle Darlehen mit Restvaluta am Todestag sichern.
- Bodenrichtwert und Vergleichspreise beim Gutachterausschuss anfordern, um den Bescheid gegenrechnen zu können (§ 198 BewG).
- Schenkungen desselben Erblassers aus zehn Jahren auflisten, sie verbrauchen den Freibetrag (§ 14 Abs. 1 ErbStG).
- Liquidität prüfen, bevor Vermögen verteilt wird; sonst Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG vorbereiten.
2. Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?
Mit einem gesondert festgestellten Grundbesitzwert auf den Todestag (§ 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BewG). Für das Grundvermögen verweist § 157 Abs. 3 BewG auf die §§ 159 und 176 bis 198 BewG. Ziel ist der gemeine Wert (§ 177 Abs. 1 BewG i. V. m. § 9 BewG), erreicht über ein typisierendes Verfahren. Welches greift, entscheidet allein die Grundstücksart nach § 181 BewG.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Grundstücksart (§ 181 BewG) | Verfahren | Fundstelle | Wie der Wert zustande kommt |
|---|---|---|---|
| Wohnungs- und Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser | Vergleichswertverfahren | § 182 Abs. 2, § 183 BewG | Kaufpreise vergleichbarer Objekte oder Vergleichsfaktoren |
| Mietwohngrundstücke, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke mit ermittelbarer üblicher Miete | Ertragswertverfahren | § 182 Abs. 3, §§ 184 bis 188 BewG | Bodenwert plus kapitalisierter Gebäudereinertrag |
| Objekte ohne Vergleichswert, übrige Geschäfts- und gemischt genutzte, sonstige bebaute Grundstücke | Sachwertverfahren | § 182 Abs. 4, §§ 189 bis 191 BewG | Bodenwert plus Gebäudesachwert mal Wertzahl |
| Unbebaute Grundstücke | Bodenwertermittlung | § 179 BewG | Fläche mal Bodenrichtwert |
Ein Punkt wird oft übersehen: § 177 Abs. 4 BewG blendet Besonderheiten aus, insbesondere wertbeeinflussende Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art. Ein eingetragener Nießbrauch mindert den Grundbesitzwert also nicht, er wirkt erst eine Stufe später bei den Nachlassverbindlichkeiten.
Wie werden Einfamilienhaus und Eigentumswohnung konkret bewertet?
Beide sind Standardfälle des Vergleichswertverfahrens (§ 182 Abs. 2 BewG). Ein- und Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke mit bis zu zwei Wohnungen, die kein Wohnungseigentum sind (§ 181 Abs. 2 BewG). Das Finanzamt zieht Kaufpreise heran, die in den wertbeeinflussenden Merkmalen hinreichend übereinstimmen, oder Vergleichsfaktoren je Bezugseinheit, etwa je Quadratmeter Wohnfläche (§ 183 BewG). Fehlen Vergleichswerte, fällt das Objekt in das Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG). Das erklärt, warum zwei äußerlich ähnliche Häuser in zwei Gemeinden ganz verschieden bewertet werden.
Beim Mehrfamilienhaus greift das Ertragswertverfahren. Rohertrag ist das vertraglich für zwölf Monate geschuldete Entgelt ohne Umlagen (§ 186 Abs. 1 BewG). Bei eigengenutzten, ungenutzten oder unentgeltlich überlassenen Räumen und bei einer um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete abweichenden Miete ist die übliche Miete anzusetzen (§ 186 Abs. 2 BewG). Eine Gefälligkeitsmiete an die Tochter senkt den Steuerwert also nicht. Der Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger aus Anlage 21 kapitalisiert, der aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer folgt (§ 185 Abs. 3 BewG); fehlen örtliche Zinssätze, gelten 3,5 Prozent für Mietwohngrundstücke und bis zu 6,0 Prozent für Geschäftsgrundstücke (§ 188 Abs. 2 S. 2 BewG).
Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG?
Sobald der Feststellungsbescheid spürbar über dem liegt, was das Objekt am Markt bringt. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, ist der niedrigere anzusetzen (§ 198 Abs. 1 BewG). Das ist der stärkste Hebel im ganzen Thema, weil er nicht an Fristen, Flächen oder Verwandtschaft hängt.
