Ein Verkäuferdarlehen bei einer Immobilie heißt: Der Verkäufer stundet dem Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise, der Käufer tilgt ihn in Raten mit Zins (§ 488 BGB). Üblich sind 3 bis 5 Prozent Zins, 10 bis 30 Jahre Laufzeit und eine Grundschuld als Sicherheit (Praxiswerte).
In der Familie ersetzt das Verkäuferdarlehen die Bank: Eltern verkaufen das Haus an ein Kind, die Rate fließt an die Eltern statt an ein Kreditinstitut, und der Verkauf zum Verkehrswert löst keine Schenkungsteuer aus. Dieselbe Mechanik nutzt ein Stifter, der eine Immobilie an die eigene Stiftung verkauft, weil die Stiftung den Kaufpreis nicht sofort zahlen kann: Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) fließt der Kaufpreis über die Tilgung steuerfrei zurück, nur die Zinsen werden versteuert (§ 32d EStG).
Beide Fälle stehen und fallen mit der Fremdüblichkeit: schriftlicher Vertrag, marktüblicher Zins, fester Tilgungsplan, tatsächlich gezahlte Raten. Was davon fehlt, wertet das Finanzamt als Schenkung.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Verkäuferdarlehen stundet der Verkäufer den Kaufpreis als verzinstes Darlehen (§ 488 BGB); der Käufer wird mit der Grundbuchumschreibung Eigentümer und tilgt in Raten.
- Marktüblich sind 3 bis 5 Prozent Zins, 10 bis 30 Jahre Laufzeit und eine Grundschuld in Höhe des Darlehens (§ 1191 BGB), meist hinter einer Bank.
- Verkaufen Eltern zum Verkehrswert an ihr Kind, fällt keine Schenkungsteuer an. Ein zinsloses oder zu billiges Darlehen ist eine Schenkung des Zinsvorteils, bewertet mit 5,5 Prozent (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG, § 12 Abs. 3 BewG).
- Verkauft ein Stifter nach 10 Jahren Haltedauer an die eigene Stiftung, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Die Tilgung fließt steuerfrei zurück, nur die Zinsen kosten 25 Prozent Abgeltungsteuer (§ 32d EStG).
- Bei der Stiftung sind die Zinsen Betriebsausgaben und sie schreibt vom neuen Kaufpreis ab. Der Verkauf vermeidet die Schenkungsteuer der Steuerklasse III, die bei 30 Prozent beginnt (§ 19 Abs. 1 ErbStG).
- Bei 400.000 Euro Kaufpreis, 4 Prozent Zins und 20 Jahren Laufzeit beträgt die Annuität rund 29.400 Euro im Jahr. Über die Laufzeit fallen rund 188.700 Euro Zinsen an.
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1. Was ist ein Verkäuferdarlehen, und wie funktioniert es?
Ein Verkäuferdarlehen ist die Kombination aus Immobilienverkauf und Finanzierung aus einer Hand: Der Verkäufer, in der Familie meist die Eltern, gewährt dem Käufer ein Darlehen über den Kaufpreis oder einen Teil davon und wird mit der Grundbuchumschreibung sein Gläubiger (§ 488 BGB). Bei der Stiftung läuft es genauso: Der Stifter verkauft die Immobilie zum marktüblichen Verkehrswert an die eigene Stiftung und gewährt ihr gleichzeitig ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises. Die Stiftung muss also keinen Cent Eigenkapital mitbringen, sondern zahlt den Kaufpreis über Jahre in Raten ab, finanziert aus den laufenden Mieteinkünften der übertragenen Immobilie.
Die Grundmechanik in vier Schritten
- Kaufvertrag: Stifter und Stiftung schließen einen notariellen Kaufvertrag zum marktüblichen Verkehrswert.
- Darlehen statt Sofortzahlung: Der Kaufpreis wird nicht überwiesen, sondern als Darlehen des Stifters an die Stiftung vereinbart.
- Eigentumsübergang: Die Stiftung wird mit der Grundbuch-Umschreibung neue Eigentümerin, der Stifter wird ihr Gläubiger.
- Tilgung über Jahre: Die Stiftung zahlt monatliche oder jährliche Raten an den Stifter, gespeist aus den Mieteinnahmen.
