Notar und Grundbuchamt rechnen beide nach dem GNotKG, also nach dem Verkehrswert der Immobilie. Bei 400.000 Euro fallen 1.570 Euro Beurkundungsgebühr an (2,0 nach KV Nr. 21100) und 785 Euro für die Eigentumsumschreibung (1,0 nach KV Nr. 14110), zusammen mit Umsatzsteuer rund 2.653 Euro. Vereinbarungen über die Höhe sind unwirksam (§ 125 GNotKG).
Der Preisvergleich zwischen Notaren bringt also nichts. Jedes Büro rechnet aus derselben Tabelle, und ein Rabatt wäre nicht unüblich, sondern nichtig.
Beeinflussen lassen sich nur der Geschäftswert und die Zahl der Vorgänge. Die Schenkungsteuer und die Bewertung durch das Finanzamt sind eine andere Rechnung.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Gebühren stehen im Gesetz. Vereinbarungen über ihre Höhe sind unwirksam (§ 125 GNotKG), und der Notar ist verpflichtet, sie zu erheben (§ 17 Abs. 1 BNotO).
- Für die Beurkundung des Schenkungsvertrags fällt eine 2,0-Gebühr an (KV Nr. 21100), für die Eintragung des neuen Eigentümers berechnet das Grundbuchamt zusätzlich eine 1,0-Gebühr (KV Nr. 14110). Das sind zwei Rechnungen von zwei Stellen.
- Maßstab für den Geschäftswert ist der Verkehrswert der Immobilie (§ 46 Abs. 1 GNotKG); steht er nicht fest, darf auch ein für Zwecke der Steuererhebung festgesetzter Wert herangezogen werden (§ 46 Abs. 3 Nr. 3 GNotKG).
- Übernommene Schulden mindern den Geschäftswert nicht. Verbindlichkeiten, die auf einer Sache lasten, werden bei der Ermittlung nicht abgezogen (§ 38 GNotKG).
- Bei 400.000 Euro Verkehrswert kosten Beurkundung und Eigentumsumschreibung zusammen rund 2.653 Euro, davon 298,30 Euro Umsatzsteuer auf die Notargebühr.
- Ein vorbehaltener Nießbrauch senkt die Gebühren nicht, sondern erhöht sie. Sein Wert bemisst sich nach § 52 GNotKG: 5 Prozent des Immobilienwerts als Jahreswert, multipliziert mit einem Faktor nach Lebensalter.
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1. Was kostet die Schenkung eines Hauses beim Notar?
Die Gebühr ergibt sich aus drei Schritten, und alle drei stehen im Gesetz. Erstens wird der Geschäftswert ermittelt, denn die Gebühren richten sich nach dem Wert des Gegenstands (§ 3 Abs. 1 GNotKG). Zweitens liefert das Kostenverzeichnis den Gebührensatz, hier eine 2,0-Gebühr für das Beurkundungsverfahren (KV Nr. 21100, mindestens 120 Euro). Drittens wird dieser Satz auf die Tabelle B angewendet (§ 34 Abs. 1 GNotKG), die als Anlage 2 zum Gesetz gehört.
Tabelle B ist degressiv: Bei 500 Euro Geschäftswert beträgt die 1,0-Gebühr 15 Euro, bei 500.000 Euro 935 Euro. Der Wert ist tausendfach höher, die Gebühr nur gut sechzigfach.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Verkehrswert der Immobilie | 1,0-Gebühr (Tabelle B) | Beurkundung 2,0 (KV 21100) | Grundbuch 1,0 (KV 14110) | Summe inkl. 19 % USt auf die Notargebühr |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 273,00 € | 546,00 € | 273,00 € | 922,74 € |
| 200.000 € | 435,00 € | 870,00 € | 435,00 € | 1.470,30 € |
| 300.000 € | 635,00 € | 1.270,00 € | 635,00 € | 2.146,30 € |
| 400.000 € | 785,00 € | 1.570,00 € | 785,00 € | 2.653,30 € |
| 500.000 € | 935,00 € | 1.870,00 € | 935,00 € | 3.160,30 € |
| 750.000 € | 1.335,00 € | 2.670,00 € | 1.335,00 € | 4.512,30 € |
| 1.000.000 € | 1.735,00 € | 3.470,00 € | 1.735,00 € | 5.864,30 € |
| 1.500.000 € | 2.535,00 € | 5.070,00 € | 2.535,00 € | 8.568,30 € |
| 2.000.000 € | 3.335,00 € | 6.670,00 € | 3.335,00 € | 11.272,30 € |
Die Werte der 1,0-Spalte stammen aus der Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG. Sie sind Stufenwerte: Maßgeblich ist die Zeile, deren Grenze der Geschäftswert nicht überschreitet, ein Haus mit 405.000 Euro fällt also in dieselbe Stufe wie eines mit 410.000 Euro. Oberhalb von 3 Millionen Euro endet die abgedruckte Tabelle, dort gilt die Fortschreibungsregel des § 34 Abs. 2 GNotKG mit 80 Euro je angefangene 50.000 Euro. Die Summenspalte enthält nur die beiden Kerngebühren; Vollzug, Betreuung, Auslagen und weitere Rechte stehen in Kapitel 3.