Drei Dinge gehören dazu. Die Nachweislast liegt bei dir, das Gesetz sagt "weist der Steuerpflichtige nach". Als Nachweis gilt regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer zertifizierten, von staatlicher oder akkreditierter Stelle bestellten sachverständigen Person (§ 198 Abs. 2 BewG); ein Maklerexposé reicht nicht. Und du zahlst es selbst, die Kosten hängen vom Objekt und vom Gutachter ab. Kostenlos geht es nach § 198 Abs. 3 BewG: Auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis genügt, wenn er binnen eines Jahres vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurde.
Rechnung 1: Wann trägt sich das Gutachten? Eine Tochter erbt das Haus ihrer Mutter und zieht nicht ein. Der Feststellungsbescheid nennt 620.000 Euro Vergleichswert, ein Gutachten weist wegen Sanierungsstau und Hanglage 520.000 Euro nach.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Position | Ohne Gutachten | Mit Gutachten nach § 198 BewG |
|---|---|---|
| Angesetzter Grundbesitzwert | 620.000 € | 520.000 € |
| Abzüglich Pauschbetrag (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG) | 605.000 € | 505.000 € |
| Abzüglich Freibetrag (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) | 205.000 € | 105.000 € |
| Satz Klasse I (§ 19 Abs. 1 ErbStG) | 11 % | 11 % |
| Erbschaftsteuer | 22.550 € | 11.550 € |
Die 100.000 Euro Wertdifferenz sparen 11.000 Euro Steuer, also genau den Satz der Stufe. Daraus folgt eine Faustregel: Der Gutachtenerfolg ist die erwartete Wertdifferenz mal deinem Steuersatz. In Klasse I mit 11 Prozent muss die Differenz zehnmal so hoch sein wie das Honorar, in Klasse III mit 30 Prozent nur gut dreimal. Für entfernte Erben lohnt sich das Gutachten also deutlich früher.
3. Welche Freibeträge gelten bei geerbten Immobilien?
Dieselben wie bei Geld. Es gibt keinen Immobilienfreibetrag und keinen Freibetrag je Objekt. Der persönliche Freibetrag des § 16 Abs. 1 ErbStG gilt einmal für deinen gesamten Erwerb von dieser Person, gleich ob er aus einem Haus, drei Wohnungen oder einem Depot besteht.
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| Erwerber | Klasse | Freibetrag (§ 16 Abs. 1 ErbStG) | Steuerfrei bleibender Grundbesitzwert |
|---|---|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 € | 515.000 €, mit Versorgungsfreibetrag bis zu 771.000 € |
| Kind, Stiefkind, Kind eines verstorbenen Kindes | I | 400.000 € | 415.000 € |
| Enkel (Kind eines lebenden Kindes) | I | 200.000 € | 215.000 € |
| Übrige der Klasse I, etwa Eltern im Erbfall | I | 100.000 € | 115.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder | II | 20.000 € | 35.000 € |
| Alle übrigen, etwa der Lebensgefährte | III | 20.000 € | 35.000 € |
Die vierte Spalte addiert zum Freibetrag den Erbfallkostenpauschbetrag von 15.000 Euro, der nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 S. 2 ErbStG ohne Nachweis abgezogen wird. Beim Ehegatten kommt der besondere Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro hinzu, gekürzt um den Kapitalwert steuerfreier Versorgungsbezüge wie einer Witwenrente (§ 17 Abs. 1 ErbStG). Sein Wert ist deshalb eine Obergrenze, kein fester Betrag.
Zwei Missverständnisse kosten bei Immobilien regelmäßig Geld. Erstens gilt der Freibetrag je Erwerber und je Erblasser: Erben zwei Kinder ein Haus gemeinsam, stehen zusammen 800.000 Euro zur Verfügung. Zweitens kann er längst verbraucht sein, wenn dir derselbe Erblasser in den letzten zehn Jahren einen Miteigentumsanteil übertragen hat; dieser Vorerwerb wird mit seinem damaligen Wert hinzugerechnet (§ 14 Abs. 1 S. 1 ErbStG). Die Sonderfälle behandelt der Überblicksbeitrag zur Erbschaftsteuer.
4. Wann bleibt das Familienheim steuerfrei?
Wenn der Erblasser darin bis zum Erbfall selbst gewohnt hat, du unverzüglich einziehst und zehn Jahre bleibst. Die Befreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG wirkt neben dem persönlichen Freibetrag und verbraucht ihn nicht.