Das wirtschaftliche Eigentum liegt dabei vollständig bei der Stiftung: Sie kassiert die Mieten, vermietet und verwaltet die Immobilie. Der Stifter kann sich zur Absicherung typischerweise nachrangig im Grundbuch eintragen lassen (nach einer eventuellen Bankfinanzierung), was ihn im Worst Case schützt. Merksatz: Ein Verkäuferdarlehen ist kein Steuertrick, sondern ein Kaufvertrag mit eingebauter Finanzierung.
Wo dieser Weg im Gesamtbild steht
Das Verkäuferdarlehen ist einer von mehreren Wegen, Immobilien in eine Stiftung einzubringen, und in der Praxis das wichtigste Werkzeug, sobald die Stiftung den Kaufpreis nicht aus eigener Liquidität stemmen kann. Das Grundprinzip von Darlehen zwischen Stifter und Stiftung gilt auch hier; dieser Beitrag konzentriert sich auf die immobilien-spezifische Anwendung mit Tilgung aus Mieten.
Beispielrechnung: Haus für 400.000 Euro von den Eltern mit Verkäuferdarlehen
Die Tochter kauft das Elternhaus zum Verkehrswert von 400.000 Euro; die Eltern lassen den vollen Kaufpreis als Darlehen stehen. So sieht der Vertrag mit drei Zinsvarianten aus (Annuität mit gleichbleibender Jahresrate, Beträge gerundet):
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Position | 3 Prozent Zins | 4 Prozent Zins | 5 Prozent Zins |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis und Darlehen | 400.000 Euro | 400.000 Euro | 400.000 Euro |
| Laufzeit | 20 Jahre | 20 Jahre | 20 Jahre |
| Jahresrate (Annuität) | rund 26.900 Euro | rund 29.400 Euro | rund 32.100 Euro |
| Monatsrate | rund 2.240 Euro | rund 2.450 Euro | rund 2.675 Euro |
| Zinsen im ersten Jahr | 12.000 Euro | 16.000 Euro | 20.000 Euro |
| Zinsen über die Laufzeit | rund 137.700 Euro | rund 188.700 Euro | rund 241.900 Euro |
| Grundschuld | 400.000 Euro zugunsten der Eltern, Eintragung im Grundbuch (§ 1191 BGB); bei einer zusätzlichen Bankfinanzierung im zweiten Rang | ||
| Schenkungsteuer | keine, weil Verkauf zum Verkehrswert; bei Verzicht auf Zinsen wäre der Zinsvorteil eine Schenkung, Freibetrag je Elternteil 400.000 Euro in 10 Jahren (§ 16 Abs. 1 Nr. 2, § 14 ErbStG) | ||
| Steuer auf die Zinsen bei den Eltern | 25 Prozent Abgeltungsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag (§ 32d Abs. 1 EStG); die Tilgung ist steuerfrei, weil sie die Rückzahlung der Kaufpreisforderung ist | ||
Wollen die Eltern dem Kind einen Teil schenken, lässt sich das sauber trennen: Ein Teil des Kaufpreises wird innerhalb des Freibetrags als Schenkung erlassen, der Rest läuft als fremdübliches Darlehen weiter. Bei der Übertragung an eine Stiftung sind Zins und Laufzeit genauso zu kalkulieren, nur zahlt dort die Stiftung aus den Mieten, wie der Abschnitt zur Cashflow-Rechnung zeigt.
Verkäuferdarlehen der Eltern beim Hauskauf
Verkaufen Eltern ihr Haus an ein Kind, stunden sie den Kaufpreis und lassen ihn in Raten tilgen. Damit das Finanzamt keine gemischte Schenkung annimmt, braucht es einen schriftlichen Vertrag mit Zins, Tilgungsplan und Sicherheit, so wie unter Fremden (Fremdvergleich).
2. Welche steuerlichen Vorteile bietet der Verkauf gegen Darlehen?
Der zentrale Vorteil: Es fällt keine Schenkungssteuer an, denn der Verkauf zum marktüblichen Preis ist keine Schenkung, und der Kaufpreis fließt über die Tilgung steuerlich günstig zurück zum Stifter.