Warum Verhandeln ausgeschlossen ist
Zwei Normen greifen ineinander. § 125 GNotKG erklärt Vereinbarungen über die Höhe der Kosten für unwirksam. § 17 Abs. 1 Satz 1 BNotO verpflichtet den Notar, die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben; ein Erlass oder eine Ermäßigung sind nur zulässig, wenn die Erhebung wegen außergewöhnlicher Umstände unbillig wäre und die Notarkammer zugestimmt hat. Ein Notar, der dir einen Nachlass anbietet, handelt nicht großzügig, sondern berufsrechtswidrig. Notare unterscheiden sich in der Qualität des Vertrags, nicht im Preis.
2. Wie berechnet der Notar den Geschäftswert?
Nach dem Verkehrswert der Immobilie. § 46 Abs. 1 GNotKG definiert ihn als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Steht er nicht fest, bestimmt ihn der Notar nach dem Inhalt des Geschäfts, den Angaben der Beteiligten, amtlich bekannten Tatsachen oder Vergleichswerten oder offenkundigen Tatsachen (§ 46 Abs. 2 GNotKG). Bei Grundstücken darf er zusätzlich eingetragene Belastungen, Tatsachen aus den Grundakten und für Zwecke der Steuererhebung festgesetzte Werte heranziehen (§ 46 Abs. 3 GNotKG); das Steuergeheimnis des § 30 AO steht einer Auskunft des Finanzamts dabei ausdrücklich nicht entgegen. Der Steuerwert ist also keine Bemessungsgrundlage, aber eine zulässige Hilfsgröße. Eine Beweisaufnahme findet nicht statt (§ 46 Abs. 4 GNotKG).
Drei Stellschrauben, die nicht funktionieren
Schulden abziehen geht nicht. Verbindlichkeiten, die auf einer Sache oder auf einem Recht lasten, werden bei der Ermittlung des Geschäftswerts nicht abgezogen (§ 38 GNotKG). Eine eingetragene Grundschuld über 200.000 Euro senkt die Gebühr bei einem 400.000-Euro-Haus um keinen Cent. Bei der Schenkungsteuer mindert eine übernommene Schuld die Bereicherung dagegen sehr wohl.
Den Nießbrauch abziehen geht auch nicht. § 46 GNotKG kennt nur den Verkehrswert. § 47 GNotKG, die einzige Norm mit einer Regel zu vorbehaltenen Nutzungen, rechnet sie nicht ab, sondern dem Kaufpreis hinzu. Nach seinem Wortlaut gilt er zudem nur "im Zusammenhang mit dem Kauf" (§ 47 Satz 1 GNotKG) und passt auf eine unentgeltliche Übertragung nicht unmittelbar. In keiner der beiden Normen steht ein Abzug.
Einen niedrigen Wert vereinbaren geht ebenfalls nicht. Die Angaben der Beteiligten sind nach § 46 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG eine Erkenntnisquelle, kein Wahlrecht.
Was den Geschäftswert wirklich bestimmt, ist der Zuschnitt des Geschäfts: bei Verträgen der Wert des Rechtsverhältnisses, das Beurkundungsgegenstand ist (§ 97 Abs. 1 GNotKG). Überträgst du nur einen hälftigen Miteigentumsanteil, halbiert sich der Geschäftswert. Für eine Vollmacht zum Abschluss eines bestimmten Rechtsgeschäfts gilt die Hälfte des Werts des Geschäfts selbst (§ 98 Abs. 1 GNotKG), höchstens 1 Million Euro (§ 98 Abs. 4 GNotKG).