Der Wortlaut verlangt drei Voraussetzungen nebeneinander. Der Erblasser muss die Wohnung bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein. Sie muss beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt sein. Und die Befreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen gehindert. Dass gesundheitliche Gründe, etwa eine Heimunterbringung, ein zwingender Grund sein können, hat der Bundesfinanzhof entschieden; die Feststellungslast trägt der Erwerber (BFH, Urteil vom 01.12.2021, II R 1/21, zur gleichlautenden Regel für Ehegatten). Ein beruflicher Umzug gehört nicht dazu.
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| Konstellation | Norm | Flächengrenze | Bindungsfrist |
|---|---|---|---|
| Ehegatte erbt das Familienheim | § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG | keine | zehn Jahre Selbstnutzung |
| Kind oder Kind eines verstorbenen Kindes erbt | § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG | 200 Quadratmeter Wohnfläche | zehn Jahre Selbstnutzung |
| Ehegatte erhält es zu Lebzeiten geschenkt | § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG | keine | keine |
| Kind erhält es zu Lebzeiten geschenkt | keine Befreiung | – | – |
| Enkel bei lebendem Elternteil, Geschwister, Lebensgefährte | keine Befreiung | – | – |
Begünstigt sind in allen drei Fällen bebaute Grundstücke im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG, belegen im Inland, in der EU oder im EWR. Die Nummer 4c nennt außerdem nur Kinder der Steuerklasse I Nr. 2 und Kinder verstorbener Kinder: Ein Enkel, dessen Elternteil noch lebt, geht leer aus, selbst wenn er einzieht.
Rechnung 2: Wie die 200-Quadratmeter-Grenze wirkt
Sie ist kein Fallbeil, sondern eine Quote: begünstigt ist der Wertanteil der ersten 200 Quadratmeter, denn das Gesetz sagt "soweit". Eine Tochter erbt das Elternhaus mit 980.000 Euro Grundbesitzwert und 280 Quadratmetern Wohnfläche, dazu 150.000 Euro Bankguthaben. Sie zieht unverzüglich ein.
- Begünstigt sind 200 von 280 Quadratmetern, also fünf Siebtel des Werts: 700.000 Euro bleiben steuerfrei.
- Steuerpflichtig bleibt der Flächenüberhang mit 280.000 Euro.
- Zusammen mit dem Guthaben ergibt das 430.000 Euro, abzüglich 15.000 Euro Pauschbetrag also 415.000 Euro.
- Abzüglich 400.000 Euro Freibetrag bleiben 15.000 Euro, Steuerklasse I, 7 Prozent: 1.050 Euro.
Zieht sie nicht ein, gilt keine Befreiung: 1.130.000 Euro abzüglich Pauschbetrag und Freibetrag ergeben 715.000 Euro zu 19 Prozent, also 135.850 Euro. Der Einzug ist hier 134.800 Euro wert und damit die teuerste Entscheidung der ersten Wochen nach dem Erbfall. Der Härteausgleich des § 19 Abs. 3 ErbStG ändert in keiner Variante etwas.
Zwei Fallstricke stecken im Detail. Wohnfläche ist nicht Nutzfläche: Keller, Garage und nicht ausgebautes Dachgeschoss zählen nicht mit. Und die Befreiung greift nicht, soweit der Erwerber das Vermögen aufgrund einer Verfügung des Erblassers auf einen Dritten übertragen muss. Wer das Haus nur erbt, um es als Vermächtnis weiterzureichen, bekommt sie nicht; der Empfänger bekommt sie, wenn er die Voraussetzungen erfüllt.
5. Wie viel Steuer zahlst du auf ein geerbtes Haus?
Das hängt fast vollständig vom Verwandtschaftsgrad ab, nicht vom Objekt. Der Satz richtet sich nach steuerpflichtigem Erwerb und Steuerklasse (§ 19 Abs. 1 ErbStG). Anders als bei der Einkommensteuer gibt es keine Zonen: Der gefundene Satz gilt auf den gesamten Erwerb.
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| Steuerpflichtiger Erwerb bis einschließlich | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Rechnung 3: Ein Einfamilienhaus, drei Erben
Ein Einfamilienhaus mit 780.000 Euro Grundbesitzwert geht schuldenfrei über, weiteres Vermögen gibt es nicht. Keiner der drei Erwerber zieht ein, die Familienheim-Befreiung greift also nicht. Abgezogen ist nur der Pauschbetrag von 15.000 Euro, die Bereicherung beträgt 765.000 Euro.