Beim Stifter: steuerfreier Kapitalfluss ins Privatvermögen
Ist die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen, bleibt der Veräußerungsgewinn beim Stifter steuerfrei (§ 23 EStG). Wie diese Frist bei Stiftungs-Immobilien im Detail wirkt, erklärt der Beitrag zur Spekulationsfrist bei Immobilien und Stiftung. Die Tilgungsraten selbst sind beim Stifter ebenfalls steuerfrei: Sie sind keine Kapitalerträge, sondern die Rückführung seiner Kaufpreis-Forderung. Besteuert werden nur die Zinsen, typischerweise mit 25 % Abgeltungsteuer (§ 32d EStG); bei niedrigem persönlichem Steuersatz kommt die Günstigerprüfung in Betracht.
Merksatz: Die Tilgung ist keine Einkunft, sondern die Rückzahlung einer Forderung. Über die Jahre fließt so der gesamte Kaufpreis steuerfrei in das Privatvermögen, planbare Liquidität, die der Stifter frei nutzen kann. Das unterscheidet den Weg grundlegend von Ausschüttungen, wie sie der Beitrag Geld aus der Stiftung entnehmen beschreibt.
Bei der Stiftung: Betriebsausgaben und neue Abschreibungs-Basis
Auch die Stiftung profitiert doppelt. Die Zinszahlungen an den Stifter sind Betriebsausgaben und mindern den steuerpflichtigen Mietüberschuss bei der Körperschaftsteuer-Berechnung. Zusätzlich erwirbt die Stiftung die Immobilie zum aktuellen Kaufpreis und erhält damit eine neue Abschreibungs-Grundlage auf dem aktuellen Verkehrswert. Und weil ein Verkauf zum Marktpreis keine Schenkung ist, entsteht kein Schenkungssteuer-Aufwand.
3. Wie muss der Darlehensvertrag gestaltet sein, damit das Finanzamt mitspielt?
Der Vertrag muss fremdüblich sein, also so ausgestaltet, wie ihn auch fremde Dritte schließen würden; das Finanzamt prüft diese Fremdüblichkeit streng.
Die Pflicht-Bestandteile im Überblick
- Schriftlicher Darlehensvertrag mit Datum, Vertragspartnern und klarem Bezug zum Kaufpreis.
- Marktüblicher Zinssatz: aktuelle Bandbreite 3 bis 5 Prozent, bei schwacher Besicherung bis 6 Prozent, je nach Marktlage und Sicherheiten (Praxiswert). Ein zinsloses oder zu niedrig verzinstes Darlehen gilt als verdeckte Schenkung, ein zu hoher Zins als verdeckte Vorteilszuwendung. Details zur Zins-Gestaltung: Darlehen an die Stiftung: Welche Zinsen sind zulässig?
- Klare Laufzeit: typisch 10–30 Jahre; bei sehr langer, an die Lebenszeit angelehnter Laufzeit empfiehlt sich eine zusätzliche Prüfung.
- Tilgungsplan: Annuität (gleichbleibende Raten) oder endfällig (laufend nur Zinsen, Tilgung am Ende), beides ist möglich, muss aber klar dokumentiert sein.
- Grundbuchliche Sicherung: nicht zwingend, aber empfehlenswert, typischerweise nachrangig zur Bank eingetragen.
- Tatsächliche Erfüllung: Die Stiftung muss die vereinbarten Zinsen und Tilgungen wirklich zahlen, nicht nur auf dem Papier. Bleibt die Tilgung aus, droht die Umqualifizierung als Schenkung.
Warum eine bloße Stundung riskant ist
Wer den Kaufpreis einfach stehen lässt, ohne Zinssatz, Laufzeit und Tilgungsplan zu vereinbaren, riskiert die Einordnung als verdeckte Zuwendung: Aus Sicht des Finanzamts verzichtet der Stifter auf einen Vermögensvorteil. Die Folge können 30 bis 50 Prozent Schenkungssteuer auf den gestundeten Betrag sein (Steuerklasse III bei der Stiftung, § 19 Abs. 1 ErbStG). Bei unverzinster Stundung kann das Finanzamt zudem einen fiktiven Zinsvorteil hochrechnen und besteuern. Das sauber dokumentierte Verkäuferdarlehen ist die sichere Variante: schriftlich fixiert, marktüblich verzinst, tatsächlich bedient. Merksatz: Fremdüblichkeit ist keine Formalie, sondern die Geschäftsgrundlage der gesamten Gestaltung.