3. Welche Posten kommen zur Beurkundung noch dazu?
Vollzug, Betreuung, Auslagen und Umsatzsteuer stehen auf der Notarrechnung. Die Gerichtsgebühren des Grundbuchamts kommen separat vom Amtsgericht.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Position | KV-Nummer | Satz oder Betrag | Geschäftswert |
|---|---|---|---|
| Beurkundungsverfahren | 21100 | 2,0 (mindestens 120,00 €) | Wert des Rechtsverhältnisses (§ 97 Abs. 1 GNotKG) |
| Vollzugsgebühr, nur auf besonderen Auftrag | 22110 | 0,5 | wie beim Beurkundungsverfahren (§ 112 GNotKG) |
| Erzeugung strukturierter Daten (XML) | 22114 | 0,2, höchstens 125,00 € | wie beim Beurkundungsverfahren |
| Betreuungsgebühr, nur auf besonderen Auftrag | 22200 | 0,5 | wie bei der Beurkundung (§ 113 Abs. 1 GNotKG) |
| Dokumentenpauschale auf besonderen Antrag | 32000 | 0,50 € je Seite (ab Seite 51: 0,15 €) | entfällt, Auslage |
| Dokumentenpauschale ohne besonderen Antrag | 32001 | 0,15 € je Seite | entfällt, Auslage |
| Post- und Telekommunikationspauschale | 32005 | 20 % der Gebühren, höchstens 20,00 € | entfällt, Auslage |
| Umsatzsteuer | 32014 | in voller Höhe, 19 % (§ 12 Abs. 1 UStG) | entfällt |
Wichtig ist, was nicht in der Tabelle steht. Die Beurkundungsgebühr deckt nach Vorbemerkung 2.1 Abs. 2 des Kostenverzeichnisses bereits die Übermittlung von Anträgen und Erklärungen an ein Gericht oder eine Behörde und die Antragstellung im Namen der Beteiligten ab. Für das Einreichen deines Grundbuchantrags darf der Notar also nichts gesondert berechnen. Vollzugs- und Betreuungsgebühr entstehen überhaupt nur auf besonderen Auftrag (Vorbemerkung 2.2 Abs. 1).
Beim Grundbuchamt gilt dasselbe Rechenwerk in einem eigenen Abschnitt des Kostenverzeichnisses, ebenfalls nach Tabelle B.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Vorgang beim Grundbuchamt | KV-Nummer | Satz oder Betrag | Geschäftswert |
|---|---|---|---|
| Eintragung eines Eigentümers oder von Miteigentümern | 14110 | 1,0 | Wert des Grundstücks (§ 46 GNotKG) |
| Eintragung eines sonstigen Rechts, etwa Nießbrauch oder Wohnungsrecht | 14121 | 1,0 | Wert des Rechts (§ 52 GNotKG) |
| Eintragung einer Vormerkung, etwa der Rückauflassungsvormerkung | 14150 | 0,5 | Wert des gesicherten Anspruchs |
| Eintragung der Veränderung einer Belastung | 14130 | 0,5 | Wert der Veränderung |
| Löschung einer Belastung in Abteilung II | 14143 | 25,00 € (Festbetrag) | entfällt |
| Löschung einer Vormerkung | 14152 | 25,00 € (Festbetrag) | entfällt |
Umsatzsteuer fällt auf diese Gerichtsgebühren nicht an, sie betrifft nur die Notarkosten und steht dort als eigene Auslage auf der Rechnung (KV Nr. 32014 GNotKG). Und der Mindestbetrag jeder Wertgebühr liegt bei 15 Euro (§ 34 Abs. 5 GNotKG), für das Beurkundungsverfahren bei 120 Euro.
4. Wie ändern Nießbrauch und Wohnrecht die Notarkosten?
Sie erhöhen sie. Das ist die Kehrseite einer Gestaltung, die bei der Schenkungsteuer spart: Was die Bereicherung mindert, mindert den Geschäftswert nicht. Sicher ist die Mehrbelastung beim Grundbuchamt, denn die Eintragung eines Nießbrauchs oder Wohnungsrechts ist die Eintragung eines sonstigen Rechts und löst eine eigene 1,0-Gebühr aus (KV Nr. 14121).
Deren Höhe bestimmt § 52 GNotKG, und diese Norm rechnet völlig anders als das Bewertungsgesetz. Zwei Werte genügen:
- Jahreswert: 5 Prozent des Werts des betroffenen Gegenstands, sofern kein anderer Wert festgestellt werden kann (§ 52 Abs. 5 GNotKG).
- Faktor nach Lebensalter bei einem lebenslangen Recht (§ 52 Abs. 4 GNotKG): bis 30 Jahre der auf die ersten 20 Jahre entfallende Wert, über 30 bis 50 Jahre 15 Jahre, über 50 bis 70 Jahre 10 Jahre, über 70 Jahre 5 Jahre.