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| Erwerber | Freibetrag | Steuerpflichtiger Erwerb | Satz | Erbschaftsteuer |
|---|---|---|---|---|
| Tochter (Klasse I) | 400.000 € | 365.000 € | 15 % | 54.750 € |
| Bruder des Erblassers (Klasse II) | 20.000 € | 745.000 € | 30 % | 222.500 € |
| Lebensgefährte ohne Trauschein (Klasse III) | 20.000 € | 745.000 € | 30 % | 223.500 € |
Derselbe Erwerb kostet die Tochter 54.750 Euro und den Lebensgefährten 223.500 Euro, das Vierfache. Zwischen Bruder und Lebensgefährte liegen dagegen nur 1.000 Euro, obwohl beide nominal 30 Prozent zahlen. Der Unterschied kommt aus dem Härteausgleich: Beim Bruder steigt der Satz von 25 auf 30 Prozent, der Mehrbetrag von 73.500 Euro lässt sich aber nur zu 72.500 Euro aus der Hälfte des die Wertgrenze übersteigenden Betrags decken (§ 19 Abs. 3 ErbStG). In Klasse III gibt es zwischen 600.000 und 6.000.000 Euro keinen Sprung, dort greift die Regel nicht.
Zieht die Tochter in das Haus ein und hat es 160 Quadratmeter Wohnfläche, zahlt sie null Euro: Die Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG erfasst dann den gesamten Wert, und der Freibetrag bleibt unangetastet. Den vollständigen Rechengang von der Erbmasse bis zum Bescheid zeigt ein eigener Beitrag.
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Stiftungs-Check starten6. Welche Abschläge und Abzüge senken den steuerpflichtigen Wert?
Drei Posten: der Vermietungsabschlag nach § 13d ErbStG, die Nachlassverbindlichkeiten nach § 10 Abs. 5 ErbStG und Nutzungslasten zugunsten Dritter. Alle drei haben eine Kehrseite, die in Ratgebern selten mitgenannt wird.
Der 10-Prozent-Abschlag nach § 13d ErbStG
Grundstücke im Sinne des Absatzes 3 sind mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen (§ 13d Abs. 1 ErbStG). Absatz 3 verlangt dreierlei zugleich: Die bebauten Grundstücke oder Grundstücksteile werden zu Wohnzwecken vermietet (Nr. 1), bei Belegenheit in einem Drittstaat ist dieser zur Amtshilfe nach dem OECD-Standard verpflichtet (Nr. 2), und sie gehören nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder land- und forstwirtschaftlichen Vermögen im Sinne des § 13a ErbStG (Nr. 3). Diese Fassung gilt für Erwerbe mit Steuerentstehung nach dem 31. Dezember 2024 (§ 37 Abs. 21 ErbStG).
Entscheidend ist die Wohnnutzung, nicht die Grundstücksart. Ein gemischt genutztes Haus mit Laden im Erdgeschoss bekommt den Abschlag nur für den zu Wohnzwecken vermieteten Teil, eine an die eigene GmbH vermietete Bürofläche gar nicht. Wie beim Familienheim gilt eine Weitergabesperre: Den verminderten Wertansatz kann nicht in Anspruch nehmen, wer das Grundstück aufgrund einer Verfügung des Erblassers auf einen Dritten übertragen muss (§ 13d Abs. 2 ErbStG). Gibt er es bei der Auseinandersetzung an einen Miterben weiter, wandert der Abschlag mit.
Die Kehrseite: § 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG kürzt den Schuldenabzug
Der Wortlaut ist knapp: Schulden und Lasten sind nicht abzugsfähig, soweit die Vermögensgegenstände, mit denen sie in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, steuerbefreit sind. Ist ein Mietshaus nach § 13d ErbStG nur mit 90 Prozent anzusetzen, sind 10 Prozent seines Werts steuerbefreit, und damit ist auch das darauf lastende Darlehen nur zu 90 Prozent abziehbar. Nicht Absatz 6 regelt das, der betrifft nicht der Besteuerung unterliegendes Vermögen und die beschränkte Steuerpflicht.