4. Wie trägt die Stiftung Tilgung und Zinsen aus den Mieten?
Die Stiftung muss die Raten wirtschaftlich tragen können: Die Mieteinnahmen abzüglich Verwaltungskosten und Steuern müssen Tilgung und Zinsen decken, sonst ist die Laufzeit zu kurz gewählt.
Die Cashflow-Rechnung vor der Übertragung
Ein Zahlenbeispiel zeigt, wie die Prüfung läuft: Bei einem Verkäuferdarlehen über 600.000 €, 4 % Zins und 20 Jahren Laufzeit liegt die jährliche Belastung als Annuität bei rund 43.600 € (etwa 3.635 € monatlich). Erwirtschaftet die Immobilie 50.000 € Bruttomiete und fallen 30 % Bewirtschaftungskosten an, verbleiben 35.000 €, das reicht nicht. Die Lösung ist eine längere Laufzeit: Bei 30 Jahren sinkt die Annuität auf rund 34.400 € pro Jahr und die Rechnung trägt sich. Die längere Laufzeit reduziert die laufende Belastung, erhöht allerdings die Gesamt-Zinslast. Am Ende der Tilgungszeit steht die Stiftung mit einer schuldenfreien Immobilie da. Wie Mieteinnahmen in der Stiftung grundsätzlich laufen, zeigt der Beitrag zur Vermietung über eine Stiftung.
Kombination mit bestehender Bankfinanzierung
Häufige Konstellation in der Praxis: Auf der Immobilie liegt noch ein Bankdarlehen, und nur der Restbetrag wird über das Verkäuferdarlehen abgewickelt. Beispiel: Immobilie 1 Mio. €, Restschuld bei der Bank 400.000 €, Verkäuferdarlehen 600.000 €. Die Stiftung übernimmt das Bankdarlehen (die Zustimmung der Bank ist Pflicht) und erhält zusätzlich das Verkäuferdarlehen vom Stifter, der über die Jahre 600.000 € steuerfrei zurückerhält. Im Grundbuch bleibt die Bank im ersten Rang, der Stifter wird nachrangig im zweiten Rang eingetragen. Der Vorteil: Die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank wird vermieden, und die Vermögensstruktur bleibt klar.
5. Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus für 1,2 Mio. € an die Stiftung
So sieht ein komplettes Setup mit echten Zahlen aus: Ein Stifter besitzt ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit 1,2 Mio. € Verkehrswert, vor 15 Jahren gekauft, die Spekulationsfrist ist längst abgelaufen.
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis (marktüblich, Kaufvertrag mit der Stiftung) | 1,2 Mio. € |
| Verkäuferdarlehen (4 % Zins, zunächst 25 Jahre Laufzeit) | 1,2 Mio. € |
| Annuität bei 25 Jahren | ca. 76.000 €/Jahr |
| Bruttomiete der Stiftung | 80.000 €/Jahr |
| Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Steuern) | 18.000 €/Jahr |
| Verbleibend für Tilgung und Zinsen | 62.000 €/Jahr |
| Anpassung: Laufzeit 30 Jahre | Annuität ca. 69.000 €/Jahr, trägt sich |
Mit 62.000 € verfügbarem Überschuss liegt die Stiftung knapp unter der 76.000-€-Annuität der 25-Jahres-Variante; die Verlängerung auf 30 Jahre bringt die Rechnung ins Gleichgewicht. Steuerlich erhält der Stifter über 30 Jahre 1,2 Mio. € steuerfrei als Tilgung plus rund 600.000 € Zinsen, die mit 25 % Abgeltungsteuer etwa 150.000 € Steuer auslösen. Zum Vergleich: Bei einer Schenkung der Immobilie wären auf die 1,2 Mio. € (abzüglich Freibetrag) typischerweise 100.000–250.000 € Schenkungssteuer sofort fällig. Das Verkäuferdarlehen ist damit deutlich günstiger, und die Belastung verteilt sich planbar über Jahrzehnte.
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Stiftungs-Check starten6. Wann ist das Verkäuferdarlehen die richtige Wahl?
Kurz gesagt: fast immer dann, wenn eine größere Immobilie übertragen werden soll und die Stiftung den Kaufpreis nicht sofort zahlen kann. Typische Konstellationen:
- Fehlende Liquidität der Stiftung: bei großen Objekten der Regelfall; als robustes Standard-Setup gilt der Verkauf gegen Verkäuferdarlehen ab Größenordnungen über 500.000 € mit 20–30 Jahren Laufzeit, 4 % Zins und nachrangiger Grundbuch-Sicherung.