Hängt das Recht von der Lebensdauer mehrerer Personen ab, gilt bei Erlöschen mit dem Tod des zuletzt Sterbenden das Alter der jüngsten, beim Tod des zuerst Sterbenden das der ältesten Person (§ 52 Abs. 4 Satz 2 GNotKG).
Beispiel 1: Haus für 400.000 Euro, Nießbrauch für den 68-jährigen Vater
- Jahreswert nach § 52 Abs. 5 GNotKG: 5 Prozent von 400.000 Euro, also 20.000 Euro.
- Faktor nach § 52 Abs. 4 GNotKG bei einem Alter über 50 bis 70 Jahre: 10 Jahre.
- Wert des Nießbrauchs: 200.000 Euro.
- Grundbuchgebühr für die Eintragung: 1,0 aus 200.000 Euro, also 435,00 Euro (KV Nr. 14121).
Wäre der Vater 72 Jahre alt, sänke der Faktor auf 5 Jahre, der Wert des Rechts auf 100.000 Euro und die Grundbuchgebühr auf 273,00 Euro. Je älter der Vorbehaltende, desto günstiger der Vorgang. Bei der Schenkungsteuer wirkt das Alter in dieselbe Richtung, dort allerdings zu deinem Nachteil, weil der abziehbare Kapitalwert kleiner wird.
Die offene Frage bei der Beurkundungsgebühr
Ob der Vorbehalt auch den Geschäftswert des Beurkundungsverfahrens erhöht, hängt davon ab, ob er nach §§ 109, 110 GNotKG derselbe oder ein verschiedener Beurkundungsgegenstand ist. Die Beispielkataloge beider Normen nennen den Nießbrauchsvorbehalt nicht ausdrücklich, deshalb entscheidet das der Notar im Einzelfall. Beide Ergebnisse lassen sich beziffern:
- Derselbe Gegenstand: Geschäftswert 400.000 Euro, 2,0-Gebühr 1.570,00 Euro.
- Verschiedene Gegenstände: Die Werte werden zusammengerechnet (§ 35 Abs. 1 GNotKG), Geschäftswert 600.000 Euro, 2,0-Gebühr 2.190,00 Euro.
Der Unterschied liegt bei 620 Euro netto. Lass dir den angesetzten Geschäftswert vor dem Termin nennen, dann steht die Zahl fest, bevor die Rechnung kommt. Für das Wohnungsrecht gilt dieselbe Systematik, weil auch es eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und damit ein Recht im Sinne des § 52 GNotKG ist.
5. Wer zahlt die Notarkosten bei einer Schenkung?
Im Verhältnis zum Notar haften beide Seiten als Gesamtschuldner. Die Notarkosten schuldet, wer den Auftrag erteilt oder den Antrag gestellt hat, wer die Kostenschuld übernommen hat oder wer kraft Gesetzes für die Kostenschuld eines anderen haftet (§ 29 GNotKG). Dazu kommt die Haftung der Urkundsbeteiligten: Die Kosten des Beurkundungsverfahrens schuldet ferner jeder, dessen Erklärung beurkundet worden ist (§ 30 Abs. 1 GNotKG). Mehrere Kostenschuldner haften als Gesamtschuldner (§ 32 Abs. 1 GNotKG). Der Notar kann sich also aussuchen, wen er in Anspruch nimmt.
Wer im Vertrag die Kosten übernimmt, haftet insoweit zusätzlich (§ 30 Abs. 3 GNotKG), befreit den anderen aber nicht. Üblich ist die Übernahme durch den Beschenkten, möglich ist auch eine Teilung nach Posten, etwa Beurkundung beim Schenker und Grundbuchkosten beim Beschenkten. Diese Abrede wirkt nur zwischen euch.
Betreffen die Erklärungen mehrerer Beteiligter verschiedene Rechtsverhältnisse, beschränkt sich die Haftung des Einzelnen auf die Kosten, die ohne die übrigen Erklärungen entstanden wären (§ 30 Abs. 2 GNotKG).
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Stiftungs-Check starten6. Sind die Notarkosten steuerlich absetzbar?
Das hängt an der Nutzung, und die Antwort ist im Schenkungsfall weniger eindeutig, als Ratgeber sie darstellen.