Rechnung 4: Mietwohngrundstück mit Darlehen. Ein Sohn erbt ein reines Wohn-Mietshaus mit 950.000 Euro Grundbesitzwert und einem Restdarlehen von 380.000 Euro am Todestag.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Position | Mit § 13d ErbStG | Gedanklich ohne Abschlag |
|---|---|---|
| Ansatz des Grundstücks | 855.000 € (90 %) | 950.000 € |
| Abziehbares Darlehen (§ 10 Abs. 6a S. 1 ErbStG) | 342.000 € (90 %) | 380.000 € |
| Abzüglich Pauschbetrag | 498.000 € | 555.000 € |
| Abzüglich Freibetrag 400.000 € | 98.000 € | 155.000 € |
| Satz Klasse I | 11 % | 11 % |
| Erbschaftsteuer | 10.780 € | 17.050 € |
Der Abschlag spart 6.270 Euro. Zehn Prozent von 950.000 Euro wären 95.000 Euro Bemessungsgrundlage gewesen, angekommen sind 57.000 Euro. Daraus folgt die Regel: § 13d ErbStG wirkt wirtschaftlich auf den um die Schulden geminderten Wert, nicht auf den Bruttowert. Bei einem hoch belasteten Objekt schrumpft der Vorteil entsprechend.
Nachlassverbindlichkeiten, Wohnrecht und Nießbrauch
Abziehbar sind die vom Erblasser herrührenden Schulden (§ 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG), Verbindlichkeiten aus Vermächtnissen, Auflagen und geltend gemachten Pflichtteilen (Nr. 2) sowie die Erbfallkosten mit dem Pauschbetrag von 15.000 Euro (Nr. 3). Zu Nummer 2 gehört ein Nießbrauch oder Wohnungsrecht, das der Erblasser zugunsten eines Dritten angeordnet hat. Es mindert den Grundbesitzwert nicht (§ 177 Abs. 4 BewG) und wirkt erst als Last mit seinem Kapitalwert nach §§ 14, 16 BewG.
Zwei Begrenzungen gehören dazu. § 16 BewG deckelt den Jahreswert einer Nutzung auf den durch 18,6 geteilten Steuerwert des genutzten Wirtschaftsguts, also auf 5,3763 Prozent des Grundbesitzwerts. Und auch hier greift § 10 Abs. 6a S. 1 ErbStG: Ist die Immobilie als Familienheim steuerfrei, ist die darauf lastende Verpflichtung nicht abziehbar.
Damit sind die Posten benannt, die am Objekt selbst hängen. Die Gestaltungswege daneben, von der gestückelten Schenkung bis zur Struktur, ordnet der Beitrag Erbschaftssteuer sparen ein.
7. Was tun, wenn du die Steuer nicht bezahlen kannst, ohne zu verkaufen?
Zuerst stunden, nicht verkaufen. § 28 Abs. 3 ErbStG ist auf genau diesen Fall zugeschnitten: Kannst du die Steuer nur durch Veräußerung des zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks aufbringen, ist sie auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden, bei Erwerben von Todes wegen zinslos. Sie endet mit der Weiterveräußerung oder dem Ende der Wohnnutzung und gilt für selbst genutzte wie für vermietete Wohnimmobilien, nicht für gewerblich genutzte.
Reicht das nicht, bleiben drei Wege, die sich steuerlich unterschiedlich verhalten.
- Bankdarlehen auf das geerbte Objekt. Es entsteht nach dem Bewertungsstichtag und mindert die Erbschaftsteuer deshalb nicht. Die Zinsen sind nur Werbungskosten, soweit das Darlehen der Einkunftserzielung dient.
- Teilverkauf oder Verkauf innerhalb eines Jahres. Hier wirken zwei Normen zusammen. Der Kaufpreis ersetzt das Gutachten (§ 198 Abs. 3 BewG), und der Gewinn bleibt meist einkommensteuerfrei: Bei unentgeltlichem Erwerb wird dir die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG). Hatte der Erblasser das Haus länger als zehn Jahre, ist die Frist des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG bereits abgelaufen; der Erbfall setzt sie nicht neu in Gang. Wie das in einer Stiftung läuft, ordnet der Beitrag zur Spekulationsfrist bei Immobilien ein.