- Planbare Versorgung: wenn der Stifter eine langfristige, kalkulierbare Rückführung wünscht, etwa als Baustein der Altersversorgung.
- Abgelaufene Spekulationsfrist: erst dann ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei; wer kürzlich gekauft hat, sollte die 10-Jahres-Frist grundsätzlich abwarten.
- Absicherung gegen politische Änderungen: Wird über eine Abschaffung der Spekulationsfrist diskutiert, sichert der Verkauf den aktuellen steuerfreien Status.
Mehrere Immobilien: der Bündel-Verkauf
Bei größeren Vermögen werden häufig mehrere Immobilien gleichzeitig an die Stiftung verkauft. Dabei ist die Drei-Objekt-Grenze im Blick zu behalten: Waren die Objekte nicht mindestens zehn Jahre vermietet oder bewohnt, droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel. Die Praxis-Empfehlung lautet deshalb: Bestandsimmobilien mit langer Haltedauer zuerst übertragen, kürzlich erworbene Objekte erst nach Ablauf der 10-Jahres-Frist.
7. Häufige Fehler beim Verkäuferdarlehen
- Stundung statt Vertrag: Der Kaufpreis wird ohne Zins, Laufzeit und Tilgungsplan stehen gelassen; das Finanzamt kann eine verdeckte Zuwendung mit 30 bis 50 Prozent Schenkungssteuer annehmen (§ 19 Abs. 1 ErbStG).
- Zinsen nur auf dem Papier: Werden die vereinbarten Zinsen gestundet oder erlassen, droht rückwirkend Schenkungssteuer auf die unverzinsten Beträge. Deshalb: Zahlungen tatsächlich durchführen, Bankbelege aufbewahren, jährliche Abrechnung erstellen.
- Zu knappe Laufzeit: Wenn die Mieten die Annuität nicht decken, scheitert die Tilgung; besser vorab rechnen und die Laufzeit auf 30 Jahre strecken.
- Unpassender Zins: zu niedrig wirkt wie eine verdeckte Schenkung, zu hoch wie eine verdeckte Vorteilszuwendung; die marktübliche Bandbreite liegt aktuell bei 3 bis 5 Prozent, bei schwacher Besicherung bis 6 Prozent.
- Frisch gekaufte Objekte im Bündel: Ohne lange Haltedauer drohen Spekulationssteuer und Drei-Objekt-Problematik.
Unser Fazit
Das Verkäuferdarlehen ist das wichtigste Werkzeug, um größere Immobilien an die eigene Stiftung zu übertragen, wenn dort die Liquidität für einen Sofort-Kauf fehlt. Die Konstruktion verbindet drei Effekte: keine Schenkungssteuer (weil Verkauf statt Schenkung), steuerfreier Rückfluss des Kaufpreises über die Tilgung (bei abgelaufener Spekulationsfrist) und abzugsfähige Zinsen auf Stiftungsebene. Entscheidend ist die handwerkliche Sauberkeit: fremdüblicher Vertrag, marktüblicher Zins, realistische Laufzeit und tatsächlich gezahlte Raten. Steuerliche Effekte ergeben sich auch hier nicht automatisch, sondern aus der Ausgestaltung; ob die Zahlen in deinem Fall tragen, gehört in eine individuelle Prüfung.
Alle Grundlagen zu Immobilien bündelt der Leitartikel Immobilien im Stiftungsvermögen: Rendite, Risiko und steuerliche Aspekte für Stiftungen und Familienstiftungen, weitere Beiträge findest du im Bereich Immobilien.
FAQ zum Verkäuferdarlehen bei Immobilien und Stiftung
Was ist ein Verkäuferdarlehen bei der Übertragung an die Stiftung?
Der Stifter verkauft die Immobilie zum marktüblichen Verkehrswert an die eigene Stiftung und gewährt ihr gleichzeitig ein Darlehen über den Kaufpreis. Die Stiftung wird Eigentümerin, der Stifter ihr Gläubiger; getilgt wird über Jahre aus den Mieteinnahmen.
Fällt Schenkungssteuer an, wenn ich meine Immobilie an die Stiftung verkaufe?