Vermietetes Objekt. Kosten, die durch die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind, sind dem Grunde nach abziehbar. Beim unentgeltlichen Erwerb fehlt es aber an eigenen Anschaffungskosten, an die eine Abschreibung anknüpfen könnte, und der Rechtsnachfolger führt die Bemessungsgrundlage des Rechtsvorgängers fort (§ 11d Abs. 1 EStDV). Ob die Notarkosten einer Schenkung danach sofort als Werbungskosten abziehbar sind oder über die Abschreibung laufen, regelt der Wortlaut nicht ausdrücklich und gehört in die Prüfung des Einzelfalls. Übernimmt der Beschenkte ein Darlehen, liegt ein teilweise entgeltlicher Erwerb vor, und die Kosten sind entsprechend aufzuteilen.
Schenkungsteuer. § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG lässt Kosten abziehen, die dem Erwerber unmittelbar im Zusammenhang mit der Erlangung des Erwerbs entstehen. Der Wortlaut ist auf Nachlassverbindlichkeiten bei Erwerben von Todes wegen zugeschnitten. Für Schenkungen hilft die Finanzverwaltung weiter: Erwerbsnebenkosten, die im Zusammenhang mit der Ausführung der Schenkung anfallen, etwa für Notar und Grundbuch, sind aus Vereinfachungsgründen unbeschränkt abzugsfähig; Steuer- und Rechtsberatungskosten im Vorfeld gehören nicht dazu (R E 7.4 Abs. 4 ErbStR 2019).
Reiner Privatfall. Wird das Haus selbst bewohnt, fehlt jeder Einkünftezusammenhang. Die Notarkosten sind dann privat veranlasst und wirken sich steuerlich nicht aus.
7. Wie lässt sich eine notarielle Schenkung rückgängig machen und was kostet das?
Nur über eine neue Urkunde, und sie kostet noch einmal. Ist die Schenkung bereits im Grundbuch vollzogen, muss das Eigentum zurückübertragen werden, und dafür sind wieder Einigung und Eintragung nötig (§ 873 Abs. 1 BGB). Die Gebühren entstehen also ein zweites Mal, gerechnet aus dem dann aktuellen Verkehrswert.
Wird der Vertrag dagegen vor dem Vollzug aufgehoben, greift ein ermäßigter Satz: Ist Gegenstand des Beurkundungsverfahrens die Aufhebung eines Vertrags, beträgt die Gebühr 21100 nur 1,0 statt 2,0 (KV Nr. 21102). Ist die Eintragung schon erfolgt, genügt eine Aufhebung nicht mehr, weil das Eigentum zurückübertragen werden muss (§ 873 Abs. 1 BGB); ob der Notar das nach KV Nr. 21100 oder 21102 abrechnet, lässt du dir vor dem Termin nennen.
Deshalb ist die Rückauflassungsvormerkung die günstigste Versicherung im ganzen Vorgang: Eintragung 0,5 (KV Nr. 14150), spätere Löschung 25 Euro fest (KV Nr. 14152). Ohne sie ist ein vertragliches Rückforderungsrecht gegenüber Dritten praktisch wertlos. Für den Todesfall gilt außerdem: Der Wert eines durch Zeitablauf oder Tod des Berechtigten erloschenen Rechts beträgt 0 Euro (§ 52 Abs. 6 Satz 4 GNotKG).
8. Was kostet die Übertragung auf eine Familienstiftung im Vergleich?
Weniger, sobald mehrere Objekte betroffen sind, weil Tabelle B degressiv ist. Wer vier Häuser einzeln an vier Kinder verschenkt und dabei Zehnjahresrunden nutzt, bezahlt Notar und Grundbuchamt jedes Mal neu.
Beispiel 2: Vier Objekte zu je 400.000 Euro
- Vier getrennte Urkunden: 4 mal 1.570,00 Euro Beurkundungsgebühr, also 6.280,00 Euro netto, dazu 4 mal 785,00 Euro Grundbuchgebühr, also 3.140,00 Euro.
- Eine Urkunde über den Gesamtwert von 1,6 Millionen Euro: Die Werte werden zusammengerechnet (§ 35 Abs. 1 GNotKG), die 1,0-Gebühr beträgt 2.695,00 Euro, die 2,0-Gebühr also 5.390,00 Euro netto. Ersparnis: 890,00 Euro.
- Beim Grundbuchamt: Wird derselbe Eigentümer bei mehreren Grundstücken eingetragen, über die das Grundbuch bei demselben Amtsgericht geführt wird, wird die Gebühr nur einmal erhoben, wenn die Anträge in demselben Dokument enthalten sind und am selben Tag eingehen (Vorbemerkung 1.4 Abs. 3 des Kostenverzeichnisses). Statt 3.140,00 Euro fallen dann 2.695,00 Euro an, weitere 445,00 Euro weniger.