- Verkauf an einen Miterben. Steuerlich der sauberste Weg, weil die Befreiungen nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c sowie § 13d Abs. 2 ErbStG bei demjenigen ankommen können, der das Objekt bei der Auseinandersetzung übernimmt. Die zivilrechtliche Seite der Erbengemeinschaft behandeln wir gesondert.
Ein Punkt wird unterschätzt: Steuerschuldner ist jeder Erwerber für seinen eigenen Erwerb (§ 20 Abs. 1 S. 1 ErbStG), bis zur Auseinandersetzung haftet aber der Nachlass für die Steuer aller Beteiligten (§ 20 Abs. 3 ErbStG).
8. Wann ist eine Stiftung die bessere Hülle für den Immobilienbestand?
Ab dem Punkt, an dem nicht mehr ein Objekt vererbt wird, sondern ein Bestand. Bei einem Haus und einem Kind ist das Testament der einfachere Weg. Ab etwa drei bis fünf Objekten wird jede Erbfolge zur Steuerfrage, in jeder Generation erneut und jedes Mal auf den dann festgestellten Grundbesitzwert.
Die Familienstiftung Immobilien verschiebt den Rhythmus. Das Vermögen gehört nach der Übertragung niemandem mehr persönlich und wird deshalb nicht mehr vererbt. Der Übergang auf eine vom Erblasser angeordnete Stiftung ist zwar selbst ein steuerpflichtiger Erwerb, die Steuerklasse richtet sich aber nach dem entferntest Berechtigten der Stiftungsurkunde (§ 15 Abs. 2 S. 1 ErbStG). Sind das die Abkömmlinge, greift Steuerklasse I; der zugehörige Freibetrag beträgt 400.000 Euro, wenn Kinder die entferntest Berechtigten sind, 200.000 Euro bei Enkeln und 100.000 Euro bei Urenkeln (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 ErbStG). Wie der Weg dorthin abläuft, zeigt der Beitrag Immobilien in eine Stiftung einbringen, die Alternative der Kapitalgesellschaft vergleicht Immobilien-GmbH oder Immobilien-Stiftung.
Die Kehrseite gehört dazu. Das Stiftungsvermögen unterliegt alle 30 Jahre der Erbersatzsteuer nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG mit doppeltem Freibetrag von 800.000 Euro, dazu kommen laufende Kosten ab etwa 1.500 Euro im Jahr. Wichtig für Immobilienhalter: § 13d Abs. 4 ErbStG erklärt den 10-Prozent-Abschlag auch dort für anwendbar, vermietete Wohnimmobilien bleiben in der Stiftung also begünstigt. Unterhalb von rund 150.000 bis 200.000 Euro Vermögen spricht die Bilanz gegen die Struktur; wo die Schwelle im Einzelfall liegt, ordnet der Beitrag ab welchem Vermögen sich eine Stiftung lohnt ein.
Unser Fazit
Bei Immobilien entscheidet nicht der Steuersatz, sondern die Bemessungsgrundlage. Sie entsteht in einem typisierenden Verfahren, das allein von der Grundstücksart abhängt (§ 182 BewG), und ist über § 198 BewG angreifbar. Diese Tür steht jedem offen, ohne Frist und ohne Verwandtschaftsvoraussetzung, und wird trotzdem selten genutzt, weil die Nachweislast beim Erben liegt.
Unsere Handlungsempfehlung: Bestimme in den ersten Wochen zwei Werte und halte sie schriftlich fest, den Grundbesitzwert und die Wohnfläche. Prüfe dann in dieser Reihenfolge, ob die Familienheim-Befreiung erreichbar ist, ob § 13d ErbStG greift und ob ein Gutachten nach § 198 BewG mehr spart als es kostet. Wer das beantwortet hat, bevor der Bescheid kommt, verhandelt mit Zahlen statt mit Vermutungen.
Alle Grundlagen zu Steuern bündelt der Leitartikel Stiftung und Steuern: Welche Steuern zahlt eine Stiftung, und wann sind Begünstigungen möglich?, weitere Beiträge findest du im Bereich Steuern.
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Häufige Fragen zur Erbschaftsteuer auf Immobilien
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf ein Grundstück ohne Bebauung?
Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich nach ihrer Fläche und dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses (§ 179 BewG); maßgeblich ist der Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war. Auf diesen Wert wenden sich Freibetrag und Satz wie bei jedem anderen Erwerb an (§§ 16, 19 ErbStG). Befreiungen gibt es nicht: Weder die Familienheim-Regelung noch der Abschlag nach § 13d ErbStG erfassen unbebaute Grundstücke, beide setzen ein bebautes Grundstück voraus. Auch hier ist der Gegenbeweis nach § 198 BewG möglich.