Beim Verkauf zum marktüblichen Preis grundsätzlich nicht, denn er ist keine Schenkung. Riskant ist dagegen die Kaufpreis-Stundung ohne fremdüblichen Darlehensvertrag: Sie kann als verdeckte Zuwendung gewertet werden, mit 30 bis 50 Prozent Schenkungssteuer auf den gestundeten Betrag (Steuerklasse III).
Welcher Zinssatz ist für das Verkäuferdarlehen üblich?
Die marktübliche Bandbreite liegt aktuell bei 3–6 %, abhängig von Marktlage und Sicherheiten. Ein zinsloses oder zu niedrig verzinstes Darlehen wertet das Finanzamt als verdeckte Schenkung, einen überhöhten Zins als verdeckte Vorteilszuwendung.
Wie wird ein Verkäuferdarlehen versteuert?
Beim Verkäuferdarlehen versteuerst du als Verkäufer nur die Zinsen, als Kapitaleinkünfte in der Regel mit 25 Prozent Abgeltungsteuer (§ 20 Abs. 1 Nr. 7, § 32d EStG). Die Tilgung ist Rückzahlung deines Kaufpreises und steuerfrei. Den Verkaufsgewinn selbst besteuert das Finanzamt nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Vermietet der Käufer die Immobilie, setzt er die Zinsen als Werbungskosten ab (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).
Was passiert, wenn die Stiftung die vereinbarten Zinsen nicht zahlt?
Dann droht die Umqualifizierung als verdeckte Schenkung mit rückwirkender Schenkungssteuer auf die unverzinsten Beträge. Zins- und Tilgungszahlungen müssen tatsächlich fließen; Bankbelege und eine jährliche Abrechnung dokumentieren das.
Wie hoch kann ein Verkäuferdarlehen sein?
Ein Verkäuferdarlehen kann den vollen Kaufpreis abdecken, eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht (§ 488 BGB). Begrenzt wird es durch zwei Dinge: Der Käufer muss Zins und Tilgung tragen können, bei einer Stiftung aus den Mieten, und in der Familie muss der Vertrag dem Fremdvergleich standhalten, mit festem Zins, Laufzeit, Tilgungsplan und Sicherheit. Eine Grundschuld ist nicht Pflicht, aber dringend zu empfehlen (§ 1191 BGB). Liegt noch ein Bankdarlehen auf der Immobilie, steht sie im zweiten Rang.
Was ist ein Verkäuferdarlehen von den Eltern?
Die Eltern verkaufen die Immobilie zum Verkehrswert an ein Kind und lassen den Kaufpreis ganz oder teilweise als Darlehen stehen; das Kind zahlt Zins und Tilgung an die Eltern statt an eine Bank (§ 488 BGB). Fremdüblich sind 3 bis 5 Prozent Zins, ein fester Tilgungsplan und eine Grundschuld. Ein zinsloses Darlehen ist eine Schenkung des Zinsvorteils; innerhalb des Freibetrags von 400.000 Euro je Elternteil (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) bleibt sie steuerfrei.
Lässt sich mit einem Verkäuferdarlehen die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?
Ja, wenn der Käufer das bestehende Bankdarlehen mit Zustimmung der Bank übernimmt und nur der Rest über das Verkäuferdarlehen läuft. Die Bank bleibt dann im ersten Rang des Grundbuchs, der Verkäufer rückt in den zweiten; das Bankdarlehen wird nicht vorzeitig abgelöst, deshalb fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 BGB) an.
Wann lohnt sich ein Verkäuferdarlehen?
Ein Verkäuferdarlehen lohnt sich, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht sofort aufbringen kann und du als Verkäufer Raten mit Zins statt einer Einmalzahlung willst (§ 488 BGB). Typisch sind drei Fälle: Eltern verkaufen das Haus an ein Kind, die eigene Stiftung kauft eine Immobilie ohne Eigenkapital, oder der Käufer bekommt keine volle Bankfinanzierung. Ist deine zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen, fließt die Tilgung steuerfrei an dich zurück (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).
Welche Nachteile hat ein Verkäuferdarlehen?
Der wichtigste Nachteil eines Verkäuferdarlehens ist das Ausfallrisiko: Zahlt der Käufer nicht, sichert dich nur eine Grundschuld (§ 1191 BGB). Den Kaufpreis bekommst du in Raten über 10 bis 30 Jahre statt auf einmal, und die Zinsen versteuerst du als Kapitaleinkünfte (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG). In der Familie verlangt das Finanzamt einen fremdüblichen Vertrag; bei einem zinslosen oder zu billigen Darlehen ist der Zinsvorteil eine Schenkung (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).