Zwei Bedingungen gehören ehrlich dazu. Die Bündelung beim Grundbuchamt setzt dasselbe Amtsgericht voraus. Und § 93 Abs. 2 GNotKG behandelt jeden Beurkundungsgegenstand als besonderes Verfahren, wenn ohne sachlichen Grund zusammengefasst wurde; ein sachlicher Grund liegt insbesondere vor, wenn dieselben Personen beteiligt sind oder der rechtliche Verknüpfungswille in der Urkunde zum Ausdruck kommt. Vier Übertragungen an vier verschiedene Kinder erfüllen das nicht ohne Weiteres, eine Übertragung mehrerer Objekte auf eine Stiftung schon.
Genau das ist der strukturelle Unterschied. Die Familienstiftung mit Immobilien bündelt die Übertragung in einem Vorgang mit einem Empfänger, statt sie auf Köpfe und Jahrzehnte zu verteilen. Wie die Einbringung abläuft, beschreibt der Beitrag Immobilien in eine Stiftung einbringen, die Rolle des Notars bei der Gründung der Beitrag Notar bei der Stiftungsgründung.
Eine Ermäßigung, auf die du nicht hoffen solltest
§ 91 GNotKG kennt eine Gebührenermäßigung, aber nicht für Familien. Begünstigt sind Bund, Länder, Gemeinden und vergleichbare Körperschaften sowie Kirchen. Nach § 91 Abs. 2 Nr. 1 GNotKG ist sie ferner einer Körperschaft, Vereinigung oder Stiftung zu gewähren, die ausschließlich und unmittelbar mildtätige oder kirchliche Zwecke im Sinne der Abgabenordnung verfolgt. Gemeinnützige Zwecke nennt dieser Wortlaut nicht, eine privatnützige Familienstiftung ohnehin nicht. Hängt das Geschäft mit dem Erwerb eines Grundstücks zusammen, greift die Ermäßigung zudem nur, wenn keine Weiterveräußerung an einen nicht begünstigten Dritten beabsichtigt ist, und entfällt rückwirkend, wenn sich diese Absicht binnen drei Jahren nach Beurkundung der Auflassung ändert (§ 91 Abs. 1 GNotKG). Wer eine gemeinnützige Stiftung mit Grundbesitz ausstattet, klärt das besser vorab.
Nicht verwechseln: Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Schenkungen ist eine Steuerregel und ändert an den Gebühren nichts, wie der Beitrag Grunderwerbsteuer sparen zeigt. Was eine Stiftung insgesamt kostet, steht im Beitrag dazu, was eine Stiftung kostet. Ob sich der Weg über die Stiftung lohnt, vergleicht der Beitrag Schenkung oder Vererbung, das vorbehaltene Nutzungsrecht zugunsten der eigenen Stiftung der Beitrag Nießbrauch und Stiftung. Für eine einzelne Eigentumswohnung gelten dieselben Sätze bei kleinerem Geschäftswert.
Unser Fazit
Die Notarkosten sind der am besten planbare Posten der ganzen Übertragung. Sie stehen im Gesetz, lassen sich vorher auf den Cent ausrechnen und sind der einzige Posten, an dem weder Verhandlung noch Gestaltung etwas ändern. Bei 400.000 Euro Verkehrswert sind es rund 2.653 Euro für Beurkundung und Eigentumsumschreibung, bei einer Million rund 5.864 Euro.
Der eine echte Hebel ist der Geschäftswert, und er wirkt über den Zuschnitt. Ein hälftiger Anteil kostet die Hälfte. Mehrere Objekte in einer Urkunde und einem Grundbuchantrag kosten weniger als mehrere Vorgänge. Ein vorbehaltener Nießbrauch kostet mehr, nicht weniger, auch wenn er die Schenkungsteuer senkt.
Unsere Handlungsempfehlung: Lass dir vor dem Termin schriftlich nennen, welchen Geschäftswert der Notar ansetzt und ob er den Nießbrauch hinzurechnet. Mit dieser einen Zahl und der Tabelle in Kapitel 1 rechnest du die Rechnung nach, bevor sie geschrieben wird. Geht es um mehr als ein Objekt, prüfe vorher, ob sich die Vorgänge bündeln lassen.
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Häufige Fragen zu den Notarkosten bei der Hausschenkung
Kann ich eine Hausschenkung ohne Notar machen?
Nein. Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Auch die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden (§ 925 Abs. 1 BGB). Eine Erledigung per Videokommunikation hilft hier nicht: § 40a Abs. 1 Satz 2 BeurkG lässt sie nur zu, soweit dies durch Gesetz zugelassen ist, und betrifft die Beglaubigung, nicht die Beurkundung eines Grundstücksvertrags.