Was passiert bei 300 Wohnungen im Nachlass, greift dann die Betriebsvermögensverschonung?
Nur unter engen Voraussetzungen. Vermietete Grundstücke zählen im Grundsatz zum Verwaltungsvermögen und sind damit nicht begünstigt. § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 Buchst. d ErbStG nimmt davon Wohnungsunternehmen aus, wenn die Grundstücke zu einem Betriebsvermögen gehören und der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung von Wohnungen im Sinne des § 181 Abs. 9 BewG besteht, dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb im Sinne des § 14 AO erfordert. Entscheidend ist also nicht die Zahl der Wohnungen allein, sondern ob der Betrieb über die reine Vermögensverwaltung hinausgeht. Greift die Ausnahme nicht, bleibt der Abschlag von 10 Prozent nach § 13d ErbStG.
Wie wirkt ein eingetragenes Wohnrecht auf die Erbschaftsteuer?
Es senkt den Grundbesitzwert nicht. § 177 Abs. 4 BewG bestimmt, dass wertbeeinflussende Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art bei der Bewertung nicht berücksichtigt werden. Hat der Erblasser das Recht zugunsten eines Dritten angeordnet, ist es beim belasteten Erwerber als Verbindlichkeit aus einem Vermächtnis mit seinem Kapitalwert abziehbar (§ 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG, §§ 14, 16 BewG). Ist die Immobilie selbst steuerbefreit, entfällt dieser Abzug anteilig (§ 10 Abs. 6a S. 1 ErbStG). Beim Berechtigten ist der Erwerb des Rechts seinerseits steuerpflichtig.
Muss ich die geerbte Immobilie verkaufen, um die Steuer zu zahlen?
In der Regel nicht. Kannst du die Steuer nur durch Veräußerung des zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks aufbringen, ist sie auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden, bei Erwerben von Todes wegen zinslos (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Die Stundung endet mit der Weiterveräußerung oder mit dem Ende der Wohnnutzung. Verkaufst du doch, bleibt der Gewinn meist einkommensteuerfrei, weil dir die Anschaffung des Erblassers zugerechnet wird (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG) und dessen Zehnjahresfrist regelmäßig abgelaufen ist.
Wie lange muss ich im geerbten Elternhaus wohnen bleiben?
Zehn Jahre ab dem Erwerb. Die Befreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn du das Familienheim innerhalb dieser zehn Jahre nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Eine Ausnahme gilt nur, wenn du aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert bist; gesundheitliche Gründe, etwa eine Heimunterbringung, können genügen, die Feststellungslast trägst du (BFH, Urteil vom 01.12.2021, II R 1/21, zur gleichlautenden Regel für Ehegatten). Vermieten statt selbst wohnen beendet die Befreiung ebenso wie ein Verkauf.
Zählt eine Ferienwohnung als Familienheim?
Nein. Der Wortlaut verlangt, dass der Erblasser darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat und dass sie beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Zweit- und Ferienwohnungen erfüllen dieses Merkmal nach der Rechtsprechung nicht, weil sie nicht den Mittelpunkt des familiären Lebens bilden (BFH, Urteil vom 18.07.2013, II R 35/11, zur Parallelregel für Ehegatten). Ist die Ferienwohnung dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet, kommt stattdessen der Abschlag von 10 Prozent nach § 13d ErbStG in Betracht.
Wer zahlt die Erbschaftsteuer, wenn mehrere Erben eine Immobilie erben?