Können Eltern das Haus für 1 Euro an den Sohn verkaufen?
Ja, ein Verkauf für 1 Euro ist wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet (§ 311b Abs. 1 BGB), steuerlich ist er aber fast vollständig eine Schenkung. Der Grundbesitzwert abzüglich 1 Euro wird mit dem Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil verrechnet (§ 7 Abs. 1 Nr. 1, § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Grunderwerbsteuer fällt zwischen Eltern und Kindern nicht an (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Beim Pflichtteil der Geschwister zählt sie zehn Jahre mit (§ 2325 BGB).
Was ist ein Verkäuferdarlehen der Eltern beim Hauskauf?
Die Eltern verkaufen dem Kind das Haus zum Verkehrswert und stunden den Kaufpreis ganz oder teilweise als Darlehen, meist über eine Grundschuld abgesichert. Das Kind zahlt Zins und Tilgung an die Eltern statt an eine Bank, die Eltern behalten einen Rückfluss und das Vermögen bleibt in der Familie. Steuerlich bleibt der Verkauf eine entgeltliche Übertragung, der Freibetrag von 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG) wird nicht angetastet und steht für spätere Schenkungen offen. Wird ein Teil des Kaufpreises erlassen, ist nur dieser Teil eine Schenkung.
Welcher Zinssatz gilt beim Verkäuferdarlehen zwischen Eltern und Kind?
Ein Zins, der dem Fremdvergleich standhält, also in der Nähe dessen liegt, was eine Bank für ein vergleichbar besichertes Darlehen verlangt. Fehlt der Zins oder liegt er deutlich darunter, wertet das Finanzamt den Zinsvorteil als Schenkung an das Kind (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Bewertet wird er mit 5,5 Prozent nach § 15 Abs. 1 BewG, sofern kein niedrigerer marktüblicher Zins nachgewiesen wird (BFH, Urteil vom 31.07.2024, II R 20/22). Zinsfrei ist nur sinnvoll, wenn der Zinsvorteil in den 400.000 Euro Freibetrag passt.
Und was heißt das für dich?
Ob eine Stiftung in deiner Situation das richtige Instrument ist, hängt an Vermögen, Zielen und Zeithorizont. Zehn Minuten am Telefon reichen für die erste Einschätzung.
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Quellen und Rechtsgrundlagen
- Spekulationsfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften (10 Jahre): § 23 EStG
- Abgeltungsteuer auf Zinserträge (25 %, Günstigerprüfung): § 32d EStG
- Schenkungssteuer-Risiko bei unentgeltlicher oder nicht fremdüblicher Zuwendung an die Stiftung (Steuerklasse III, 30 bis 50 Prozent): § 19 Abs. 1 ErbStG
- Praxis-Einordnungen aus der Beratungspraxis Ratgeber Stiftung (Gründer-Sprechstunden). Stand: Juli 2026.
- § 488 BGB, Vertragstypische Pflichten beim Darlehensvertrag
- § 1191 BGB, Grundschuld: www.gesetze-im-internet.de
- § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, private Veräußerungsgeschäfte, Frist 10 Jahre: www.gesetze-im-internet.de
- § 32d EStG, Abgeltungsteuer 25 Prozent auf Zinsen: www.gesetze-im-internet.de
- § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG, Schenkung unter Lebenden, auch Zinsvorteil eines zinslosen Darlehens: www.gesetze-im-internet.de
- § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG, Freibetrag 400.000 Euro für Kinder je Elternteil: www.gesetze-im-internet.de
- § 19 Abs. 1 ErbStG, Steuersätze, Steuerklasse III bis 30 Prozent bei Erwerben bis 6 Millionen Euro: www.gesetze-im-internet.de
- § 12 Abs. 3 BewG, Zinssatz 5,5 Prozent für die Bewertung unverzinslicher Forderungen: www.gesetze-im-internet.de
- BFH, Urteil vom 31. Juli 2024, II R 20/22: Bei einem niedrig verzinsten Darlehen ist der Zinsvorteil mit dem nachgewiesenen marktüblichen Zins zu bewerten, nicht pauschal mit 5,5 Prozent