Wie hoch sind die Grundbuchkosten bei einer Schenkung?
Für die Eintragung des neuen Eigentümers erhebt das Grundbuchamt eine 1,0-Gebühr nach KV Nr. 14110 GNotKG, berechnet aus dem Grundstückswert nach Tabelle B. Bei 400.000 Euro sind das 785,00 Euro, bei 1.000.000 Euro 1.735,00 Euro. Wird zusätzlich ein Nießbrauch oder Wohnungsrecht eingetragen, kommt eine weitere 1,0-Gebühr nach KV Nr. 14121 hinzu, deren Geschäftswert sich nach § 52 GNotKG richtet. Eine Rückauflassungsvormerkung kostet 0,5 (KV Nr. 14150).
Sind Notarkosten bei Schenkung und Kauf gleich hoch?
Der Gebührensatz ist derselbe: Für das Beurkundungsverfahren fällt in beiden Fällen eine 2,0-Gebühr nach KV Nr. 21100 GNotKG an. Der Geschäftswert wird aber unterschiedlich bestimmt. Beim Kauf ist er der Kaufpreis zuzüglich vorbehaltener Nutzungen und übernommener Leistungen, mindestens jedoch der Verkehrswert (§ 47 GNotKG). Bei der Schenkung gilt der Verkehrswert nach § 46 GNotKG. In der Praxis liegt der Unterschied meist nicht in der Beurkundungsgebühr, sondern in den Betreuungs- und Treuhandgebühren, die beim Kauf wegen der Kaufpreisabwicklung häufiger anfallen.
Kann der Beschenkte die Notarkosten übernehmen?
Ja, und das ist der Regelfall. Die Übernahme wirkt aber nur im Innenverhältnis. Gegenüber dem Notar schuldet nach § 30 Abs. 1 GNotKG jeder, dessen Erklärung beurkundet worden ist, und mehrere Kostenschuldner haften als Gesamtschuldner (§ 32 Abs. 1 GNotKG). Wer die Kosten in der Urkunde übernimmt, haftet insoweit zusätzlich (§ 30 Abs. 3 GNotKG), befreit den anderen jedoch nicht. Zahlt der Beschenkte nicht, kann sich der Notar an den Schenker halten.
Was kostet die Löschung eines Nießbrauchs beim Notar?
Beim Grundbuchamt ist die Löschung einer Belastung in Abteilung II ein Festbetrag von 25,00 Euro (KV Nr. 14143 GNotKG), unabhängig vom Wert der Immobilie. Beim Notar kommt die Beglaubigung der Löschungsbewilligung hinzu, die als 0,2-Gebühr mit mindestens 20,00 und höchstens 70,00 Euro berechnet wird (KV Nr. 25100), weil das Grundbuchamt öffentlich beglaubigte Urkunden verlangt (§ 29 Abs. 1 GBO). Ist das Recht durch den Tod des Berechtigten erloschen, beträgt sein Wert nach § 52 Abs. 6 Satz 4 GNotKG null Euro.
Gibt es eine Ermäßigung bei Schenkung an Kinder?
Nein. Das GNotKG kennt keine Ermäßigung nach Verwandtschaftsgrad. § 91 GNotKG begünstigt Bund, Länder, Gemeinden und vergleichbare Körperschaften sowie Kirchen, außerdem nach Absatz 2 Nr. 1 Körperschaften, Vereinigungen und Stiftungen, die ausschließlich und unmittelbar mildtätige oder kirchliche Zwecke im Sinne der Abgabenordnung verfolgen. Eine Schenkung an das eigene Kind fällt unter keinen dieser Tatbestände. Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer für Verwandte in gerader Linie ist eine Steuervorschrift und ändert an den Gebühren nichts.