Jeder für sich. Steuerschuldner ist der einzelne Erwerber (§ 20 Abs. 1 S. 1 ErbStG), und jeder rechnet mit seinem eigenen Freibetrag und seiner eigenen Steuerklasse. Der Grundbesitzwert wird einmal für die wirtschaftliche Einheit festgestellt und dann auf die Erbquoten verteilt. Bis zur Auseinandersetzung haftet daneben der Nachlass für die Steuer aller am Erbfall Beteiligten (§ 20 Abs. 3 ErbStG). Befreiungen wirken dagegen personenbezogen: Nur wer selbst einzieht, bekommt die Familienheim-Befreiung.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Erwerb von Todes wegen, Entstehung und Bewertungsstichtag: § 3 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1, § 11 ErbStG; freigebige Zuwendung unter Lebenden: § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG
- Ansatz des gesondert festgestellten Grundbesitzwerts: § 12 Abs. 1 und Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 157 Abs. 1 und Abs. 3 BewG; gemeiner Wert und Ausblendung wertbeeinflussender Belastungen: § 177 Abs. 1 und Abs. 4 BewG i. V. m. § 9 BewG; unbebaute Grundstücke: § 179 BewG
- Grundstücksarten § 181 BewG; Zuordnung der drei Verfahren § 182 BewG; Vergleichswertverfahren § 183 BewG; Ertragswertverfahren §§ 184 bis 188 BewG, darin Rohertrag und 20-Prozent-Grenze § 186, Vervielfältiger nach Anlage 21 § 185 Abs. 3, Liegenschaftszinssätze 3,5 bis 6,0 Prozent § 188 Abs. 2 S. 2 BewG; Sachwertverfahren §§ 189, 191 BewG
- Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, zugelassene Nachweise und Kaufpreis binnen Jahresfrist: § 198 Abs. 1 bis 3 BewG
- Bereicherung, Nachlassverbindlichkeiten und Pauschbetrag von 15.000 Euro: § 10 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 1 bis 3 ErbStG; Abzugsverbot bei nicht besteuertem Vermögen § 10 Abs. 6 ErbStG; anteiliges Abzugsverbot bei steuerbefreitem Vermögen § 10 Abs. 6a S. 1 ErbStG; Abrundung § 10 Abs. 1 S. 6 ErbStG
- Familienheim: Schenkung unter Ehegatten ohne Frist und Flächengrenze § 13 Abs. 1 Nr. 4a; Erwerb von Todes wegen durch den Ehegatten mit zehnjähriger Selbstnutzung § 13 Abs. 1 Nr. 4b; Erwerb durch Kinder zusätzlich begrenzt auf 200 Quadratmeter § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG; begünstigt jeweils bebaute Grundstücke im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG
- Vermietete Wohngrundstücke mit 90 Prozent, Weitergabesperre und Voraussetzungen: § 13d Abs. 1 bis 3 ErbStG; Geltung auch für die Erbersatzsteuer § 13d Abs. 4 ErbStG; Neufassung des Absatzes 3 für Erwerbe mit Steuerentstehung nach dem 31. Dezember 2024: § 37 Abs. 21 ErbStG
- Wohnungsunternehmen als Ausnahme vom Verwaltungsvermögen: § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 2 Buchst. d ErbStG i. V. m. § 181 Abs. 9 BewG und § 14 AO
- Zusammenrechnung über zehn Jahre § 14 Abs. 1 S. 1 ErbStG; Steuerklassen § 15 Abs. 1 ErbStG; entferntest Berechtigter bei Familienstiftungen § 15 Abs. 2 S. 1 ErbStG
- Persönliche Freibeträge 500.000 bis 20.000 Euro § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 7 ErbStG; besonderer Versorgungsfreibetrag 256.000 Euro § 17 Abs. 1 ErbStG
- Steuersätze 7 bis 50 Prozent § 19 Abs. 1 ErbStG; Härteausgleich mit der Hälfte beziehungsweise drei Vierteln des übersteigenden Betrags § 19 Abs. 3 ErbStG
- Steuerschuldner und Haftung des Nachlasses § 20 Abs. 1 S. 1 und Abs. 3 ErbStG; zinslose Stundung bis zu zehn Jahren § 28 Abs. 3 ErbStG; Anzeige binnen drei Monaten, bei Grundbesitz ohne Ausnahme § 30 Abs. 1 und Abs. 3 ErbStG
- Kapitalwert von Nutzungen und Deckel des Jahreswerts auf den durch 18,6 geteilten Steuerwert: §§ 14, 16 BewG
- Veräußerungsfrist und Zurechnung der Anschaffung des Rechtsvorgängers bei unentgeltlichem Erwerb: § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und S. 3 EStG
- Alle genannten Normen wurden am 23. September 2026 am Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de verifiziert. Stand: September 2026.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Steuerliche und rechtliche Aussagen beziehen sich auf typische Konstellationen; im Einzelfall sollten Steuerberater bzw. Rechtsanwalt einbezogen werden.