Quellen und Rechtsgrundlagen
- Gebühren nach dem Geschäftswert, Kostenverzeichnis als Anlage 1: § 3 Abs. 1 und Abs. 2 GNotKG
- Wertgebühren nach Tabelle A oder Tabelle B, Fortschreibung oberhalb der abgedruckten Werte, Rundung und Mindestbetrag von 15 Euro: § 34 Abs. 1 bis 5 GNotKG; Gebührentabellen bis 3 Millionen Euro: Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 GNotKG (Fundstelle BGBl. 2025 I Nr. 109, S. 18)
- Zusammenrechnung mehrerer Verfahrensgegenstände und Höchstwert von 60 Millionen Euro bei Tabelle B: § 35 Abs. 1 und Abs. 2 GNotKG; kein Abzug von Verbindlichkeiten: § 38 GNotKG
- Verkehrswert als Maßstab, Erkenntnisquellen einschließlich steuerlich festgesetzter Werte, keine Beweisaufnahme: § 46 Abs. 1 bis 4 GNotKG; Wert der Sache bei Kauf und Hinzurechnung vorbehaltener Nutzungen: § 47 GNotKG
- Wert von Nutzungs- und Leistungsrechten, Jahreswert 5 Prozent, Altersstaffel und Wert null bei erloschenem Recht: § 52 Abs. 3 bis 7 GNotKG
- Kostenschuldner und Gesamtschuldnerschaft: § 29, § 30 Abs. 1 bis 3, § 32 Abs. 1 GNotKG; Gebührenermäßigung für öffentliche, mildtätige und kirchliche Träger: § 91 Abs. 1 und Abs. 2 GNotKG; Zusammenfassung mehrerer Beurkundungsgegenstände ohne sachlichen Grund: § 93 Abs. 2 GNotKG
- Geschäftswert bei Verträgen und Erklärungen: § 97 GNotKG; bei Vollmachten und Zustimmungen die Hälfte, höchstens 1 Million Euro: § 98 Abs. 1 und Abs. 4 GNotKG; derselbe und verschiedene Beurkundungsgegenstände: §§ 109, 110 GNotKG; Geschäftswert für Vollzug und Betreuung: § 112, § 113 Abs. 1 GNotKG; Verbot der Gebührenvereinbarung: § 125 GNotKG
- Kostenverzeichnis Anlage 1 zum GNotKG, Teil 2 (Notargebühren, Tabelle B): KV Nr. 21100 Beurkundungsverfahren 2,0, mindestens 120 Euro; KV Nr. 21102 Aufhebung eines Vertrags 1,0; KV Nr. 22110 Vollzugsgebühr 0,5; KV Nr. 22114 strukturierte Daten 0,2, höchstens 125 Euro; KV Nr. 22200 Betreuungsgebühr 0,5; KV Nr. 25100 Beglaubigung 0,2, mindestens 20, höchstens 70 Euro; Vorbemerkung 2.1 Abs. 2 und Vorbemerkung 2.2 Abs. 1
- Kostenverzeichnis Anlage 1 zum GNotKG, Teil 1 Hauptabschnitt 4 (Grundbuchsachen, Tabelle B): KV Nr. 14110 Eintragung eines Eigentümers 1,0; KV Nr. 14121 Eintragung eines sonstigen Rechts 1,0; KV Nr. 14130 Veränderung einer Belastung 0,5; KV Nr. 14143 Löschung im Übrigen 25 Euro; KV Nr. 14150 Eintragung einer Vormerkung 0,5; KV Nr. 14152 Löschung einer Vormerkung 25 Euro; Vorbemerkung 1.4 Abs. 3 zur einmaligen Erhebung bei mehreren Grundstücken
- Auslagen: KV Nr. 32000 und 32001 Dokumentenpauschale, KV Nr. 32005 Post- und Telekommunikationspauschale 20 Prozent, höchstens 20 Euro, KV Nr. 32014 Umsatzsteuer in voller Höhe; Steuersatz 19 Prozent: § 12 Abs. 1 UStG
- Pflicht des Notars zur Gebührenerhebung, Erlass nur mit Zustimmung der Notarkammer: § 17 Abs. 1 BNotO
- Beurkundungsbedürftigkeit des Grundstücksvertrags: § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB; Einigung und Eintragung: § 873 Abs. 1 BGB; Aufgabe eines Rechts: § 875 BGB; Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit: § 925 Abs. 1 BGB; Nachweis durch öffentlich beglaubigte Urkunden: § 29 Abs. 1 GBO; Beglaubigung mittels Videokommunikation nur, soweit gesetzlich zugelassen: § 40a Abs. 1 Satz 2 BeurkG
- Abzug von Kosten im Zusammenhang mit der Erlangung des Erwerbs: § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG
- Alle genannten Normen und alle Gebührenbeträge wurden am 23. September 2026 am Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de verifiziert. Die Eurobeträge stammen aus der Anlage 2 zum GNotKG und sind mit der Fortschreibungsregel des § 34 Abs. 2 GNotKG nachgerechnet. Stand: September 2026.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Steuerliche und rechtliche Aussagen beziehen sich auf typische Konstellationen; im Einzelfall sollten Steuerberater bzw. Rechtsanwalt einbezogen werden.
